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    大學(xué)城商圈經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問題分析

    2017-02-16 12:22付麗萍
    中國市場 2016年43期
    關(guān)鍵詞:區(qū)域規(guī)劃區(qū)域發(fā)展大學(xué)城

    付麗萍

    [摘要]隨著我國教育水平的發(fā)展,各大城市的大學(xué)逐漸形成一個或多個大學(xué)城。這些興起的大學(xué)城大多坐落于郊區(qū)或遠(yuǎn)離市中心,其周圍的基礎(chǔ)設(shè)施也在逐步完善,商業(yè)規(guī)劃趨于成熟。大學(xué)城周圍房地產(chǎn)的投資逐步上升,同時形成相對規(guī)模的商圈,大學(xué)生也成為大學(xué)城商圈的主要消費群體。大學(xué)城商圈的發(fā)展并不如城市商業(yè)中心發(fā)展有序,文章就以煙臺萊山區(qū)大學(xué)城為例,大致分析了大學(xué)周圍商圈出現(xiàn)的一些問題,并提出相對改善意見及措施。

    [關(guān)鍵詞]大學(xué)城;商業(yè)圈;區(qū)域發(fā)展;區(qū)域規(guī)劃

    [DOI]1013939/jcnkizgsc201643025

    大學(xué)城迅速發(fā)展但同時也出現(xiàn)一些弊端,20世紀(jì)80年代,煙臺萊山區(qū)幾所高校相鄰而建,其周圍所發(fā)展的商圈也是以大學(xué)城為中心而建成,最典型則屬萬象城商圈,本文就以圍繞萬象城商圈發(fā)展所存在的問題進(jìn)行討論。

    1大學(xué)城商圈的形成

    20世紀(jì)90年代初,我國實行第二次高等院校調(diào)整,擴大獨立大學(xué)的規(guī)模、建設(shè)發(fā)展多校區(qū)大學(xué)、大學(xué)及校園在空間上集中,高等院校城市化、區(qū)域化等。我國的教育事業(yè)也逐漸成熟化,城市化發(fā)展也在加快,教育和科研發(fā)展迅速并且逐漸強大,政府、企業(yè)與高校的合作等作用,促使大學(xué)城在中國的迅速發(fā)展。

    大學(xué)城形成時,其附近的小商戶也會逐漸增多,最后形成一個較為規(guī)范的商業(yè)圈。萬象城投資建于2008年,結(jié)合住宅地塊和商業(yè)地塊構(gòu)建而成,承襲了原有的埠嵐商圈的根基,直接接收其已覆蓋的大學(xué)生和教職工及周圍常住民等消費群體,成為煙臺重要的區(qū)域性商圈。

    2大學(xué)城帶動的經(jīng)濟(jì)

    大學(xué)本身就是一所營利性機構(gòu)。在美國波士頓大學(xué)的經(jīng)濟(jì)收入就已占到城市總收入的40%,在德國海德堡市其大學(xué)經(jīng)濟(jì)收入已占到城市總收入的65%以上。[1]各地的大學(xué)城不斷興起,形成過程中也不斷帶動大學(xué)周邊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。大學(xué)城的建設(shè)可以大大促進(jìn)新區(qū)的城市化進(jìn)程,尤其對于人口的拉動作用更強,在空間上大學(xué)城建設(shè)可直接帶來高校學(xué)生、教職員工、家屬的空間聚集,并將進(jìn)一步帶動房地產(chǎn)、餐飲、旅游等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,形成逐步擴張的態(tài)勢。[2]

    在大學(xué)搬遷與擴大校區(qū)之初,大都選址在郊區(qū):一是郊區(qū)面積大,新建教學(xué)樓及規(guī)劃等相對城區(qū)改造很容易。二是郊區(qū)相對城區(qū)較偏遠(yuǎn),對大學(xué)的管理較為簡單容易。大學(xué)生雖固定居住在學(xué)校宿舍,但每月出行次數(shù)不少,尤其每逢節(jié)假日學(xué)生對交通運輸?shù)男枨蠹眲≡鲩L。萬象城鄰近城市主干道,緊鄰區(qū)內(nèi)各中小學(xué)及大學(xué),節(jié)假日出行人流量較大。

    大學(xué)城的出現(xiàn),帶動了學(xué)校周圍房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展。萬象城建設(shè)規(guī)劃時,將商業(yè)地塊和住房地塊結(jié)合,住宅區(qū)緊鄰商圈。自2005年以來,煙臺市萊山區(qū)住宅價格以每年1000~1500元/平方米的增幅遞增,由于大勢及政策影響,萬象城住宅房屋變得炙手可熱。一些學(xué)校也會在校內(nèi)或者學(xué)校周圍建立居民樓,為學(xué)校教職工提供住宅等。

    房地產(chǎn)事業(yè)駐進(jìn)大學(xué)城時,會建立相對規(guī)模的商場。在商場周圍,也會建立商業(yè)步行街來吸引大學(xué)城內(nèi)的大學(xué)生并成為主力消費,周圍的居民也會選擇其進(jìn)行日常消費。萬象城商圈完備了必要的場所,建設(shè)了集購物、休閑、娛樂為一體的商場。據(jù)調(diào)查,大學(xué)城平均常住人口在20萬人左右,中國大學(xué)生人均消費支出接近5000元/學(xué)期,相當(dāng)于一個中小型城市的發(fā)展。[3]萬象城商圈的建立是在原有的埠嵐商圈的基礎(chǔ)上,覆蓋周圍各大學(xué)的學(xué)生及教職工十萬余人及周邊數(shù)十萬居民的消費群體。

    3大學(xué)城商圈發(fā)展所存在的問題

    大學(xué)生多屬中低端消費者,消費習(xí)慣則是次數(shù)多購買量少。在大學(xué)生的消費結(jié)構(gòu)中,用于日常生活必需品的支出比例在不斷下降,用于文化、通信、娛樂、交際的支出比例在不斷上升。隨著大學(xué)城的日益健全,入校學(xué)生、入住居民、入駐企業(yè)和商家的迅速發(fā)展,對服務(wù)業(yè)的需求成為迫切不可缺少的重要部分。[4]

    大學(xué)生消費高潮期在每學(xué)期剛開學(xué)階段,學(xué)生對于逛街購物的欲望高漲以及生活所需品也相應(yīng)較缺乏。但相對應(yīng)地,在學(xué)生寒暑假離校之前,各商戶會準(zhǔn)備各式活動在低迷時期前吸引一些學(xué)生來消費,為之后的一至兩個月做好保本的準(zhǔn)備。萬象城商圈中的步行街就是典型例子。在寒暑假期間,步行街中的商戶光臨的客人寥寥可數(shù),整條街的商戶都難逃寒暑假“空巢”的厄運。

    萬象城住宅區(qū)緊鄰商業(yè)街,甚至是商業(yè)街與居民樓一體而建,而居民常被商業(yè)街各種音源干擾。商家所擺出的海報及展示柜或營業(yè)柜,在人流高峰期也成為道路障礙。商戶晚上關(guān)門結(jié)束營業(yè)時會將部分垃圾留置在門外而不進(jìn)行處理。第二天保潔人員在污染較為嚴(yán)重的區(qū)域,常常需要花更多的時間來清理。對于一些流動尤其是燒烤攤位則會大面積污染道路,空氣也遭到嚴(yán)重污染。

    化妝品行業(yè)的暴利眾所周知,各種化妝品在商業(yè)圈隨處可見。消費者多是沒有足夠鑒別能力的學(xué)生,因此當(dāng)有偽劣產(chǎn)品摻雜其中時,學(xué)生根本感覺不到商家的欺騙行為,也因此產(chǎn)生與產(chǎn)品價值不對等的消費。萬象城商圈中,商戶在節(jié)假日時會派出更多的導(dǎo)購,在消費者進(jìn)店挑選商品時便跟在顧客身邊不停推銷。由于有限的鑒別能力,學(xué)生們易盲目聽從導(dǎo)購?fù)扑]而消費。等使用產(chǎn)品時才發(fā)現(xiàn)并不適合自己或者其質(zhì)量及產(chǎn)品功效并不可觀。

    路邊攤這類商販一般出現(xiàn)在人潮高峰期,多是路邊現(xiàn)做。在萬象城商圈中這類商戶很難管理,所制造的環(huán)境問題也極其嚴(yán)重。小吃街的衛(wèi)生管理不善導(dǎo)致時常有腐臭氣味,商戶的臟水及垃圾無法及時處理形成堆放,造成小吃街內(nèi)衛(wèi)生條件惡劣。小吃街也是學(xué)生經(jīng)常光顧的地方,但其中的食品衛(wèi)生多數(shù)不達(dá)標(biāo),食材的新鮮度不夠,廚房器械也不衛(wèi)生等。在絕大多數(shù)的商圈,一些餐廳會有不道德行為,比如偷工減料或使用更廉價的次級食材。許多不良商販會在同等定價的基礎(chǔ)上,私下減少食材的使用量或者使用更為便宜的食材來稱秤,以獲取更多的利潤。

    4關(guān)于大學(xué)城商圈的管理及規(guī)劃

    萬象城商圈的商業(yè)街緊鄰居民區(qū),商業(yè)街的噪聲及衛(wèi)生條件問題比較嚴(yán)重,周圍緊鄰步行街的居民一整天都會受到各種聲音的干擾。對于商業(yè)圈的管理,尤其是環(huán)境衛(wèi)生,應(yīng)該要加強物業(yè)方面。對公放音樂、廣告宣傳的行為應(yīng)嚴(yán)加制止,并設(shè)立懲罰制度,以約束各個商戶的行為。環(huán)境衛(wèi)生做好區(qū)域的劃分,垃圾等廢舊物品擱置應(yīng)分區(qū)放置;騎電動車、自行車的商戶等進(jìn)入商業(yè)街,應(yīng)規(guī)劃出指定區(qū)域停放代步工具及交通工具等。商戶的宣傳海報最好是以粘貼在門店為主,不放置人行道成為路障;展示柜及營業(yè)柜也應(yīng)放置在不阻礙人行的區(qū)域。路邊流動攤位應(yīng)規(guī)劃合理區(qū)域,使環(huán)境更加整潔,管理更加規(guī)范等。

    商戶的管理需要加強,在保證其正常經(jīng)營盈利的情況下,不會產(chǎn)生不良動機及行為。工商管理局應(yīng)加強監(jiān)測力度,增加檢視頻率,做到隨機抽查而不是定期檢查,以防止商戶臨時應(yīng)對,里表不一;在商業(yè)圈內(nèi)應(yīng)設(shè)立消費者維權(quán)快速通道,加強對消費者權(quán)利的維護(hù)。食品安全檢測一定要加強,使得不良商販無法欺騙消費者以及給消費者帶來不良影響及后果?;瘖y品行業(yè)應(yīng)做到規(guī)范管理,明確商家的供貨渠道,以確保消費者利益不受損失;美容美發(fā)行業(yè),也要嚴(yán)格管理。一些商家利用低價吸引消費者后,在其消費基礎(chǔ)上附加不透明的高價服務(wù)而使得消費者被迫高消費,對于此類行為一定要嚴(yán)厲打壓,明確規(guī)定其行業(yè)價格透明等。

    房地產(chǎn)投資商的進(jìn)駐對于大學(xué)城的發(fā)展有著極大的幫助,無論從帶動經(jīng)濟(jì)或是提高地區(qū)建設(shè)水平都有著顯著影響。在大學(xué)所在區(qū)域的區(qū)域規(guī)劃應(yīng)以大學(xué)為中心,建立相應(yīng)的設(shè)施,做到娛樂設(shè)施與教育設(shè)施區(qū)域劃分明確,改善教育設(shè)施提高學(xué)生生活學(xué)習(xí)水平。居民區(qū)及商業(yè)區(qū)應(yīng)分開,原有的居民區(qū)也應(yīng)保留其相應(yīng)的區(qū)域,在投資建設(shè)時考慮其周圍影響,改善和提高總體的利益。對于臨時搭建的區(qū)域做好相應(yīng)規(guī)劃。

    關(guān)于大學(xué)城商圈難逃大學(xué)寒暑假“空巢期”的厄運,商戶和房地產(chǎn)投資商也應(yīng)有默契配合。商戶的客戶群應(yīng)在短時間內(nèi)由學(xué)生群體轉(zhuǎn)變?yōu)楦浇用?。學(xué)生消費是次多量少,而當(dāng)?shù)厝藙t剛好相反。在節(jié)假日時,附近居民出門消費的概率較大,商戶可以把握機會,在此前進(jìn)行好廣告宣傳及活動準(zhǔn)備等。房地產(chǎn)商可在商圈附近投資建設(shè)中高檔小區(qū)以吸引更多人選此定居等。在選擇地段的同時,考慮好其交通設(shè)施的狀況以及未來規(guī)劃的目標(biāo)、城市商業(yè)區(qū)的發(fā)展等。

    參考文獻(xiàn):

    [1]Courtney RonanMadison: College Town Ranks Among Americas [J].Best Cities,2012(3)

    [2]陸青大學(xué)城與城市新區(qū)發(fā)展[J].東北大學(xué)學(xué)報:社會科學(xué)版,2003,3(5)

    [3]羅清和,尹華杰大學(xué)城開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析[J].深圳大學(xué)學(xué)報,2010,6(27)

    [4]顧蔚淺析大學(xué)城對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動作用[J].上海管理科學(xué),2012,6(34)

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