房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理中存在的若干問題與對策分析

張柱

摘要：隨著房地產(chǎn)市場和建筑市場的進(jìn)一步規(guī)范，只有堅(jiān)持科學(xué)的現(xiàn)代化管理方法，提高管理人員的素質(zhì)和管理水平，建立與之配套成熟的房地產(chǎn)開發(fā)工作流程進(jìn)行規(guī)范運(yùn)作，才能在實(shí)際操作過程中減少和克服項(xiàng)目管理的困難，提高項(xiàng)目管理的質(zhì)量和效率，使房地產(chǎn)企業(yè)得以鞏固、生存和發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；對策分析

中圖分類號：U23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2095-3178（2018）20-0038-01

前言：

隨著房地產(chǎn)市場和建筑市場的進(jìn)一步規(guī)范，只有堅(jiān)持科學(xué)的現(xiàn)代化管理方法，提高管理人員的素質(zhì)和管理水平，建立與之配套成熟的房地產(chǎn)開發(fā)工作流程進(jìn)行規(guī)范運(yùn)作，才能在實(shí)際操作過程中減少和克服項(xiàng)目管理的困難，提高項(xiàng)目管理的質(zhì)量和效率，使房地產(chǎn)企業(yè)得以鞏固、生存和發(fā)展。

1 房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化項(xiàng)目管理工作的必要性

1.1 在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與生產(chǎn)管理中、項(xiàng)目的存在具有普遍性

在房地產(chǎn)企業(yè)開展日常管理活動中，不管是進(jìn)行生產(chǎn)活動還是展開經(jīng)營活動，都具有項(xiàng)目的基本特征。如在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部任何一項(xiàng)管理工作中，都需要人力投入、時間限定、資源消耗、開展計(jì)劃、執(zhí)行過程與收尾工作，這都是項(xiàng)目具備的基本屬性。因此，項(xiàng)目在房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)活動中都是普遍存在的。包括在房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理、預(yù)算管理、營銷管理與財務(wù)管理中，都可用項(xiàng)目管理基本理論作為指導(dǎo)。

1.2 項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略重要組成部分

房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略包括項(xiàng)目計(jì)劃、投資組合與項(xiàng)目三個層次。雖然這三個層次具有不同作用范圍，但是這些工作都需通過活動開展。對于基礎(chǔ)活動而言，日常運(yùn)作活動可保證組織具有連續(xù)性與穩(wěn)定性，項(xiàng)目活動可以提供支持性活動或者完成新市場機(jī)會的創(chuàng)建，兩者是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略中不可或缺的組成成分。

1.3 項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)保障

房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)與經(jīng)營過程中的主要目的是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。市場環(huán)境會對房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)作產(chǎn)生影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成果、產(chǎn)品或服務(wù)進(jìn)入衰退期。房地產(chǎn)企業(yè)為謀求自身發(fā)展，必然要對成本更低、技術(shù)更高的新型產(chǎn)品進(jìn)行研發(fā)。利用一個個項(xiàng)目的完成，提高房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)作水平，增強(qiáng)市場競爭力，從而推動房地產(chǎn)企業(yè)向戰(zhàn)略目標(biāo)不斷前進(jìn)。

2 房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理中存在的問題與對策分析

2.1 缺乏可行性研究，投資決策倉促盲目

可行性研究是在工程項(xiàng)目決策前，進(jìn)行財務(wù)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，它是開發(fā)商在開工前對工程項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)是否可行，進(jìn)行全面的分析論證。有些開發(fā)商以“市場是變化的，項(xiàng)目定位不能太死”為借口，不重視前期的項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究，項(xiàng)目市場定位不準(zhǔn)確，浪費(fèi)了項(xiàng)目的時機(jī)、時間。由于沒有詳細(xì)、“可行”的項(xiàng)目可行性研究報告，導(dǎo)致決策猶豫不決。決策高層“猶豫”了一段時間后，大多會匆忙決策，這樣的決策確定的項(xiàng)目產(chǎn)品基本不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行?？尚行匝芯抗ぷ鞯貌坏街匾暎瑢?dǎo)致了一系列的問題，如商品房空置面積上升，商業(yè)用房空置問題突出；戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高；設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲緩、變更多等。

2.2 設(shè)計(jì)監(jiān)理不當(dāng)

由于對設(shè)計(jì)單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制一時又無法跟上，造成在在項(xiàng)目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計(jì)中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)問題很多，有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設(shè)計(jì)變更，變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多。設(shè)計(jì)過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在：缺乏合理的設(shè)計(jì)招標(biāo)程序，忽視設(shè)計(jì)對項(xiàng)目投資控制的重要性，設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失，文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等。開發(fā)商重施工、輕設(shè)計(jì)，比較重視項(xiàng)目施工階段的投資控制，往往會投入大量的人力、物力去審查或計(jì)算建筑安裝工程造價，卻很少考慮如何才能達(dá)到投入合理的資金獲得適用、經(jīng)濟(jì)、美觀的有形建筑產(chǎn)品。按照慣例，作為項(xiàng)目“三控”（質(zhì)量、進(jìn)度、成本）之一，一般投資控制咨詢單位實(shí)際上就是施工監(jiān)理單位。而此時項(xiàng)目的施工圖紙已完成，投資控制只能在現(xiàn)有的施工圖紙基礎(chǔ)上進(jìn)行，對成本控制的范圍、力度大大減弱。

2.3 項(xiàng)目進(jìn)度管理及成本控制失控

項(xiàng)目運(yùn)行機(jī)制的不完善，導(dǎo)致項(xiàng)目管理的失控，如項(xiàng)目工程進(jìn)度失控，延期交房普遍；房地產(chǎn)開發(fā)成本控制不力，管理費(fèi)用過高及不可預(yù)見費(fèi)用超出預(yù)期。對于一個房地產(chǎn)企業(yè)來說，要使自己能夠在激烈的市場上立于不敗，加強(qiáng)對自身項(xiàng)目成本的核算控制，如何達(dá)到減支增效，是今后發(fā)展中必須十分注重的問題。

3 我國房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理的對策分析

3.1 要重視、加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資決策階段的市場詳細(xì)可行性研究工作和前期工程項(xiàng)目管理計(jì)劃工作。項(xiàng)目前期研究分析工作一般包括：投資機(jī)會尋找與篩選、市場調(diào)研、市場定位、項(xiàng)目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。前期的項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目的靈魂，而據(jù)此進(jìn)行的工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的龍頭，只有龍頭中有“魂”才能使工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)和項(xiàng)目過程管理有章可循。要重視項(xiàng)目的前期可行性研究工作，就要加強(qiáng)前期可行性研究的人力、物力、財力和時間的科學(xué)投入；要建立、完善決策支持機(jī)構(gòu)，收集、整合決策支持性資源；完善決策程序，提高決策水平和效率，使項(xiàng)目市場定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場化、系統(tǒng)化。

3.2 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目建設(shè)的靈魂，是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)

和決定項(xiàng)目投資的重點(diǎn)階段，必須加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的投資控制。擬建項(xiàng)目經(jīng)過決策立項(xiàng)后，設(shè)計(jì)就成為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的關(guān)鍵，其工作質(zhì)量的好壞直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量、投資的回報和效益。設(shè)計(jì)應(yīng)以市場需求為目標(biāo)，立足于技術(shù)定位，從安全、功能、標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)方面全面權(quán)衡。充分考慮地塊特征、戶型、面積、建筑風(fēng)格、環(huán)境、擬銷售價格、單套住房銷售總價、項(xiàng)目定位后的目標(biāo)客戶承受能力等方面因素，確定一個合理的設(shè)計(jì)方案。一方面，加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位的溝通。項(xiàng)目經(jīng)理在整個設(shè)計(jì)過程中應(yīng)與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行密切的深層次的合作；另一方面，重視設(shè)計(jì)對投資控制的影響。真正對投資控制有影響的是設(shè)計(jì)階段，因此項(xiàng)目管理中對設(shè)計(jì)階段概算及施工圖預(yù)算編制要求全面準(zhǔn)確，力求不漏項(xiàng)、不留缺口，并要考慮足夠的各種浮動因素。

3.3 完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后期的項(xiàng)目管理，營銷在當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的地位十分重要，項(xiàng)目經(jīng)理必須對項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，正確把握營銷理念。首先，做好產(chǎn)品市場定位；其次，加強(qiáng)產(chǎn)品市場推廣；項(xiàng)目經(jīng)理通過前期市場調(diào)研、項(xiàng)目定位對客戶進(jìn)行跟蹤分析，并在樓盤銷售過程中隨著市場的變化不斷調(diào)整營銷方案。

4 結(jié)語

在當(dāng)今世界上許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)己成為經(jīng)濟(jì)繁榮的基本支撐點(diǎn)，是為生產(chǎn)乃至整個社會活動提供基礎(chǔ)性條件的重要產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，產(chǎn)業(yè)鏈很長，一般劃分為項(xiàng)目決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目實(shí)施階段。只有做到各環(huán)節(jié)緊密銜接、互相配合、協(xié)調(diào)發(fā)展，才能完成項(xiàng)目，并取得較高的經(jīng)濟(jì)效益及社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設(shè)項(xiàng)目決策到工程竣工驗(yàn)收交付使用的組織者，對工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。

參考文獻(xiàn)

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