淺析營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響及對(duì)策

李智斌+趙艷麗

摘要：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（以下簡(jiǎn)稱營(yíng)改增）是國(guó)家針對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)新常態(tài)釋放的政策紅利，是優(yōu)化我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的一項(xiàng)重要舉措。房地產(chǎn)行業(yè)自2016年5月1日起納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍，國(guó)家稅務(wù)總局針對(duì)該行業(yè)制定了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）。該辦法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作所產(chǎn)生的影響是一個(gè)值得探討的問(wèn)題。本文圍繞營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析，并針對(duì)這些影響提出相應(yīng)的對(duì)策，以幫助房地產(chǎn)企業(yè)充分利用這一政策紅利，實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 影響對(duì)策

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局2016年第18號(hào)公告的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)自2016年5月1日起由營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目按銷售額的11%征收增值稅，采取預(yù)收款形式銷售的，應(yīng)按預(yù)收款3%預(yù)征率預(yù)繳增值稅；而小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅款。

從國(guó)家層面來(lái)看，開展稅制改革的主要目的是為了減輕企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)存在著資金投入大，開發(fā)周期長(zhǎng)以及融資成本高的特性，因此在這一政策的實(shí)施過(guò)程中，影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。本文通過(guò)分析營(yíng)改增政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)及經(jīng)營(yíng)管理的影響，并針對(duì)這些影響提出相應(yīng)的對(duì)策，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)趨利避害，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

一、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

（一）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入、成本和利潤(rùn)的影響

1、營(yíng)改增會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)的收入降低

營(yíng)改增將原來(lái)的價(jià)內(nèi)稅改革為價(jià)外稅，原來(lái)含稅的銷售收入變?yōu)椴缓愂杖耄瑫r(shí)由于一定時(shí)期某一地區(qū)的房?jī)r(jià)具有相對(duì)的剛性，大幅上漲的可能性不大，因此通過(guò)提高銷售價(jià)格來(lái)增加收入顯然不現(xiàn)實(shí)，從而造成企業(yè)收入的減少。

2、營(yíng)改增可能會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)成本的上升

建筑安裝企業(yè)作為房地產(chǎn)企業(yè)的上游，營(yíng)改增實(shí)施之后，建筑安裝企業(yè)的稅率上升至11%，同時(shí)由于其屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，勞務(wù)費(fèi)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣率低且可抵扣金額較小，從而造成其成本增加，增加的這一部分成本必然會(huì)向其下游房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)移，因此可能會(huì)造成企業(yè)成本的上升。營(yíng)改增所造成的收入規(guī)模的縮減和成本的上升，必然會(huì)大幅擠壓企業(yè)利潤(rùn)。

（二）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的影響

由于房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地使用權(quán)后，要經(jīng)歷勘察、策劃、報(bào)批、拆遷補(bǔ)償、施工、竣工及銷售等環(huán)節(jié)，周期較長(zhǎng)，項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算跨度較大。

營(yíng)改增之后，由于前期收入較少，銷項(xiàng)稅金額較小，造成項(xiàng)目所耗費(fèi)的材料、勞務(wù)及所購(gòu)設(shè)備等取得的進(jìn)項(xiàng)稅無(wú)法在當(dāng)期抵扣，只能在以后期間加以抵扣，在此期間企業(yè)必然要墊支這一部分進(jìn)項(xiàng)稅資金，因此會(huì)造成企業(yè)短期的現(xiàn)金流出壓力。

（三）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響

營(yíng)改增之后，新老項(xiàng)目并存，增加企業(yè)稅務(wù)核算難度。房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)核算票據(jù)管理出現(xiàn)了新的變化，新項(xiàng)目增值稅計(jì)稅方式和依據(jù)較多，會(huì)計(jì)核算復(fù)雜度增加，增值稅核算主要增加了一級(jí)核算科目“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”，二級(jí)核算科目應(yīng)設(shè)“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“銷項(xiàng)稅額”、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”、“已交稅金”、“減免稅款”、“增值稅留抵稅額”等明細(xì)科目。這些核算科目對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)提出了新的要求，同時(shí)客觀上也增加了企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難度。

（四）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

營(yíng)改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)是以總銷售額乘以相應(yīng)稅率來(lái)計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，對(duì)購(gòu)進(jìn)的材料、勞務(wù)費(fèi)等發(fā)票進(jìn)項(xiàng)稅不允許抵扣，這就造成了對(duì)同一征稅對(duì)象既收增值稅又收營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題。營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)可采取抵扣材料、勞務(wù)費(fèi)和機(jī)械使用費(fèi)等的進(jìn)項(xiàng)稅，避免重復(fù)納稅，降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)。

然而，在實(shí)踐中營(yíng)改增可能會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，具體體現(xiàn)在：

（1）由于房地產(chǎn)企業(yè)的成本中，土地成本占比最大，當(dāng)前的稅收制度并不允許土地成本進(jìn)行稅負(fù)抵扣，所以對(duì)于土地成本較高的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，營(yíng)改增并不能降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

（2）由于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目所用材料供應(yīng)商多為個(gè)人或者小規(guī)模納稅人，所購(gòu)材料和勞務(wù)費(fèi)大部分無(wú)法取得增值稅專用發(fā)票，因此不能用于抵扣進(jìn)項(xiàng)稅率（3%或6%），即遠(yuǎn)低于其繳納的銷項(xiàng)稅率（11%），造成稅負(fù)的增加。

（五）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅申報(bào)和發(fā)票管理帶來(lái)較大變化

營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅申報(bào)工作更加復(fù)雜化。納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間繳納稅款，其中適用一般計(jì)稅方法的，稅率為11%，適用簡(jiǎn)易征收的，稅率為5%，有預(yù)繳稅款的，按照抵減后的金額向國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，而稅率與原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅相比，變化也比較大。

營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)票管理影響較大。專用發(fā)票增值稅作為進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣依據(jù)，需要房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員嚴(yán)格把關(guān)建材供應(yīng)商的納稅資格以及發(fā)票的種類、合規(guī)等問(wèn)題，達(dá)到進(jìn)項(xiàng)抵扣條件，以降低企業(yè)稅負(fù)。

二、針對(duì)營(yíng)改增政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取的對(duì)策

（一）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重構(gòu)項(xiàng)目預(yù)算和成本計(jì)算模型，增加企業(yè)利潤(rùn)

如上文分析，營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)的收入會(huì)有所降低，對(duì)此企業(yè)應(yīng)當(dāng)在做項(xiàng)目預(yù)算時(shí)，將需要繳納的增值稅考慮進(jìn)去作為項(xiàng)目成本的一部分，盡量降低因收入減少而擠占的利潤(rùn)空間；同時(shí)，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的招標(biāo)工作，盡量降低上游建筑安裝企業(yè)轉(zhuǎn)嫁其因營(yíng)改增而增加的稅費(fèi)，降低企業(yè)的成本，增加利潤(rùn)。

（二）依法進(jìn)行稅收籌劃，減輕企業(yè)稅負(fù)

與繳納營(yíng)業(yè)稅相比，營(yíng)改增給房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作帶來(lái)了新的空間，其籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)就是進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣，企業(yè)在選擇上游建材供應(yīng)商時(shí)要進(jìn)行嚴(yán)格篩選，盡量選擇一般納稅人，這樣可以使企業(yè)能夠取得增值稅專用發(fā)票，以做到進(jìn)項(xiàng)稅應(yīng)抵盡抵，能抵盡抵，以降低企業(yè)的稅負(fù)，增加利潤(rùn)。

（三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，把握營(yíng)改增政策細(xì)節(jié)，降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)

營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)管控制度發(fā)生了根本性的變化，會(huì)計(jì)核算、稅款計(jì)算和專用發(fā)票管理出現(xiàn)問(wèn)題，可能會(huì)造成企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣出現(xiàn)問(wèn)題，不僅增加企業(yè)的稅負(fù)，還有可能增加企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與采購(gòu)部門和銷售部門的溝通，要求采購(gòu)部門在采購(gòu)設(shè)備和材料，盡量選擇具有增值稅一般納稅人資格的供應(yīng)商，增加進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣，加強(qiáng)發(fā)票意識(shí)，積極取得可抵扣發(fā)票；銷售部門應(yīng)當(dāng)采取可以實(shí)行預(yù)售的營(yíng)銷策略，合理控制企業(yè)稅負(fù)。

同時(shí)加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)，學(xué)習(xí)營(yíng)改增政策細(xì)節(jié)，做到依法合規(guī)進(jìn)行稅收籌劃，確保稅務(wù)管控不出現(xiàn)問(wèn)題，減少企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好增值稅專用發(fā)票的管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合本企業(yè)的實(shí)際情況制定內(nèi)控管理措施，規(guī)范增值稅專用發(fā)票的管理辦法，明確發(fā)票的領(lǐng)取、保管、開具、認(rèn)證和抵扣工作，避免增值稅發(fā)票丟失、過(guò)期抵扣等問(wèn)題，嚴(yán)禁為其他企業(yè)虛開增值稅專用發(fā)票及從其他企業(yè)購(gòu)買無(wú)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票等。

三、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，從房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，營(yíng)改增是一柄雙刃劍。企業(yè)只有在充分分析了營(yíng)改增政策對(duì)本行業(yè)的有利和不利影響的基礎(chǔ)上，積極采取各項(xiàng)應(yīng)對(duì)措施，制定合適企業(yè)的應(yīng)對(duì)方案，抓住機(jī)遇，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)改革大潮中快速健康的發(fā)展。

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