淺析房地產(chǎn)限購政策

閆 斐 李亞楠

山西財(cái)經(jīng)大學(xué)，山西 太原 030000

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淺析房地產(chǎn)限購政策

閆 斐 李亞楠

山西財(cái)經(jīng)大學(xué)，山西 太原 030000

一、現(xiàn)狀

2016年“十一”長(zhǎng)假前后，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了新一輪調(diào)控大潮。繼9月30日北京出臺(tái)新的限購措施之后，各地也紛紛出臺(tái)了意在控制房?jī)r(jià)瘋漲的限購限貸等舉措。9月30日至10月7日，北京、武漢、廈門等19個(gè)涵蓋了一線、二線、三線的城市發(fā)布了力度不一的樓市調(diào)控政策。長(zhǎng)假結(jié)束政策出臺(tái)的節(jié)奏并沒有放緩的跡象，10月8日，南昌也緊跟著出臺(tái)了新的樓市新政，上海則公布了六條措施，遏制房?jī)r(jià)過快上漲。短短9天，先后有21個(gè)城市出臺(tái)了新的樓市調(diào)控政策。

限購政策出臺(tái)之后，各地樓市的成交量呈明顯下跌走勢(shì)。一線城市以北京、上海為例，北京新建住宅，10月份樣本平均價(jià)格為40948元/平方米，環(huán)比漲1.26%，明顯比9月份的環(huán)比減少2.62%，為4個(gè)月來最低，如圖1；10月份，上海新建住宅樣本平均價(jià)格為45447元/平方米，環(huán)比漲1.09%，比9月份環(huán)比減少2.45%，如圖2；此前火熱的二線城市也深受調(diào)控影響，以杭州為例，10月份，杭州新建住宅樣本平均價(jià)格為19851元/平方米，環(huán)比漲2.99%，比9月份環(huán)比減少2.11%，如圖3:

圖1 北京新建住宅樣本平均價(jià)格和環(huán)比漲跌

圖2 上海新建住宅樣本平均價(jià)格和環(huán)比漲跌

圖3 杭州新建住宅樣本平均價(jià)格和環(huán)比漲跌

二、限購政策效果評(píng)價(jià)

自限購政策出臺(tái)以來，一、二線城市等對(duì)房屋需求過熱的城市，實(shí)施效果特別明顯，但對(duì)一些房?jī)r(jià)不熱的城市，效果不是很好，從積極和消極兩個(gè)方面討論。

(一)階段性的積極影響

限購政策在短期內(nèi)的實(shí)施是非常有必要的。限購政策是通過抑制投資和投機(jī)性購房，降低人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期來穩(wěn)定房?jī)r(jià)。限購政策因其特有的針對(duì)性和強(qiáng)制性，確實(shí)在一段時(shí)期內(nèi)打擊了投機(jī)性購房需求，使得房地產(chǎn)價(jià)格的增幅下降，在較短的時(shí)間內(nèi)起到了“退燒針”的作用，特別是在一線城市等對(duì)房屋需求過熱的地區(qū)，穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)。一方面為政府推出長(zhǎng)效相關(guān)政策爭(zhēng)取了時(shí)間，另一方面也表明政府高度關(guān)注民生的態(tài)度，促進(jìn)了社會(huì)的穩(wěn)定與和諧。

(二)消極影響

1.購政策的實(shí)施有可能會(huì)形成房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的預(yù)期。

2.限購政策不僅會(huì)抑制需求還會(huì)在較大程度上影響供給。

3.限購政策會(huì)對(duì)改善性需求的購房者形成傷害。

三、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的對(duì)策建議

(一)利用稅收來代替限購政策

限購政策能夠在短時(shí)間內(nèi)控制房?jī)r(jià)，同時(shí)也使房屋的成交量下滑，這不利于房地產(chǎn)的發(fā)展。限購政策對(duì)投資和投機(jī)需求者的影響一般是短暫的，一旦政策放松，容易使房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)的上漲。若使用房產(chǎn)交易稅、房產(chǎn)持有稅來代替它，可以在一定程度上降低投機(jī)需求。可以對(duì)居民的第一套住房少收或不收房產(chǎn)交易稅，隨著你購買套數(shù)的增加來提高繳納稅的比例。我國(guó)已經(jīng)有些城市試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅，稅率過低，效果不甚明顯。

(二)適當(dāng)增加住房中“中小戶型”房的供應(yīng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)供給不是很足，也是影響房?jī)r(jià)持續(xù)走高的原因之一。土地資源是有限的，可供開發(fā)的土地?cái)?shù)目在減少，但是需求還在不斷上升。這就要求政府更加緊湊的開發(fā)城市建筑的用地，優(yōu)化土地規(guī)劃，提高其利用效率，可是引導(dǎo)開發(fā)商建“中小戶型”房，增加中低端房屋供給?？梢赃m當(dāng)?shù)慕o予這類開發(fā)商一定的優(yōu)惠政策，如稅收優(yōu)惠。增加房屋的供給緩解了供求，也是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的辦法之一。

(三)拓寬投資渠道，引導(dǎo)百姓理性投資

目前，我國(guó)金融體系還不夠健全，投資渠道過窄，越多的民間資本投向房地產(chǎn)中。要想從根本上限制房?jī)r(jià)，就需要加強(qiáng)金融體系建設(shè)，規(guī)范其發(fā)展，為百姓提供寬泛的投資渠道，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

(四)區(qū)域不同，分別對(duì)待

政府要加大租住性保障房的提供，緩解部分居民對(duì)買房的需求。在房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定的二、三線城市，可以適當(dāng)鼓勵(lì)居民買房，適當(dāng)投資。

四、結(jié)論

從2012年到2016年，“限購令”斷斷續(xù)續(xù)實(shí)施的這幾年，我們可以看“限購令”一出，房屋成交量下降，房?jī)r(jià)明顯出現(xiàn)下降。雖然限購政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有良好的導(dǎo)向作用，在短期內(nèi)確實(shí)取得了積極成果，但仍有一些不完善的地方需完善，否則造成的不良影響將導(dǎo)致“限購令”一系列目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)限購政策，在遏制房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，也同時(shí)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展埋下了很多隱患，并沒有真正的解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾。因此，我們要重新審視房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控問題，總結(jié)之前調(diào)控政策的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，并以此為依據(jù)進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

[1]張永岳.我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果評(píng)估初探——基于公共政策評(píng)估的視角[J].上海經(jīng)濟(jì)研究，2010.

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[3]馮科，何理.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“限購政策”研究——基于反需求函數(shù)的理論與經(jīng)驗(yàn)分析[J].經(jīng)濟(jì)學(xué)動(dòng)態(tài)，2012.

[4]劉堯.關(guān)于房地產(chǎn)限購令問題的研究[D].復(fù)旦大學(xué)，2012.

[5]孟楨超.限購政策的效果及持續(xù)性[D].浙江大學(xué)，2014.

[6]韓永輝，黃亮雄，鄒建華.房地產(chǎn)＂限購令＂政策效果研巧[J].經(jīng)濟(jì)管理，2014.

[7]吳雪婷.限購政策對(duì)住房市場(chǎng)價(jià)格與租金的影響研究[D].華東師范大學(xué)，2016.

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