論房地產(chǎn)企業(yè)成本管理突出問題及對(duì)策

朱麗娜

摘要：目前，房?jī)r(jià)回歸理性導(dǎo)致行業(yè)銷售收入整體下滑，房地產(chǎn)企業(yè)若要保持穩(wěn)定利潤(rùn)率，就須制定合理的成本管理體系。所以，科學(xué)合理的成本管理可以提升房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)奪市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。本文據(jù)實(shí)總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作中較為突出的幾個(gè)問題，粗淺的研究出相應(yīng)的解決對(duì)策，希望通過科學(xué)合理的成本管理可以有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，提高企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)力和風(fēng)險(xiǎn)承受力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 成本管理 突出問題

隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控和消費(fèi)者逐漸的理性購(gòu)房，房地產(chǎn)企業(yè)的暴利時(shí)代早已過去，但是各項(xiàng)成本和費(fèi)用卻沒有絲毫的降低，拿地成本的居高不下也加劇了房地產(chǎn)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，銷售空間達(dá)到基本飽和度導(dǎo)致銷售收入不斷下降。在收入水平下降的情況下仍想保持一定的利潤(rùn)空間以維系企業(yè)正常發(fā)展，成本管理的工作就十分重要。顯然，過去的成本管理模式已經(jīng)無(wú)法滿足企業(yè)的發(fā)展需求，所以說，房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理的負(fù)責(zé)人必須高度重視控制成本的管理工作，在日后成本管理工作中遇到的問題加以分析和探究，研討對(duì)應(yīng)的解決方式和對(duì)策。不斷完善的成本管理是推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的工作重點(diǎn)，也是房地產(chǎn)行業(yè)整體穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的突出問題

（一）缺乏成本管理意識(shí)，前期調(diào)研工作不充分

房地產(chǎn)企業(yè)向來缺乏成本管理意識(shí)，導(dǎo)致其長(zhǎng)期施行靜態(tài)成本管理模式，因此市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化導(dǎo)致成本管理工作在計(jì)劃和實(shí)施階段都會(huì)受到各種因素的影響，發(fā)生的成本波動(dòng)較大，房地產(chǎn)企業(yè)的成本無(wú)法管控。即使在國(guó)家宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，很多企業(yè)還是無(wú)法意識(shí)到成本管理的重要性，所以在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目前期的調(diào)研工作也不充分。房地產(chǎn)企業(yè)不同其他銷售行業(yè)。項(xiàng)目一旦確定，產(chǎn)品的位置也跟著固定，考慮到針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性（周期長(zhǎng)、成本高、資金回籠時(shí)間長(zhǎng)），若是項(xiàng)目前期的工作倉(cāng)促、不充分，僅僅套用上一項(xiàng)目的數(shù)據(jù)而沒有實(shí)地考察和分析總結(jié)，就無(wú)法準(zhǔn)確的考察土地實(shí)際價(jià)值，導(dǎo)致土地賬面價(jià)值與實(shí)際不符，虛高或是虛低都會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不良影響，由資金分配出現(xiàn)的問題而引起項(xiàng)目投資失敗、企業(yè)發(fā)生虧損都是得不償失的。

（二）項(xiàng)目規(guī)劃重視技術(shù)，忽視成本支出

為提高房地產(chǎn)企業(yè)的自身競(jìng)爭(zhēng)力，有的房地產(chǎn)企業(yè)刻意追求高要求、高品質(zhì)的住房產(chǎn)品，一味要求最好的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和更高的安全系數(shù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的成本直線上升，卻從未考慮過消費(fèi)者實(shí)際的購(gòu)房需求和能力。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目規(guī)劃做得草率，僅僅憑借主觀意識(shí)就決定方案的內(nèi)容，擁有強(qiáng)大技術(shù)支持的產(chǎn)品雖說是受市場(chǎng)所追捧，但是完全忽視商品房的建造成本，脫離了市場(chǎng)的實(shí)際需求，開發(fā)部和市場(chǎng)部相脫節(jié)，切斷房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品和市場(chǎng)需求的鏈接，對(duì)商品房的經(jīng)濟(jì)效益缺乏合理的評(píng)估，沒有結(jié)合不同品質(zhì)的產(chǎn)品成本數(shù)據(jù)及時(shí)反饋給房地產(chǎn)企業(yè)和市場(chǎng)部，增加房地產(chǎn)企業(yè)樓房的建造成本，付出的成本得不到預(yù)想的回報(bào)。

（三）未建立成本信息動(dòng)態(tài)鏈接，成本超支

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的耗時(shí)較長(zhǎng)、支出涉及的范圍廣泛，而房地產(chǎn)企業(yè)一般沒有建立成本信息的鏈接，導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)有關(guān)成本支出的弊端，成本管理工作滯后性嚴(yán)重而使其不能在第一時(shí)間將弊端消除，在日后的成本管理工作中錯(cuò)上加錯(cuò)，加大了成本管理工作的困難程度，同時(shí)也增加了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本超支的風(fēng)險(xiǎn)。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并沒有將成本管理的共組理念結(jié)合到企業(yè)的日常運(yùn)營(yíng)中，導(dǎo)致對(duì)企業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值評(píng)估和成本反饋嚴(yán)重不足，使得項(xiàng)目的實(shí)際價(jià)值和賬面價(jià)值不相符合，嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)企業(yè)高層管理者的投資決策，阻礙了企業(yè)長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，不利于整體房地產(chǎn)行業(yè)的科學(xué)合理的健康發(fā)展。

（四）未進(jìn)行項(xiàng)目成本評(píng)估，缺少經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)

項(xiàng)目成本評(píng)估是成本管理的重要工作，在項(xiàng)目竣工時(shí)可以為房地產(chǎn)企業(yè)積累成本管理實(shí)際的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，為以后房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作提供有效參數(shù)。換句話說，由于影響成本的因素眾多，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的成本與預(yù)算成本存在很大的差異，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視成本評(píng)估，使其在項(xiàng)目竣工時(shí)候卻沒有進(jìn)行后續(xù)有效的評(píng)估，無(wú)法積累真實(shí)有效的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，更加無(wú)法建立科學(xué)完善的成本數(shù)據(jù)信息庫(kù)。同時(shí)，不進(jìn)行項(xiàng)目成本評(píng)估還無(wú)法考核財(cái)務(wù)人員的工作情況，缺乏對(duì)成本管理工作的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，極大降低了員工的工作熱忱，不利于團(tuán)結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，更加不利于企業(yè)的成本管理工作的順利進(jìn)行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理問題的解決對(duì)策

（一）提高成本管理意識(shí)，加強(qiáng)前期調(diào)研工作

房地產(chǎn)企業(yè)若是要確保成本管理的有效控制，就必須加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)工作人員的成本管理進(jìn)行相關(guān)的宣傳和教育工作，加快轉(zhuǎn)變其固有的傳統(tǒng)成本管理理念，大力發(fā)展新觀念、新技術(shù)的成本管理思想，逐漸提高房地產(chǎn)企業(yè)人員成本管理的管控觀念。同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的新項(xiàng)目要在投資前期合理估算成本范圍。尤其是拿地的成本估算，必須由多個(gè)部門的相互配合、分析，如：地理位置建設(shè)成本、小區(qū)內(nèi)部景觀改造成本和垃圾處理等相關(guān)費(fèi)用。全方面估算拿地成本和后續(xù)支出成本，并建立科學(xué)合理的投資決策分析指標(biāo)，以此保證估算成本的準(zhǔn)確性，為項(xiàng)目投資提供完善的分析參考條件。充分保證房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作職能的有效發(fā)揮，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

（二）加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃的全面制定

首先，要確定房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中的目標(biāo)人群和產(chǎn)品的規(guī)劃方案，并對(duì)此做深入的市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的確認(rèn)。然后在確定的項(xiàng)目經(jīng)過再次的確定、判斷和調(diào)整優(yōu)化工作：房地產(chǎn)項(xiàng)目的確定是一項(xiàng)非常重要的決定，而且拿地的成本也在逐年上升，為了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步提升其產(chǎn)品的利潤(rùn)空間，在基礎(chǔ)保障設(shè)施和技術(shù)支持的支出以后，不斷減少成本支出，降低商品房的建造成本，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理意識(shí)，全面制定項(xiàng)目施工的工作計(jì)劃，在房地產(chǎn)企業(yè)投資建造過程中，嚴(yán)格把控成本支出明細(xì)，強(qiáng)化設(shè)計(jì)成本的管控工作，保證制定的項(xiàng)目計(jì)劃在成本管理中發(fā)揮自身的作用和影響。

（三）建立信息化成本管理系統(tǒng)，加強(qiáng)成本信息的動(dòng)態(tài)鏈接

建立信息化成本管理系統(tǒng)是在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的流程上加強(qiáng)完善，而不是脫離目前的成本管理流程。信息化成本管理系統(tǒng)和成本管理工作是息息相關(guān)的，與其職責(zé)是相互匹配的，不僅要保持時(shí)效性，同時(shí)也要保證是否具有前瞻性。建立的信息化成本管理系統(tǒng)要操作簡(jiǎn)單、易于上手，實(shí)際操作的原理清晰，確保房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部全體員工成本管理工作的順利進(jìn)行。同時(shí)，必須保證信息化成本管理系統(tǒng)在房地產(chǎn)企業(yè)的全面推行，一旦運(yùn)用就要嚴(yán)格系統(tǒng)的要求來規(guī)范工作，拒絕一切流程之外的費(fèi)用支出和成本支出，除特殊情況須報(bào)備領(lǐng)導(dǎo)人，經(jīng)審核和批準(zhǔn)之后方可支出。由此加強(qiáng)成本信息的動(dòng)態(tài)鏈接，提高成本信息傳遞及時(shí)性，促進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)人項(xiàng)目投資的決策更加科學(xué)合理。

（四）制定成本評(píng)估制度，積累成本評(píng)估的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)

房地產(chǎn)企業(yè)的成本評(píng)估工作需要各部門的相互協(xié)助和配合，特別是工程部門、設(shè)計(jì)部門和市場(chǎng)部門對(duì)成本的分析研究，市場(chǎng)變化是影響成本的重要因素。各部門通過對(duì)采集的成本信息加以匯總分析并上傳到企業(yè)成本管理系統(tǒng)，逐步精細(xì)化成本評(píng)估制度。再由歷年來累計(jì)的成本評(píng)估數(shù)據(jù)可以為以后的工作提供參考和借鑒，加強(qiáng)成本管控的力度，形成的歷史數(shù)據(jù)要分類保存，便于日后查詢對(duì)比工作。杜絕以往成本管理工作中出現(xiàn)的差錯(cuò)，避免重蹈覆轍的損失，有效節(jié)約成本開支，提升房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn)。所以說，制定成本評(píng)估制度是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要參考依據(jù)。

三、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是一項(xiàng)全方位管理企業(yè)的復(fù)雜工程，對(duì)企業(yè)內(nèi)的每項(xiàng)支出和費(fèi)用都要嚴(yán)格的把控。發(fā)展趨于平緩的房地產(chǎn)企業(yè)在銷售收入不斷下降的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)重壓下，若要維持基本利潤(rùn)保持企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展就必須控制企業(yè)內(nèi)部的成本支出，整改過去成本管理不合理的地方，建立房地產(chǎn)企業(yè)更加精細(xì)化、規(guī)范化和流程化的成本管理體系。在國(guó)家宏觀調(diào)控的市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要提高成本意識(shí)，加強(qiáng)成本管理工作的監(jiān)管力度，各部門協(xié)同財(cái)務(wù)部門做好成本管控工作。完善房地產(chǎn)企業(yè)成本管理模式的方案蓄勢(shì)待出。高管負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)部門工作人員要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本估算合理的支出，不斷積累科學(xué)有效的數(shù)據(jù)經(jīng)驗(yàn)，為房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理打造堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。只有在成本得到有效管控后，在不斷下行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)才能在保持利潤(rùn)不虧損的情況下平穩(wěn)的渡過房地產(chǎn)行業(yè)艱難期。

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