土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控

周紅云

摘要：近年來，國(guó)家鼓勵(lì)社會(huì)資本與政府合作參與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的運(yùn)營(yíng)，在政策支持下，政企合作以開發(fā)公司作為開發(fā)主體進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)正在發(fā)展壯大起來。土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，實(shí)施過程復(fù)雜，本文著重對(duì)土地一級(jí)開發(fā)過程中企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和防范進(jìn)行了具體分析和描述，以對(duì)開發(fā)企業(yè)規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)提供有益的參考和借鑒。

關(guān)鍵詞：土地一級(jí)開發(fā) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 管控

深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化是最近幾年我國(guó)政府力推的重點(diǎn)改革，近幾年，我國(guó)推出了一系列PPP（Public-Private Partnership即公私合作模式）政策，鼓勵(lì)和引導(dǎo)社會(huì)資本與政府合作參與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的運(yùn)營(yíng)。政企合作成立開發(fā)公司作為開發(fā)主體進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)正逐步發(fā)展壯大起來。

開發(fā)公司的盈利模式主要有收益分成及BT（建設(shè)—移交）成本加成兩種模式。收益分成模式主要是開發(fā)公司完成土地一級(jí)開發(fā)后，政府按土地出讓金的一定比例支付給開發(fā)公司；BT成本加成模式主要是政府按總建設(shè)成本及固定比例的加成收益支付給開發(fā)公司。本文主要從土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的角度分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及如何管控。

一、土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與分析

土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要有投資風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)和資金回款風(fēng)險(xiǎn)。

（一）投資風(fēng)險(xiǎn)

1.投資成本大，周期長(zhǎng)，投資預(yù)期存在不確定性

土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的投資成本主要包括征地拆遷成本和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本。近幾年，征地拆遷的補(bǔ)償成本逐步提高，在拆遷過程中又極易遇上拖延不配合的單位和住戶，從而導(dǎo)致拆遷周期延長(zhǎng)，成本上升。拆遷工作沒有及時(shí)完成，后續(xù)的場(chǎng)地平整、道路管線等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)就隨之延后，項(xiàng)目投資預(yù)期難以如期實(shí)現(xiàn)。

2.采取收益分成模式的開發(fā)公司未來收入存在不確定性

土地出讓往往在項(xiàng)目開發(fā)的三五年后陸續(xù)開始，前期為純投入期。政府每年安排一部分的土地出讓指標(biāo)，整個(gè)項(xiàng)目的土地出讓時(shí)間短的七八年，長(zhǎng)的十幾年。未來的土地出讓價(jià)格變數(shù)很大，易受宏觀經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)化發(fā)展、人口結(jié)構(gòu)變化和宏觀政策調(diào)整影響，也受項(xiàng)目所在的區(qū)域發(fā)展影響。未來土地出讓價(jià)格的不確定直接帶來收入的不確定。

3.土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目受政府規(guī)劃及國(guó)家政策影響較大

在項(xiàng)目前期，開發(fā)公司根據(jù)城市規(guī)劃確定的商住地可出讓面積測(cè)算未來收益。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，政府有可能會(huì)根據(jù)需要更改規(guī)劃方案，減少商住用地的面積。如此會(huì)導(dǎo)致土地出讓金減少，開發(fā)企業(yè)的土地開發(fā)收入減少。

另外，雖然近幾年國(guó)家對(duì)社會(huì)企業(yè)參與土地一級(jí)開發(fā)持越來越開放的態(tài)度，但也需謹(jǐn)慎對(duì)待可能政策收緊的時(shí)候。

（二）融資風(fēng)險(xiǎn)

土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)資金的需求量大，資金的籌措直接影響開發(fā)公司能否按照計(jì)劃持續(xù)穩(wěn)定地完成項(xiàng)目開發(fā)。

第一，開發(fā)公司的外部籌資主要依靠銀行貸款，籌資方式和結(jié)構(gòu)較為單一，受國(guó)家宏觀金融調(diào)控政策的影響較大。當(dāng)房地產(chǎn)處于宏觀金融政策收緊狀態(tài)時(shí)，獲得銀行支持的難度就加大，不僅體現(xiàn)在貸款額度上還有利率上調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。

第二，融資提款金額存在與實(shí)際開發(fā)進(jìn)度不匹配的風(fēng)險(xiǎn)。部分銀行出于自身風(fēng)險(xiǎn)的防范，往往要求在貸款合同上約定開發(fā)項(xiàng)目的貸款總額并制訂提款計(jì)劃，要求按規(guī)定的歷次提款時(shí)間和提款金額進(jìn)行提款。如果開發(fā)項(xiàng)目在后續(xù)實(shí)際建設(shè)過程中發(fā)生投入延后或提前，則極易出現(xiàn)資金閑置或不足的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）資金回籠的風(fēng)險(xiǎn)

在土地一級(jí)開發(fā)過程中，是否能夠及時(shí)收回應(yīng)收賬款或投資款，成為了企業(yè)預(yù)期收益是否能夠達(dá)成以及是否能夠及時(shí)償還到期債務(wù)，避免資金鏈斷裂的關(guān)鍵。

1.采取BT成本加成模式的開發(fā)公司資金回籠的風(fēng)險(xiǎn)很大程度取決于當(dāng)?shù)卣馁Y金實(shí)力

在BT成本加成模式下，開發(fā)公司完成土地一級(jí)開發(fā)的審計(jì)結(jié)算后，政府應(yīng)按投入成本加上固定比例的加成收益支付開發(fā)公司。這時(shí)可能土地尚未對(duì)外出讓，政府沒有土地出讓金的資金來源，是否能夠按時(shí)全額支付開發(fā)費(fèi)用主要依靠政府儲(chǔ)備的資金實(shí)力。在一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)，可能會(huì)出現(xiàn)開發(fā)費(fèi)用拖付的風(fēng)險(xiǎn)。

2.采取收益分成模式的開發(fā)公司資金回籠的風(fēng)險(xiǎn)在于土地是否能夠按計(jì)劃及時(shí)并以合理的價(jià)格對(duì)外出讓

開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)每年土地出讓面積的分配權(quán)掌握在政府手中，土地出讓價(jià)格又受當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展、人口流入等外部因素的影響，能否按計(jì)劃順利并以合理的價(jià)格進(jìn)行土地出讓直接影響投資款是否能及時(shí)回籠并獲得收益。

3.稅收政策調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)

土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，在這個(gè)過程中出現(xiàn)國(guó)家稅收政策的調(diào)整會(huì)直接影響企業(yè)的成本。

在2016年實(shí)施營(yíng)改增政策前，土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目視不同的開發(fā)模式實(shí)施不同的稅收政策。有的繳納營(yíng)業(yè)稅，有的符合國(guó)稅總局2013年發(fā)布第15號(hào)公告的規(guī)定不繳納營(yíng)業(yè)稅。15號(hào)公告規(guī)定：“納稅人（以下稱投資方）與地方政府合作，投資政府土地改造項(xiàng)目（包括企業(yè)搬遷、危房拆除、土地平整等土地整理工作）?！?dāng)該地塊符合國(guó)家土地出讓條件時(shí)，地方政府將該地塊進(jìn)行掛牌出讓，若成交價(jià)低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自行承擔(dān)；若成交價(jià)超過投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。在上述過程中，投資方的行為屬于投資行為，不屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，其取得的投資收益不征收營(yíng)業(yè)稅?！?/p>

實(shí)施營(yíng)改增后，原來符合上述公告不征收營(yíng)業(yè)稅的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，面臨著是否要交增值稅的問題。不同地方的國(guó)稅局調(diào)研后有不同的看法，有的認(rèn)為這還是投資行為，既然不屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍就不存在改征增值稅的問題，有的認(rèn)為應(yīng)按建筑業(yè)征收增值稅。目前國(guó)稅總局對(duì)此還沒有明確的說法，但如果征收增值稅，之前按不征營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行測(cè)算和依此簽訂開發(fā)協(xié)議的項(xiàng)目則面臨稅務(wù)成本增加的風(fēng)險(xiǎn)。

二、土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管控

（一）投資風(fēng)險(xiǎn)管控

1.項(xiàng)目前期調(diào)查分析工作需全面細(xì)致

在進(jìn)行投資前要認(rèn)真調(diào)研與項(xiàng)目相關(guān)的各個(gè)細(xì)節(jié)，包括規(guī)劃、資金來源及擔(dān)保、成本、稅收、未來收益、政策調(diào)整、政府資金實(shí)力等問題。任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏忽都可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)雖然獲得了項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)，但是無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的收益，甚至影響公司后續(xù)的發(fā)展。

2.制訂合理完整的開發(fā)計(jì)劃，監(jiān)控開發(fā)實(shí)施過程，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

開發(fā)公司在開發(fā)前期需將資金、成本、未來收益預(yù)測(cè)等數(shù)據(jù)資料融入到開發(fā)的每一個(gè)階段，制定細(xì)致、合理、完整的項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，要根據(jù)實(shí)際開發(fā)投入情況、政策調(diào)整及最新的市場(chǎng)預(yù)期，定期跟蹤，滾動(dòng)更新開發(fā)計(jì)劃，調(diào)配資源，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。

3.完善合作開發(fā)協(xié)議的條款，控制可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)

首先，確立政企合作，共同投資組建開發(fā)公司，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益。土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)具有很強(qiáng)的區(qū)域特征，要求和開發(fā)當(dāng)?shù)卣⒘己玫暮献鳈C(jī)制，是否能和當(dāng)?shù)卣纬苫ダ糙A對(duì)土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)有很大的影響。

其次，在協(xié)議中約定如果政府在建設(shè)過程中更改規(guī)劃方案減少商住地面積，則相應(yīng)調(diào)增分成比例。如此，可以規(guī)避開發(fā)公司未來收入來源減少的風(fēng)險(xiǎn)。

另外，如果國(guó)家未來出臺(tái)政策，收緊社會(huì)企業(yè)參與土地一級(jí)開發(fā)，需要在協(xié)議中約定開發(fā)公司的退出條款，保障已投入成本按合理的回報(bào)進(jìn)行政府回購(gòu)。

4.做好成本管控及審計(jì)

在項(xiàng)目建設(shè)過程中，要嚴(yán)格做好成本管控，通過招投標(biāo)選擇優(yōu)質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)，做好標(biāo)底編制和審計(jì)結(jié)算。特別是針對(duì)征地拆遷成本，需借助政府及中介機(jī)構(gòu)的力量，保證拆遷進(jìn)度又控制拆遷成本。

（二）融資風(fēng)險(xiǎn)管控

1.做好規(guī)劃，合理安排融資規(guī)模和債務(wù)結(jié)構(gòu)

開發(fā)公司應(yīng)充分考慮項(xiàng)目及企業(yè)的實(shí)際情況，進(jìn)行必要細(xì)致的財(cái)務(wù)分析，制定科學(xué)合理的資金需求，規(guī)劃合理的融資規(guī)模和適合企業(yè)自身的債務(wù)長(zhǎng)短期結(jié)構(gòu)。

2.采用靈活的信貸模式

開發(fā)公司可以與多家銀行進(jìn)行溝通協(xié)商，選擇“按需放貸”的靈活信貸模式。銀行給予一個(gè)總的貸款授信額度，在額度內(nèi)，開發(fā)公司根據(jù)資金的實(shí)際投入需要，在某個(gè)時(shí)點(diǎn)提取某筆資金。這樣就可以做到資金不閑置，減輕利息負(fù)擔(dān)。

3.開拓多元化的融資渠道

土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的融資渠道，除了銀行貸款，還可以通過發(fā)行企業(yè)債、IPO上市或上市后的再融資等多種方式，獲得開發(fā)所需要的資金，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）資金回款風(fēng)險(xiǎn)管控

首先，開發(fā)公司需與當(dāng)?shù)卣３至己玫暮献麝P(guān)系。其次，在協(xié)議簽定時(shí)，需與政府共同制定一份未來土地出讓計(jì)劃，完成土地供應(yīng)，回籠開發(fā)成本。另外，政府與開發(fā)公司還需在協(xié)議中約定違約條款，如果政府出現(xiàn)資金支付拖延，需要按一定的利率支付拖延利息作為補(bǔ)償。

（四）稅收政策調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)管控

開發(fā)公司在前期要充分了解國(guó)家及地方的相關(guān)稅收政策，做好納稅籌劃，規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，公司需要建立一支高素質(zhì)的納稅管理團(tuán)隊(duì)，與稅務(wù)部門進(jìn)行充分溝通，及時(shí)有效銜接最新的稅收法規(guī)，深入研究每一項(xiàng)稅收政策，準(zhǔn)確掌握稅收政策規(guī)范的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)內(nèi)容和范圍，避免由于政策選擇不準(zhǔn)確給企業(yè)帶來納稅風(fēng)險(xiǎn)。

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（作者單位：中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)集團(tuán)股份有限公司）