法經(jīng)濟(jì)學(xué)下的“小產(chǎn)權(quán)房”問題

王澤民

吉首大學(xué)，湖南 吉首 416000

法經(jīng)濟(jì)學(xué)下的“小產(chǎn)權(quán)房”問題

王澤民

吉首大學(xué)，湖南 吉首 416000

當(dāng)前隨著城市房地產(chǎn)市場房價(jià)的猛漲，房地產(chǎn)市場交易中出現(xiàn)的“小產(chǎn)權(quán)房”問題也日益增多，在農(nóng)村特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”的規(guī)模越來越大，法律爭議也愈演愈烈。本文運(yùn)用法經(jīng)濟(jì)學(xué)所學(xué)的知識，從成本收益分析入手，對我國集體土地所有權(quán)和集體建設(shè)用地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，著重對現(xiàn)有制度下“小產(chǎn)權(quán)房”各參與主體的成本收益進(jìn)行了分析，并提出了解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題的方法和對策。

法經(jīng)濟(jì)學(xué)；小產(chǎn)權(quán)房；集體土地

一、“小產(chǎn)權(quán)房”的定義

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房產(chǎn)部門頒發(fā)，而是由街道辦事處、鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。這些房屋所擁有的證件不齊全，一般是集體的土地，也不允許買賣，國家對這類房屋的買賣是不予記錄的。這些房子所持有的產(chǎn)權(quán)證與一般商品房的也不一樣，不是真正符合法律規(guī)定的。

二、“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)狀

首先，就小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展規(guī)模來看，由于目前這類房屋是不符合法律規(guī)定的，有時(shí)政府對這種房屋的建設(shè)進(jìn)行禁止，為了避免被查，一些地方將這些房子建在一些比較偏的地方，難以發(fā)現(xiàn)，所以在對這些房屋進(jìn)行統(tǒng)計(jì)的時(shí)候，很多地方是考察不到的，因此統(tǒng)計(jì)數(shù)量也就不準(zhǔn)確。有報(bào)道稱，目前小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量非常的大，甚至已經(jīng)超過了城鎮(zhèn)居民住宅面積的總數(shù)。都存在著大量的這類住房，很多根本就沒有在統(tǒng)計(jì)范圍之內(nèi)，即使深圳這樣的大城市也存在這種情況。

其次，在對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行開發(fā)的時(shí)候可以獲得一些利益，所以各種組織和個(gè)人采取一些措施進(jìn)行這類房屋的開發(fā)，具體來講，總共有以下幾種情況。其一，一些農(nóng)村打著給村民建設(shè)集體住房的名義進(jìn)行建設(shè)，建成之后一部分供本村居民使用，一部分則向外出售，從中獲利；其二，一些農(nóng)村為了獲取利益，給開發(fā)商提供土地，讓其進(jìn)行建設(shè)住房，房屋賣出后從中獲利，利益分成；其三，農(nóng)村將土地以一些方式給開發(fā)商提供土地，例如出租、轉(zhuǎn)讓等，只收取部分資金，不參與房屋的建設(shè)，由開發(fā)商自主進(jìn)行建設(shè)；其四，一些村民在自家建設(shè)住房后，一部分自己使用，將多余的房屋進(jìn)行出售。

再次，這些房屋所在的位置一般不在市區(qū)，而是在城市的邊緣或者城鄉(xiāng)結(jié)合的地方，這些地方一般沒有城市的喧囂，環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，少污染，適合居住。

最后，這類住房由于證件不全，不便于買賣，一般價(jià)格也比較低，主要由一些收入較低的人群來購買，因此這類小區(qū)內(nèi)一些設(shè)施也缺乏完善，硬件設(shè)施也無法與商品房相比，一般服務(wù)由當(dāng)?shù)剞r(nóng)村或者政府統(tǒng)一提供，專業(yè)性不強(qiáng)，因此在這類小區(qū)內(nèi)物業(yè)水平普遍不高，管理較為混亂，衛(wèi)生狀況不理想。

三、“小產(chǎn)權(quán)房”購買風(fēng)險(xiǎn)

(一)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

“小產(chǎn)權(quán)房”沒有正式的財(cái)產(chǎn)證明，因此不構(gòu)成真正的法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小房權(quán)房只使用權(quán)，無所有權(quán)。根據(jù)中華人民共和國土地管理法的規(guī)定，小型房地產(chǎn)公司不得轉(zhuǎn)讓或者出即售在收購后不能合法轉(zhuǎn)讓。

(二)政策風(fēng)險(xiǎn)

購買房屋小產(chǎn)權(quán)，與開發(fā)商簽訂合同后購房人交付房屋資金，如有關(guān)部門清理小產(chǎn)權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目被停止甚至強(qiáng)制拆遷。購買后如果有任何國家征用，由于土地產(chǎn)權(quán)的法律產(chǎn)權(quán)沒有世界，買房子的人不是一個(gè)合法的產(chǎn)權(quán)的人，所以我不能獲得相關(guān)賠償基金財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，以及補(bǔ)償基金與房地產(chǎn)的實(shí)際用戶賠償。

(三)監(jiān)管缺位

對這些房屋進(jìn)行建設(shè)時(shí)，政府的監(jiān)管并不到位，流程也一般比較簡單，甚至有些是違規(guī)建設(shè)，這種情況下，就難以保證買房者的權(quán)益。同時(shí)，開發(fā)單位沒有資質(zhì)，房屋質(zhì)量和房屋售后保修無法保證。

四、“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的原因

(一)居民購房的需求增大與房屋價(jià)格的飛速增長

隨著人口的增長，土地資源變得越來越稀缺。國家嚴(yán)格控制土地的征收，以確保糧食安全。土地資源的供給和城市人口的增加嚴(yán)重地使住房需求不平衡。在供需不平衡的情況下，土地價(jià)格上漲的必然結(jié)果是缺乏土地資源，和相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)商的黃金的土地出讓金由政府也將增加，增加的成本，和小產(chǎn)權(quán)開發(fā)人員不需要支付土地出讓金，這將導(dǎo)致建筑成本降低，城市土地和農(nóng)村集體土地征用比獲得相對比較容易，所以一個(gè)石頭砸死兩只鳥，開發(fā)人員和城市中低水平收入的人非常受益。

(二)我國現(xiàn)有的城鄉(xiāng)二元土地制度

中國長期的土地開發(fā)歷史分為兩類：國有土地和集體土地。這兩種類型的土地利用每一種勞動分工，國家主要針對城市的土地，集體的主要目標(biāo)是城鄉(xiāng)結(jié)合和農(nóng)村土地。房地產(chǎn)開發(fā)是只有在視圖的土地屬于國家所有，村集體土地改變用途，發(fā)展和建設(shè)的需要，只有通過國家相關(guān)部門的法律補(bǔ)償稅，首先由集體土地變成國有土地，然后您可以打開勝任房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。政府在集體所有的土地，根據(jù)補(bǔ)償?shù)氖褂猛恋?，農(nóng)民手中的少量的征地補(bǔ)償與政府獲得黃金的高價(jià)土地出讓金，農(nóng)民處于不利地位，顯然，土地的農(nóng)民自己的雙手已經(jīng)出售，或房地產(chǎn)開發(fā)利潤和體重之間的政府補(bǔ)償后的集合，在利益的驅(qū)動，農(nóng)民的選擇是可以預(yù)見的，也是使得小產(chǎn)權(quán)快速崛起的因素。

(三)城市化的趨勢增強(qiáng)，農(nóng)村土地過多閑置

隨著生活水平逐漸提高，城市化發(fā)展的趨勢增強(qiáng)，城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)民因?yàn)樽优蠈W(xué)，因而進(jìn)城務(wù)工，收入增長后想要有更好的生活，于是城鄉(xiāng)結(jié)合部的部分宅基地就為小產(chǎn)權(quán)房提供了生長的空間。而對于城市居民來講，遠(yuǎn)離城市的喧囂，居住在較清靜的二線城市，仿佛無論是在經(jīng)濟(jì)、環(huán)境都看似是上等的選擇。于是，小產(chǎn)權(quán)房像一種流行趨勢，引起了居民的高度重視。

五、“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的問題

(一)不利于耕地保護(hù)，危及國家糧食安全

許多地方，小產(chǎn)權(quán)房的大規(guī)模開發(fā)導(dǎo)致很多農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者房地產(chǎn)商出于利益驅(qū)使大量違法占用農(nóng)用地建造小產(chǎn)權(quán)房，這種情形如果不及時(shí)有效的制止，那么將會在很大程度上危及我國的耕地面積，觸及18億畝耕地紅線，影響國家糧食安全問題。所以這也是政府對小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)持禁止態(tài)度的依據(jù)之一。

(二)擾亂了國家對土地的總體利用與規(guī)劃

小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)的整個(gè)過程，從建造到銷售再到銷后物業(yè)服務(wù)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，均繞開了法律審批及監(jiān)管程序，完全是一種自發(fā)及個(gè)人行為，所以小產(chǎn)權(quán)房的大規(guī)模建設(shè)避免不了擾亂國家對土地的總體利用與科學(xué)規(guī)劃。

(三)加大了政府監(jiān)管難度

從政府職能部門的監(jiān)管角度來看，小產(chǎn)權(quán)房的大規(guī)模開發(fā)建設(shè)必定會給政府土地管理及建設(shè)部門加大管理的難度，加大了其部門的工作量。到目前為止，這些房屋具有存在的數(shù)量非常大，而且牽扯到很多人的利益，而且統(tǒng)計(jì)難度大，管理難等特點(diǎn)對于相關(guān)政府部門而言，管理難度非常大。

(四)存在多方面的利益沖突

小產(chǎn)權(quán)房在開發(fā)的時(shí)候牽扯到很多方面的利益。各方為了維護(hù)自身利益必定采取各種措施，其中難免會出現(xiàn)一些利益沖突的情況，這也就會增加許多矛盾，不利于地方穩(wěn)定，例如一直以來廣受關(guān)注的拆遷問題等。

(五)滋生權(quán)力尋租問題

這些房屋在開發(fā)的時(shí)候能夠帶來巨大的利潤，為了從中獲取利益，有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部或者村民委會成員利用手中的權(quán)力，違法私自將集體土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)商進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)，從中收受賄賂等，從而使小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)成為滋生權(quán)力尋租的溫床及途徑。

六、解決小產(chǎn)權(quán)房問題提出的對策

(一)加強(qiáng)集體所有權(quán)制度的完善

時(shí)代的發(fā)展法律永遠(yuǎn)都無法根上。小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生并迅速發(fā)展，一定程度上提醒我們，我國集體建設(shè)用地制度已經(jīng)落后于市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度。按我國《物權(quán)法》第4條的規(guī)定，國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。若是從根本上貫徹實(shí)施這個(gè)法條，就應(yīng)該必須從根本上改變當(dāng)前的土地制度，也就是改變城鄉(xiāng)二元土地制度，明確其權(quán)利主體及主體的具體權(quán)能，允許農(nóng)村集體制度下的土地自由流轉(zhuǎn)、使用和建設(shè)，建立健全與市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展相適應(yīng)的土地法律制度，使農(nóng)民得到真正的土地所有權(quán)而從中受益。

(二)加強(qiáng)住房的社會保障

作為普通工薪階層的公民，房子的財(cái)產(chǎn)支出無疑是更大的。住房作為一種必要的商品，是居住保障的對象。政府應(yīng)該完善住房社會保障制度，對于普通工薪階層提供更多更好的經(jīng)濟(jì)適用住房，以保護(hù)他們的利益，通過在土地價(jià)格管制，以確保有效供給，價(jià)格低，中小型家庭住宅商品房價(jià)格的低收入人群一般真正得到一定比例的降低，真正使大部分的工人能夠享受政府帶來的好處，不需要冒險(xiǎn)買小產(chǎn)權(quán)沒有任何保證，因此從根本上抑制小產(chǎn)權(quán)增長趨勢。如果政府不允許集體建設(shè)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，它就不能體現(xiàn)其產(chǎn)權(quán)。因此，城鄉(xiāng)二元土地制度應(yīng)受到同等的保護(hù)。

(三)重視集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)

按照一般程序，集體建設(shè)的土地流轉(zhuǎn)是通過招標(biāo)、拍賣等方式進(jìn)行的。集體建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓收入農(nóng)村收入，個(gè)人認(rèn)為可以參照公司法公積金提取方法提取土地利用公積金，提取一定比例，一般不超過總數(shù)的30%轉(zhuǎn)移收入，公積金的提取的部分土地補(bǔ)償，其余被平均分配到每一個(gè)村民。通過這種方式，實(shí)現(xiàn)理想的效果，最大限度地抑制其作為國家和集體經(jīng)濟(jì)組織的代表，以達(dá)到他們自身的利益，而不有利于人們的行為。在可能存在的道德風(fēng)險(xiǎn)的情況下，可以充分保障其參與主體利益的最大化和最優(yōu)化，從而從根本上解決“小產(chǎn)房”的問題。

[1]武建東.“小產(chǎn)權(quán)房 ”是改革的歷史欠賬[J].中國改革(綜合版)，2008(3).

[2]武建東.小產(chǎn)權(quán)房是改革的歷史欠賬[J].中國改革，2008(3).

[3]束景陵.試論農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體不明確之克服[J].中共中央黨校學(xué)報(bào)，2006(3).

[4]王云利.淺析小產(chǎn)權(quán)房法律問題[J].法制與社會，2009(1上).

D922.3；D923.2；F293.3

A

2095-4379-(2017)30-0092-02

王澤民(1989-)，男，漢族，湖南婁底人，吉首大學(xué)，研究生在讀，研究方向：民商法。