房子住而不炒

謝九

“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。”這是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的最新定位。換而言之，也就是房地產(chǎn)要回歸居住屬性，剝離投資屬性。

對(duì)于如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)居住屬性的回歸，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了一些具體辦法，包括“在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。要落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤(pán)活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展”?！叭?kù)存方面，要堅(jiān)持分類調(diào)控，因城因地施策，重點(diǎn)解決三、四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)多問(wèn)題。要把去庫(kù)存和促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來(lái)，提高三、四線城市和特大城市間基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通，提高三、四線城市教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，增強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力?！?/p>

從國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)來(lái)看，這些舉措都有很強(qiáng)的針對(duì)性，也確有對(duì)癥下藥之效。不過(guò)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以具有極強(qiáng)的投資屬性，很大程度上是由于當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的大背景所決定，所以，如果想要褪去房地產(chǎn)的投資屬性，僅僅對(duì)房地產(chǎn)自身進(jìn)行改革還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

讓房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)居住屬性的回歸，首先要做的可能是降低中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度。過(guò)去十幾年來(lái)，雖然政府經(jīng)常對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)口頭上喊打，但是由于房地產(chǎn)體量巨大而且對(duì)下游產(chǎn)業(yè)具有極強(qiáng)的帶動(dòng)效應(yīng)，每當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入階段性低谷時(shí)，政府總會(huì)出臺(tái)相關(guān)的刺激政策來(lái)提振房地產(chǎn)市場(chǎng)，以此實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的目的，這幾乎已經(jīng)成為宏觀調(diào)控的定勢(shì)。從最近十幾年來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)只經(jīng)歷了大概兩三次向下的短暫低谷，然后很快重新恢復(fù)上漲，政府每每在關(guān)鍵時(shí)候刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，在很大程度上賦予了房地產(chǎn)市場(chǎng)只漲不跌的剛性，從買(mǎi)房者的角度來(lái)看，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)只漲不跌的市場(chǎng)，“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”就是最理性的選擇。所以，如果要褪去房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資屬性，首當(dāng)其沖的就是打破房地產(chǎn)市場(chǎng)只漲不跌的心理預(yù)期。

2016年的經(jīng)濟(jì)增速連續(xù)三個(gè)季度穩(wěn)定在6.7%，房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱起到了很大的作用，從“9·30”新政以來(lái)，國(guó)內(nèi)開(kāi)始新一輪樓市調(diào)控，預(yù)計(jì)2017年的樓市遇冷將是大概率事件。失去了房地產(chǎn)市場(chǎng)的貢獻(xiàn)，2017年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將會(huì)面臨更嚴(yán)峻的考驗(yàn)，因此，經(jīng)濟(jì)下行壓力之下，2017年能否抵制住重啟刺激樓市按鈕的沖動(dòng)，將在很大程度上決定住房能否褪去投資屬性。如果再度將房地產(chǎn)視為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎，住房市場(chǎng)回歸居住屬性也就遙遙無(wú)期。從短期來(lái)看，房地產(chǎn)的確能夠?qū)?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到立竿見(jiàn)影的效果，但從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)對(duì)于一個(gè)經(jīng)濟(jì)體的增長(zhǎng)也并非是必要選項(xiàng)，如國(guó)外的德國(guó)、新加坡，甚至國(guó)內(nèi)的重慶等地，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)上漲并沒(méi)有呈現(xiàn)出很強(qiáng)的必然聯(lián)系。對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)，短期之內(nèi)忍受房地產(chǎn)低迷帶來(lái)的陣痛，長(zhǎng)期來(lái)看才有可能迎來(lái)更多的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

除了降低房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的支柱地位，掌控好貨幣龍頭是抑制房地產(chǎn)炒作的源頭所在。過(guò)去十幾年來(lái)，我國(guó)貨幣供應(yīng)量高速增長(zhǎng)，2000年，我國(guó)廣義貨幣供應(yīng)量M2余額為13萬(wàn)億元，截至2015年底，這一數(shù)字已經(jīng)擴(kuò)張至140萬(wàn)億元，增長(zhǎng)了10倍。而同期我國(guó)GDP從10萬(wàn)億元增長(zhǎng)至68萬(wàn)億元，漲幅不到6倍，貨幣供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)經(jīng)濟(jì)增速，必然會(huì)帶來(lái)大量的流動(dòng)性過(guò)剩，以及通貨膨脹壓力。在這樣的背景之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)成為承載過(guò)剩流動(dòng)性的最佳載體，也成為居民避免資產(chǎn)貶值的最佳投資標(biāo)的。從房地產(chǎn)暴漲的源頭來(lái)看，如果不能管控貨幣水龍頭，很難真正讓住房回歸居住屬性。

2016年底的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，為2017年的貨幣政策定調(diào)：貨幣政策要保持穩(wěn)健中性，適應(yīng)貨幣供應(yīng)方式新變化，調(diào)節(jié)好貨幣閘門(mén)，努力暢通貨幣政策傳導(dǎo)渠道和機(jī)制，維護(hù)流動(dòng)性基本穩(wěn)定。這是近年來(lái)我國(guó)貨幣政策首次從“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“穩(wěn)健中性”，意味著貨幣政策的寬松力度可能會(huì)有所收緊，不過(guò)“穩(wěn)健中性”也只是一個(gè)定性而非定量的表述，貨幣政策的具體尺度還是有很大的彈性空間。只有當(dāng)真正面臨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力的時(shí)候，貨幣政策的真實(shí)尺度才會(huì)真正體現(xiàn)出來(lái)。

國(guó)內(nèi)投資渠道的匱乏也是房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲的一個(gè)重要原因。由于國(guó)內(nèi)大量資金存在強(qiáng)烈的保值增值需求，而國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)可以提供的投資渠道又相當(dāng)有限，因此，房地產(chǎn)成為人們尋求資金保值增值的首選。如果投資渠道足夠豐富，居民可以有足夠多的投資選擇，大量資金也就不會(huì)擁擠在房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而將房?jī)r(jià)一再推向天價(jià)。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)去幾十年的高速增長(zhǎng)，居民積累了一定規(guī)模的財(cái)富，加之貨幣超發(fā)帶來(lái)的過(guò)剩流動(dòng)性長(zhǎng)期在實(shí)體經(jīng)濟(jì)之外尋找出路，國(guó)內(nèi)有限的投資渠道已經(jīng)很難滿足國(guó)內(nèi)資金的投資需求。但是由于我國(guó)實(shí)行較為嚴(yán)格的資本管制，從個(gè)人來(lái)看，每年只有5萬(wàn)美元的購(gòu)匯額度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足大額資金的海外投資需求，大量資金無(wú)法在全球范圍內(nèi)自由配置資產(chǎn)，因此只能堆積在股市、樓市等有限的空間內(nèi)，因此導(dǎo)致國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格居高不下。如果能夠打開(kāi)資本管制的閥門(mén)，國(guó)內(nèi)資金可以在全球范圍內(nèi)自由流動(dòng)，房?jī)r(jià)上漲的壓力也會(huì)減輕很多。

過(guò)去幾年，在我國(guó)外匯儲(chǔ)備高速增長(zhǎng)的背景下，國(guó)內(nèi)一度有放開(kāi)資本管制的跡象。2015年，國(guó)務(wù)院批復(fù)同意的《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》中提出“擇機(jī)推出合格境內(nèi)個(gè)人投資者境外投資試點(diǎn)”，也就是業(yè)內(nèi)所稱的QDII2，是指突破現(xiàn)有的個(gè)人5萬(wàn)美元的購(gòu)匯額度限制，允許合格的境內(nèi)個(gè)人投資境外資本市場(chǎng)的股票、債券等有價(jià)證券投資業(yè)務(wù)。國(guó)內(nèi)很多媒體一度報(bào)道稱QDII2將很快發(fā)布，首批試點(diǎn)城市共有六個(gè)，分別為上海、天津、重慶、武漢、深圳和溫州。不過(guò)隨著人民幣貶值壓力和資本外流壓力加大，外匯儲(chǔ)備也開(kāi)始迅速縮水，包括QDII2在內(nèi)的資本開(kāi)放也變得杳無(wú)音訊。短期來(lái)看，資本管制雖然可以為人民幣貶值和資本外流爭(zhēng)取更多的緩沖空間，但是并不能從根本上解決貶值壓力，而從長(zhǎng)期來(lái)看，嚴(yán)格的資本管制使得國(guó)內(nèi)的流動(dòng)性沒(méi)有宣泄的出口，最終只會(huì)使得國(guó)內(nèi)資產(chǎn)泡沫越來(lái)越大。

從2017年來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)一個(gè)新的挑戰(zhàn)可能是通脹壓力明顯抬頭。上游的PPI（工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)）結(jié)束了54個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)開(kāi)始報(bào)復(fù)性反彈，下游的CPI（消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)）也開(kāi)始創(chuàng)出近期新高；另外，美元上漲帶來(lái)國(guó)外大宗商品價(jià)格反彈，輸入性通脹壓力也開(kāi)始在國(guó)內(nèi)體現(xiàn)出來(lái)。過(guò)去幾年，資產(chǎn)配置荒一直是困擾投資者的一大難題，隨著2017年通脹預(yù)期上升，以及人民幣貶值的壓力不減，居民尋求資產(chǎn)保值增值的需求比過(guò)去幾年只會(huì)有增無(wú)減。如果不能解決居民的資產(chǎn)貶值恐慌，房地產(chǎn)還是隨時(shí)可能成為炒作的對(duì)象。