房企“國(guó)家隊(duì)”緣何重組成風(fēng)

政策導(dǎo)向：央企整合做大做強(qiáng)

無(wú)論是“合縱”還是“連橫”，為什么2016年房企“國(guó)家隊(duì)”的重組動(dòng)作頻頻？這與來自決策層的政策導(dǎo)向顯然密不可分?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，在地產(chǎn)央企發(fā)展的過程中，有三個(gè)圈內(nèi)公認(rèn)的歷史性節(jié)點(diǎn)：一是1998年的房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革，當(dāng)時(shí)可謂央企與地產(chǎn)的“蜜月期”，保利、遠(yuǎn)洋、華潤(rùn)等部分央企已經(jīng)承擔(dān)了房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)職責(zé)，某種程度上可以說正因享受了最初的政策優(yōu)惠和市場(chǎng)紅利而迅速做大。

二是2010年3月的“冰河期”，時(shí)值中央對(duì)樓市過熱施以重拳調(diào)控，國(guó)務(wù)院國(guó)資委發(fā)文要求除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以此為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)業(yè)，次年雖然又批準(zhǔn)了5家央企“房地產(chǎn)牌照”，但“退房令”在當(dāng)時(shí)的調(diào)控大背景下反映出監(jiān)管層空前審慎的姿態(tài)導(dǎo)向。

第三個(gè)節(jié)點(diǎn)正是始于2015年年末的央企整合潮，地產(chǎn)央企自然也被卷入到這股風(fēng)潮之中。

記者注意到，2015年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。”“民企之間會(huì)有自發(fā)的市場(chǎng)行為，‘國(guó)家隊(duì)也會(huì)被要求起到示范作用?！币晃毁Y深地產(chǎn)人對(duì)記者表示。

一個(gè)有說服力的案例是，根據(jù)保利地產(chǎn)2016年12月5日晚間公告的數(shù)據(jù)，此次保利地產(chǎn)收購(gòu)中航地產(chǎn)的9個(gè)資產(chǎn)包作價(jià)約20億元。本次收購(gòu)由保利地產(chǎn)全資子公司完成，廣州金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收購(gòu)中航地產(chǎn)持有的7家公司100%的股權(quán)和1家公司79.17%的股權(quán)，保利（江西）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收購(gòu)江西中航地產(chǎn)有限責(zé)任公司持有的南昌中航國(guó)際廣場(chǎng)二期項(xiàng)目。此次收購(gòu)的項(xiàng)目涉及成都、昆山、九江、烏魯木齊、岳陽(yáng)、贛州和南昌等7個(gè)城市。標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)格還不如2016年上半年火爆樓市中等熱度的一塊土地價(jià)格。“這次跨央企平臺(tái)的交易更多是來自國(guó)資委的牽線和授意，兩家企業(yè)都有軍工背景，跨平臺(tái)確實(shí)有相對(duì)更多的融合基礎(chǔ)，但若從資產(chǎn)包本身的價(jià)值來看，中航保留了一些地塊，只是出讓了一些三四線城市的土地儲(chǔ)備，在房地產(chǎn)業(yè)下行的壓力下，對(duì)市場(chǎng)的吸引力其實(shí)是不足的?！北＠禺a(chǎn)一位戰(zhàn)略研究人士對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者直言。

魯能集團(tuán)此前也就重組事宜對(duì)記者回應(yīng)稱：“十八屆三中全會(huì)以來，國(guó)家對(duì)深化國(guó)有企業(yè)改革做出了一系列戰(zhàn)略部署，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)加快上市步伐。為積極響應(yīng)國(guó)家政策號(hào)召，加快發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)，經(jīng)公司慎重研究，啟動(dòng)了本次重大資產(chǎn)重組。”

事實(shí)上，2016年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳還曾發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)中央企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與重組的指導(dǎo)意見》，在推動(dòng)中央企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與重組主要目標(biāo)上，要求資源配置更趨合理。其中，提到形成國(guó)有資本有進(jìn)有退、合理流動(dòng)的機(jī)制時(shí)，《意見》也將“兼并重組”放在有效途徑的首要位置。

“央企之間本身存在‘誰(shuí)也不服誰(shuí)的怪象，這時(shí)國(guó)資委的意見和安排還是有協(xié)調(diào)作用的，央企重組的決定權(quán)也不完全在企業(yè)手中。”上述資深地產(chǎn)人如是說。

資本運(yùn)作可以降低拿地成本

當(dāng)然，對(duì)于房企“國(guó)家隊(duì)”而言，聽從政策召喚發(fā)起兼并收購(gòu)從商業(yè)角度也不是一筆虧本買賣?！霸谀壳暗拇蟓h(huán)境下，越來越少的企業(yè)會(huì)選擇直接土地轉(zhuǎn)讓，因?yàn)樗鞒涕L(zhǎng)、稅負(fù)重，成本也高，企業(yè)更傾向于以資本運(yùn)作的形式先獲得項(xiàng)目的控制權(quán)，從而可以間接地獲得土地的使用權(quán)?！鼻卦１舐蓭煂?duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析說。

市場(chǎng)人士認(rèn)為，成功收購(gòu)中信地產(chǎn)的中海地產(chǎn)就是選擇了一條以行業(yè)國(guó)企之間的并購(gòu)代替高價(jià)拿地?cái)U(kuò)張的發(fā)展路徑：與中信整合后，中海地產(chǎn)獲得中信布局于25城、總建筑面積為2400萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，其中75%位于一二線城市。交易完成后，中海的土地儲(chǔ)備直接增長(zhǎng)了58%。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，全國(guó)共誕生了219宗價(jià)格超過10億元的土地，一線城市和強(qiáng)二線城市更是連連刷新地王紀(jì)錄，動(dòng)輒以近百億的代價(jià)才能撬動(dòng)一塊地。以這個(gè)尺度來衡量中海對(duì)中信的天價(jià)收購(gòu)就顯得并不昂貴，而中航地產(chǎn)的項(xiàng)目雖然多數(shù)位于“去庫(kù)存”壓力尚存的三四線城市，但20億買9個(gè)資產(chǎn)包的價(jià)格依然相當(dāng)便宜。

有上市房企的負(fù)責(zé)人對(duì)記者說，目前熱點(diǎn)城市土地價(jià)格“高到離譜”，通過傳統(tǒng)招拍掛形式拿地成本太高，即使是在財(cái)力雄厚的央企之間也是到了白熱化競(jìng)爭(zhēng)程度，所以一級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)成為小眾的盛宴，多數(shù)企業(yè)只能到土拍現(xiàn)場(chǎng)“打打醬油”。其實(shí)，通過并購(gòu)、收購(gòu)可以快速實(shí)現(xiàn)資源整合，從而提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在熱點(diǎn)城市并購(gòu)整合“拿”地比一味拍“地王”更便于運(yùn)營(yíng)和實(shí)現(xiàn)多贏。

在亞豪房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅看來，當(dāng)前公開土拍市場(chǎng)拿地不僅普遍價(jià)高，還受到諸多制約，通過收購(gòu)方式繞開壁壘低價(jià)拿地是“曲線救國(guó)”。

克而瑞研究中心的一份報(bào)告則顯示，對(duì)于傳統(tǒng)房企而言，以收購(gòu)或并購(gòu)方式獲取項(xiàng)目除了可以使企業(yè)避開激烈的土地一級(jí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)外，部分收購(gòu)獲取的項(xiàng)目還可以快速推出市場(chǎng)，加速企業(yè)資金回流。

“新調(diào)控時(shí)代”的“焦慮癥”

不過，也有不少受訪者告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，央企、國(guó)企之所以熱衷重組，其實(shí)是受到一種焦慮心態(tài)的困擾?！皬默F(xiàn)在的市場(chǎng)看，未來兩三年有可能是房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的低谷期，如果現(xiàn)在不積極擴(kuò)張，很可能在新一輪房企資產(chǎn)整合的大潮中被淹沒，降低自己的行業(yè)地位，不知道擴(kuò)張會(huì)不會(huì)‘作死，但不擴(kuò)張一定是‘等死?！币晃粎⑴c過房地產(chǎn)收購(gòu)項(xiàng)目調(diào)研的券商人士告訴記者。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對(duì)記者解釋道，央企前期瘋狂收割地王也是受到同樣的情緒影響，搶地王和加快重組步伐其實(shí)是相互作用的同一盤棋，“之所以不計(jì)后果地拿地，拼命擴(kuò)充在一線城市、核心二線城市的土地儲(chǔ)備，是避免自己從企業(yè)估值的角度來看處于弱勢(shì)，考慮的出發(fā)點(diǎn)并不完全是按照成本和收益的常規(guī)測(cè)算，更大的目的是謀求在央企房企整合與重組過程中增加話語(yǔ)權(quán)，一旦獲得更多的話語(yǔ)權(quán)和談判籌碼，就可能并購(gòu)其他央企的‘退房資產(chǎn)。”

地產(chǎn)央企一直是房企陣營(yíng)中獨(dú)特的存在，其在土地、資本、品牌等方面有著先天優(yōu)勢(shì)，但記者注意到，2016年百億房企排行中，中海、保利、華潤(rùn)、遠(yuǎn)洋等老牌企業(yè)與排名榜單前3位、銷售額過3000億的房企差距明顯。

“新調(diào)控時(shí)代”背景下，規(guī)模大小幾乎意味著生死存亡，重組潮的熱火朝天又反過來增加了“國(guó)家隊(duì)”的危機(jī)感。此番吞下中航工業(yè)地產(chǎn)板塊的保利地產(chǎn)正值規(guī)模上突破兩千億大關(guān)的關(guān)鍵時(shí)刻，也面臨與中海、綠地的同行競(jìng)爭(zhēng)。而同時(shí)發(fā)力收購(gòu)中航地產(chǎn)、重組保利置業(yè)兩項(xiàng)決策背后，或許一定程度上反映了其所承載的壓力。

實(shí)際上，對(duì)優(yōu)質(zhì)資源的并購(gòu)已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)拼搶“座次”的方式之一。值得一提的是，2015年6月保利地產(chǎn)就曾率先宣布擬收購(gòu)上置集團(tuán)（1207.HK），但這宗交易由于風(fēng)控原因功敗垂成，而坊間一度盛傳中信地產(chǎn)也曾與保利就并購(gòu)事宜有過接洽，最終花落近年來保利的“老對(duì)手”中海地產(chǎn)。

母公司背景強(qiáng)悍的中航地產(chǎn)、中信地產(chǎn)都在這輪整合潮中難逃被吞噬的命運(yùn)，這引起了地產(chǎn)圈的無(wú)限感慨。不過，記者觀察發(fā)現(xiàn)，在“新調(diào)控時(shí)代”，小房企本身就深懷熬不過寒冬的焦慮。

以中航地產(chǎn)為例，盡管頂著“央企”光環(huán)，在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崒僦行⌒头科蟆?/p>

即使進(jìn)入2016年，在樓市大火的情況下，中航地產(chǎn)中期毛利率僅為15.75%，同比不增反減5個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤(rùn)率為-0.21%，其凈負(fù)債率也居高不下，始終維持在200%以上。牛市尚且如此，對(duì)于全年?duì)I收可達(dá)3800億元的中航工業(yè)集團(tuán)來說，在寒冬來臨前及時(shí)甩掉資產(chǎn)輕裝上陣不失為明智之舉。