房地產(chǎn)現(xiàn)狀及走勢(shì)分析

李云 河北省地礦局探礦技術(shù)研究院

房地產(chǎn)現(xiàn)狀及走勢(shì)分析

李云 河北省地礦局探礦技術(shù)研究院

房地產(chǎn)市場(chǎng)在2016年持續(xù)“過(guò)熱繁榮”，已成為帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要力量，與此同時(shí)積累了“泡沫破裂”的風(fēng)險(xiǎn)，在政府密集出臺(tái)調(diào)控政策的背景下，調(diào)控效果仍未達(dá)各界預(yù)期。本文將從房地產(chǎn)市場(chǎng)推動(dòng)力及風(fēng)險(xiǎn)角度分析市場(chǎng)現(xiàn)狀，并對(duì)短期市場(chǎng)走勢(shì)做簡(jiǎn)要預(yù)測(cè)。

房地產(chǎn) 去庫(kù)存 經(jīng)濟(jì)走勢(shì)

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

2016年我國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)下多個(gè)紀(jì)錄，政策變化最多、成交規(guī)模最大、地價(jià)房?jī)r(jià)新高。此外，一年之中調(diào)控政策先松后緊，差異之大實(shí)屬罕見(jiàn)，這也間接體現(xiàn)了中央對(duì)有效調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的迫切性。在調(diào)控背景下，房地產(chǎn)熱度依舊不減、甚至繼續(xù)上漲的現(xiàn)象，很值得討論研究。下面針對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀，對(duì)推動(dòng)動(dòng)力及帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)做簡(jiǎn)要分析。

（一）“牛市”的四大動(dòng)力。2016年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲主要受到四大推動(dòng)力影響：

動(dòng)力一：去庫(kù)存政策

房地產(chǎn)去庫(kù)存政策并未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，要從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出的幾大去庫(kù)存路徑來(lái)分析。

一是戶籍改革。在實(shí)際操作中，這一政策即使在政策補(bǔ)貼下，仍然無(wú)法形成他們的實(shí)際購(gòu)買力，因此效果并不好；二是發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。在目前狀況下，房屋租賃的投資價(jià)值過(guò)低，尤其是三四線城市的租賃需求很少;三是鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組;四是擴(kuò)大政府購(gòu)買。該政策旨在打通商品房與公租房的轉(zhuǎn)化渠道，然而事實(shí)上由于政府財(cái)政收支壓力及商品房?jī)r(jià)格過(guò)高等原因，對(duì)于去庫(kù)存的作用微之甚微;五是取消限購(gòu)政策。

通過(guò)對(duì)上述政府監(jiān)管路徑的分析可見(jiàn)，去庫(kù)存政策不僅沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目的，反而在一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲。

動(dòng)力二：流動(dòng)性過(guò)剩

2008年金融危機(jī)后的每一輪房?jī)r(jià)上漲，根本的動(dòng)因卻都是流動(dòng)性過(guò)剩。迄今為止，中國(guó)民間的投資渠道依然十分狹窄有限，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)代，長(zhǎng)期寬松貨幣政策所釋放的巨大的流動(dòng)性只能流向股市、樓市等極少出口。而2015年夏天股災(zāi)之后，由于股市的低迷，投資和投機(jī)資金的流向更為收窄。造成過(guò)多資本流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，助力了它的瘋狂增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

動(dòng)力三：人民幣貶值預(yù)期

與2008年到2010年的那一波上漲相比，2016年的房?jī)r(jià)飆升還多了另一個(gè)重要誘因，即人民幣貶值預(yù)期。為了緩解資本出逃壓力，央行和外匯當(dāng)局收緊了外匯管制，造成外匯兌換尤其是向境外匯款變得極為困難。于是選擇了投資房產(chǎn)，紛紛成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲的助推者。

動(dòng)力四：土地價(jià)格增長(zhǎng)

根據(jù)粗略計(jì)算公式，房?jī)r(jià)=土地成本（30%）+開(kāi)發(fā)費(fèi)用（10%）+建安成本（20%）+稅費(fèi)（15%）+利潤(rùn)（25%），由此可見(jiàn)，土地價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)有極為重要的影響。地價(jià)的上漲不僅能直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲，也會(huì)使購(gòu)房者形成樓價(jià)上漲的預(yù)期，間接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫。

（二）“牛市”背后的整體經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。2016年房?jī)r(jià)暴漲是在中央將房地產(chǎn)調(diào)控作為工作重點(diǎn)之一的背景下發(fā)生的，比以往蘊(yùn)含了更大的風(fēng)險(xiǎn)。此輪房地產(chǎn)升溫已不僅是資產(chǎn)泡沫的問(wèn)題，而對(duì)整體經(jīng)濟(jì)構(gòu)成了諸多風(fēng)險(xiǎn)，足以引發(fā)警惕。

風(fēng)險(xiǎn)一：與經(jīng)濟(jì)走勢(shì)不符，缺乏基本面支撐

當(dāng)前的房地產(chǎn)上漲趨勢(shì)既沒(méi)有良好的經(jīng)濟(jì)預(yù)期，也沒(méi)有居民收入大幅上漲作為支撐，經(jīng)濟(jì)主體活力仍然較差，在此背景下，房地產(chǎn)一落攀升，高杠桿獲得了超額利潤(rùn)，同時(shí)也放大了風(fēng)險(xiǎn)，一旦情況轉(zhuǎn)差，金融風(fēng)險(xiǎn)必將增加。

風(fēng)險(xiǎn)二：恐慌性、投機(jī)性購(gòu)房增加經(jīng)濟(jì)脆弱性

房?jī)r(jià)爆發(fā)的原因主要是資金潮下的資產(chǎn)荒，導(dǎo)致購(gòu)房者出現(xiàn)了恐慌。一旦政策收縮，恐慌性購(gòu)房恐難以持續(xù)，其風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。

風(fēng)險(xiǎn)三：加大貧富差距，損害社會(huì)公平

中國(guó)收入分配問(wèn)題始終是國(guó)內(nèi)外關(guān)注焦點(diǎn)，原因是中國(guó)的基尼系數(shù)過(guò)高，一度達(dá)到4.9，收入分配嚴(yán)重不平等。

風(fēng)險(xiǎn)四：資金脫實(shí)向虛，抑制實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展

資本的存在就是要以利潤(rùn)最大化為目的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)利潤(rùn)豐厚，遠(yuǎn)超出實(shí)體行業(yè)收益，因此愿意辛辛苦苦做實(shí)業(yè)的人越來(lái)越少、企業(yè)家創(chuàng)新信心不足。已嚴(yán)重?cái)D壓了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，使實(shí)體經(jīng)濟(jì)陷入困境。

風(fēng)險(xiǎn)五：綁架政府，政策進(jìn)退兩難

如前文所述，2016年“去庫(kù)存”位列五大任務(wù)之一，但實(shí)際上卻推升了一、二線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。目前政策層面已陷入兩難，一旦調(diào)控，力度把握困難，在經(jīng)濟(jì)下行形勢(shì)下，又怕用力過(guò)度、打擊經(jīng)濟(jì)、造成不可預(yù)期的損失。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)判斷

12月中旬的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，要加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。2017年5月1日起中國(guó)政府以“定向加息”等方式來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此預(yù)期2017年下半年起樓市將逐步趨穩(wěn)，投資增速有望降溫。

長(zhǎng)效機(jī)制意味著要全面處理住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、存量房和增量房等多重關(guān)系。主要集中在以下幾方面：一是由于經(jīng)濟(jì)放緩、穩(wěn)增長(zhǎng)壓力大，穩(wěn)定住房消費(fèi)、加強(qiáng)保障房建設(shè)等措施會(huì)繼續(xù)推進(jìn)；二是深化型城鎮(zhèn)化，加快戶籍改革，擴(kuò)大住房需求；三是堅(jiān)持“因城施策”方針。四是積極推行房地產(chǎn)稅改革，對(duì)各環(huán)節(jié)稅收進(jìn)行調(diào)整，減少交易稅費(fèi)、增加保有稅費(fèi)，調(diào)節(jié)財(cái)富分配不公。五是重點(diǎn)城市繼續(xù)調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)，繼續(xù)加大供地力度，提升土地供應(yīng)靈活性，穩(wěn)定市場(chǎng)對(duì)住宅用地供應(yīng)的預(yù)期，防止恐慌性情緒。

此外，預(yù)期房地產(chǎn)短期內(nèi)出現(xiàn)崩盤的可能性很小，基于以下四點(diǎn)原因：一是剛性需求較強(qiáng)，自主性需求和二胎政策放開(kāi)后的改善性需求還較為旺盛，且城鎮(zhèn)化導(dǎo)致的住房需求也將穩(wěn)定增長(zhǎng)，難以出現(xiàn)全國(guó)性房?jī)r(jià)大幅下跌。二是個(gè)人購(gòu)房貸款占比大、質(zhì)量高，不會(huì)爆發(fā)“次貸式”風(fēng)險(xiǎn)。三是我國(guó)財(cái)稅和貨幣政策較為穩(wěn)健，不存在“次貸式”的誘因和金融體系缺陷。四是行業(yè)集中度不斷提高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。

[1]劉志彪.去庫(kù)存政策難解房地產(chǎn)之痛.中國(guó)證券期貨,2016(1):70-73

[2]中國(guó)指數(shù)研究院.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2016總結(jié)與2017趨勢(shì)展望.發(fā)布于首屆中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)年會(huì)

[3]合富輝煌.三大動(dòng)力致2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)加快上漲.2017年1月3日載于新華網(wǎng)

[4]黃志龍.房地產(chǎn)去庫(kù)存政策為何事與愿違.2016年10月11日載于搜狐財(cái)經(jīng)

[5]沈建光.房地產(chǎn)國(guó)家牛市的八大風(fēng)險(xiǎn).2016年10月3日載于FT中文網(wǎng)