房企“國家隊(duì)”重組后何去何從？

央企不斷上演“大魚吃小魚”的戲碼之后，央企、國企與民企的生存空間有何變化？據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2016年以來拿地支出前15名的房企中，共有招商蛇口、華僑城、保利、金茂、華潤、魯能等6家央企，以及綠地、首開兩家國企;民企陣營中則有萬科、恒大、融創(chuàng)、碧桂園等。拿地總額超百億的房企共計(jì)16家，總額達(dá)3190.46億元，其中9家為央企、國企，拿地金額達(dá)到1746.73億元，占比達(dá)54.6%。

重組成功后，新的“地產(chǎn)寡頭”正在形成之中。中海地產(chǎn)“吃掉”中信地產(chǎn)住宅板塊就提供了案例，其一舉增加了公司在環(huán)渤海及珠三角等區(qū)域的一二線城市的土地儲備，鞏固并提升了其千億元量級開發(fā)商的地位;而2015年底招商局蛇口吸收合并招商地產(chǎn)成為招商蛇口，也經(jīng)此一役躍居當(dāng)時中國最大市值開發(fā)商。

作為資金密集型行業(yè)，房企的命脈本就被資金卡住咽喉，房企“國家隊(duì)”在這方面先天就存在著優(yōu)勢。根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2015年以來，A股有融資數(shù)據(jù)的房企接近80家，其中32家私營企業(yè)平均融資成本6.3%，超過40家國有性質(zhì)企業(yè)平均融資成本4.75%。2016年上半年房企融資能力排行榜中，保利、華潤、招商蛇口名列前茅。

“央企是票據(jù)融資的主力，而票據(jù)融資的平均利率只在1.8%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同期貸款利率，通過票據(jù)融資可以節(jié)省最多三分之二的融資成本，央企還可以通過增發(fā)、配股、發(fā)行債券等途徑來籌集資金?！蹦硣秀y行公司貸款部人士對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示。

該人士還對記者分析，央企擁有與生俱來的優(yōu)勢，使其積累了可觀的未分配利潤，經(jīng)營者不愿意分紅而是用來再投資，“央企如果投入到資本市場要受嚴(yán)格的監(jiān)管和約束，監(jiān)管相對較松、利潤較高的房地產(chǎn)行業(yè)無疑是最好的選擇。坦率說，就算虧損也自有國家和政府承擔(dān)，而重組增大體量后首先有業(yè)績，一旦拿地使得經(jīng)營業(yè)績大幅增長，經(jīng)營者還可以獲得可觀的報酬，央企經(jīng)營者的權(quán)利和義務(wù)并不完全對等。他們可以在承擔(dān)較小風(fēng)險和責(zé)任的情況下獲得較高的利益，我認(rèn)為這也是央企扎堆通過旗下的子公司進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的一大原因?！?/p>

在央企推進(jìn)重組的同時，中國的房地產(chǎn)市場也在進(jìn)入一個新的階段。中國地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)朗詩集團(tuán)董事長田明對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者坦陳，目前房屋的銷售面積已經(jīng)見底，未來只會在高位上盤整、起伏，長期趨勢看應(yīng)該是下行，“2016年的交易面積和歷史高點(diǎn)的2013年差不多，從市場規(guī)?？矗瑔蝺r乘上面積增長了幾百倍，現(xiàn)在需求平均狀況發(fā)生了非常大的改變，中國城鎮(zhèn)人口的人均居住面積已經(jīng)超過39平方米，德國是36平方米，我們超過了很多發(fā)達(dá)國家，中國現(xiàn)在已經(jīng)不缺房了，跟2008、2009年‘4萬億時期完完全全不一樣，那時候人均面積只有20多平方米。這意味著單邊上行的時代終結(jié)了，那種傳統(tǒng)的主流開發(fā)商模式已經(jīng)難以為繼。拍地、蓋樓、銷售，這套開發(fā)模式下很難面對未來不那么高速增長的市場?！?/p>