公租房PPP模式租金定價(jià)機(jī)制研究

岳秀蘭

摘要：在公租房項(xiàng)目建設(shè)過程中應(yīng)用PPP模式的時(shí)候，必須要考慮到公租房租金的合理制定，不僅要保證制定的公租房租金可以滿足社會(huì)上的住房需求，而且還要使公共租賃房項(xiàng)目的正常建設(shè)運(yùn)營不會(huì)受到影響。本文主要就是對(duì)公租房PPP模式租金定價(jià)機(jī)制進(jìn)行研究，首先簡要分析了公租房PPP模式的含義，重點(diǎn)論述了公租房PPP模式的租金定價(jià)機(jī)制。

關(guān)鍵詞：公租房 PPP模式 租金定價(jià)機(jī)制

為了使我國城市中存在的“夾心層”人群住房問題得到有效的解決，我國開始加大了建設(shè)公租房的力度與步伐。但是在此同時(shí)，由于政府資金相對(duì)匱乏，無法與實(shí)際中的公租房建設(shè)資金需求相滿足，使得公租房項(xiàng)目建設(shè)受到了很大影響。對(duì)此，我國開始將在社會(huì)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中得到了非常成熟應(yīng)用的PPP模式引入到公租房建設(shè)過程中，為公租房項(xiàng)目建設(shè)提供了許多便利。本文就是關(guān)于公租房PPP模式租金定價(jià)機(jī)制的分析。

一、公租房PPP模式的分析

所謂PPP模式，指的是國家公共部門與社會(huì)上的私人部門之間建立一種伙伴關(guān)系從而為社會(huì)提供公共服務(wù)或產(chǎn)品的一種方式。PPP模式重視政府與私營企業(yè)之間的合作，鼓勵(lì)其積極參與到社會(huì)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中。同時(shí)，在PPP模式中，其具有一個(gè)非常顯著的特點(diǎn)，也就是其在于通過引入私人企業(yè)，在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過程中將市場中的競爭機(jī)制有效引進(jìn)其中，從而使得公共服務(wù)更加有效完善，為政府管理的改革創(chuàng)造了有利的環(huán)境。此外，在PPP模式下政府可以對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理分配，有效減少了投資者與承建商的風(fēng)險(xiǎn)，減小了融資難度，實(shí)現(xiàn)了權(quán)力共享。

二、公租房PPP模式的租金定價(jià)機(jī)制分析

（一）公租房PPP模式租金定價(jià)機(jī)制的主體

對(duì)于公租房PPP模式定價(jià)來說，其主要有三個(gè)利益相關(guān)者，分別是政府、私營企業(yè)以及社會(huì)公眾，不同利益方都有著不同的目標(biāo)。比如，政府的目標(biāo)是期望通過PPP項(xiàng)目定價(jià)為社會(huì)提供數(shù)量更多、服務(wù)更好的公租房；私營企業(yè)是期望在收回投資的基礎(chǔ)上還能夠借助PPP項(xiàng)目定價(jià)獲得盈利，也就是讓企業(yè)獲得最大化的投資利潤；社會(huì)公眾則是期望通過PPP項(xiàng)目在享受到優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)還能夠?qū)⒆约核ǖ某杀究刂圃谧钚》秶鷥?nèi)，也就是實(shí)現(xiàn)自身效益的最大化。但是在實(shí)際情況中，這三個(gè)利益方的定價(jià)目標(biāo)一般都無法得到同時(shí)滿足。所以，公租房PPP模式租金定價(jià)必要對(duì)各方的利益進(jìn)行綜合考慮并加以均衡，確保各利益方目標(biāo)的合理優(yōu)化。

公租房PPP項(xiàng)目是一種社會(huì)公共產(chǎn)品，具有非常明顯的公益屬性與外部屬性，所以不能僅靠市場自發(fā)形成其價(jià)格，而是要由政府對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)的財(cái)政補(bǔ)貼以及嚴(yán)格的監(jiān)督管理。因此公租房PPP模式租金定價(jià)一般都是由政府的財(cái)政補(bǔ)貼水平、私營企業(yè)投資者的收益水平以及社會(huì)公眾的承受水平來決定的。

（二）公租房PPP模式租金構(gòu)成的理論

在定價(jià)公共租賃房租金的時(shí)候，要考慮的因素有很多，比如在有效使用年限內(nèi)項(xiàng)目能否回收投資、投資回收期限、公共租賃房的出租率、私營企業(yè)的投資利潤等。一般可以將公共租賃房租金的成本分為三種類型，包括完成成本、運(yùn)營成本以及準(zhǔn)成本。其中，完成成本又包括所有構(gòu)成成本的項(xiàng)目，比如利息、土地、折舊、建安、物業(yè)管理、運(yùn)行維護(hù)與投資利潤等；運(yùn)營成本主要是要保證租金價(jià)格的制定是從保證房源運(yùn)行管理費(fèi)用的角度出發(fā)的，是公共租賃房租金成本中的最基本管理費(fèi)用。介于完全成本與運(yùn)營成本之間的就是準(zhǔn)成本。

（三）公租房PPP模式租金動(dòng)態(tài)價(jià)格的調(diào)整

在不影響收益的基礎(chǔ)下，可以對(duì)公租房PPP模式租金動(dòng)態(tài)價(jià)格在合理幅度內(nèi)進(jìn)行調(diào)整，在政府部門與運(yùn)營公司的共同協(xié)商下制定優(yōu)惠政策，實(shí)行適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。同時(shí)也可以通過社會(huì)聽證來使社會(huì)低收入者的權(quán)益得到保障，在調(diào)整公租房租金的時(shí)候要考慮到區(qū)位差異，要將房屋的差異性體現(xiàn)出來。此外，隨著地方經(jīng)濟(jì)水平與人民生活質(zhì)量的不斷提高，再加上國家政策、銀行利率的變化以及通貨膨脹的影響，也要對(duì)公租房的租金進(jìn)行合理的相應(yīng)調(diào)整。

三、結(jié)束語

綜上所述可知，隨著我國公共租賃租房建設(shè)規(guī)模的不斷加大，需要有足夠的資金投入才能夠保證建設(shè)的順利進(jìn)行，將PPP融資模式引入到公租房項(xiàng)目建設(shè)中，一方面可以減輕我國政府的沉重財(cái)政負(fù)擔(dān)，使融資風(fēng)險(xiǎn)得到了有效控制，另一方面還能夠促進(jìn)資源的合理有效配置。與此同時(shí)還要考慮到公租房PPP模式租金定價(jià)問題，在對(duì)政府、私營企業(yè)以及公眾的各方面因素加以充分考慮后制定出合理的公租房租金，確保租金的合理性。

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