創(chuàng)新老年地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)模式破解重慶市養(yǎng)老困局對(duì)策分析

嚴(yán)勇

重慶第二師范學(xué)院

創(chuàng)新老年地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)模式破解重慶市養(yǎng)老困局對(duì)策分析

嚴(yán)勇

重慶第二師范學(xué)院

建立互聯(lián)網(wǎng)房屋配置經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，破解老年群體的經(jīng)濟(jì)困惑，中央曾推出“以房養(yǎng)老”政策，但據(jù)初步數(shù)據(jù)顯示，響應(yīng)者寥寥。老年群體看重資產(chǎn)尤其是固定資產(chǎn)的思維暫時(shí)難以打破。但老年群體大部分面臨經(jīng)濟(jì)困境，又該如何化解？筆者建議建立房屋配置經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，有意愿入住條件優(yōu)越的養(yǎng)老地產(chǎn)的老年群體可以將自己的住房配置到該平臺(tái)，該平臺(tái)拿到房屋使用權(quán)后可進(jìn)行一系列的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，比如長(zhǎng)租，短租或者升級(jí)為酒店客房，配置人從而可以獲取一定的收益來補(bǔ)充經(jīng)濟(jì)條件的不足，同時(shí)仍然擁有房屋的所有權(quán)。同時(shí)還應(yīng)建立房屋置換平臺(tái)，完善房屋評(píng)估機(jī)制，鼓勵(lì)房屋置換養(yǎng)老。

創(chuàng)新；老年地產(chǎn)；破解；困境

1 引言

我國(guó)是較早進(jìn)入老齡社會(huì)的發(fā)展中國(guó)家之一，1999年我國(guó)60歲以上人口達(dá)到人口總數(shù)的10%，標(biāo)志著我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)。據(jù)2010年第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，我國(guó)60歲及以上人口占13.26%，比2000年上升2.93個(gè)百分點(diǎn)，其中65歲及以上人口占8.87%，比2000年上升1.91個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)包括重慶在內(nèi)，人口老齡化呈現(xiàn)出快速發(fā)展的趨勢(shì)。而根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，重慶市目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展模式不能完全滿足這個(gè)趨勢(shì)的發(fā)展要求，需要進(jìn)一步的分析及創(chuàng)新。

2 重慶市人口老齡化發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)

據(jù)重慶市民政局統(tǒng)計(jì)，截止2015年底，重慶全市60歲以上老年人口已突破650余萬，占全市總?cè)丝诘募s18.61%，人口的老齡化目前已排在全國(guó)的第五位，到2020年，人口老齡化率將超過20%，人口老齡化程度非常嚴(yán)重。結(jié)合相關(guān)報(bào)道研究以及統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，筆者對(duì)重慶市的人口老齡化現(xiàn)狀及趨勢(shì)作出如下分析：

(1)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市化進(jìn)程迅速的城市，人口的不斷外流，加速了重慶市部分區(qū)域的老齡化速度，人口基數(shù)在減少，老齡人口在增加，老年人在部分區(qū)域的占比逐漸加速擴(kuò)大。

(2)隨著轉(zhuǎn)戶政策的逐步推行，一部分在城市的務(wù)工農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化成了城市人口，但由于經(jīng)濟(jì)條件的限制，導(dǎo)致轉(zhuǎn)戶人口絕大部分是年輕人及兒童，大部分的農(nóng)村老年人口在農(nóng)村滯留。由此導(dǎo)致農(nóng)村的人口老齡化程度將比城市更加嚴(yán)重，農(nóng)村是重慶市解決未來一段時(shí)期老齡問題的重點(diǎn)地區(qū)。

(3)重慶作為一個(gè)后發(fā)力的城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與沿海差距較大，但近十幾年來重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度又排在我國(guó)前列。全國(guó)范圍來看，中國(guó)的老齡化存在未富先老的情況，而重慶的情況尤其突出，并且不均衡。城市戶口老年人平均收入水平及積累遠(yuǎn)高于農(nóng)村戶口老年人，導(dǎo)致了老年人的養(yǎng)老需求將會(huì)出現(xiàn)較大差異。

(4)老年人口的文化素質(zhì)及技能較低，限制了養(yǎng)老地產(chǎn)的多元化及精細(xì)化的發(fā)展，降低了老年人的自我適應(yīng)能力，也將加重社會(huì)的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)。

3 改善養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)供給結(jié)構(gòu)滿足養(yǎng)老差異化需求

近年來，重慶市政府也加大了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投入，取得了一定的成果。2009年以來，全市累計(jì)投入近7億元，建成15個(gè)區(qū)縣級(jí)社會(huì)福利中心，新建和改擴(kuò)建農(nóng)村敬老院629所，新增床位4.5萬張，在滿足城鄉(xiāng)“三無”人員、農(nóng)村五保對(duì)象集中供養(yǎng)需求的基礎(chǔ)上，為有需要的空巢、高齡、失能老人提供托養(yǎng)服務(wù)；新建450個(gè)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心（站），為社區(qū)老年人就近、便捷提供生活照料、文體娛樂、休閑健身等居家養(yǎng)老服務(wù)。據(jù)市民政局統(tǒng)計(jì)，截至2012年底，全市共有城鄉(xiāng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)1376所，床位12.8萬張，平均每千名老人擁有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位22張。其中：國(guó)辦城鎮(zhèn)福利機(jī)構(gòu)87所，床位1.5萬張；社會(huì)力量辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)201所，床位2.7萬張；農(nóng)村敬老院1088所，床位8.6萬張。到2015年，全市社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)新增床位6萬張，改造床位0.6萬張，全市社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)將達(dá)到7.9萬張，占養(yǎng)老總床位數(shù)的40%。

養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)也順勢(shì)發(fā)展，如重醫(yī)附一院的“青杠老年養(yǎng)護(hù)中心”，規(guī)劃占地面積1000余畝，規(guī)劃建筑面積25.5萬平方米，設(shè)置床位3000張，將建成集老年養(yǎng)護(hù)、康復(fù)療養(yǎng)、健康保健等功能于一體的老年護(hù)養(yǎng)中心，該項(xiàng)目一期工程投資1.8億元，床位500張，已建成投入使用；巴南區(qū)龍洲灣街道道角村投資建設(shè)的獅子山老年公寓，床位600多張，重點(diǎn)解決本村老人養(yǎng)老問題，并利用剩余床位收住社會(huì)老人。重慶琳昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在巴南區(qū)跳石鎮(zhèn)石嶺山寨修建的“石嶺老年養(yǎng)護(hù)中心”，設(shè)置床位600余張，主要為老年人夏天避暑和休閑養(yǎng)老提供服務(wù)，2007年建成投入使用以來，深受社會(huì)老人的歡迎；重慶市川成物業(yè)有限公司投資建設(shè)的渝北區(qū)桂湖老年公寓，現(xiàn)有床位310張，自2006年開辦以來，常年入住率為100%；重慶市正德實(shí)業(yè)有限公司在豐都縣投資建設(shè)的“豐都民福養(yǎng)老公寓”，占地160畝，建筑面積16萬平方米，建成后可為3000名社會(huì)老人提供養(yǎng)老服務(wù)。目前一期工程500張床位已經(jīng)建成，即將投入使用。沙坪壩區(qū)曾正賢、南岸區(qū)蔣仙乙、萬州區(qū)萬強(qiáng)、云陽縣馬英等個(gè)人投資興辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，在功能設(shè)置和管理服務(wù)上都各具特色，為解決社會(huì)養(yǎng)老問題發(fā)揮了積極作用。

但是我們依然可以看到，現(xiàn)有的努力只是對(duì)“無處養(yǎng)老”的問題起到了一定的緩解作用，提供的服務(wù)從數(shù)量上在上升，在規(guī)模上做大，但是在質(zhì)量上和滿足不同階段，不同情況的老年人需求方面仍然不足，民間對(duì)養(yǎng)老的抱怨及擔(dān)憂仍不時(shí)的見諸報(bào)端，對(duì)此筆者有以下建議：

(1)深入調(diào)查，細(xì)分老年群體養(yǎng)老需求，老年群體可細(xì)分為三大類型：一是自理型，這類老年人有一定的物質(zhì)條件，但并不寬裕，要求滿足基本的健康，醫(yī)療及居住條件，做到老有所養(yǎng)即可；二是救助型，這類老年群體由于各類原因，無法自理生活，物質(zhì)條件匱乏，是社會(huì)需要幫助及救助的類型，政府對(duì)這類群體應(yīng)保障其基本權(quán)利；三是追求型，有一定的老年群體有一定的物質(zhì)基礎(chǔ)，有相當(dāng)?shù)纳畋Ｕ?，他們?duì)生活有更高條件的追求，但目前的市場(chǎng)不能完全滿足其要求。

(2)針對(duì)不同的養(yǎng)老需求推出差異化的養(yǎng)老服務(wù)。社會(huì)提供的養(yǎng)老服務(wù)要根據(jù)需求做差異化的調(diào)整，針對(duì)自理型的群體，提供廣泛的養(yǎng)老產(chǎn)品供其選擇，針對(duì)救助型，政府及社會(huì)群體應(yīng)承擔(dān)應(yīng)有的責(zé)任，加強(qiáng)基本生活及醫(yī)療條件的救助，針對(duì)追求型的群體，也要推出高端的服務(wù)，豐富老年群體的晚年生活。

(3)針對(duì)不同的養(yǎng)老服務(wù)推出不同的針對(duì)性的政策及法規(guī)。在老年群體的生活，醫(yī)療，住房，出行等事宜上，政府應(yīng)推出差異化的政策，針對(duì)困難群體應(yīng)有措施保障，針對(duì)有條件的群體應(yīng)予以鼓勵(lì)消費(fèi)，同時(shí)可以擴(kuò)大稅收及就業(yè)。

4 創(chuàng)新老年地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)思維破解養(yǎng)老困境

老年地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)已有一定的規(guī)模，但很現(xiàn)實(shí)的問題是，老年地產(chǎn)鮮有盈利，東部沿海一帶由于經(jīng)濟(jì)規(guī)模大，居民收入較高，部分地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的高端養(yǎng)老地產(chǎn)還可以勉強(qiáng)維持，中西部的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目以虧損居多，很多是依靠政府的補(bǔ)貼在維持。結(jié)合目前國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，以及國(guó)內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的具體情形，筆者提出需創(chuàng)新老年地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的思維，依托地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來從一定程度上破解養(yǎng)老面臨的困境。

(1)適當(dāng)調(diào)整土地出讓、稅收及城市規(guī)劃的政策，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目立項(xiàng)，布局上考慮植入養(yǎng)老概念及配套，在普通居民住宅項(xiàng)目中嵌入式的開發(fā)一部分適合老年群體的住宅，這類項(xiàng)目尤其適合城市普通老年群體及子女購買，既滿足了子女照顧老年人的需求，又滿足了老年人照顧后代子孫的需求。居民購房時(shí)，若采用了“1+1”的購買模式時(shí)，可以給與一定的稅收優(yōu)惠及補(bǔ)貼，開發(fā)企業(yè)采用這類開發(fā)模式時(shí)也可以有一定的優(yōu)惠政策。

(2)鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)對(duì)現(xiàn)有的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整及改造，當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)庫存高企，銷售困難，而另一方面，重慶大多數(shù)的養(yǎng)老項(xiàng)目地理位置均較為偏遠(yuǎn)，各方面配套較差，不利于老年群體購買，使用。在這種情況下，應(yīng)鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整及改造，針對(duì)城市老年群體做定制化的產(chǎn)品，將整片區(qū)域或整棟物業(yè)進(jìn)行老年公寓及老年服務(wù)設(shè)施的改造及升級(jí)，一方面去掉庫存，另一方面又順勢(shì)成為老年地產(chǎn)項(xiàng)目，為老年群體養(yǎng)老提供基礎(chǔ)物質(zhì)條件，政府給予一定的財(cái)政措施，一舉幾得。

(3)以文化產(chǎn)業(yè)及旅游產(chǎn)業(yè)為抓手，建立“經(jīng)營(yíng)為主，開發(fā)為輔”的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)模式，建立“醫(yī)院+老年地產(chǎn)”，“旅游+老年地產(chǎn)”，“學(xué)院+老年地產(chǎn)”，“農(nóng)場(chǎng)+老年地產(chǎn)”等經(jīng)營(yíng)模式，強(qiáng)化老年服務(wù)，研究老年生活，老年習(xí)慣及心理，建立完備的老年消費(fèi)體系，再考慮配置地產(chǎn)及配套資源。所以，開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的是需要建立符合老年群體的生活及消費(fèi)模式，其次才是基礎(chǔ)物質(zhì)條件的建立。

(4)建立互聯(lián)網(wǎng)房屋配置經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，破解部分老年群體的經(jīng)濟(jì)困境，中央曾推出“以房養(yǎng)老”政策，但據(jù)初步數(shù)據(jù)顯示，響應(yīng)者寥寥，老年群體看重資產(chǎn)尤其是固定資產(chǎn)的思維暫時(shí)難以打破。但老年群體大部分面臨經(jīng)濟(jì)困境，又該如何化解？筆者建議建立房屋配置經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，有意愿入住條件優(yōu)越的養(yǎng)老地產(chǎn)的老年群體可以將自己的住房配置到該平臺(tái)，該平臺(tái)拿到房屋使用權(quán)后可進(jìn)行一系列的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，比如長(zhǎng)租，短租或者升級(jí)為酒店客房，配置人從而可以獲取一定的收益來補(bǔ)充經(jīng)濟(jì)條件的不足，同時(shí)仍然擁有房屋的所有權(quán)。同時(shí)還應(yīng)建立房屋置換平臺(tái)，完善房屋評(píng)估機(jī)制，鼓勵(lì)房屋置換養(yǎng)老，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)不應(yīng)只注重開發(fā)渠道的打通，最重要的是打通房屋的置換及流通渠道。政府應(yīng)完善稅收機(jī)制，鼓勵(lì)老年人置換房屋養(yǎng)老。

(5)農(nóng)村老年群體尤其是空巢老年群體應(yīng)積極響應(yīng)中央關(guān)于農(nóng)村土地“三權(quán)分離”的政策號(hào)召，適時(shí)的將土地及宅基地的經(jīng)營(yíng)權(quán)剝離出去，從而獲取固定的收益回報(bào)，將資產(chǎn)盤活，這樣就有一定的經(jīng)濟(jì)條件去購置或者租賃配套條件較好的老年地產(chǎn)項(xiàng)目或者養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，從而改善養(yǎng)老條件。這部分的工作尤其重要，我們經(jīng)常說到養(yǎng)老環(huán)節(jié)的短板就在這一塊。

(6)挖掘農(nóng)村老年群體勞動(dòng)力價(jià)值，結(jié)合老年地產(chǎn)項(xiàng)目，配置勞動(dòng)力。農(nóng)村老年群體的勞動(dòng)力終結(jié)時(shí)間點(diǎn)較長(zhǎng)，普遍的情況是，70歲之前的農(nóng)村勞動(dòng)力仍然有一定的勞動(dòng)價(jià)值，只是勞動(dòng)效率降低。在前述的“旅游+老年地產(chǎn)”，“農(nóng)場(chǎng)+老年地產(chǎn)”模式中，仍需大量需求基礎(chǔ)勞動(dòng)力，可以將其結(jié)合，讓農(nóng)村老年群體一方面提供勞動(dòng)力，一方面提供資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，進(jìn)一步有條件成為老年地產(chǎn)的消費(fèi)群，擴(kuò)大老年地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售客群。通俗的講，該部分老年群體是員工，又是產(chǎn)權(quán)人或者租客。

5 結(jié)論

總體來言，破解重慶目前的養(yǎng)老困局并非易事，是需要政府，社會(huì)，企業(yè)以及老年群體及兒女共同參與的復(fù)雜事件。筆者僅僅通過一些研究，從老年地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的角度提出一些膚淺的建議，希望對(duì)老年事業(yè)有一定的幫助。當(dāng)前尤其需要地產(chǎn)企業(yè)改變思維，打破傳統(tǒng)的開發(fā)銷售模式，轉(zhuǎn)型到資產(chǎn)配置，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的角度，打通流通環(huán)節(jié)；老年群體也應(yīng)轉(zhuǎn)變思維，大膽嘗試房屋置換或者土地、宅基地的經(jīng)營(yíng)權(quán)，使用權(quán)的剝離，改善經(jīng)濟(jì)條件。重慶的養(yǎng)老問題究根到底其實(shí)是經(jīng)濟(jì)問題，經(jīng)濟(jì)問題最終還是資源及資產(chǎn)的配置問題，解決了這個(gè)問題，其他的就迎刃而解了。

[1]吳新堅(jiān).養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式探討[J].城市開發(fā),2011(6).

[2]張晶華.我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀簡(jiǎn)析[J].經(jīng)營(yíng)管理者,2010(2).[3]溫文彬.關(guān)于我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)模式的若干思考[J].商業(yè)文化(上),2012(3).

課題項(xiàng)目編號(hào)：KY201342C

嚴(yán)勇（1981.9---），重慶第二師范學(xué)院，工學(xué)碩士，副教授，主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目管理。