淺議土地估價存在的問題及建議

李繼萬

摘要：人類社會的可持續(xù)發(fā)展成為聯(lián)合國等國際組織的焦點議題，由此催生了環(huán)境經(jīng)濟(jì)核算的發(fā)展。在環(huán)境經(jīng)濟(jì)核算體系中，土地是環(huán)境資產(chǎn)的一種，土地估價和土地賬戶編制是核算框架的中心內(nèi)容。我國土地產(chǎn)權(quán)市場日益繁榮，土地交易日趨頻繁，土地價格評估的地位和作用日漸突出，但同時也暴露出一些亟待解決的問題，本人根據(jù)工作實踐提出土地估價存在的問題及建議，以期對土地估價行業(yè)的更加規(guī)范起著積極的作用，本人根據(jù)工作實踐提出土地估價存在的問題及建議，以期對土地估價行業(yè)的更加規(guī)范起著積極的作用。

關(guān)鍵詞：土地估價；問題；建議

伴隨上世紀(jì)80年代中期開始的城鎮(zhèn)土地使用制度改革，我國土地估價行業(yè)已歷經(jīng)近30年發(fā)展歷程，逐步建立起了具有中國特色的土地估價制度，在城鎮(zhèn)土地使用制度改革、科學(xué)合理配置土地資源、國有企業(yè)改革以及城市土地市場建設(shè)等方面發(fā)揮了重要作用。但隨著國家自然資源資產(chǎn)管理體制的健全、土地估價師資格準(zhǔn)入的取消、農(nóng)村土地制度改革的推進(jìn)，土地估價行業(yè)發(fā)展面臨著新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

1、土地估價原理

1.1土地的定義

國民經(jīng)濟(jì)賬戶體系2008（SystemofNationalAccounts2008，以下簡稱SNA2008）關(guān)于土地的定義如下：土地為地面本身，包括覆蓋的土層和附屬的地表水，所有者通過持有或使用它們可以對其行使所有權(quán)，并獲取經(jīng)濟(jì)利益。關(guān)于以上定義可以做如下延伸解釋：土地是一種自然資源，但列入一國地理表面區(qū)域內(nèi)的所有土地未必都屬于SNA的資產(chǎn)范圍之內(nèi)。只有那些所有權(quán)已經(jīng)確立并已得到有效實施的自然性資產(chǎn)才有資格作為經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)，并記入資產(chǎn)負(fù)債表。即土地資產(chǎn)必須滿足如下兩個條件：某個或某些單位能夠?qū)ζ湫惺褂行У乃袡?quán)，并且其所有者會因?qū)ν恋氐某钟谢蛟谝欢螘r間內(nèi)的使用而獲取經(jīng)濟(jì)利益。

1.2土地估價原則

SNA2008和SEEA2012（SystemofEnvironmental-EconomicAccounting2012）關(guān)于土地估價的原則基本一致：如果存在活躍的土地市場，土地資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)采用可觀測的市場價格估價；如果土地資產(chǎn)近期內(nèi)沒有市場交易，從而沒有可觀測到的市場價格，那就只能按照一個假定價格——假定在土地資產(chǎn)估價日期之市場上獲得該資產(chǎn)時的可能價格——進(jìn)行估算。除了利用市場中觀測到的價格或基于市場觀測價格而估算的價格，對于土地資產(chǎn)，還可以利用土地未來經(jīng)濟(jì)收益的現(xiàn)期價值或貼現(xiàn)價值，也可以得到近似的市場價格。土地的現(xiàn)期市場價值會因為其位置不同以及用途不同而有明顯區(qū)別，因此，需要識別每一塊土地的位置和用途或土地的地域范圍，然后予以估價。根據(jù)SNA2008和SEEA2012的規(guī)定，以下內(nèi)容不包括在土地的價值之中：坐落在該土地上或途經(jīng)該土地的房屋或其他構(gòu)筑物，培育的農(nóng)作物、樹木和動物，礦物和能源儲備，非培育性生物資源和地下水資源。

2、估價方法及計算存在的問題

（1）估價方法的選擇不規(guī)范，沒有充分說明選擇估計方法的理由和依據(jù)，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》對估價方法選擇的原則：是評估住宅用地價格宜選擇市場比較法，并至少另輔一種適宜的估價方法；但事實上大多估價機(jī)構(gòu)都未按此原則操作，對于城鎮(zhèn)中心有較多成交案例的住宅用地估價并未選用市場比較法，卻對無出租收益的住宅用地選用收益還原法，并且未說明不選用的理由，違背了《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定。（2）估價師選用基準(zhǔn)地價法計算時，未對容積率進(jìn)行修正，直接套用基準(zhǔn)地價的容積率，導(dǎo)致不同評估機(jī)構(gòu)對同一幢樓房不同樓層的住宅用地的評估地價產(chǎn)生非常大的差異，差異高達(dá)兩倍，降低了估價結(jié)果的可信度；其次有的估價機(jī)構(gòu)未執(zhí)行新的基準(zhǔn)地價，而使用更新前的基準(zhǔn)地價。（3）采用可比實例法計算收益時，估價機(jī)構(gòu)采用網(wǎng)上掛牌價的出租租金作為房屋出租收益，網(wǎng)上掛牌的房屋出租收益并非實際成交租金，尚不具有可比性，是不能夠直接引用的。（4）采用收益還原法時，土地還原率的選取是安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值，估價師對風(fēng)險調(diào)整值的取值未說明依據(jù)，計算建筑物收益時所使用折現(xiàn)率的設(shè)定未進(jìn)行原因分析及說明依據(jù)，不符合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求。

3、我國實施土地估價的建議

3.1科學(xué)定位土地估價行業(yè)

土地估價行業(yè)有存在的法律基礎(chǔ)和現(xiàn)實需求?！顿Y產(chǎn)評估法》以法律形式規(guī)定了不動產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和行業(yè)的法律地位，土地作為不動產(chǎn)的重要構(gòu)成要素，對其估價應(yīng)繼續(xù)存在。深化農(nóng)村土地制度改革，完善承包地“三權(quán)”分置制度，農(nóng)地經(jīng)營權(quán)市場化也都需要土地估價工作的介入。統(tǒng)一行使全民所有自然資源資產(chǎn)管理，其價值的科學(xué)界定更需要土地估價行業(yè)提供專業(yè)服務(wù)。土地估價師協(xié)會應(yīng)組織專家學(xué)者在研究土地估價行業(yè)對房地產(chǎn)、土地管理的社會作用基礎(chǔ)上，分析土地估價與相關(guān)評估行業(yè)（如房地產(chǎn)估價、資產(chǎn)評估）等之間的關(guān)系，弄清土地估價的自身定位。

3.2拓寬土地估價業(yè)務(wù)范圍

對比發(fā)達(dá)國家土地估價業(yè)務(wù)，從政府部門、企業(yè)和個人需求出發(fā)，探討潛在評估業(yè)務(wù)，打造土地估價自身的特色領(lǐng)域，實現(xiàn)多元化經(jīng)營，從城鎮(zhèn)土地向城鄉(xiāng)土地乃至自然資源資產(chǎn)價值評估拓展，促進(jìn)土地估價專業(yè)服務(wù)的轉(zhuǎn)型升級。如：農(nóng)用地流轉(zhuǎn)、耕地價值、集體建設(shè)用地入市、宅基地流轉(zhuǎn)、集體土地征收、集體建設(shè)用地的分等定級、基準(zhǔn)地價評估與更新等方面的價格評估，都涉及土地估價范疇，可進(jìn)一步分析每項業(yè)務(wù)的市場潛力及可操作性。

3.3延伸土地估價業(yè)務(wù)服務(wù)鏈條

開拓土地估價的高附加值業(yè)務(wù)，延伸服務(wù)鏈條。土地價格評估過程包括了對項目的實地勘查、市場調(diào)查、模型設(shè)計、分析測算等多項服務(wù)內(nèi)容，可以為客戶發(fā)現(xiàn)價值和創(chuàng)造價值。推動行業(yè)產(chǎn)業(yè)化升級，挖掘土地估價行業(yè)市場機(jī)會，不斷拓展執(zhí)業(yè)范圍和服務(wù)領(lǐng)域，提供全方位評估與咨詢服務(wù)。

3.4加強土地估價的信息化建設(shè)

“互聯(lián)網(wǎng)+”與大數(shù)據(jù)時代已經(jīng)到來，土地估價行業(yè)的未來發(fā)展必然與大數(shù)據(jù)有深度結(jié)合。要探索如何利用各種數(shù)據(jù)資源和最新的計算機(jī)技術(shù)，結(jié)合地理信息系統(tǒng)技術(shù)，整合與土地估價相關(guān)的各種自然、社會和經(jīng)濟(jì)信息，建立土地估價數(shù)據(jù)庫和估價信息系統(tǒng)，形成對估價對象相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的搜集、空間信息測量、多要素綜合分析，增強土地估價結(jié)果的準(zhǔn)確性，提高土地估價的工作效率和精準(zhǔn)度。

4、結(jié)束語

隨著土地行業(yè)的不斷發(fā)展，土地估價面臨的各種機(jī)遇和挑戰(zhàn)也不斷增加，土地估價機(jī)構(gòu)及人員只有不斷提高優(yōu)化自身綜合素質(zhì)和競爭力，才能滿足市場要求，保證土地估價成果的質(zhì)量。

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（作者單位：沈陽萬信土地評估有限公司）