關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的質(zhì)量控制研究

高鯤鵬

身份證號622827198506240018；陜西金泰恒業(yè)房地產(chǎn)有限公司

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的質(zhì)量控制研究

高鯤鵬

身份證號622827198506240018；陜西金泰恒業(yè)房地產(chǎn)有限公司

項目是在一定時間內(nèi)、擁有特定目標(biāo)、即將被完成的一種有限任務(wù)，也是多項相關(guān)工作的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理主要是為建設(shè)工程提供一定的理論依據(jù)，使項目管理更加具有科學(xué)性與合理性。本文就以房地產(chǎn)開發(fā)項目為主，分析項目建設(shè)中的質(zhì)量計劃，著重探討房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的質(zhì)量控制。

房地產(chǎn)開發(fā)；項目管理；質(zhì)量控制

1 開發(fā)項目準(zhǔn)備階段質(zhì)量控制

在房地產(chǎn)開發(fā)的研究中，許多工作人員忽略了前期研究、策劃與設(shè)計的質(zhì)量管理階段，都把焦點放在施工階段。作為建設(shè)方，這種思維方式一旦定型，很難改變，特別是以項目成立的團(tuán)隊。但是，如果沒有好的設(shè)計圖紙與方案，建設(shè)工程很難保證項目的成功實施與最大效益化。所以，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期準(zhǔn)備工作非常重要。房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作主要包含了可行研究報告、項目產(chǎn)品策劃、建議書等。首先，健全項目質(zhì)量管理責(zé)任制。項目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)全權(quán)管理，親自抓起項目質(zhì)量工作。與此同時，項目質(zhì)量經(jīng)理要定期檢查項目質(zhì)量，一旦發(fā)現(xiàn)重大項目問題，立即向負(fù)責(zé)人匯報。另外，項目經(jīng)理還要編制項目報告，確定市場定位，按質(zhì)量規(guī)定計劃?？傊椖恐械母鱾€經(jīng)理、人員都要完成自己的質(zhì)量責(zé)任，確保開發(fā)項目質(zhì)量的有效實施。其次，建立合理的評審制度。評審制度是提高開發(fā)項目前期質(zhì)量的重要保證。一般的房地產(chǎn)會采取德爾菲法，不進(jìn)可以及時發(fā)現(xiàn)自身問題，做出不斷調(diào)整，還吸取更多的專家與咨詢公司的建議，使開發(fā)商最大優(yōu)化。最后，要制定質(zhì)量計劃。質(zhì)量計劃是根據(jù)項目的特點，明確項目目標(biāo)與成果，并充分了解與掌握的實施標(biāo)準(zhǔn)。質(zhì)量計劃要把權(quán)限、資源、職責(zé)合理分配，按步驟逐漸實施，形成一定的可操作性。

2 開發(fā)項目施工階段質(zhì)量控制

開發(fā)項目形成實體的過程就是施工，它不僅保證了項目的進(jìn)程與落實，還確定了產(chǎn)品質(zhì)量的合理化與科學(xué)化。房地產(chǎn)要提高開發(fā)項目的工程質(zhì)量，就必須加強(qiáng)質(zhì)量預(yù)防措施，確保施工階段的質(zhì)量控制的合理運行，并且可以適當(dāng)增加施工成本，減少返工成本。舉個例子，如果出現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)品的配件更換，需要大量人力與財力重新檢查。所以，工程項目施工質(zhì)量控制必須狠抓狠打，確保穩(wěn)定實施。筆者根據(jù)多年實踐經(jīng)驗，主要從以下兩個方面說明：

（1）明確質(zhì)量目標(biāo)與計劃

投資人身為總負(fù)責(zé)人，不僅要制定項目開發(fā)戰(zhàn)略和確定項目定位，還需要對項目的成本和進(jìn)程都有一定的控制，確保處于相同優(yōu)先級。另外，項目開發(fā)質(zhì)量目標(biāo)要保證一個正確的度，如果目標(biāo)過高，可能會導(dǎo)致綜合績效較低，投資成本過大；如果目標(biāo)過低，會失去市場競爭，對項目造成傷害。所以，負(fù)責(zé)人要進(jìn)行質(zhì)量費用與投入分析，確保項目成本一致性，降低事故成本費用，并且樹立正確的項目壽命周期觀念。明確質(zhì)量目標(biāo)后，要制定合理的質(zhì)量管理計劃。工作人員要制定出實現(xiàn)質(zhì)量管理計劃的方案，確保計劃的實施與落實。另外，項目經(jīng)理要負(fù)責(zé)團(tuán)隊的質(zhì)量責(zé)任，具體到對項目質(zhì)量責(zé)任、團(tuán)隊中的工作人員負(fù)責(zé)。一旦出現(xiàn)問題，項目經(jīng)理還要對項目結(jié)果負(fù)責(zé)。所以，質(zhì)量計劃非常重要，確保項目可以實施與運行。另外，開發(fā)項目的質(zhì)量與目標(biāo)的成功，就是增加了項目用戶、投資人等的信心。

（2）質(zhì)量控制要求

項目開發(fā)的建設(shè)施工過程就是對質(zhì)量的控制，質(zhì)量控制就是對施工中的程序和過程中的偏差控制。一般來說，過程控制往往是對階段性過程與計劃成果進(jìn)行比較，看是否一致，并且對比施工過程。這個時候，如果出現(xiàn)不一致的情況，施工人員需要找出執(zhí)行中存在的偏差。還有一種是利用合同說明中的成品與半成品進(jìn)行比較，找出一定范圍內(nèi)的偏差。在施工前，現(xiàn)場負(fù)責(zé)人要正確分配權(quán)限，使每個工作人員各司其職，不可出現(xiàn)占用他人崗位情況。與此同時，設(shè)定合理的獎罰制度，杜絕不合格產(chǎn)品的出現(xiàn)。另外，負(fù)責(zé)人需要把工程施工組織設(shè)計送到監(jiān)管部門手中，進(jìn)行報備審核。

在項目開發(fā)中，遇到重點工序前，需要檢查關(guān)鍵項目點，避免出現(xiàn)任何問題。并且堅持"三檢"制度。在每一個工序結(jié)束后，需要由作業(yè)組班、施工員、監(jiān)管工程師三次審核，才可以保證項目正常運行。項目開發(fā)中，一旦遇到質(zhì)量事故，要找尋問題，堅持"三不放過"原則。做到事故原因不清不放過、防護(hù)措施不當(dāng)不放過、事故者不放過。與此同時，公司要根據(jù)圖紙會審對施工人員做出技術(shù)培訓(xùn)，并且不斷推廣新技術(shù)和新應(yīng)用。另一方面，施工人員對一些關(guān)鍵部位形成專門負(fù)責(zé)團(tuán)隊，建立一個封閉信息網(wǎng)，形成靈敏的高效質(zhì)量信息反饋系統(tǒng)。同時，現(xiàn)場質(zhì)檢員要對產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行提取與處理，搜集可靠信息，做出相應(yīng)決策，制定科學(xué)、合理的質(zhì)量統(tǒng)計分析圖表。

3 監(jiān)管部門質(zhì)量控制

在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，一般都會選擇項目監(jiān)管單位對施工單位質(zhì)量狀況的監(jiān)管與控制。并且加強(qiáng)承包人自檢體系管理，強(qiáng)調(diào)事前把關(guān)控制，做好項目檢驗與現(xiàn)場質(zhì)量驗收等都是工程質(zhì)量監(jiān)管的目標(biāo)。在監(jiān)管單位的控制下，確保了項目開發(fā)合理進(jìn)行，爭取質(zhì)量創(chuàng)優(yōu)，杜絕一些施工質(zhì)量事故出現(xiàn)。首先，監(jiān)管部門要劃分質(zhì)量單元。為了保證施工的有效、穩(wěn)定進(jìn)行，監(jiān)管人員必須明確劃分出各質(zhì)量單元，包含了工藝流程監(jiān)管圖、分項工程與工程部位三個部分。與此同時要配以相同的記錄、實驗表格，確保工序完整進(jìn)行，杜絕一切質(zhì)量失誤現(xiàn)象。其次，健全質(zhì)量組織體系。監(jiān)理工程師要對所有環(huán)節(jié)進(jìn)行掌控，建立完整的質(zhì)量組織系統(tǒng)。承包人不僅需要自檢三級質(zhì)量保證體系，還要服從監(jiān)理工程師對項目質(zhì)量的管理工作，尤其是對各分級部門的質(zhì)量與工地檢測部分做好相關(guān)調(diào)整。最后，質(zhì)量監(jiān)理程序要有序進(jìn)行。監(jiān)理工程師在施工前，要對承包方做出詳細(xì)說明與計劃控制程序，所有人員要共同遵守，確保項目質(zhì)量控制合理化。另外，監(jiān)理工程師要對施工技術(shù)、方案、進(jìn)程做出審批，并且做詳細(xì)表格，列出需要的材料、機(jī)械與勞力。監(jiān)理工程師還需要參與項目開發(fā)的全過程監(jiān)管，對施工的工藝、方法進(jìn)行有效質(zhì)量控制，對一些違反施工技術(shù)的行為做指導(dǎo)和警告。

4 結(jié)語

綜上所訴，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的質(zhì)量控制不僅是項目施工的理論依據(jù)，也融合項目管理的實踐經(jīng)驗。隨著項目管理質(zhì)量控制的不斷完善，使房地產(chǎn)項目施工更加具有合理性與科學(xué)性，也極大提高了開發(fā)項目的效益化。

[1]張百兵.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制與管理[D].大連理工大學(xué),2014.

[2]朱文軍.戰(zhàn)略視角下房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量成本管理研究[D].東北石油大學(xué),2014.