商品房買賣合同中的格式條款效力認定

●陳 希/文

商品房買賣合同中的格式條款效力認定

●陳 希*/文

隨著房地產(chǎn)市場調控政策的變化，在商品房買賣過程中，雙方當事人就買賣合同中有關違約責任的條款規(guī)定發(fā)生爭議的案件越來越多。特別是當違約行為存在時，對買受人違約責任的規(guī)定一般較重，而出賣人違約責任的規(guī)定相對較輕。當發(fā)生糾紛時，有人主張以合同法中的格式條款規(guī)定否定不公平的違約責任條款，但也有人主張尊重雙方當事人的意思自治，依據(jù)合同內(nèi)容來確定雙方當事人的違約責任。爭議的核心是如何把握格式條款，確定其效力。

一、商品房買賣合同中的格式條款實踐情況

實踐中，大部分包含了格式條款的合同一方當事人為了避免被認定為格式條款從而被認定無效，往往在合同內(nèi)容中多加入一些可供協(xié)商性的條款，試圖模糊合同或條款的格式性。如，在某《商品房買賣合同》中約定：“為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定，雙方當事人可以對本條款的內(nèi)容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容?！狈ㄔ涸谂袥Q中也依據(jù)該條款，認為在商品房買賣過程中，買受人可以對合同相應條款進行修改或增補，雙方存在一定的協(xié)商過程，對涉案《商品房買賣合同》認定為格式合同不當，雙方當事人均應嚴格按照合同約定的條款全面履行自己的義務。如僅以合同中存在貌似可供雙方協(xié)商性條款的存在來模糊格式條款的存在，從而使得出賣人利用合同擴大己方權利，限制己方義務，以致案件雙方當事人違約責任不對等、差距巨大。

二、商品房買賣合同中的格式條款效力認定

在認定格式條款時，不僅從形式要件進行判定，也要注意考察實體因素，從而更有利于維護交易秩序的公平、公正。主要把握兩方面：一方面看格式條款是否符合法律規(guī)定。對格式條款效力進行認定，首先對其內(nèi)容進行判定。如果違反國家法律、行政法規(guī)等強制性規(guī)定或具有其他致使合同無效的條款，該條款自始無效。另外，法律規(guī)定，提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。另一方面看格式條款是否符合誠實信用原則。法律規(guī)定采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。根據(jù)該條規(guī)定，格式條款的運用雙方當事人應遵循公平原則，并盡到提醒對方合理注意的義務。

三、結語

當前房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，商品房買賣行為成為影響人們生活的重要內(nèi)容。在交易過程中，作為合同主體的雙方當事人地位并不完全平等，特別是在作為出賣方的房地產(chǎn)開發(fā)公司與作為買受人的自然人之間，難免存在地位上的不均衡，而很多出賣人利用這種優(yōu)勢地位采用預設的商品房買賣合同，來擴大出賣方的權利，加重買受人的責任，或者是對出賣方違約責任規(guī)定較輕，而買受人違約責任較重，造成雙方實體權利義務的不平等。而買受人作為相對弱勢的一方，在享有法律資源或經(jīng)濟資源方面均處于弱勢地位，當其合法權利受到不當侵害時，作為維護社會公平正義的客觀存在，法律應對其不當行為進行調整，將通過立法設定的“形式正義”推演為能被人們具體感知的“具體正義”。

*美國埃默里大學法學博士［GA30322］