我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的資本結(jié)構(gòu)問(wèn)題的優(yōu)化探討

摘要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)不斷的壯大和發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)構(gòu)問(wèn)題日益明顯。在我國(guó)，房地產(chǎn)公司一般選用債務(wù)融資的方式作為經(jīng)營(yíng)資本的主要來(lái)源。雖然通過(guò)債務(wù)融資可以有效利用財(cái)務(wù)杠桿獲益，但財(cái)務(wù)杠桿過(guò)高會(huì)使企業(yè)面臨更高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)增加利息成本。本文旨在揭示房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)構(gòu)問(wèn)題產(chǎn)生的原因，提出優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)構(gòu)的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)構(gòu)；債務(wù)融資；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)構(gòu)存在的問(wèn)題

（一）融資渠道單一

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)包括土地開(kāi)發(fā)、房屋建筑、房屋的市場(chǎng)銷售和房屋資產(chǎn)管理等多個(gè)環(huán)節(jié)，因此形成了資金需求量大，投資周期長(zhǎng)，資金回收期長(zhǎng)等特點(diǎn)。在融資方面，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的資金來(lái)源過(guò)于單一，過(guò)高地依賴于銀行金融體系，倘若商業(yè)銀行貸款政策緊縮，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重大影響。

（二）負(fù)債比重過(guò)高

負(fù)債經(jīng)營(yíng)已成為房地產(chǎn)行業(yè)重要的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均值為68.59%，資產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。負(fù)債比重過(guò)高，意味著房地產(chǎn)業(yè)需要承擔(dān)更高的利息費(fèi)用，即便利息費(fèi)用在一定程度上具有抵稅的正向效應(yīng)，但由于房地產(chǎn)業(yè)投資周期長(zhǎng)，資金需求量大的特點(diǎn)，這大大增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)構(gòu)問(wèn)題產(chǎn)生的原因

根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)構(gòu)的問(wèn)題可發(fā)現(xiàn)，影響企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的因素較多，大致上可分為宏觀因素和微觀因素。

（一）宏觀因素分析

1、通貨膨脹率上升。

居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)作為通貨膨脹率的一大重要指標(biāo)，在分析房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)問(wèn)題中有著重要作用。國(guó)家數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)顯示，2010年到2014年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)持續(xù)上升。房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)融資規(guī)模不斷增加，資本結(jié)構(gòu)不甚合理。從而導(dǎo)致房地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率增加。

2、實(shí)際貸款利率變化。

實(shí)際貸款利率對(duì)企業(yè)的利息費(fèi)用、債券的利息成本、公司每股收益產(chǎn)生影響，通過(guò)影響企業(yè)的資金供應(yīng)需求來(lái)影響企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。由于房地產(chǎn)業(yè)的資金需求量非常大，大部分房地產(chǎn)公司的內(nèi)部資金不足以滿足公司自身的發(fā)展需求，即便實(shí)際貸款利率上升，房地產(chǎn)公司仍然愿意承擔(dān)不斷增加的利息費(fèi)用。利息費(fèi)用的增加，使房地產(chǎn)公司更愿意發(fā)行債券，債券的利息成本同時(shí)也將增加。

（二）微觀因素分析

1、盈利能力下滑。

盈利能力強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)能夠產(chǎn)生更多的稅后利潤(rùn)，得以通過(guò)留存收益維持正常運(yùn)營(yíng)。然而，近年來(lái)房地產(chǎn)公司的盈利能力逐年下滑，從而導(dǎo)致了企業(yè)的留存收益減少，房地產(chǎn)公司難以通過(guò)內(nèi)部融資來(lái)滿足資金需求。同時(shí)由于大幅舉債會(huì)增加房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率，造成利息費(fèi)用較高，從而所以導(dǎo)致成本增加而利潤(rùn)減少。

2、運(yùn)營(yíng)能力較差

企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力主要體現(xiàn)在總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率上，運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)的房地產(chǎn)公司，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率相對(duì)高，資金回收速度快，流動(dòng)資產(chǎn)的利用率相對(duì)較高。這樣房地產(chǎn)公司作業(yè)周期會(huì)相應(yīng)縮短，資金占用少，負(fù)債水平較低。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)較低，運(yùn)營(yíng)能力較弱。因而，房地產(chǎn)業(yè)的資金回收能力不高，資金利用率較差。

三、對(duì)房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)構(gòu)問(wèn)題的優(yōu)化探討

（一）實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化

對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，實(shí)現(xiàn)融資渠道的多元化，擴(kuò)寬融資渠道是優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)最重要的途徑。

1、注重債券融資。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，企業(yè)可以更多地通過(guò)發(fā)行債券獲取資金。這不僅避免了融資渠道過(guò)于單一的問(wèn)題，也具有一定程度的抵稅的作用。同時(shí)由于我國(guó)債券市場(chǎng)還不夠發(fā)達(dá)，因此對(duì)于國(guó)家而言，應(yīng)建立完善的資本市場(chǎng)體制，提供一個(gè)良好的金融環(huán)境。

2、增加海外融資。

這說(shuō)明對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)在海外融資這一模式有著極大的進(jìn)步空間，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)法提高海外融資在總資金中所占的比重，合理利用外商投資。同時(shí)，國(guó)家應(yīng)鼓勵(lì)外資金融機(jī)構(gòu)在國(guó)內(nèi)設(shè)立分所，從而增強(qiáng)中外金融機(jī)構(gòu)間的合作，為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)提供更多的外來(lái)資本。放寬對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的限制，使房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)海外融資獲取更多的資金，拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道。

（二）提高企業(yè)償債能力

1、提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力。

不僅要加快房地產(chǎn)企業(yè)土地、商品房的周轉(zhuǎn)速度，還要加快企業(yè)回收資金的速度。而房地產(chǎn)企業(yè)的土地、商品房的周轉(zhuǎn)速度與企業(yè)回收資金的速度又是相互影響的，土地和商品房的周轉(zhuǎn)速度快，可以加快企業(yè)的資金回收，這樣企業(yè)可以充分利用工程回收的資金來(lái)有效進(jìn)行下一個(gè)工程項(xiàng)目，提高土地和商品房的周轉(zhuǎn)速度。加強(qiáng)對(duì)土地房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)的效率，縮短開(kāi)發(fā)周期。

2、引入外部監(jiān)督。

商業(yè)銀行作為房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來(lái)源，房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力直接影響著商業(yè)銀行的利益。因此引入銀行作為監(jiān)督者，可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)提高其償債能力。作為房地產(chǎn)公司的外部監(jiān)督，商業(yè)銀行應(yīng)該強(qiáng)化其對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款管理，分析房地產(chǎn)公司的信用度，加強(qiáng)參與公司的治理、監(jiān)督和監(jiān)管，對(duì)房地產(chǎn)公司的大型項(xiàng)目進(jìn)行分析，間接的提高房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)水平，減少房地產(chǎn)上市公司與投資者間的信息不對(duì)稱，保障投資者和債權(quán)人的利益不受侵害。

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作者簡(jiǎn)介：

劉詩(shī)羽，江西財(cái)經(jīng)大學(xué)。