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    試論開(kāi)發(fā)商不愿做公積金貸款之現(xiàn)狀

    2017-03-08 06:39:50康曉娟
    現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息 2016年30期
    關(guān)鍵詞:開(kāi)發(fā)商對(duì)策

    康曉娟

    摘要:近幾年來(lái),我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度一直居高不下,住房公積金憑借它特有的低利息而靈活的貸款方式,在一定程度上有效解決了中低收入者的住房問(wèn)題。但很多開(kāi)發(fā)商卻拒絕讓購(gòu)房人使用公積金貸款。本文對(duì)其原因進(jìn)行了分析,并提出了相應(yīng)的對(duì)策。希望住房公積金能作為一項(xiàng)社會(huì)保障制度真正發(fā)揮它的作用,解決中低收入者的住房問(wèn)題。

    關(guān)鍵詞:開(kāi)發(fā)商;拒絕;公積金貸款;原因;對(duì)策

    中圖分類號(hào):F293 文獻(xiàn)識(shí)別碼:A 文章編號(hào):1001-828X(2016)030-000-01

    一、住房公積金貸款

    (一)住房公積金貸款是指由住房公積金管理中心運(yùn)用職工以其所在單位所繳納的住房公積金,委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金的在職職工發(fā)放的貸款。住房公積金貸款是政策性的個(gè)人住房貸款,一方面是它的利率低,另一方面主要是為中低收入的公積金繳存職工提供這種貸款。

    (二)住房公積金貸款的優(yōu)勢(shì)

    1.利率低

    目前的貸款利率為1-5年,2.75%,6-30年,3.25%,且利率不上浮,比商業(yè)銀行住房貸款基準(zhǔn)利率低2個(gè)百分點(diǎn),處于各種貸款利率最低位。

    2.首付低

    職工家庭購(gòu)買(mǎi)自有住房的,只需支付兩成首付即可申請(qǐng)公積金貸款。比商業(yè)銀行首套房至少首付三成,二套房首付五成要優(yōu)惠很多。

    3.還款方便

    借款人可以用本人的公積金按年償還貸款本息,還可以用公積金賬戶余額每月沖抵部分貸款本息,減輕還貸壓力。

    4.沒(méi)有次數(shù)限制

    公積金沒(méi)有次數(shù)限制,夫妻雙方有公積金貸款還清以后,可以再次申請(qǐng)公積金貸款。如果有正在還款的商業(yè)貸款,也可以使用公積金貸款。商業(yè)貸款對(duì)二套、多套貸款的首付加成、利率上浮等都有規(guī)定的政策,公積金貸款沒(méi)有這些方面的限制。

    二、開(kāi)發(fā)商拒絕公積金貸款的原因

    (一)門(mén)檻高

    相比于銀行貸款客戶僅需有固定收入的要求,住房公積金要求客戶必須繳交住房公積金且滿足一定額度、期限、比例才能申請(qǐng)貸款。目前,太原市要求繳存職工必須正常繳存六個(gè)月以上才具備申請(qǐng)資格,且對(duì)每月公積金繳存金額、繳至月份都有嚴(yán)格的規(guī)定。

    (二)擔(dān)保方式較為繁瑣

    由于商業(yè)銀行可以采用購(gòu)房人所購(gòu)房屋做預(yù)抵押,所以不需單獨(dú)再找應(yīng)的擔(dān)保,只需提供個(gè)人資料即可;而公積金中心由于不能用未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的合同抵押,購(gòu)房人還需提供相應(yīng)的擔(dān)保,才可申請(qǐng)貸款。

    (三)審批慢

    由于辦理公積金貸款的手續(xù)較為復(fù)雜,尤其是審批時(shí)間太長(zhǎng),比如恒大開(kāi)發(fā)的各個(gè)樓盤(pán),開(kāi)發(fā)商要求從付定金開(kāi)始七日內(nèi)貸款就要發(fā)放,而公積金中心單審批環(huán)節(jié)就要十個(gè)工作日,加上前期準(zhǔn)備資料、選取擔(dān)保方式等環(huán)節(jié),放款時(shí)間就會(huì)更長(zhǎng)。開(kāi)發(fā)商把房子賣(mài)了,需等較長(zhǎng)時(shí)間才能拿到錢(qián),肯定不愿意,這是導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不愿做公積金貸款的核心所在。

    三、造成這些現(xiàn)象的原因

    (一)體制原因

    住房公積金管理中心是直屬于城市人民政府的不以營(yíng)利為目的的事業(yè)單位,即它既不是政府機(jī)構(gòu),也不是具有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)的企業(yè)法人。這種法律地位的定位與其實(shí)際行使的權(quán)利和承擔(dān)的責(zé)任之間存在著不匹配,所以在其發(fā)展過(guò)程中總存在著求穩(wěn)思想,跟不上市場(chǎng)的步伐,容易制定一些過(guò)于保守的政策,滿足不了市場(chǎng)的需求,從而被市場(chǎng)否定。所以公積金中心雖然從事的是準(zhǔn)金融業(yè)務(wù),但管理上面還是行政單位老一套,行事作風(fēng)擺脫不了官僚習(xí)氣。

    目前,太原住房公積金管理中心的貸款模式為自主放貸,即所有業(yè)務(wù)由公積金中心自己完成,銀行僅充當(dāng)出納的角色,由于中心是事業(yè)單位,工資收入只能按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,不能像商業(yè)銀行那樣采取相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制,而工作人員卻要承擔(dān)巨大的金融風(fēng)險(xiǎn),導(dǎo)致積極性較低。簡(jiǎn)單說(shuō),就是不管我一年發(fā)放一個(gè)億還是十個(gè)億的貸款,都影響不了我的收入,而一旦貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),卻要由我個(gè)人來(lái)承擔(dān),這種情況下,業(yè)務(wù)人員自然就會(huì)在辦理業(yè)務(wù)時(shí)采取頂格處理,寧可少出點(diǎn)錯(cuò),也不愿讓自己背鍋。

    (二)風(fēng)險(xiǎn)把控

    一般人都知道貸款有風(fēng)險(xiǎn),產(chǎn)生問(wèn)題是再自然不過(guò)的事了,銀行信貸都有一定的逾期率和壞賬核銷制度來(lái)解決呆賬壞賬。而住房公積金使用的是全體繳存職工的錢(qián),逾期率不能超過(guò)XX,且不存在壞賬核銷制度。這種情況下,公積金中心就不會(huì)輕易給人放貸,但凡有點(diǎn)問(wèn)題的都直接退了,開(kāi)發(fā)商能不抱怨?

    (三)機(jī)構(gòu)和人員規(guī)模方面

    由于公積金管理部門(mén)屬于政府公共事業(yè)單位,對(duì)于人員編制有著嚴(yán)格的限制,營(yíng)業(yè)網(wǎng)店的設(shè)立也必須嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定和要求才能設(shè)立,這就大大限制了公積金中心的機(jī)構(gòu)數(shù)量和人員數(shù)量,人員數(shù)量少了,自然服務(wù)能力就少了,爭(zhēng)奪房貸市場(chǎng)“蛋糕”的份額也就少了。比如,太原市下設(shè)十個(gè)分理處,大分理處貸款工作基本配備五名,需要完成從初審受理、錄入、復(fù)審、審批、貸后管理等眾多工作,根本抽調(diào)不出多余人手天天去開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)辦理。

    四、解決問(wèn)題的一些建議

    (一)公積金管理中心應(yīng)加強(qiáng)與政府其他部門(mén)的合作,按國(guó)家及省有關(guān)部門(mén)頒布的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,做到嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)拒絕購(gòu)房人選擇住房公積金貸款;不得以任何形式增加附帶條件。比如,有關(guān)行政主管部分將加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)限制購(gòu)房人選擇住房公積金貸款的監(jiān)督管理,依法查處違法違規(guī)行為,情節(jié)嚴(yán)重的依法暫停其項(xiàng)目的預(yù)售許可等行政處罰。

    (二)住房公積金管理中心及其貸款管理部門(mén)等要進(jìn)一步增強(qiáng)服務(wù)意識(shí),提高效率,方便住房公積金繳存人辦理住房公積金貸款。比如可以參照銀行機(jī)構(gòu)設(shè)置,設(shè)立了統(tǒng)一的住房貸款中心或部門(mén),統(tǒng)一管理、統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、統(tǒng)一制定工作制度、工作流程、集中進(jìn)行培訓(xùn),大大提高貸款的效率。這樣就有利于為大型樓盤(pán)服務(wù),實(shí)現(xiàn)集中銷售的同時(shí),集中辦理貸款。

    (三)增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)和激勵(lì)機(jī)制

    一是在大型開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí),直接去樓盤(pán)開(kāi)展上門(mén)服務(wù),而不是坐等開(kāi)發(fā)商上門(mén),變被動(dòng)服務(wù)為主動(dòng)服務(wù)。二是在薪酬體制上加大靈活性。工資待遇是滿足員工生存的基本條件,而獎(jiǎng)金是激勵(lì)人員的積極性和創(chuàng)造性。公積金中心應(yīng)參考商業(yè)銀行的薪酬體制,逐步打破“大鍋飯”的情況。

    五、小結(jié)

    公積金貸款較商業(yè)銀行貸款有較大優(yōu)勢(shì),且有較好地群眾基礎(chǔ)。公積金管理部門(mén)應(yīng)完善自身的體制機(jī)制、優(yōu)化流程、提高效率、以市場(chǎng)化為導(dǎo)向,深化改革,不斷提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力。從根本上改變開(kāi)發(fā)商對(duì)公積金的認(rèn)識(shí),真正發(fā)揮公積金作為政策性貸款的優(yōu)勢(shì)。

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