淺談如何完善我國(guó)商品房預(yù)售監(jiān)管制度

閆紹玉

（253000 山東德州市公安局經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)分局 山東 德州）

淺談如何完善我國(guó)商品房預(yù)售監(jiān)管制度

閆紹玉

（253000 山東德州市公安局經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)分局 山東 德州）

近年來(lái)，隨著內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和發(fā)展，商品房預(yù)售已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)融資以及買賣的主要手段，成為內(nèi)地房地產(chǎn)銷售交易的主要方式。預(yù)售房制度在市場(chǎng)資源配置起了一定的積極作用，但是也顯現(xiàn)出來(lái)許多問題，由于對(duì)商品房預(yù)售制度的監(jiān)管不利，對(duì)市場(chǎng)以及消費(fèi)者都是有利益上的威脅。本文通過對(duì)商品房預(yù)售制度的監(jiān)管的研究，討論商品房預(yù)售制度監(jiān)管方面的缺陷，并提出法律上的對(duì)策。

商品房預(yù)售；信息披露；風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)

房屋預(yù)售也稱商品房預(yù)售，樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國(guó)商品房市場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷售形式。

一、我國(guó)商品房預(yù)售制度的現(xiàn)狀

商品房預(yù)售，是商品房開發(fā)商與購(gòu)房者約定，在商品房建造完成之前，由購(gòu)房者支付一定預(yù)付款或者定金，在將來(lái)一定的日期完成房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移的交易行為。商品房預(yù)售有以下幾點(diǎn)特征：預(yù)購(gòu)人在簽訂合同時(shí)只是得到了合同標(biāo)的的一種期待權(quán)，而無(wú)法實(shí)際獲得已建成房屋標(biāo)的；國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售有比現(xiàn)房銷售更加嚴(yán)格的限制，國(guó)家通過嚴(yán)格的法律規(guī)定，限制開發(fā)商預(yù)售房屋的條件、程序、預(yù)告登記等規(guī)定，以便保護(hù)預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益；商品房預(yù)售交易中的買受人承擔(dān)比現(xiàn)房交易中買受人更大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，由于標(biāo)的物尚未建成，合同履約時(shí)間無(wú)法確定，買受人可能承擔(dān)合同難以實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

二、商品房預(yù)售監(jiān)管制度法律現(xiàn)狀

目前我國(guó)規(guī)制商品房預(yù)售的法律體系比較完善，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，法律的滯后性特點(diǎn)顯現(xiàn)出來(lái)，商品房預(yù)售制度無(wú)法全面地保護(hù)房屋預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益。

1.缺乏合理有效的市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制

我國(guó)商品房預(yù)售缺少合理的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度和退出機(jī)制，根據(jù)目前法律，合法設(shè)立的房地產(chǎn)企業(yè)就有資格進(jìn)入房屋預(yù)售市場(chǎng)，而這種企業(yè)注冊(cè)資金僅僅只限定在100萬(wàn)元以上，低門檻市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致大量企業(yè)過度無(wú)序涌入市場(chǎng)。此外，法律上沒有明確規(guī)定預(yù)售商品房的建設(shè)資金審核條件以及違規(guī)所需承擔(dān)的法律責(zé)任，也沒有對(duì)于開發(fā)商的信用審核制度，商品房預(yù)售市場(chǎng)頻頻出現(xiàn)誠(chéng)信危機(jī)。

2.信息披露制度不完善

我國(guó)沒有建立商品房交易市場(chǎng)信息披露制度，商品房預(yù)售信息不對(duì)稱。開發(fā)商披露信息時(shí)根據(jù)本公司的情況，規(guī)避與其利益沖突的部分，僅披露有利于公司發(fā)展及利益的有效信息，甚至有的售房公司對(duì)房屋質(zhì)量以及周邊環(huán)境進(jìn)行虛假宣傳，披露虛假信息，與之相應(yīng)的，商品房預(yù)購(gòu)人因無(wú)法獲得真實(shí)信息，不能做出合理判斷，出現(xiàn)盲目購(gòu)房的現(xiàn)象，這在民法上是顯失公平，無(wú)法保障預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益。因此，要維護(hù)預(yù)購(gòu)人的合法利益必須建立嚴(yán)格的信息披露制度以及相關(guān)的監(jiān)管制度。

三、完善我國(guó)商品房預(yù)售監(jiān)管制度的法律建議

1.實(shí)行嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入及退出機(jī)制

為了保障預(yù)售房屋的質(zhì)量與預(yù)售合同的有效實(shí)施，提高房地產(chǎn)開發(fā)商的商業(yè)道德及信用，嚴(yán)格把關(guān)商品房預(yù)售市場(chǎng)的良好有序進(jìn)行，需要建立嚴(yán)格的房屋預(yù)售市場(chǎng)準(zhǔn)入以及退出機(jī)制。只有這樣才能保證市場(chǎng)良性運(yùn)轉(zhuǎn)，保證欲購(gòu)者的合法權(quán)益。我國(guó)應(yīng)該全面加強(qiáng)對(duì)房屋預(yù)售行為的市場(chǎng)管理、監(jiān)督工作，嚴(yán)格規(guī)范房屋預(yù)售市場(chǎng)準(zhǔn)入的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)進(jìn)行相關(guān)的信用評(píng)級(jí)管理，對(duì)信用等級(jí)較高信譽(yù)好的房地產(chǎn)銷售開發(fā)商開放房屋預(yù)售市場(chǎng)，允許其參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于信用等級(jí)較低，不滿足相關(guān)要求的企業(yè)，責(zé)令整改，符合相關(guān)要求后再開放預(yù)售市場(chǎng)，企業(yè)未滿足預(yù)售市場(chǎng)準(zhǔn)入的要求時(shí)，僅能進(jìn)行現(xiàn)房的銷售。

《公司法》中對(duì)商品房預(yù)售法人有限責(zé)任的規(guī)定，雖然要求比較嚴(yán)格，但是卻表現(xiàn)出了市場(chǎng)退出機(jī)制的缺陷。公司在標(biāo)的商品房出現(xiàn)瑕疵或者相關(guān)合同承諾無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)，現(xiàn)有的法律很難追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任，只有通過“揭開公司面紗”破除法人承擔(dān)責(zé)任的限制，才能追究實(shí)際投資人、控制人的法律責(zé)任，使其免于逃避法律責(zé)任，真正為預(yù)售房消費(fèi)者的合同權(quán)益保駕護(hù)航。

2.建立商品房預(yù)售信息披露制度

建立網(wǎng)上信息系統(tǒng)，對(duì)商品房預(yù)售行為進(jìn)行網(wǎng)上登記，并把相關(guān)信息整合，保證商品房預(yù)售過程的公開與透明，監(jiān)督商品房預(yù)售全過程，確保買受人獲得及時(shí)有效地房屋信息，保障交易公平。同時(shí)，商品房預(yù)售信息披露制度，也為政府監(jiān)管、社會(huì)監(jiān)督等活動(dòng)提供了技術(shù)支持，發(fā)現(xiàn)違法銷售商品房預(yù)售中的違法現(xiàn)象可以及時(shí)采取措施。此外，這種信息披露也為銀行更好地把握房地產(chǎn)商預(yù)售市場(chǎng)的情況，做出安全有效的放貸決策，降低金融放貸風(fēng)險(xiǎn)。其他房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的管理公司及部門可以根據(jù)披露的信息做出對(duì)市場(chǎng)的合理分析，提出對(duì)市場(chǎng)安全有效進(jìn)行的分析意見。

及時(shí)披露信息，完善信息披露方式。拓展信息披露渠道，建立統(tǒng)一信息管理平臺(tái)，確保披露信息的真實(shí)性、全面性和及時(shí)性，為購(gòu)房者提供安全準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)與信息，幫助其做出合理價(jià)值判斷，提高交易效率。搭建網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)將相關(guān)的政策、政府機(jī)構(gòu)提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、商品房的真實(shí)信息及時(shí)公布于眾，統(tǒng)一的信息披露管理平臺(tái)，將商品房開發(fā)商的所有信息統(tǒng)一起來(lái)，整合了消費(fèi)者需要的有效信息，也幫助政府管理不部門更好地實(shí)施監(jiān)督與管理，避免因信息混亂干擾購(gòu)房者的消費(fèi)決策。

明確信息披露內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)信息公開化。明確信息披露的內(nèi)容對(duì)于保障消費(fèi)者全面了解交易信息，保障交易安全。政府應(yīng)該建立健全商品房預(yù)售信息披露和監(jiān)管政策，將房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)、政府相關(guān)部門的監(jiān)管職責(zé)、開發(fā)商的信用等級(jí)、房屋建設(shè)過程中的各種報(bào)告、房屋市場(chǎng)價(jià)格及影響因素等信息通過政府披露的方式向消費(fèi)者公開。開發(fā)商要向政府提供樓盤數(shù)量、面積、建設(shè)環(huán)境、建設(shè)藍(lán)圖等信息，將預(yù)售房的詳細(xì)信息透明化與公開化。購(gòu)房者可以通過在信息披露平臺(tái)進(jìn)行相關(guān)政策及信息的查詢，解決購(gòu)買預(yù)售房當(dāng)中可能出現(xiàn)的困難，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。

加強(qiáng)對(duì)信息披露的監(jiān)管，建立專門的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，明確其職責(zé)權(quán)限，確保監(jiān)管機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性。還應(yīng)當(dāng)規(guī)定相應(yīng)的法律責(zé)任，對(duì)于信息披露不及時(shí)、不真實(shí)的行為進(jìn)行懲罰，確保預(yù)購(gòu)人能獲得及時(shí)、真實(shí)、準(zhǔn)確的信息。如果由于信息的不真實(shí)或者不及時(shí)而給購(gòu)房者造成損失的，相關(guān)人員要承擔(dān)賠償損失的責(zé)任，以保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。對(duì)于相關(guān)機(jī)構(gòu)與開發(fā)商合謀侵犯消費(fèi)者權(quán)益的情況要給予嚴(yán)厲的處罰。