房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素及應(yīng)對策略研究

梁庭俊+章丹丹

摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)牽涉家具、建材、電器、裝飾、建筑、金融等產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)的重要基石。將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動控制在一定范圍內(nèi)，保障房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。事實(shí)表明，影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的現(xiàn)實(shí)性因素較多，如土地、市場、金融與政策等因素，這些因素綜合作用于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢，對其發(fā)展形勢構(gòu)成影響。鑒于此，本文主要分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響因素及應(yīng)對策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動 影響因素 策略

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的主要特征

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇階段開始于前一次的經(jīng)濟(jì)循環(huán)的低谷，此時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于供求不平衡的狀態(tài)，并且供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，而一些房地產(chǎn)開發(fā)商意識到這一問題，很少甚至沒有投資開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的供需關(guān)系持續(xù)不變，但是，隨著凈需求量的增長，先前供大于求的局面逐漸被扭轉(zhuǎn)，進(jìn)而促使房地產(chǎn)市場走出低谷，迎來復(fù)蘇機(jī)會。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繁榮階段

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇的情況下，房地產(chǎn)交易量逐漸增加，房地產(chǎn)的價(jià)格、租金也不斷增長，從而促使開發(fā)商加大對房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。隨著房地產(chǎn)的需求量持續(xù)增長，其供給量逐漸吃緊，致使房地產(chǎn)價(jià)格、租金快速增長。從生產(chǎn)領(lǐng)域來看，一些開發(fā)商會抓住機(jī)遇，大力開發(fā)新項(xiàng)目，從流通領(lǐng)域來看，在市場的刺激下，集團(tuán)消費(fèi)和個(gè)人消費(fèi)會迅速增長，導(dǎo)致房地產(chǎn)的總投資和總規(guī)模擴(kuò)大。

（三）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)衰退階段

在經(jīng)過一段的繁榮時(shí)期之后，房地產(chǎn)市場會逐漸的縮小，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格過高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過消費(fèi)者的實(shí)際承受能力，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)的需求量減少，使得供求關(guān)系發(fā)生變化，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)衰退。當(dāng)房地產(chǎn)市場主體認(rèn)識到市場變化時(shí)，新的房地產(chǎn)投資開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目會會逐漸減少甚至停止，而已經(jīng)竣工的項(xiàng)目超過實(shí)際需求，造成房地產(chǎn)價(jià)格下降、交易量減少的情況。

（四）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)蕭條階段

由于房地產(chǎn)市場的供求矛盾日益尖銳，其競爭壓力不斷增加，致使房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下跌。但是，由于房地產(chǎn)價(jià)格具有剛性，不可能超出一定的底線，而房地產(chǎn)市場萎縮、交易量銳減，致使房地產(chǎn)處于“有價(jià)無市”的局面，許多開發(fā)商和投資者被“套牢”，影響到房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于蕭條狀態(tài)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動影響因素的認(rèn)知與分析

（一）外在因素

首先是經(jīng)濟(jì)因素，經(jīng)濟(jì)因素主要是指國家的整體經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)兩種，國家經(jīng)濟(jì)會通過國民收入、整體的消費(fèi)水平、物價(jià)以及金融貸款等方面來影響房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)則主要是通過當(dāng)?shù)氐奈飪r(jià)和人民的收入水平等影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

其次是社會因素，隨著社會的快速發(fā)展，人們對房地產(chǎn)的認(rèn)識也在逐漸的改變，房地產(chǎn)從以往的居住作用轉(zhuǎn)向了投資作用，且人們對小區(qū)的要求也在逐漸的提高，這都在一定程度上刺激了房價(jià)的上升。

第三是政策因素，這主要是包括與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)關(guān)系較大的政策，主要包括國家相關(guān)的貨幣政策，例如銀行利率、貸款政策等，稅收政策以及專門為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)設(shè)置的政策等。

（二）內(nèi)在因素

首先是房地產(chǎn)的供給和需求之間矛盾的變化，在市場中房地產(chǎn)商加大對房產(chǎn)的開發(fā)需要人們相應(yīng)的擴(kuò)大其購買量，以及時(shí)的消化其房產(chǎn)，否則會產(chǎn)生下滑的波動，房地產(chǎn)的供給量受到政策、物價(jià)等外在因素的影響。

其次是房價(jià)的變化，由于人們大量的投資房地產(chǎn)直接推動了房價(jià)的飛速上漲，而房價(jià)的上漲回報(bào)了投資人的投資，這種高回報(bào)又反相推動人們更多的投資房地產(chǎn)，從而使房價(jià)呈現(xiàn)出一種畸形的上漲趨勢，房價(jià)中包含大量的泡沫，這給未來的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)埋下了危機(jī)。

第三是房地產(chǎn)投資需求，一般來說投資需求增加會提升開發(fā)商拿地?zé)崆槎茤|房地產(chǎn)的擴(kuò)張，從而使相關(guān)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入到繁榮的階段，相反則導(dǎo)致房地產(chǎn)的收縮，從而使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出蕭條的狀態(tài)。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的應(yīng)對策略

（一）及時(shí)有針對性的政策調(diào)整

由于我國社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，所以需要對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的投資政策進(jìn)行全面的規(guī)劃。在制定可持續(xù)發(fā)展的政策時(shí)，需要與我國發(fā)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀相結(jié)合，從實(shí)際出發(fā)，采取有效的引導(dǎo)方式和手段，嚴(yán)格遵守我國頒布的相關(guān)政策。

（二）注意發(fā)揮市場自動調(diào)節(jié)的作用

在行動策略上，要注意發(fā)揮市場自動調(diào)節(jié)的作用，讓市場充分展示其真實(shí)趨勢及自動調(diào)整的功效，不必急于行動?！吨泄仓醒腙P(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，要更好地發(fā)揮市場調(diào)節(jié)的決定性作用。但在實(shí)踐中，人們往往把握不好政府同市場的關(guān)系。比較常見的現(xiàn)象是，在完不成或預(yù)期完不成當(dāng)年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)尤其是財(cái)政指標(biāo)時(shí)，政府就喜歡打房地產(chǎn)的主意，把房地產(chǎn)當(dāng)作救火工具，急忙出臺寬松的樓市措施，過早進(jìn)行人為干預(yù)，忽略市場調(diào)節(jié)作用。

一是市場尚未展示其趨勢性全貌，匆忙出臺政策措施，倉促應(yīng)戰(zhàn)是對是錯(cuò)，很難確認(rèn)。二是即使匆忙出臺的政策撞對了，使經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的完成容易了，但它對于樓市內(nèi)在問題的解決有無好處，或許反而增加后期樓市乃至以后經(jīng)濟(jì)的困難和不確定性。所以，只要樓市沒有急速趨冷、房價(jià)沒有大跌，沒有產(chǎn)生對于金融和經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重威脅，就是相對正常的，不能過早地采取人為的逆向調(diào)控。

（三）建立完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)融資體制

第一，需要建立完善的多元化房地產(chǎn)融資體制，例如：商業(yè)銀行貸款、房地產(chǎn)信托、產(chǎn)業(yè)基金以及市場直接融資等；第二，對于多元化的住房融資途徑進(jìn)行完善，目前房地產(chǎn)行業(yè)主要的融資途徑包含政府優(yōu)惠政策、住房合作基金以及商業(yè)按揭貸款等；第三，建立完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)融資體制，房地產(chǎn)開發(fā)商需要嚴(yán)格按照相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策，積極探索和發(fā)現(xiàn)問題，并采取有效的解決對策，從而建立完整的金融體系。

總之，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展并非呈現(xiàn)出一條平穩(wěn)曲線，而是處于波動發(fā)展的動態(tài)過程中。從長期發(fā)展的層面來分析，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體表現(xiàn)為向上與增長態(tài)勢，長期趨勢以向前發(fā)展為主。而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動，則是以長期趨勢為軸心，不斷上下浮動。通過探究與認(rèn)知房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的現(xiàn)實(shí)性因素，有助于提出具備操作性與科學(xué)性的應(yīng)對策略，以保障房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)長效穩(wěn)健發(fā)展。

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