古北水鎮(zhèn)是如何操盤(pán)的

張定春

古北水鎮(zhèn)位于北京市密云縣古北口鎮(zhèn)司馬臺(tái)村，是在原有的三個(gè)自然村落的基礎(chǔ)上修整改建而成，力求通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)貧v史、民俗等文化的深入挖掘，再現(xiàn)一個(gè)北國(guó)小鎮(zhèn)的歷史記憶。整個(gè)古北水鎮(zhèn)面積近10平方公里，于2010年簽約新建打造，并于2014年10月正式對(duì)外營(yíng)業(yè)，2015年，古北水鎮(zhèn)接待游客量超過(guò)160萬(wàn)人次，旅游綜合收入近5億元，可謂一舉成名。預(yù)計(jì)進(jìn)入成熟運(yùn)營(yíng)期后，每年將接待游客400萬(wàn)人次，旅游綜合年收入達(dá)到10億元。

作為一個(gè)新建的旅游小鎮(zhèn)，古北水鎮(zhèn)以獨(dú)有的“長(zhǎng)城觀光、北方水鄉(xiāng)”為核心賣(mài)點(diǎn)，歷經(jīng)四年精心打造，充分借鑒浙江烏鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)管理模式，并最終取得成功，這對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)“古鎮(zhèn)打造熱”“旅游小鎮(zhèn)熱”具有一定的借鑒意義。為此，筆者查閱大量有關(guān)古北水鎮(zhèn)的資料介紹，并專程前往實(shí)地調(diào)研考察，事實(shí)證明，古北水鎮(zhèn)的成功，并非偶然，而是該項(xiàng)目區(qū)位、業(yè)態(tài)、管理、保障等多種因素的綜合結(jié)果，現(xiàn)對(duì)其成功因素進(jìn)行簡(jiǎn)要分析總結(jié)，僅供交流探討。

一、資源豐富，選址科學(xué)

古北水鎮(zhèn)位于北京市密云區(qū)古北口鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)，背依司馬臺(tái)古長(zhǎng)城，坐擁鴛鴦湖水庫(kù)，是北京市及周邊區(qū)域罕見(jiàn)的山、水、城有機(jī)結(jié)合的自然古村落，擁有原生態(tài)的自然環(huán)境、珍貴的軍事歷史遺存和獨(dú)特的地方民俗文化資源。水鎮(zhèn)所在地原本為自然村落，受外界干擾較少，周邊自然環(huán)境保護(hù)完好；司馬臺(tái)長(zhǎng)城曾被譽(yù)為中國(guó)最美的長(zhǎng)城，觀賞游憩價(jià)值極高；作為曾經(jīng)的邊塞小城，這里自古以雄險(xiǎn)著稱，有著優(yōu)越的軍事和地理位置，也吸引著無(wú)數(shù)文人雅士，并形成多元的軍事文化和民俗文化等聚集。

古北水鎮(zhèn)所在地位于北京市京郊密云縣，距離北京僅100余公里，車程時(shí)間僅一個(gè)多小時(shí)，又處于（北）京承（德）黃金旅游干線上，高速公路直達(dá)景區(qū)，交通十分便捷。在享有北京兩千多萬(wàn)潛在旅游消費(fèi)者的巨大市場(chǎng)外，還通過(guò)北京這一知名旅游目的地平臺(tái)，間接擁有數(shù)千萬(wàn)乃至上億的潛在客源市場(chǎng)。

二、場(chǎng)景營(yíng)造，特色彰顯

水，對(duì)于華北絕大多數(shù)的景區(qū)來(lái)說(shuō)，都是一種比較稀缺的旅游資源，對(duì)古北水鎮(zhèn)也如此。水鎮(zhèn)本無(wú)水，原本只有一條流經(jīng)區(qū)域且流量很小的小溪。然而，古北水鎮(zhèn)在打造過(guò)程中，巧妙地利用堤壩等設(shè)施，打造一個(gè)個(gè)首尾相連的水面，貫穿整個(gè)小鎮(zhèn)，最終形成嘆為觀止的“北方水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)”，水鎮(zhèn)之名可謂名符其實(shí)。

作為新建的小鎮(zhèn)，通常而言，由于沒(méi)有歷史的積淀，給游客的感覺(jué)比較現(xiàn)代從而找不到小鎮(zhèn)或古鎮(zhèn)的體驗(yàn)。但古北水鎮(zhèn)在建造之初已經(jīng)充分考慮到了這一點(diǎn)。走進(jìn)小鎮(zhèn)，幾乎感覺(jué)不到新建的痕跡，建設(shè)中大多采用“修舊如久”的手法，力求再現(xiàn)小鎮(zhèn)的歷史風(fēng)貌，展現(xiàn)出來(lái)的更多的是一種小鎮(zhèn)歷史的久遠(yuǎn)和深厚的文化積淀。相當(dāng)部分的建筑材料，都顯示出曾經(jīng)經(jīng)歷或使用過(guò)很久的痕跡，有些院落，從斑駁的墻體和大門(mén)可以看出，明顯是從其他地方整體收購(gòu)并在此原樣復(fù)建，充分展示出設(shè)計(jì)者的匠心獨(dú)運(yùn)。

人們普遍認(rèn)為，古北水鎮(zhèn)是浙江烏鎮(zhèn)的翻版，故被稱為“北方烏鎮(zhèn)”，其實(shí)不然。古北水鎮(zhèn)只是在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中借鑒了烏鎮(zhèn)的成功經(jīng)驗(yàn)，而在小鎮(zhèn)特色上，則完全與烏鎮(zhèn)不同，更多的體現(xiàn)出了自我的特色。如果說(shuō)，烏鎮(zhèn)展現(xiàn)出來(lái)的是一種南方的江南水鄉(xiāng)，給人的感覺(jué)是溫婉如玉，而古北水鎮(zhèn)則展現(xiàn)出來(lái)的是一種北國(guó)的邊塞小鎮(zhèn)，給人的感覺(jué)是滄桑粗獷。

古北水鎮(zhèn)在打造過(guò)程中，充分展現(xiàn)了對(duì)區(qū)域歷史、文化、民俗的理解與尊重。通過(guò)長(zhǎng)城書(shū)院、楊無(wú)敵祠、震遠(yuǎn)鏢局、司馬小燒、八旗會(huì)館等為代表的建筑群的重建，最大程度地實(shí)現(xiàn)了北方小鎮(zhèn)的場(chǎng)景化營(yíng)造，展示了北國(guó)邊塞小鎮(zhèn)歷史風(fēng)貌和民俗文化，并與司馬臺(tái)長(zhǎng)城有機(jī)的融為一體，形成為獨(dú)一無(wú)二的自我特色，并對(duì)游客產(chǎn)生了極大的吸引力。古北水鎮(zhèn)還十分重視對(duì)地方民俗文化的挖掘，通過(guò)造酒、染布、鏢局、戲樓、祠堂等情景化活動(dòng)的再現(xiàn)，讓游客更真實(shí)的體驗(yàn)和感受古鎮(zhèn)生活。

三、管理創(chuàng)新，業(yè)態(tài)多樣

借鑒烏鎮(zhèn)西柵景區(qū)成熟的運(yùn)作模式，古北水鎮(zhèn)在開(kāi)發(fā)時(shí)就構(gòu)架了對(duì)景區(qū)的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理模式。遷出原景區(qū)居民，以顛覆式的社區(qū)重構(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)擁有景區(qū)全部商鋪和住宅的產(chǎn)權(quán)。原景區(qū)居民變成景區(qū)的員工，在統(tǒng)一的規(guī)范要求下開(kāi)展經(jīng)營(yíng)為游客提供服務(wù)，保證了服務(wù)質(zhì)量和品質(zhì)，為游客帶來(lái)極佳的旅游感受。

在古北水鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上，門(mén)票只是進(jìn)入景區(qū)的門(mén)檻，更看重的是游客在景區(qū)帶來(lái)的二次消費(fèi)，現(xiàn)已形成門(mén)票、索道、游船、溫泉、餐飲、住宿、演藝、娛樂(lè)等多種業(yè)態(tài)、復(fù)合經(jīng)營(yíng)的良好態(tài)勢(shì)，在充分滿足游客多種旅游消費(fèi)需求的同時(shí)，極大的降低了門(mén)票在整個(gè)經(jīng)營(yíng)收入中的比例，取得了破解“門(mén)票經(jīng)濟(jì)”的巨大成功。此外，古北水鎮(zhèn)還針對(duì)北方景區(qū)冬季呈現(xiàn)嚴(yán)重淡季的問(wèn)題進(jìn)行了充分的考慮，開(kāi)發(fā)出雪地長(zhǎng)城觀賞、廟會(huì)、冰雕節(jié)、美食節(jié)、溫泉等一系列冬季旅游產(chǎn)品，初步實(shí)現(xiàn)了“淡季不淡“的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

四、設(shè)計(jì)頂層，規(guī)劃落地

針對(duì)北京市存在巨大的短途休閑度假游需求，而周邊又比較缺乏這樣的有效供給現(xiàn)狀，古北水鎮(zhèn)在規(guī)劃之初，就充分結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)資源，高起點(diǎn)規(guī)劃，以“長(zhǎng)城觀光、北方水鄉(xiāng)”為核心賣(mài)點(diǎn)，把項(xiàng)目規(guī)劃定位為集觀光游覽、休閑度假、商務(wù)會(huì)展、創(chuàng)意文化等旅游業(yè)態(tài)為一體、服務(wù)與設(shè)施一流、參與性和體驗(yàn)性極高的綜合性特色休閑旅游度假目的地。

根據(jù)項(xiàng)目的功能分布，將整個(gè)水鎮(zhèn)規(guī)劃為“六區(qū)三谷”，即：老營(yíng)區(qū)、民國(guó)街區(qū)、水街風(fēng)情區(qū)、臥龍堡民俗文化區(qū)、湯河古寨區(qū)、民宿餐飲區(qū)與后川禪谷、伊甸谷、云峰翠谷。整個(gè)水鎮(zhèn)范圍內(nèi)，規(guī)劃實(shí)施大量酒店、民宿、餐飲、溫泉、演藝、娛樂(lè)等配套服務(wù)，總體規(guī)劃有43萬(wàn)平方米精美的明清及民國(guó)風(fēng)格的山地合院建筑。包含2個(gè)五星標(biāo)準(zhǔn)大酒店、6個(gè)小型精品酒店、400余間民宿、餐廳及商鋪，10多個(gè)文化展示體驗(yàn)區(qū)及完善的配套服務(wù)設(shè)施，實(shí)現(xiàn)對(duì)觀光、休閑、度假和會(huì)議的需求。除此之外，后期還規(guī)劃了高爾夫、別墅地產(chǎn)，度假公寓等多種業(yè)態(tài)和設(shè)施，滿足項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。

古北水鎮(zhèn)從外觀上對(duì)水鎮(zhèn)街區(qū)風(fēng)貌進(jìn)行整體風(fēng)格打造，確保水鎮(zhèn)與周邊環(huán)境的自然、協(xié)調(diào)性；內(nèi)部布局上，按照現(xiàn)代化社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，完善公共場(chǎng)所、活動(dòng)空間、居住及旅游配套設(shè)施，同時(shí)將現(xiàn)代化的設(shè)施深藏不露地融入到建筑當(dāng)中，既保證了北國(guó)小鎮(zhèn)的歷史面貌，也適合旅游度假者的居住。

五、政府支持，市場(chǎng)運(yùn)作

作為北京市“十二五”規(guī)劃的重點(diǎn)旅游建設(shè)項(xiàng)目，古北水鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)得到了當(dāng)?shù)卣拇罅χС?，?012年獲得密云縣政府4100萬(wàn)的基建補(bǔ)貼外，更是在道路交通、征地拆遷、水電供暖等方面獲得當(dāng)?shù)卣闹С謳椭?/p>

古北水鎮(zhèn)項(xiàng)目總投資超過(guò)40億元，面對(duì)如此巨大的資金需求，投資方采用成熟的市場(chǎng)化資本運(yùn)作方式，由中青旅控股股份有限公司、烏鎮(zhèn)旅游股份有限公司、北京能源投資（集團(tuán)）有限公司和其他戰(zhàn)略投資者共同成立北京古北水鎮(zhèn)旅游有限公司，按比例共同出資持股，承擔(dān)古北水鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)，確保了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)所需的巨額資金的保障。

此外，古北水鎮(zhèn)投資方還與知名地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)龍湖地產(chǎn)合作，借助古北水鎮(zhèn)巨大的游客量和消費(fèi)能力，共同開(kāi)發(fā)打造區(qū)域內(nèi)唯一的房地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)城源著，力突通過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金快速回流，從而實(shí)現(xiàn)資金的平衡。