不再是狼來了，2017年房價(jià)真的要降了嗎？

上官碗兒

中央說：房子是用來住的，不是用來炒的

2016年是大型房地產(chǎn)企業(yè)和土地市場的盛宴。樓市與土地市場創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)歷史紀(jì)錄：商品房銷售突破10萬億元，前三大房企銷售額悉數(shù)突破3000億元……

臨近年底，“抑制房地產(chǎn)泡沫”被高層會(huì)議定義成為2017年房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)，“房子是用來住的，不是用來炒的”。

回顧2016年一個(gè)個(gè)創(chuàng)紀(jì)錄的數(shù)字，明年真的會(huì)不同嗎？

1.宇宙房企扎堆：商品房銷售首破10萬億

在去庫存的號(hào)召之下，房地產(chǎn)市場再一次創(chuàng)造了歷史。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：截至2016年前11個(gè)月，全國商品房銷售面積為13.58億平方米，同比大增24.32%；銷售金額為10.25萬億，同比暴增37.58%。

火爆的樓市，讓超級(jí)房企迅速膨脹，增速遠(yuǎn)超整體水平，房地產(chǎn)市場正以更快的速度進(jìn)入寡頭時(shí)代。

中國恒大：2016年前11個(gè)月合約銷售金額3488.5億元，同比大增102.4%。

萬科：2016年前11個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額3413.6億元。

碧桂園：2016年前11個(gè)月沒有邁過3000億大關(guān)，但在12月11日特意公告截至當(dāng)日共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約3000億元，同比增長143%。

這意味著，2016年這三大房企的銷售總金額鐵定超過1萬億。位居其后的保利地產(chǎn)、綠地、華夏幸福等大房企的銷售額也大幅上漲。按照這樣的速度，全球十大房地產(chǎn)企業(yè)排行榜將很快變成中國房地產(chǎn)企業(yè)排行榜。

2.土地沸騰：住宅地價(jià)5年翻5倍

比商品房銷售更火爆的是熱門城市的土地拍賣市場，受益于層出不窮的地王和緊縮的供地面積，一線城市土地拍賣價(jià)格不斷刷新紀(jì)錄。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2016年12月20日，賣地收入最高的50個(gè)城市，其賣地收入總價(jià)為1464.38億，其中住宅類用地1147.74億。根據(jù)同期住宅用地成交面積簡單計(jì)算，平均成交單價(jià)已經(jīng)超過4萬元/平方米。按照同樣的口徑計(jì)算，比2011年上漲超過5倍。

這是一個(gè)簡單的計(jì)算方式，平均地價(jià)并不等于樓板價(jià)；沒有考慮地段變化、出讓條件和容積率等因素的影響。但歷史數(shù)據(jù)的對(duì)比已經(jīng)清晰地表明一線城市堅(jiān)挺的土地價(jià)格才是高房價(jià)的支撐。

當(dāng)輿論指責(zé)房企不惜一切代價(jià)爭搶地王時(shí)，一線城市的土地供應(yīng)量正斷崖式下滑，嚴(yán)重的土地供應(yīng)不足正將房地產(chǎn)企業(yè)逼到要么退出市場要么爭搶地王的尷尬境地。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：今年前11個(gè)月，上海住宅類用地的成交面積僅為285.47萬平方米，遠(yuǎn)低于去年676.13萬平方米的成交面積。

北京的情況也類似，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2016年前11個(gè)月的住宅類用地僅成交了62.45萬平方米，與去年全年相比，暴跌超過八成。由于土地出讓面積銳減，北京土地出讓收入創(chuàng)下近年新低。但平均單價(jià)卻創(chuàng)新高，按照與上海同樣的計(jì)算方法，2016年前11個(gè)月，北京住宅類用地成交單價(jià)逼近5萬元/平方米，比2011年上漲了接近4倍。

熱門城市土地供應(yīng)急速萎縮，一些地方卻在下半年通過“土地熔斷”、修改出讓規(guī)則等方式抑制地王，猶如通過修改溫度計(jì)刻度來使體溫下降。

如果土地供應(yīng)緊張依舊，2017年，沸騰的一線城市土地市場真的會(huì)冷卻嗎？

3.土地背后的債務(wù)魅影：政府債務(wù)已超30萬億

與土地和房地產(chǎn)市場密切相關(guān)的是屢創(chuàng)新高的地方政府負(fù)債：土地不僅是很多地方無可取代的還債來源，還是關(guān)鍵的抵押品。

根據(jù)財(cái)政部的數(shù)據(jù)：截至2015年年底，全國政府債務(wù)達(dá)到26.66萬億，其中地方政府的債務(wù)由2013年6月底的10.88萬億，上升到2015年年底的16萬億，不到兩年時(shí)間，地方政府負(fù)債就增長了47.05%。這其實(shí)還是一個(gè)比較窄的口徑，不包含地方政府的或有負(fù)債，如果計(jì)算或有負(fù)債，政府負(fù)債總額已經(jīng)超過30萬億大關(guān)。

地方政府的負(fù)債中，以土地出讓收入為償債來源的負(fù)債占比很高。最新的數(shù)據(jù)很難獲取，但此前針對(duì)地方政府債務(wù)的全國性大審計(jì)提供了樣本。以北京為例，截至2013年6月底，以土地出讓收入為來源的負(fù)債高達(dá)3601.27億元，占其負(fù)債總額的比例超過55%。

除了作為償債來源外，龐大的債務(wù)也以土地作為抵押品。據(jù)國土資源部數(shù)據(jù)，2015年84個(gè)重點(diǎn)城市的土地抵押面積為49.08萬公頃，同比增長8.82%；土地抵押貸款總額為11.33萬億，較上年增長19.13%。

通過巨額的債務(wù)，不少地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)其實(shí)已經(jīng)深度捆綁在房地產(chǎn)和土地市場上。地方政府債務(wù)抵押品結(jié)構(gòu)不變，償債來源不變，保地價(jià)的決心真的能軟下來？

2016年12月14日～16日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議稱，要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，抑制房地產(chǎn)泡沫。

基調(diào)已經(jīng)確定，2017年真的會(huì)不同嗎？

社科院說：2017年房價(jià)要降了，是真的嗎？

此前，由中國社會(huì)科學(xué)院相關(guān)課題組發(fā)布的研究成果《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.13（2016）》認(rèn)為，2016年房地產(chǎn)價(jià)格整體上將呈上漲趨勢，區(qū)域漲幅進(jìn)一步分化。但從較長時(shí)期看，如果宏觀經(jīng)濟(jì)增長繼續(xù)下滑，房地產(chǎn)價(jià)格有可能在2017年下半年再次出現(xiàn)全面下滑趨勢。

是的，你沒看錯(cuò)，2017年下半年，房價(jià)有可能全面下滑？！

《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.13（2016）》中說房價(jià)下滑的主要原因在于，中國人口減少的城鎮(zhèn)化率的減速。

1.人口跳崖減少endprint

人口紅利的消失已經(jīng)成為大家的共識(shí)，雖然現(xiàn)在已經(jīng)開放二孩政策，但是，由于國內(nèi)社會(huì)福利體制的不完善，到時(shí)小孩撫養(yǎng)和教育成本都異常高昂，真正敢生二孩的不多，正常來說，一對(duì)夫婦至少要生育兩個(gè)小孩，才能保證人口不減少，但是獨(dú)生子女一代成長起來，以及不敢生導(dǎo)致的只生一個(gè)行為的延續(xù)，中國必然迎來人口快速減少。

人口就是需求，人口的劇減，必然導(dǎo)致剛需下降，農(nóng)村人口已經(jīng)明顯蕭條衰敗，四、五線城市需求也開始往大城市轉(zhuǎn)移，所以房價(jià)下跌首先從小城市開始，大城市有流入人口補(bǔ)充需求，但是，近些年，隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，人口流動(dòng)率降低，非一線超級(jí)城市人口流入增速放緩，更可怕的是開發(fā)商供貨量卻在激增。

2.城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩

2008年之后中國房價(jià)仍然一路向前的原因之一，在于中國4萬億救市計(jì)劃對(duì)中國城市化進(jìn)程的推動(dòng)，全國中小城市也開始造新城，新城樓盤林立。《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.13（2016）》課題組認(rèn)為，2011年，中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到51.27%，突破50%的拐點(diǎn)，意味著城鎮(zhèn)化將由加速推進(jìn)進(jìn)入減速推進(jìn)的時(shí)期，房地產(chǎn)增長乏力。

3.被綁架的開發(fā)商

盡管從長期看，地產(chǎn)市場潛伏著風(fēng)險(xiǎn)，但是短期內(nèi)，地產(chǎn)市場還是如火如荼，而且，白銀時(shí)代庫存加大，房企的競爭加劇，千億房企逐年增多，為了保住地位，房企都在搶地建房，激烈的競爭抬高了土地價(jià)格，進(jìn)一步推升房價(jià)，導(dǎo)致庫存壓力更大，惡性循環(huán)。開發(fā)商被自己發(fā)展長大的需求和激烈的競爭所綁架，當(dāng)房價(jià)不斷抬高，而需求又在減少，最后，很可能迫于高速發(fā)展的需求，避免資金鏈的斷裂，割肉降價(jià)求生存，所以被迫降價(jià)拋售，快速回籠資金。

4.社會(huì)文化和消費(fèi)觀念的變遷

隨著社會(huì)的進(jìn)步，社會(huì)文化環(huán)境也在開始變遷，90后、00后在富裕環(huán)境下長大，對(duì)房子所帶來的安全感依賴度降低，更向往自由；大城市很大一部分人都開始想逃離城市；隨著互聯(lián)網(wǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，遠(yuǎn)程協(xié)作辦公將越來越常見，人們可以擺脫固定城市的限制；房屋共享經(jīng)濟(jì)也在興起，大大提高了房屋的利用率；以后可能更多人大部分時(shí)間生活在自己喜歡的地方，少部分時(shí)間來到城市居住在共享的租房里。必須買房的傳統(tǒng)觀念日漸淡薄，曾經(jīng)作為房價(jià)“保護(hù)神”的丈母娘經(jīng)濟(jì)將逐漸消失。

5.消費(fèi)與投資的多元化

一方面，對(duì)于新生代，房子不再是投資需求，隨著社會(huì)的發(fā)展，越來越多的年輕人開始透支性消費(fèi)，想買房也沒存款，而且消費(fèi)多元，更多用于物質(zhì)和精神享受，更加注重生活品質(zhì)。不同以往，先成房奴，然后勒緊褲腰帶過日子，投往房地產(chǎn)的消費(fèi)支出將減少。

另一方面，再來看投資，中國房地產(chǎn)調(diào)控，限制投資需求是主要目的，因?yàn)橹袊顿Y渠道太匱乏了。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，近年來，更多選擇投資創(chuàng)業(yè)而不是買房，更重要的是金融市場的逐漸健全，部分資金流入金融市場。互聯(lián)網(wǎng)金融的崛起更是降低投資的金額和知識(shí)門檻，大眾可以輕松理財(cái)。而且中國進(jìn)一步融入國際市場，資本走出國門，走向世界，中國的土豪們有了更多的投資選擇，去往房地產(chǎn)的投資支出也將減少。

人口減少、城鎮(zhèn)化率、房企競爭、社會(huì)觀念變遷、消費(fèi)和投資的多元化等多種原因拉低房價(jià)，房價(jià)全面下滑的可能性是非常大的。

面對(duì)如此局面，房企應(yīng)該怎么辦？

當(dāng)危險(xiǎn)來臨無可避免時(shí)，你只需跑過競爭對(duì)手即可，房企只要借助互聯(lián)網(wǎng)變革東風(fēng)，率先轉(zhuǎn)型，便可超越對(duì)手，跑贏競爭對(duì)手就是贏家！

小鏈接：為什么德國從來沒有房地產(chǎn)泡沫

相對(duì)于英法兩國后發(fā)的資本主義國家德國，100年來從不把房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，幾乎變態(tài)般限制房地產(chǎn)行業(yè)。

德國將房地產(chǎn)作為具有福利性質(zhì)的服務(wù)型產(chǎn)業(yè)，而非國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。機(jī)械制造、汽車、電子設(shè)備、化工制造是德國工業(yè)的四大支柱產(chǎn)業(yè)，德國憲法明確規(guī)定“德國是一個(gè)高福利國家”，與醫(yī)療、教育一樣，保障居民住房也是政府的重要目標(biāo)之一。這是所有房地產(chǎn)政策的核心出發(fā)點(diǎn)。各級(jí)政府從來不敢通過抬高當(dāng)?shù)氐貎r(jià)和房價(jià)，來增加政府的房租收入或稅收收入，德國也沒有任何一個(gè)地區(qū)的“支柱產(chǎn)業(yè)”是房地產(chǎn)。

德國房價(jià)40年不暴漲，無人炒房是如何實(shí)現(xiàn)的呢？誰敢炒房子，哄抬房價(jià)，就把他送進(jìn)牢房，這一硬性規(guī)則保證了德國房價(jià)近40年來不僅沒漲反而下降。德國刑法規(guī)定，炒房是犯罪行為，要判刑坐牢。購買第三套是炒房，是犯罪行為，這才是中國人不敢去德國炒房的原因。德國政府制定的法律和政策，都在“切實(shí)有效”地保障民眾的住房權(quán)利，即使中國土豪財(cái)力再雄厚，也不敢炒房炒到德國地盤上，因?yàn)槟菢O有可能繳納高稅額，并且觸犯刑法。

（本刊根據(jù)網(wǎng)絡(luò)資料綜合整理）endprint