淺析二手房交易中常見的法律問題

黃琴

摘 要：隨著近年房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展，二手房也受到廣大消費(fèi)群眾的喜愛，由于目前我國二手房交易的管理制度及相關(guān)法律法規(guī)不是很完善。近年由二手房交易引發(fā)的法律糾紛案件也勇攀歷史高峰。許多消費(fèi)者由于法律意識(shí)淡薄，在很多不知情的情況下，給自己埋下了法律風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：合理避稅；陰陽合同；跳單

如今隨著房價(jià)的瘋漲，越來越多的人傾向于購買二手房。二手房以其周邊成熟穩(wěn)定的配套設(shè)施及省心的入住條件吸引大批都市白領(lǐng)蜂擁購買。但在二手房交易中的各環(huán)節(jié)常常引發(fā)大量的法律糾紛。下面以二手房交易中所謂的“合理避稅”及《看房確認(rèn)書》引發(fā)的法律糾紛為例予以分析探討。

二手房買賣需繳納的稅費(fèi)有：契約稅3%、印花稅0.05%、營業(yè)稅5.5%，以上繳稅的金額都是以成交價(jià)格為基礎(chǔ)來計(jì)算。按市場交易習(xí)慣以上稅款往往都是由購買者來出，為節(jié)省一部分稅金中介機(jī)構(gòu)往往會(huì)建議購房者“合理避稅”。所謂“合理避稅”目前市面上常用的手法有：

一、簽訂陰陽合同

即買賣雙方簽訂兩份合同，一份是針對(duì)房屋交易主管部門簽訂的合同，采用以區(qū)域市場指導(dǎo)價(jià)來計(jì)算成交價(jià)的方法，以此達(dá)到少繳稅的目的。另一份是真實(shí)的買賣雙方簽訂的合同，該合同是按照雙方交易的實(shí)際成交價(jià)格簽訂的。此種做法確實(shí)可以給購買者帶來非正當(dāng)利益，但這是一種違規(guī)行為，這種掩蓋非法目的的做法，暗藏著很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。主要風(fēng)險(xiǎn)包括：

（1）涉嫌逃稅要承擔(dān)法律責(zé)任，即稅務(wù)機(jī)關(guān)一旦查實(shí)的話要追繳稅款，而且要處以稅款5倍以下的罰款。如果數(shù)額到了一定程度要受刑事處罰。

（2）當(dāng)購買者再次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)，將面臨賣出和買入價(jià)之間差額較大，相應(yīng)稅費(fèi)被拉高的問題，將要承擔(dān)更多的稅賦。

（3）如果購買者用該房屋抵押，就得不到這個(gè)房屋真實(shí)價(jià)格的抵押價(jià)，銀行只會(huì)按你在房產(chǎn)局備案的那個(gè)合同來確定。

（4）當(dāng)買賣雙方因交易發(fā)生訴訟時(shí)，一旦進(jìn)入法律程序，由于簽訂陰陽合同屬于當(dāng)事人惡意串通損害國家利益的行為，“陽合同”肯定會(huì)被宣布無效，因而基于這份合同所進(jìn)行的過戶行為也會(huì)被撤銷。這樣，買方就面臨著支付了房款而無法取得房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

二、只簽訂買賣合同，延遲到房地產(chǎn)交易中心辦理交易過戶

按稅法規(guī)定從2015下半年起個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。為免繳營業(yè)稅買賣雙方往往約定先交房，待房屋滿2年再辦理過戶手續(xù)，這類操作的法律風(fēng)險(xiǎn)往往有：

（1）在我國，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記是房屋所有權(quán)變動(dòng)的生效條件，是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志。如果不及時(shí)辦理過戶手續(xù)，原房東一房二賣，善意第三者在不知情的情況以合理的價(jià)格購買了此房產(chǎn)，且辦理了過戶手續(xù)，那么善意第三者有權(quán)要求你將此房產(chǎn)交予他。

（2）如若原房東用未過戶的房產(chǎn)證辦理抵押、擔(dān)保、質(zhì)押等產(chǎn)權(quán)交易，即使你是真正的房屋產(chǎn)權(quán)所有人在不知情的情況下發(fā)生上述產(chǎn)權(quán)交易，善意第三人和法院有可能不會(huì)理解你的情有可原。為了避免不必要的法律糾紛，建議買賣雙方及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)變更。

隨著房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展，房地產(chǎn)中介公司越來越多，就中介公司依據(jù)《看房確認(rèn)書》主張中介費(fèi)及違約金的案件也在不斷增多，但目前司法實(shí)踐中對(duì)該類案件的認(rèn)定并不統(tǒng)一。

買房或租房的人對(duì)于《看房確認(rèn)書》應(yīng)該不會(huì)陌生。房屋中介公司業(yè)務(wù)員以公司統(tǒng)計(jì)工作量為名要求在《看房確認(rèn)書》上簽字確認(rèn)，相對(duì)規(guī)范的業(yè)務(wù)員會(huì)在確認(rèn)書信息填寫完全之后將副本交予個(gè)人，而有的業(yè)務(wù)員在看房者簽完字后就將材料收走，甚至連房屋信息都沒有填寫，因手中沒有任何材料，很多人都是事后才回憶起自己簽了《看房確認(rèn)書》。一旦看房者違反了確認(rèn)書中的條款，就將面臨訴訟的風(fēng)險(xiǎn)?！犊捶看_認(rèn)書》的版本因中介公司不同而略有差異，但就具體內(nèi)容而言是證明中介公司帶看房者看了哪里的房產(chǎn)，約定中介公司提供的服務(wù)內(nèi)容，在一定時(shí)間內(nèi)看房者及其近親屬、朋友等均不得繞開該中介公司直接與房主或通過其他中介公司與房主簽訂合同，即行業(yè)內(nèi)所稱的“跳單”行為，否則應(yīng)當(dāng)支付中介費(fèi)或違約金。

首先，關(guān)于《看房確認(rèn)書》的法律性質(zhì)，房屋中介公司帶領(lǐng)買方看房時(shí)，讓買方簽署《看房確認(rèn)書》，其中明確了由買方委托中介公司求購房屋，并約定了報(bào)酬和違約條款。該確認(rèn)書系中介公司向買方報(bào)告訂立房屋買賣合同的機(jī)會(huì)、提供相關(guān)媒介服務(wù)，并由買方支付報(bào)酬的合同，符合合同法第四百二十四條對(duì)于居間合同的定義，其法律性質(zhì)屬于居間合同。

其次《看房確認(rèn)書》中的霸王條款是否有效呢？《看房確認(rèn)書》很多都是由房屋中介機(jī)構(gòu)自己單獨(dú)事先擬好，而后在房屋居間活動(dòng)中交予看房者簽字的格式合同。該格式合同為避免“跳單”問題，通常含有禁止委托人跳單的霸王條款。關(guān)于這一點(diǎn)在司法實(shí)踐中存在不同的意見，有的認(rèn)為依據(jù)《合同法》第五十二條、第五十三條規(guī)定的內(nèi)容該條款是無效的可撤銷的。有的認(rèn)為看房者在簽訂合同時(shí)，對(duì)該條款的內(nèi)容和法律后果應(yīng)當(dāng)明知，且不違反法律規(guī)定，應(yīng)屬有效。從條約內(nèi)容上看并不涉及損害國家、集體、第三人利益或者社會(huì)公共利益的內(nèi)容，其主要目的在于防止買房者的不誠信行為，而非具有“非法目的”，法律、行政機(jī)關(guān)亦未強(qiáng)制規(guī)定當(dāng)事人不得簽訂禁止跳單的霸王條款，所以從內(nèi)容上看他是有效的。

但在實(shí)踐中的禁止跳單條款可能存在顯失公平的情況，比如有的《看房確認(rèn)書》約定中介公司帶領(lǐng)其看過房屋后，買房者將不得私下或通過其中介公司與該房房主達(dá)成交易，否則需要支付中介費(fèi)或數(shù)倍于中介費(fèi)的違約金。這就意味著中介公司帶領(lǐng)看房后就能旱澇保收，不論該中介公司報(bào)價(jià)是否偏高、服務(wù)質(zhì)量如何，如果看房者要購買這套房產(chǎn)就只能通過該中介來交易，否則就需要支付違約金。對(duì)此，我認(rèn)為中介公司的付出是非常有限的，房源信息往往是房東直接主動(dòng)委托，中介公司帶領(lǐng)看房只是簡單的勞動(dòng)，并且同一房源信息被多家中介公司掌握的情況。中介公司以其有限的勞動(dòng)永久的限制買房者的選擇權(quán)，雙方的利益是顯失公平的，依據(jù)《合同法》第五十四條的規(guī)定是可以申請(qǐng)變更或撤銷該條款的。

目前二手房交易在我國房地產(chǎn)市場中空前活躍，但由于法律不健全、市場不規(guī)范、人們的不知情及法律意識(shí)淡薄，二手房交易法律糾紛不斷，已成為亟待解決的社會(huì)問題。