中小城市房地產(chǎn)去庫(kù)存進(jìn)展、存在問(wèn)題及政策建議

楊仕康

摘要：廣東省陽(yáng)江市是粵西沿海中小城市，近年在承接珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、城鎮(zhèn)化加速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)剛性需求增大，市場(chǎng)交易較為活躍。在當(dāng)前房地產(chǎn)去庫(kù)存的形勢(shì)之下，筆者實(shí)地走訪(fǎng)了轄內(nèi)住房信貸業(yè)務(wù)最大的5家銀行機(jī)構(gòu)、10家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，并開(kāi)展問(wèn)卷調(diào)查。本文主要對(duì)調(diào)查的結(jié)果進(jìn)行分析，梳理當(dāng)前中小城市房地產(chǎn)去庫(kù)存的現(xiàn)狀和進(jìn)展，并針對(duì)政策執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題提出解決的建議與策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)去庫(kù)存 進(jìn)展 政策建議

一、引言

在近年來(lái)房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的形勢(shì)下，各類(lèi)社會(huì)資源不斷向該行業(yè)集聚，住房庫(kù)存和金融風(fēng)險(xiǎn)不斷累積，給我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)增加了不穩(wěn)定因素。為此，2015年末，黨中央國(guó)務(wù)院將房地產(chǎn)“去庫(kù)存”作為我國(guó)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的五大任務(wù)之一，旨在通過(guò)房地產(chǎn)庫(kù)存消化釋放行業(yè)累積的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，使其回歸到理性發(fā)展軌道。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自2014年起進(jìn)入調(diào)整期；2015年，整體市場(chǎng)延續(xù)調(diào)整回落的態(tài)勢(shì)；2016年，去庫(kù)存進(jìn)程加速，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入下行軌道，并將會(huì)伴隨著市場(chǎng)的出清重新尋求新的平衡，逐漸回歸到理性發(fā)展之路。

二、當(dāng)前中小城市房地產(chǎn)去庫(kù)存進(jìn)展

根據(jù)調(diào)查，2016年以來(lái)三、四線(xiàn)中小城市房地產(chǎn)去庫(kù)存加快、住房消費(fèi)升級(jí)明顯，房?jī)r(jià)穩(wěn)中向上，整體行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較低。

（一）去庫(kù)存加快

2016年在國(guó)家去庫(kù)存政策推動(dòng)下，從國(guó)家到地方出臺(tái)了一系列降首付、降契稅、營(yíng)改增及地方性促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展等有力措施。這些政策措施推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存加快，銷(xiāo)售持續(xù)提振。2016年初至9月末，陽(yáng)江市全市商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)223.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.9%；商品房累計(jì)銷(xiāo)售金額103.4億元，同比增長(zhǎng)31.5%；商品房待售面積227.3萬(wàn)平米，同比下降1.5%。

（二）住房消費(fèi)升級(jí)加快，房企及銀行普遍認(rèn)為行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較低

對(duì)恒大名都、保利中央公園、新都匯和富鑫華府等10家房企進(jìn)行調(diào)查，顯示大房企、大品牌、大項(xiàng)目成為當(dāng)前的市場(chǎng)熱點(diǎn)，居民住房消費(fèi)層次也在逐漸升級(jí)變化。并且房企及銀行方面認(rèn)為房產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)一般的占八成，認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)較高的僅占一成。

（三）資金來(lái)源以預(yù)收款和自籌資金為主，銀行貸款資金上升快

開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源仍主要依賴(lài)于購(gòu)房戶(hù)的預(yù)付款和房企自籌資金。2016年1-9月末，陽(yáng)江市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金累計(jì)到位114.6億元，同比增長(zhǎng)21%。在當(dāng)年實(shí)際到位資金中，國(guó)內(nèi)貸款同比增長(zhǎng)95.6%，占資金來(lái)源的7.3%。自籌資金同比增長(zhǎng)17.6%，占資金來(lái)源的35.4%，其中股東投資18.5億元、借入資金1.2億元。

根據(jù)對(duì)10家房企的問(wèn)卷調(diào)查顯示：企業(yè)認(rèn)為最主要的三項(xiàng)融資渠道中，8成企業(yè)表示未來(lái)以銀行貸款方式進(jìn)行融資仍是主流；采用向企業(yè)內(nèi)部借款、通過(guò)境內(nèi)發(fā)債或發(fā)行股票等方式融資的企業(yè)僅占2成，并且，具有以非銀行貸款方式進(jìn)行籌融資意向的企業(yè)占比也僅約2成。

（四）房企仍對(duì)未來(lái)投資和房?jī)r(jià)上漲持較為樂(lè)觀態(tài)度

據(jù)調(diào)查，10家房企在市場(chǎng)預(yù)期方面認(rèn)為：第四季度房地開(kāi)發(fā)投資將較第三季度增加10%的有2家，基本持平的有8家；預(yù)期第四季度房?jī)r(jià)與第三季度上漲5-10%的有4家，認(rèn)為基本持平的有6家?？傮w情況顯示，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)房?jī)r(jià)穩(wěn)中上漲，房企對(duì)未來(lái)投資和房?jī)r(jià)上漲持樂(lè)觀態(tài)度。

（五）購(gòu)房者的資金來(lái)源和還款能力相對(duì)穩(wěn)定

1、購(gòu)房者資金來(lái)源以銀行貸款和自有資金為主，還款能力較強(qiáng)

購(gòu)房者購(gòu)房資金主要有自有資金、銀行貸款、開(kāi)發(fā)商首付分期，其中銀行貸款約占71%，自有資金占22%，開(kāi)發(fā)商首付分期和其他借款占7%。辦理按揭貸款客戶(hù)的職業(yè)分布較集中在公職人員、企業(yè)員工和個(gè)體工商戶(hù)私營(yíng)業(yè)主，還款能力較強(qiáng)。

2、個(gè)人住房貸款首付主要來(lái)源于個(gè)人或家庭

2016年1-9月，陽(yáng)江市累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款38.3億元，按平均首付3成計(jì)算，首付款為15.8億元。首付款主要由個(gè)人資金及其家人資金匯集而來(lái)，這部分來(lái)源約占首付款的70%，通過(guò)開(kāi)發(fā)商提供首付分期的約占20%，其他借款渠道的僅占10%。

三、當(dāng)前去庫(kù)存行動(dòng)中需注意的問(wèn)題

（一）本土中小規(guī)模房企銷(xiāo)售不理想，資金趨緊張

目前陽(yáng)江市本土中小規(guī)模房企去庫(kù)存的壓力較重，如廣東金世紀(jì)實(shí)業(yè)有限公司（非上市）開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)“金瑞園”整體已建成，樓盤(pán)銷(xiāo)售約7.5成。該企業(yè)“美侖廣場(chǎng)”項(xiàng)目整體已建好，樓盤(pán)銷(xiāo)售為6.3成。該企業(yè)2013-2016年9月末存貨周轉(zhuǎn)率分別為0.8、0.37、0.38、0.22，存貨周轉(zhuǎn)率較低且持續(xù)下降，主要是由于其建成待售的房地產(chǎn)庫(kù)存消化周期延長(zhǎng)。

（二）房企辦證慢，物業(yè)管理不到位，住戶(hù)與房企糾紛增多

由于陽(yáng)江市本地中小規(guī)模房企數(shù)量較多，資金實(shí)力較小，企業(yè)將辦證款挪用于其他樓盤(pán)建設(shè)或物業(yè)管理不到位導(dǎo)致的糾紛增多，2015年以來(lái)已先后發(fā)生7起較大糾紛事件。如陽(yáng)江市某公司挪用XX華城業(yè)主辦證資金6000萬(wàn)元用于其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，造成業(yè)主拖延多年辦不了房產(chǎn)證、退不了辦證費(fèi)和房屋面積差價(jià)款，近1000名業(yè)主多次聯(lián)名到企業(yè)、政府部門(mén)上訪(fǎng)維權(quán)，一定程度影響房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)形象。

（三）由非房企轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不理想

目前陽(yáng)江地區(qū)有12家非房企轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)行業(yè)，占全市432家房企總數(shù)的2.8%，主要以原制造業(yè)企業(yè)在城區(qū)的工業(yè)用地納入三舊改造為主，以開(kāi)發(fā)小型單體或雙體樓盤(pán)為主，大多樓盤(pán)配套不完善。售價(jià)集中在3000元-4000元左右，全市該類(lèi)項(xiàng)目規(guī)模總數(shù)約3000套。如金恒實(shí)業(yè)公司原從事五金制造業(yè)，為實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)，企業(yè)利用原有舊廠房的工業(yè)用地實(shí)施三舊改造，建成金恒豪庭，項(xiàng)目地處市區(qū)新江路，周邊生活設(shè)施配套較齊全，項(xiàng)目一、二期共有商品房500套，但目前銷(xiāo)售僅為四成，企業(yè)資金鏈較緊張。

四、中小城市房地產(chǎn)去庫(kù)存的優(yōu)化措施及建議

（一）堅(jiān)持分城施策、分類(lèi)調(diào)控的原則

基于當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異性，為了防止去庫(kù)存中出現(xiàn)“逆結(jié)構(gòu)”調(diào)整趨勢(shì)，在去庫(kù)存中不能完全寄希望于政府推出的政策措施覆蓋全部。

應(yīng)該明確中央和地方政府的責(zé)任權(quán)限，政府不應(yīng)過(guò)度干涉房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，應(yīng)將供給側(cè)改革讓位于市場(chǎng)，同時(shí)也要嚴(yán)格把控“去庫(kù)存”的風(fēng)險(xiǎn)底線(xiàn)，加強(qiáng)金融宏觀審慎監(jiān)管，保證銀行體系的基本穩(wěn)定，實(shí)行穩(wěn)健的房地產(chǎn)調(diào)控政策，為有序去庫(kù)存構(gòu)建一個(gè)良好的環(huán)境。

（二）銀行和房企要認(rèn)真落實(shí)預(yù)售款管理，防止售房資金挪用

銀行和房企要認(rèn)真落實(shí)《商品房預(yù)售款管理規(guī)定》，加強(qiáng)對(duì)預(yù)售款的有效管理，防止資金被房企挪用于其他項(xiàng)目，確保預(yù)售款按一定比例留存于銀行，保障購(gòu)房人的后續(xù)權(quán)益。

（三）及時(shí)回籠資金，嚴(yán)格審查首付分期

各房企要進(jìn)一步通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)、折上折、特價(jià)房等措施，加快銷(xiāo)售，及時(shí)回籠售房資金，防止出現(xiàn)資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)。地方政府可以通過(guò)收購(gòu)一些小樓盤(pán)用于經(jīng)適房或廉租房，幫助提高房地產(chǎn)去庫(kù)存效率。

各銀行機(jī)構(gòu)和房企要嚴(yán)格執(zhí)行市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制協(xié)商確定的首付比例規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房者首付資金來(lái)源的調(diào)查和監(jiān)控，有效防控出現(xiàn)違規(guī)首付分期的現(xiàn)象，降低去庫(kù)存過(guò)程中的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

五、結(jié)束語(yǔ)

總的來(lái)說(shuō)，2016年去庫(kù)存行動(dòng)計(jì)劃實(shí)施以來(lái)，三、四線(xiàn)中小城市去庫(kù)存逐步加快，房?jī)r(jià)穩(wěn)中向上，但由于我國(guó)仍處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，在此期間應(yīng)特別注意行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的把控，應(yīng)積極引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)落實(shí)差別化住房信貸政策，嚴(yán)格審核把控購(gòu)房者實(shí)際償付能力，規(guī)范房企銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)行為，避免加大泡沫化經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)，并輔以適當(dāng)政策盤(pán)活和有序消化庫(kù)存，降低杠桿率。

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