談房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)制的建構(gòu)

陳軍

摘要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“分化時(shí)代”，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控作出“因城施策”的方向，目的是施策要精細(xì)化。而施策精準(zhǔn)，須針對(duì)差異化地情健全市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)制，以便對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效評(píng)估和解剖，制定相宜政策“對(duì)癥下藥”。本文從監(jiān)測(cè)常態(tài)化、目標(biāo)明晰化、運(yùn)行法制化、績(jī)效民意評(píng)價(jià)化等四個(gè)維度探討了監(jiān)測(cè)機(jī)制的構(gòu)建。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 調(diào)控 市場(chǎng)監(jiān)測(cè) 機(jī)制 構(gòu)建

隨我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控不斷的深化，調(diào)控進(jìn)入了“深水期”。各地房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域化發(fā)展明顯，各地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度不一，形成不同市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，勢(shì)必需要健全和完善市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)制，一地一策，因宜施策。從具體的實(shí)踐過(guò)程來(lái)看，構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)機(jī)制，需從監(jiān)控機(jī)制常態(tài)化、監(jiān)控目標(biāo)明晰化、監(jiān)控運(yùn)行法制化、監(jiān)控績(jī)效民意評(píng)價(jià)化等四個(gè)方面來(lái)完善和建構(gòu)，以推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、持續(xù)、穩(wěn)態(tài)發(fā)展。

一、理性認(rèn)知市場(chǎng)區(qū)域分化，構(gòu)建常態(tài)化監(jiān)測(cè)機(jī)制

從房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展看，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化已經(jīng)不僅僅是一線、二線城市與三線、四線城市之間的分化，甚至同一個(gè)城市內(nèi)部都有不同區(qū)域也存在分化。這種情況下，建立常態(tài)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)制就非常有必要，可以給政策制定提供更科學(xué)化的數(shù)據(jù)和市場(chǎng)依據(jù)。一是建立常態(tài)化的監(jiān)測(cè)組織體系。有常態(tài)化監(jiān)測(cè)組織體系可以實(shí)現(xiàn)監(jiān)測(cè)統(tǒng)一化、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化、監(jiān)控常態(tài)化，為自下而上的監(jiān)測(cè)機(jī)制提供組織保障。以常態(tài)化的監(jiān)測(cè)組織體系建立監(jiān)測(cè)信息網(wǎng)絡(luò)，覆蓋各類區(qū)域、各類城市。對(duì)不同城市根據(jù)庫(kù)存去化周期來(lái)設(shè)定市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)合理值、偏熱值和偏冷值，可為市場(chǎng)調(diào)控提出預(yù)警信號(hào)。二是建立全國(guó)常態(tài)化的房地產(chǎn)交易平臺(tái)。運(yùn)用大數(shù)據(jù)加強(qiáng)服務(wù)和監(jiān)管，是時(shí)代進(jìn)步和降低成本的必然要求。建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)交易平臺(tái)，凸顯大數(shù)據(jù)云端關(guān)聯(lián)，利于房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，提升政府服務(wù)和監(jiān)管的有效性。三是常態(tài)化的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)成果積累，可以用來(lái)分析市場(chǎng)走勢(shì)，提前預(yù)判市場(chǎng)走向，儲(chǔ)備調(diào)控政策，促進(jìn)調(diào)控更精準(zhǔn)化。

二、理性認(rèn)知監(jiān)測(cè)復(fù)雜系統(tǒng)性，建構(gòu)明晰的目標(biāo)體系

針對(duì)市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)可能存在失靈的復(fù)雜情況，進(jìn)一步建設(shè)和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)目標(biāo)體系，提供準(zhǔn)確、全面、具有持續(xù)性的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出準(zhǔn)確判斷。一是建立房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)機(jī)制。價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的敏感指標(biāo)，以房?jī)r(jià)及其漲幅、租金價(jià)格及其漲幅作為監(jiān)測(cè)指標(biāo)，可形成以房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租金比和住房可支付性指數(shù)的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)預(yù)警目標(biāo)機(jī)制。二是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況監(jiān)測(cè)機(jī)制。商品房銷售實(shí)行預(yù)售制，選擇商品房新開(kāi)工面積及增速、商品房銷售面積及增速作為監(jiān)測(cè)指標(biāo)，并測(cè)算商品房銷售開(kāi)工比。三是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資狀況監(jiān)測(cè)機(jī)制。監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額等指標(biāo)，可以判斷當(dāng)期投資狀況和未來(lái)投資變化趨勢(shì)。四是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)狀況監(jiān)測(cè)機(jī)制。五是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)需求趨勢(shì)監(jiān)測(cè)機(jī)制。以人口總量、結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和居民收入增長(zhǎng)狀況、金融政策變化等對(duì)市場(chǎng)未來(lái)預(yù)判、分析，把握未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。六是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)供給趨勢(shì)監(jiān)測(cè)機(jī)制。以影響房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)供給趨勢(shì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金狀況和土地供應(yīng)情況，建立對(duì)土地供給狀況、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況等進(jìn)行監(jiān)測(cè)的體制。七是建立金融和土地政策的變化情況的監(jiān)測(cè)機(jī)制。金融政策和土地政策的變化直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況變化，實(shí)行寬松的貨幣政策，可進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資；增加或減少土地供給，可直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)變化。

三、理性認(rèn)知主體多元性，推進(jìn)監(jiān)測(cè)運(yùn)行法制化

針對(duì)各地情、各區(qū)域市場(chǎng)多元化發(fā)展態(tài)勢(shì)，在推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)運(yùn)行同時(shí)，還要完善法律制度，規(guī)范監(jiān)測(cè)行為。一是建立健全監(jiān)測(cè)市場(chǎng)全過(guò)程的法律體系。住建部已發(fā)布了貫徹《法治政府建設(shè)實(shí)施綱要（2015～2020年）》的實(shí)施方案，提出要建立全國(guó)常態(tài)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)制，但市場(chǎng)監(jiān)測(cè)及其相關(guān)法規(guī)法律體系還不健全。二是建立監(jiān)測(cè)運(yùn)行的長(zhǎng)效機(jī)制。對(duì)市場(chǎng)全面監(jiān)測(cè)，形成監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)積累成果，為有效規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、為宏觀調(diào)控提供依據(jù)和數(shù)據(jù)，是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作。三是建立市場(chǎng)監(jiān)測(cè)成效的獎(jiǎng)懲機(jī)制。房地產(chǎn)調(diào)控是中央的決策，而地方發(fā)展是地方政府的責(zé)任。因此，中央和地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控、監(jiān)測(cè)目標(biāo)上并不一致，為了增強(qiáng)調(diào)控、監(jiān)測(cè)的執(zhí)行力，必須制定、完善監(jiān)測(cè)機(jī)制和監(jiān)測(cè)目標(biāo)的考核獎(jiǎng)懲機(jī)制，從政策 “度”把握、監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、市場(chǎng)分析評(píng)價(jià)、政策執(zhí)行力等全方位構(gòu)建考評(píng)獎(jiǎng)懲體系，要納入中央對(duì)地方政府的科學(xué)發(fā)展考核，引導(dǎo)房地產(chǎn)理性發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

四、理性認(rèn)知監(jiān)測(cè)科學(xué)性，推進(jìn)監(jiān)控績(jī)效民意評(píng)價(jià)化

房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)制建立是否科學(xué)，因城制策是否有效，構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控成效的民意評(píng)價(jià)機(jī)制尤為重要，以完善國(guó)家宏觀調(diào)控問(wèn)責(zé)機(jī)制。一是在健全監(jiān)測(cè)機(jī)制時(shí)要充分征求意見(jiàn)，特別要聽(tīng)取房地產(chǎn)業(yè)界專家學(xué)者的意見(jiàn)。要做好監(jiān)測(cè)目標(biāo)信息、成果和相關(guān)論證報(bào)告的公示，經(jīng)各界充分討論后在相宜實(shí)施相關(guān)調(diào)控政策。二是在問(wèn)責(zé)制方面引入民意評(píng)價(jià)機(jī)制?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控約談問(wèn)責(zé)機(jī)制，主要局限于是否如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度是否超過(guò)年度控制目標(biāo)、有沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)，以及執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策是否到位等問(wèn)題，這些問(wèn)責(zé)都有嚴(yán)重的滯后性，且有些問(wèn)責(zé)操作性不強(qiáng)。在問(wèn)責(zé)機(jī)制方面引入公眾監(jiān)督和民調(diào)評(píng)價(jià)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)民眾對(duì)本地政府房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控和調(diào)控的評(píng)價(jià)，公布評(píng)議結(jié)果，對(duì)評(píng)議較差者約談問(wèn)責(zé)，可推進(jìn)各地在房地產(chǎn)監(jiān)控、調(diào)控方面順應(yīng)民意，讓群眾滿意和支持。三是要形成房地產(chǎn)專項(xiàng)監(jiān)控報(bào)告交地方“兩會(huì)”審議制度。每年地方“兩會(huì)”設(shè)專題審議上年度的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行和調(diào)控工作專項(xiàng)報(bào)告，并在“兩會(huì)”上公布投票結(jié)果，對(duì)未能獲70%的贊成票的地方政府約談問(wèn)責(zé)，以形成房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建。