馬克思主義土地邏輯總結(jié)與應(yīng)用
——以住宅建設(shè)用地使用權(quán)為例

□詹晨暉

（中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系，北京 100872）

馬克思主義土地邏輯總結(jié)與應(yīng)用
——以住宅建設(shè)用地使用權(quán)為例

□詹晨暉

（中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系，北京 100872）

本文總結(jié)了馬克思主義土地邏輯，并將其應(yīng)用于住宅建設(shè)用地使用權(quán)制度設(shè)計(jì)當(dāng)中。土地公有的目的是在理想的共產(chǎn)主義社會(huì)消滅地租；土地國(guó)有的實(shí)現(xiàn)形式只能是由國(guó)家收取地租；當(dāng)?shù)刈馀c地稅同由國(guó)家收取時(shí)，對(duì)土地使用者在經(jīng)濟(jì)上并沒有什么區(qū)別；住宅土地自住時(shí)不提供地租，不是生產(chǎn)資料，出售出現(xiàn)增值或出租時(shí)提供地租，是生產(chǎn)資料。住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期時(shí)，國(guó)家需收取地租，也可收取地稅；住宅建設(shè)用地使用權(quán)用于自住時(shí)，與出售產(chǎn)生增值或出租時(shí)，國(guó)家收取地租或地稅的方式應(yīng)有所區(qū)別。

馬克思主義土地邏輯；土地制度；住宅建設(shè)用地使用權(quán)

住宅建設(shè)用地使用權(quán)制度應(yīng)該如何設(shè)計(jì)？使用權(quán)期屆滿后，應(yīng)該如何“自動(dòng)續(xù)期”？“自動(dòng)續(xù)期”應(yīng)該有償還是無償？每每討論到這些問題時(shí)，都會(huì)有學(xué)者聲明“土地問題不僅是個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，而且是個(gè)政治問題”，“自動(dòng)續(xù)期的制度設(shè)計(jì)不能夠動(dòng)搖土地公有制”，同樣也會(huì)有學(xué)者反駁“政治問題也可以討論”，“土地公有制可以是憲法意義上、政治意義上領(lǐng)土類型的公有”。筆者認(rèn)為，“土地公有”來源于馬克思主義基本理論，應(yīng)該在馬克思主義基本理論及其在我國(guó)的理論發(fā)展中尋求答案。比如“土地公有”的目的是什么？“土地國(guó)有”能夠有哪些具體的實(shí)現(xiàn)形式？地租與地稅的關(guān)系是什么？住宅土地的性質(zhì)是什么？然而，目前我國(guó)學(xué)者對(duì)這一系列問題的討論幾乎空白。本文試圖追根溯源，探尋馬克思主義土地邏輯對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)制度設(shè)計(jì)的理論指導(dǎo)作用。

1 馬克思正義觀及所有權(quán)批判

要討論馬克思對(duì)土地公有制的論述，就不得不先討論馬克思的正義觀及其所有權(quán)批判。現(xiàn)在的學(xué)者經(jīng)常有意無意地用西方的正義理論來理解馬克思正義觀，這是一個(gè)根本的錯(cuò)誤?，F(xiàn)代西方哲學(xué)延續(xù)的中心是黑格爾唯心主義。它主張精神、意識(shí)或理念是第一位的，物質(zhì)依賴意識(shí)而存在，因此經(jīng)常會(huì)脫離客觀物質(zhì)實(shí)際來討論問題。然而，馬克思的唯物主義卻與黑格爾的唯心主義有著本質(zhì)的區(qū)別。馬克思強(qiáng)調(diào)，物質(zhì)是第一位的，物質(zhì)決定意識(shí)（本體論），認(rèn)識(shí)是主體對(duì)客體的反應(yīng)（認(rèn)識(shí)論），客觀規(guī)律起決定作用（歷史觀）［1］。

因此，在歷史唯物主義的指導(dǎo)下，馬克思實(shí)現(xiàn)了政治哲學(xué)史上的三個(gè)轉(zhuǎn)向［2］：一是從道德正義到歷史正義。恩格斯①本文引用的直接論述出自恩格斯，但馬克思與恩格斯觀點(diǎn)一致。并不認(rèn)同蒲魯東超越一切歷史的永恒正義觀。他認(rèn)為一切正義的價(jià)值只能夠放在一定的歷史條件下，也就是其在生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系下，才能夠獲得真正的理解；二是從法權(quán)正義到制度正義。西方經(jīng)常會(huì)把正義納入到自然法或?qū)嵍ǚù_立的規(guī)則中去，也即放在法哲學(xué)的范疇內(nèi)進(jìn)行討論。自然法同樣是脫離物質(zhì)實(shí)際、恒久不變的理念，強(qiáng)調(diào)平等無差別的天賦人權(quán)。然而權(quán)利恰恰是建立在等級(jí)、私有財(cái)產(chǎn)及出身、職業(yè)、文化程度等種種差別之上的，本身就是不平等、有差別的。因此，馬克思轉(zhuǎn)入了對(duì)資本主義私有財(cái)產(chǎn)制度的批判，也即轉(zhuǎn)為制度正義；三是從分配正義到生產(chǎn)正義。西方對(duì)于正義問題的討論，主要是將正義看作一種合理的分配規(guī)則，用來分配社會(huì)基本有用品，如機(jī)會(huì)、權(quán)利、財(cái)富等。而馬克思認(rèn)識(shí)到生產(chǎn)決定分配，以什么樣的形式參與生產(chǎn)，就會(huì)決定以什么形式參與分配。雖然在勞動(dòng)力市場(chǎng)中，資本家與工人進(jìn)行勞動(dòng)力買賣時(shí)，能夠體現(xiàn)等價(jià)交換的原則，但是進(jìn)入到生產(chǎn)過程中，資本家就會(huì)由于占據(jù)生產(chǎn)資料而完全占據(jù)主導(dǎo)地位，從而主導(dǎo)財(cái)富的分配，獲得剩余價(jià)值，形成“資本家不勞而獲、工人勞而不獲”的現(xiàn)狀。

馬克思對(duì)于所有權(quán)的批判，并不是反對(duì)普遍意義上的私人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，而是反對(duì)資本主義社會(huì)私人所有權(quán)的運(yùn)動(dòng)。他反對(duì)具有剝削性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，反對(duì)以占有生產(chǎn)資料為前提的壟斷、威脅，以致主宰別人存在狀況的政治和經(jīng)濟(jì)制度［3］。馬克思批判一定生產(chǎn)關(guān)系產(chǎn)生的土地所有權(quán)，認(rèn)為隨著生產(chǎn)關(guān)系的“蛻皮”，這種權(quán)利就會(huì)消失，即便它是歷史地存在過的。

馬克思在一定程度上繼承了西方分配正義的傳統(tǒng)。這體現(xiàn)在馬克思形式上接受了“資本獲得利潤(rùn)，土地獲得地租，勞動(dòng)獲得工資”三位一體的公式，認(rèn)可利潤(rùn)、地租和工資“是一切收入的三個(gè)原始源泉”。資本使資本家以利潤(rùn)的形式吸取勞動(dòng)的剩余價(jià)值，土地壟斷使地主以地租的形式榨取另一部分剩余價(jià)值，勞動(dòng)使工人以工資的形式獲得價(jià)值，但這只是表面上的、形式上的。只有勞動(dòng)才創(chuàng)造價(jià)值，是價(jià)值的最后源泉。這種分配關(guān)系并不是自然的關(guān)系，而是由生產(chǎn)關(guān)系決定的，也只是存在于資本主義社會(huì)當(dāng)中。利潤(rùn)和地租都是由于資本家和地主憑借資本主義生產(chǎn)資料私有制，從勞動(dòng)者的勞動(dòng)中榨取的剩余價(jià)值；是由于資本家和地主對(duì)生產(chǎn)過程的控制，由生產(chǎn)正義問題所導(dǎo)致的分配正義問題。

列寧提到，這個(gè)問題必然牽涉到馬克思主義對(duì)土地私有制的批判。這種所有制是對(duì)土地自由投入的障礙?；蛘呤沁@種投資有充分的自由，那就是要廢除土地私有制，實(shí)行土地國(guó)有化?；蛘呤潜４嫱恋厮接兄?，那么資本就要用迂回的形式滲入農(nóng)業(yè)，也就是地主和農(nóng)民抵押土地，農(nóng)民受高利貸盤剝，土地出租給擁有資本的租佃者［4］267。

2 馬克思主義土地邏輯內(nèi)容

正是由于在唯心主義哲學(xué)的指導(dǎo)下，在資本主義道德正義、法權(quán)正義、分配正義的影響下，資本主義生產(chǎn)資料的私人所有權(quán)形成了壟斷、威脅乃至主宰別人存在狀況的政治和經(jīng)濟(jì)制度。因此，馬克思必須論述在社會(huì)主義社會(huì)，生產(chǎn)資料的公有制應(yīng)該具有的一些具體特征。具體到本文的主題，就是其土地邏輯的內(nèi)容。

2.1 土地公有的目的

列寧曾經(jīng)指出，在1905-1907年俄國(guó)資產(chǎn)階級(jí)革命中，社會(huì)民主黨人拒絕土地國(guó)有化綱領(lǐng)的一個(gè)重要原因，在于彼·馬斯洛夫拋棄了馬克思的絕對(duì)地租理論。而否認(rèn)絕對(duì)地租就是否認(rèn)資本主義制度下土地私有制的經(jīng)濟(jì)意義，就必然會(huì)歪曲馬克思土地國(guó)有化的觀點(diǎn)［5］784。絕對(duì)地租是由于土地所有者對(duì)土地所有權(quán)的壟斷所獲得的地租。只有實(shí)行土地國(guó)有化才是真正的解放，才能造成農(nóng)場(chǎng)主，才能使農(nóng)場(chǎng)主經(jīng)濟(jì)不受舊經(jīng)濟(jì)束縛、不受中世紀(jì)份地占有制任何牽連地形成起來［4］264。

土地所有權(quán)是對(duì)資本在土地上任意增值的一個(gè)限制，這種限制以所有權(quán)索取絕對(duì)地租的形式體現(xiàn)出來。土地所有權(quán)并不創(chuàng)造級(jí)差地租，并不是級(jí)差地租導(dǎo)致土地產(chǎn)品的價(jià)格上漲的原因，但土地所有權(quán)創(chuàng)造絕對(duì)地租，是絕對(duì)地租導(dǎo)致土地產(chǎn)品的價(jià)格上漲的原因。土地產(chǎn)品的價(jià)格是壟斷價(jià)格，絕對(duì)地租像賦稅一樣被包含在內(nèi)，區(qū)別僅在于這種賦稅由土地所有者征收，而不是由國(guó)家征收。

列寧指出，由此看來，資本主義社會(huì)的土地國(guó)有化問題分為兩個(gè)本質(zhì)上不同的問題：級(jí)差地租問題和絕對(duì)地租問題。土地國(guó)有化更換級(jí)差地租的占有者，而根本消滅絕對(duì)地租。因此，土地國(guó)有化一方面是資本主義范圍內(nèi)的局部改良（更換一部分剩余價(jià)值的占有者），另一方面是消滅阻礙資本主義充分發(fā)展的壟斷權(quán)。分不清級(jí)差地租國(guó)有化和絕對(duì)地租國(guó)有化這兩個(gè)方面，就不能了解俄國(guó)土地國(guó)有化問題的全部經(jīng)濟(jì)意義［4］265。

土地公有的目的，是為了在理想的共產(chǎn)主義社會(huì)，消滅絕對(duì)地租及一切地租形式，消滅地主剝削，降低土地產(chǎn)品的價(jià)格，增進(jìn)社會(huì)福利。因?yàn)樵谕恋厮接兄茥l件下，一部分人（地主）壟斷土地所有權(quán)，從而向土地使用者收取絕對(duì)地租和級(jí)差地租，否則就會(huì)拒絕別人使用他的土地。隨之形成勞動(dòng)者與生產(chǎn)資料相分離，使勞動(dòng)者在生產(chǎn)過程中，處于地主的（直接或間接）支配下，在勞動(dòng)產(chǎn)品的分配上處于受剝削的不利地位。同時(shí)，“絕對(duì)地租是導(dǎo)致土地產(chǎn)品價(jià)格上漲的原因”。從福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度上看，這也造成了社會(huì)整體福利的損失。當(dāng)然，在社會(huì)主義社會(huì)，即資本主義到共產(chǎn)主義的過渡時(shí)期，地租仍將由土地公有的主體——國(guó)家或勞動(dòng)群眾集體收取。

2.2 土地國(guó)有的實(shí)現(xiàn)形式

馬克思對(duì)土地國(guó)有化的論述，主要是從對(duì)資本主義私人所有制的批判和摒棄中得來的。這種“天然權(quán)利”的私人所有制，從權(quán)利的源泉上說，就是“掠奪”這一原始事實(shí)（比如圈地運(yùn)動(dòng)）。從正義的理念上說，沒有脫離生產(chǎn)關(guān)系的永恒正義。如果說少數(shù)人曾通過掠奪，獲得了天然權(quán)利，那么只要社會(huì)大多數(shù)人認(rèn)同一個(gè)新的正義標(biāo)準(zhǔn)，積累了足夠的力量，就同樣擁有天然權(quán)利，重新奪回失去的一切［6］175。

由于生產(chǎn)力的不斷發(fā)展，組織化的集體勞動(dòng)和機(jī)械化大生產(chǎn)的發(fā)展，土地經(jīng)營(yíng)的最佳規(guī)模不斷擴(kuò)大，這能夠有效地克服私人個(gè)體決策的種種問題，合理地將外部性內(nèi)部化。而最大規(guī)模的土地經(jīng)營(yíng)莫過于土地國(guó)有化，土地國(guó)有將成為“社會(huì)必然”。土地國(guó)有化的根本目的是實(shí)現(xiàn)土地的規(guī)模化經(jīng)營(yíng)。農(nóng)民所有制是土地國(guó)有化的最大障礙。生產(chǎn)資料的全國(guó)性的集中將成為未來社會(huì)的全國(guó)性的基礎(chǔ)。因此馬克思既反對(duì)資本主義土地國(guó)有化，這種土地國(guó)有化將土地分成小塊出租，反而為土地占有者靠生產(chǎn)者繳納地租養(yǎng)活自己提供了便利，也反對(duì)將土地交給聯(lián)合的農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者。土地只能是國(guó)家的財(cái)產(chǎn)。

恩格斯也曾經(jīng)指出：我們就只好實(shí)行土地國(guó)有，并在國(guó)家監(jiān)督下把土地交給合作社耕種。到了那時(shí)，而且也只有到了那時(shí)，才會(huì)使耕種者和國(guó)家從農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)中獲得利益，不管美國(guó)的或別的國(guó)家的谷物和肉類價(jià)格怎樣［4］252。

對(duì)于平分土地，列寧提到，農(nóng)民群眾沒有意識(shí)到也不可能意識(shí)到，最充分的“自由”和甚至全部土地的最“公平的”分配，不但不會(huì)消滅資本主義，反而給資本主義特別廣泛、有力的發(fā)展創(chuàng)造條件［4］257。

列寧認(rèn)為，俄國(guó)資產(chǎn)階級(jí)革命的根本問題是土地問題。土地問題的實(shí)質(zhì)是農(nóng)民進(jìn)行斗爭(zhēng)，以消滅地主土地占有制，消滅農(nóng)奴制殘余?？赡苡袃蓷l道路消滅農(nóng)奴制：一條是當(dāng)時(shí)俄國(guó)當(dāng)局采取的有利于地主的普魯士式的道路，就是將農(nóng)奴主-地主農(nóng)場(chǎng)緩慢轉(zhuǎn)變?yōu)槿菘?資產(chǎn)階級(jí)農(nóng)場(chǎng)；另一條是美國(guó)式的資本主義發(fā)展道路，它可能有利于農(nóng)民群眾而不是一小撮地主。列寧提出要廢除全部土地的地界，廢除土地私有制，實(shí)行土地國(guó)有化，完全擺脫農(nóng)奴制。社會(huì)民主黨在俄國(guó)資產(chǎn)階級(jí)革命中的綱領(lǐng)只能是土地國(guó)有化。否認(rèn)絕對(duì)地租會(huì)歪曲馬克思主義對(duì)國(guó)有化的觀點(diǎn)。土地國(guó)有化是走向社會(huì)主義的一個(gè)步驟。

列寧提出在俄國(guó)資產(chǎn)階級(jí)二月革命后，黨的土地綱領(lǐng)應(yīng)該是全部土地國(guó)有化，歸國(guó)家中央政權(quán)所有。土地由國(guó)家直接租給農(nóng)戶，嚴(yán)禁土地轉(zhuǎn)租。由各地農(nóng)民代表蘇維埃支配土地及規(guī)定地方上占用土地的條件，由雇農(nóng)代表蘇維埃監(jiān)督大規(guī)模的示范農(nóng)場(chǎng)。

當(dāng)然，馬克思所論述的是未來生產(chǎn)力大發(fā)展之后，土地最佳經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)展到極大時(shí)，土地才能完全國(guó)有，達(dá)到大規(guī)模集體化經(jīng)營(yíng)的土地公有制。由于機(jī)械地照搬馬克思土地國(guó)有化的論述，堅(jiān)持集體經(jīng)營(yíng)，“跑步進(jìn)入共產(chǎn)主義”，前蘇聯(lián)和改革開放前的新中國(guó)，都曾經(jīng)付出了慘重的代價(jià)。只有到列寧將社會(huì)主義作為共產(chǎn)主義的初級(jí)階段，實(shí)行新經(jīng)濟(jì)政策時(shí)，再到鄧小平進(jìn)一步劃分出社會(huì)主義初級(jí)階段，采取改革開放政策時(shí)，諸如“勞動(dòng)群眾集體所有，家庭承包經(jīng)營(yíng)”統(tǒng)分結(jié)合的土地公有制模式才真正適合當(dāng)時(shí)的生產(chǎn)力發(fā)展水平。

領(lǐng)土是政治學(xué)、憲法學(xué)上的一個(gè)術(shù)語，指的是一個(gè)國(guó)家能夠行使管轄權(quán)的地域范圍。土地所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)形式，就是獲取地租。地租猶如賦稅，只不過是交給土地所有者而不是國(guó)家。希爾迪奇、舍爾比利埃、穆勒等部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家要求地租轉(zhuǎn)歸國(guó)家所有，用以代替稅收。馬克思認(rèn)為，這只不過是產(chǎn)業(yè)資本家仇視地主的一種表現(xiàn)而已［7］265?！暗刈馐峭恋厮袡?quán)在經(jīng)濟(jì)上借以實(shí)現(xiàn)即增值價(jià)值的形式”。換言之，如果取消地租的繳納，則土地所有權(quán)失去了經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)。

因此，土地國(guó)有的實(shí)現(xiàn)形式，只能是由國(guó)家收取地租。一旦停止收取地租，即停止了土地公有制。不論土地的具體使用方式是“個(gè)人經(jīng)營(yíng)、分散決策”，還是“集體經(jīng)營(yíng)、集中決策”，也不論地租的收取方式是一次性收取多年地租（批租制），還是每年收取地租（年租制），這個(gè)原則都應(yīng)該得到堅(jiān)守。

2.3 地租與地稅的關(guān)系

“土地對(duì)土地所有者來說只代表了一定的貨幣稅，……從產(chǎn)業(yè)資本家即租地農(nóng)場(chǎng)主那里征收來的”。馬克思多次在文中將地租比作土地使用者交給土地所有者的賦稅，說明地租和地稅之間有其相像之處，即土地所有者由于社會(huì)建構(gòu)起來的土地所有權(quán)的限制，可以不通過勞動(dòng)，等價(jià)交換，而無償?shù)貜耐恋厥褂谜吣抢锞鹑〉降某~利潤(rùn)。

地租和地稅之間又具有一些本質(zhì)上的區(qū)別。地租獲取的依據(jù)是社會(huì)建構(gòu)起來的土地所有權(quán)。地租能夠從經(jīng)濟(jì)核算中與工資、利潤(rùn)相分離，獲得顯化。這是因?yàn)樯鐣?huì)生產(chǎn)力的發(fā)展，使得土地所有者與土地使用者相分離。地稅獲取的依據(jù)是社會(huì)建構(gòu)起來的國(guó)家強(qiáng)制力。而國(guó)家是階級(jí)社會(huì)的產(chǎn)物，隨著階級(jí)的消亡，國(guó)家終將消亡，地稅也會(huì)消亡。地租和地稅的理論依據(jù)是不一樣的，歷史發(fā)展也是不一樣的。

但是，地租與地稅同屬土地使用者需要承受的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，當(dāng)兩者收取的主體統(tǒng)一為國(guó)家時(shí)，對(duì)于土地使用者而言，經(jīng)濟(jì)上并沒有太多的區(qū)別。如果一定要加以分辨，那么在國(guó)家收取地租的過程中，國(guó)家是作為與土地使用者平等的民事主體地位存在的。遇到土地使用者欠繳地租等違反租賃合同的行為，國(guó)家只能夠通過民事訴訟等方式解決爭(zhēng)端，不能夠?yàn)E用行政權(quán)力。同時(shí)需要獨(dú)立第三方承擔(dān)一些中介業(yè)務(wù)，以保證交易的公平性。而在國(guó)家收取地稅的過程中，國(guó)家是作為管理土地使用者的行政主體而存在的。國(guó)家的決策過程需要體現(xiàn)民主政治的要求，比如采取人民代表大會(huì)立法制度、政治協(xié)商制度、具體事務(wù)聽證制度等。這是一種行政行為，必要時(shí)可以動(dòng)用國(guó)家強(qiáng)制力強(qiáng)行征收地稅，甚至通過刑事訴訟，追究偷逃稅款的公民和法人刑事責(zé)任。

2.4 住宅土地的性質(zhì)

嚴(yán)格地說，在馬克思主義經(jīng)典著作中，并沒有找到關(guān)于住宅土地性質(zhì)的直接論述。但是根據(jù)恩格斯對(duì)于住宅問題的直接論述以及經(jīng)典著作中對(duì)于土地問題的大量論述，仍然可以探索住宅土地的性質(zhì)。

住宅土地屬于生產(chǎn)資料，還是生活資料？馬克思曾經(jīng)指出，只要土地不被用作生產(chǎn)資料，它就不是資本。土地是永恒的，但土地資本并不是永恒的。只要土地提供利息，就是土地資本。而作為土地資本，如果它不提供地租，就不構(gòu)成土地所有權(quán)［7］267-268。從馬克思的論述中可以看出，生產(chǎn)資料等價(jià)于資本，利息等價(jià)于地租。因此判斷住宅土地到底屬于生產(chǎn)資料，還是生活資料，要看它是否提供了地租或者利息。

對(duì)于自住住宅土地而言，因?yàn)樽≌恋貎H僅提供了居住的使用價(jià)值，而這種使用價(jià)值并沒有隨著時(shí)間的變化而減少或者增加，即并沒有提供地租或利息。因此，住宅土地在自住階段并不構(gòu)成生產(chǎn)資料或資本，僅僅作為生活資料。但是，當(dāng)住宅土地單獨(dú)出租或與其上的住宅一起出租時(shí)，由于其提供了穩(wěn)定的地租（利息）收入，從而具有了生產(chǎn)資料的性質(zhì)。馬克思指出，“建筑投機(jī)的真正主要對(duì)象是地租，而不是房屋”，這種地租不僅包括隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步而不斷增加的級(jí)差地租，也包括土地所有者與土地租賃者實(shí)力變化所影響的絕對(duì)地租。地主因?yàn)閾碛型恋厮袡?quán)，而把社會(huì)的一部分剩余勞動(dòng)占為己有，而且隨著生產(chǎn)的發(fā)展，占有的比例還越來越多，但卻因資本化的地租而掩蓋了不勞而獲的本質(zhì)。

并且馬克思指出，級(jí)差地租II是連續(xù)投資所產(chǎn)生的超額利潤(rùn)。在租約有效期內(nèi)，由租地農(nóng)場(chǎng)主獲得，租約結(jié)束后轉(zhuǎn)化為級(jí)差地租II，由地主獲得［8］629。因此，當(dāng)住宅土地所有權(quán)人或使用權(quán)人出售住宅土地所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，如果出售價(jià)高于購買價(jià)的現(xiàn)值，即出現(xiàn)了土地增值收益，應(yīng)當(dāng)視為產(chǎn)生了級(jí)差地租II，住宅土地具有了生產(chǎn)資料的性質(zhì)。

因此住宅土地的性質(zhì)，僅僅與住宅土地自用或出租、出售（即用于投資目的）的經(jīng)濟(jì)屬性有關(guān)，而與人均住宅面積、人均住宅土地面積、人均住宅資產(chǎn)無關(guān)，并不存在多少面積以下的住宅面積、住宅土地面積、多少價(jià)格以下的住宅資產(chǎn)算必要的生活資料，超出部分算生產(chǎn)資料的區(qū)別。

恩格斯并不認(rèn)為“工人擁有自己住房的所有權(quán)”是解決住宅問題的核心，這并不符合工業(yè)化大生產(chǎn)時(shí)代勞動(dòng)力頻繁流動(dòng)的時(shí)代背景。這里的“住房所有權(quán)”，根據(jù)寫作的時(shí)代背景，應(yīng)該理解為包括住宅土地的所有權(quán)，即作為生產(chǎn)資料的住宅土地，能夠提供地租（利息）的土地。這與我國(guó)城市居民，只擁有一定年限的住宅建設(shè)用地使用權(quán)，而沒有土地所有權(quán)是相吻合的。

2.5 馬克思主義土地邏輯小結(jié)

通過上文的論述可以看出，馬克思主義的土地邏輯，其理論出發(fā)點(diǎn)是歷史唯物主義指導(dǎo)下的馬克思正義觀及所有權(quán)批判理論，其具體內(nèi)容包括土地公有的目的、土地國(guó)有的實(shí)現(xiàn)形式、正確區(qū)分地租與地稅的關(guān)系以及住宅土地的性質(zhì)。

3 在住宅建設(shè)用地使用權(quán)制度設(shè)計(jì)中的應(yīng)用

住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定是《物權(quán)法》第四次審議稿所創(chuàng)設(shè)，第六次審議稿所確定。與非住宅建設(shè)用地使用權(quán)區(qū)分開來的目的，是為了讓老百姓獲得恒產(chǎn)，安居樂業(yè)。但是老百姓獲得恒產(chǎn)，安居樂業(yè)的合理范圍是多少？還是本來就沒有范圍？

隨著我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的飆升以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由房地產(chǎn)所引起的貧富分化越來越嚴(yán)重，以至于出現(xiàn)了“有房階級(jí)”和“無房階級(jí)”的說法。保障老百姓恒產(chǎn)、安居樂業(yè)權(quán)利的同時(shí)，也需要防范制度設(shè)計(jì)進(jìn)一步拉大貧富差距，埋下新一輪暴力革命的種子。

因此，不少學(xué)者提出了根據(jù)人均（戶均）住宅面積、住宅土地面積、住宅資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)和標(biāo)準(zhǔn)外的住宅建設(shè)用地使用權(quán)區(qū)別對(duì)待，標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)提供優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行自動(dòng)續(xù)期。但是他們的理論依據(jù)是樸素的均貧富思想，說服力有待增強(qiáng)。

本文通過解讀馬克思主義經(jīng)典著作中土地及住宅相關(guān)論述，總結(jié)馬克思主義土地邏輯，對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)制度設(shè)計(jì)提出如下建議：

第一，在社會(huì)主義社會(huì)，土地公有的目的，以及土地國(guó)有的實(shí)現(xiàn)形式，就是要由國(guó)家收取地租。因此，自動(dòng)續(xù)期不等于無償續(xù)期，續(xù)期時(shí)國(guó)家仍然需要一次性收取若干年地租或按年收取地租。

第二，國(guó)家在收取地租的同時(shí)，可以收取地稅。因?yàn)閮烧呔哂胁煌氖杖∫罁?jù)。但是由于收取主體同為國(guó)家，收取客體同為住宅建設(shè)用地使用權(quán)人，兩者在數(shù)量上存在著疊加的效果，需要統(tǒng)籌考慮。

第三，住宅建設(shè)用地使用權(quán)用于自住時(shí)，不產(chǎn)生地租（利息），不構(gòu)成生產(chǎn)資料或資本，因此國(guó)家在續(xù)期時(shí)收取地租或征收地稅時(shí)，可以給予一定的優(yōu)惠政策，減征緩征；而住宅建設(shè)用地使用權(quán)出售出現(xiàn)增值或出租時(shí)，產(chǎn)生地租（利息），構(gòu)成生產(chǎn)資料或資本，因此國(guó)家在續(xù)期時(shí)收取地租或征收地稅時(shí)，可以區(qū)別對(duì)待。當(dāng)然續(xù)期時(shí)點(diǎn)與出售出現(xiàn)增值或出租時(shí)點(diǎn)并不一致，由國(guó)家在出售出現(xiàn)增值時(shí)點(diǎn)或出租時(shí)段征收差別化地稅較為合適。

［1］仰海峰.馬克思資本邏輯場(chǎng)域中的主體問題［J］.中國(guó)社會(huì)科學(xué)，2016（3）.

［2］李佃來.歷史唯物主義與馬克思正義觀的三個(gè)轉(zhuǎn)向［J］.新華文摘，2016（4）:36-41.

［3］張文喜.馬克思所有權(quán)批判及其相關(guān)的公平正義觀［J］.中國(guó)社會(huì)科學(xué)，2016（8）:4-23.

［4］張仁元.馬克思恩格斯列寧斯大林論土地資源及相關(guān)問題［M］.北京:中國(guó)社會(huì)出版社，2009.

［5］列寧選集：第1卷［M］.北京:人民出版社，2012.

［6］馬克思恩格斯選集：第3卷［M］.北京:人民出版社，2012.

［7］馬克思恩格斯選集：第1卷［M］.北京:人民出版社，2012.

［8］馬克思恩格斯選集：第2卷［M］.北京:人民出版社，2012.

責(zé)任編輯劉宏蘭

10.14180/j.cnki.1004-0544.2017.05.003

A811

A

1004-0544（2017）05-0016-05

國(guó)家自然科學(xué)基金國(guó)際（地區(qū)）合作與交流項(xiàng)目（7161101107）；國(guó)土資源部公益性行業(yè)科研專項(xiàng)課題（201511003-2）；國(guó)土資源部公益性行業(yè)科研專項(xiàng)課題（201511010-04）。

詹晨暉（1988－），男，江西九江人，中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系博士生。