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    珠海市金灣區(qū)商業(yè)圈現(xiàn)狀及未來發(fā)展規(guī)劃研究

    2017-01-10 01:27李楊
    消費導刊 2016年4期
    關鍵詞:金灣區(qū)商圈珠海

    李楊

    摘要:本文立足于珠海商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀,金灣區(qū)還未有集中的一站式商圈,同時,金灣區(qū)地產正處于供需兩旺的良好發(fā)展階段,消費者投資熱情也會空前高漲,也為面向全國進行缺位招商創(chuàng)造了有利條件。

    關鍵詞:珠海金灣區(qū)商業(yè)圈模式

    一、本課題研究的現(xiàn)狀及意義

    珠海社會消費品零售總額每年都保持15%以上的增長率,說明商業(yè)物業(yè)需求相對旺盛,珠海商業(yè)市場發(fā)展總體平穩(wěn)上升,縱觀珠海各大商圈資源,還未有集中的一站式規(guī)模商圈,加之,金灣區(qū)商業(yè)市場發(fā)展依然有所局限,商業(yè)市場尚未完全健全,截至2008年末,金灣區(qū)人口總數(shù)達到24.03萬,如此基數(shù)的客戶群,卻沒有與之規(guī)模匹配的商圈,加之港珠澳大橋與橫琴大橋建設完畢之后,更多的人口流動、更龐大的資源也會隨之而來,這無疑是給金灣區(qū)的商業(yè)帶來新的格局與發(fā)展契機,因此,建立個集中的站式商業(yè)圈是金灣區(qū)未來必然解決的問題,也將成為珠海首家。

    目前珠海中心城區(qū)主要有六大商圈,分別分布于拱北、吉大、老香洲、新香洲、前山、南屏帶。由于地理原因,六大商圈圍繞板障山呈環(huán)狀分布,通常稱之為拱北商圈、吉大商圈、老香洲商圈、新香洲商圈、前山商圈、南屏商圈等六大商圈。但是,此六大商圈無位于金灣區(qū),金灣百姓想去商圈消費或休閑體驗,就要搭乘不少于45分鐘的公交車,私家車也要行駛40分鐘左右,非常不便利。

    金灣區(qū)下設三灶、紅旗、2個鎮(zhèn)。三灶占地面積190.3平方公里,適合發(fā)展科技工業(yè)園和臨港工業(yè)區(qū),紅旗占地面積94.3平方公里,位于湖心路口附近,海陸空交通便利,珠海機場高速、江珠高速公路、粵西沿海高速公路、廣珠鐵路、機場高速、高欄港高速等均在區(qū)內匯集,給發(fā)展商圈提供了交通優(yōu)勢。

    連接三灶、紅旗、高欄港、斗門的商業(yè)圈一旦建立,由于金灣區(qū)地產正處于供需兩旺的良好發(fā)展階段,消費者投資熱情也會空前高漲,也為面向全國進行缺位招商創(chuàng)造了有利條件;作為國際之名的旅游城市,珠海成為各界明星必來之地,然而金灣區(qū)目前沒有專門以明星為主題的商業(yè)活動場地,勢必會吸引龐大的中青年群體,也會成為青年人展示自我,實現(xiàn)夢想的舞臺。因此,金灣區(qū)建立特色健全商圈,勢在必行。

    二、本課題研究的基本思路和方法

    (一)基本思路

    市場定位:一站式休閑文化購物中心;功能定位:集購物、休閑、娛樂、文化、餐飲為

    體的商業(yè)文化廣場;形象定位:時尚、活力、體驗的文化商業(yè)典范;目標客戶群定位:各行各業(yè),15-65歲,國內外客戶。

    (二)推廣方法

    第階段:產品營銷——地段、價格,產品本身的競爭?,F(xiàn)在的企業(yè)都提倡以顧客為導向,以滿足顧客需求、創(chuàng)造顧客需求為企業(yè)產品營銷的策略重點,但是企業(yè)與顧客之間存在著信息不對稱而產生的思維鏈接障礙,因此,企業(yè)需要換位思考,將商業(yè)圈項目作為個完整的產品,把規(guī)劃者當作顧客,融入環(huán)境進行體驗,體驗企業(yè)文化,可以邀請消費者參與本項目的規(guī)劃工作,通過角色互換后的感知與啟發(fā)來獲得更準確的消費者需求信息。

    第二階段:服務營銷——反租、經營管理、主力店,產品附加價值的競爭。在服務營銷中,員工是關鍵要素,不僅僅是生產要素,更是服務的主體,是聯(lián)系企業(yè)主體與消費者之間的紐帶,大部分的實體店和主力店都是依靠員工與顧客面對面的交流實現(xiàn)的,服務營銷的好壞直接取決于員工在服務過程中的表現(xiàn),實現(xiàn)以人為本的管理理念,注重對員工的選擇、培訓和管理,有利于整個營銷服務得以順利傳遞。

    第三階段:體驗營銷——情景式購物、主題購物,消費者刺激投資競爭。體驗式營銷具有定的延續(xù)性,一旦顧客對體驗滿意,會產生極高的忠誠度,有利于最終銷售的完成。

    (三)執(zhí)行計劃:

    1.拉動市場,引起市場關注,可以通過系列活動、媒體宣傳等;2.熱銷市場,通過報紙、戶外廣告等宣傳;3.通過主力店宣傳,客戶真切感受到,讓投資者有信心;4.返租收益,吸引投資;5.實惠活動促銷,通過贈送、打折等形式刺激購買行為;6.市場清盤,項目基本銷售完成;

    三、本課題理論創(chuàng)新程度和實際價值

    本課題對比傳統(tǒng)理論類課題,具有很強的創(chuàng)新性、操作性、執(zhí)行性及可行性,下面通過SWOT分析來闡述其實際價值:

    (一)優(yōu)勢

    1.金灣區(qū)紅旗鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越,海陸空交通便捷,港珠澳大橋、橫琴大橋及城際鐵路延長線建成后,會帶來更多的商機。2.項目為地上四層,地下層商業(yè),采用廣場商業(yè)模式,集購物、休閑、娛樂、文化、餐飲為體的商業(yè)文化廣場,其地面部分的綠地文化噴泉廣場可以吸引并聚集大量客流。3.項目周邊學府林立、如廣東科學技術職業(yè)學院、珠海職業(yè)技術學院、吉林大學珠海學院、遵義醫(yī)學院等,科研機構眾多,文化氛圍濃厚。4.紅旗商業(yè)圈位于三灶與斗門中心地帶,商業(yè)人流相對密集??梢园褜懽謽卿N售出去,得到的現(xiàn)金流能減輕整個項目的總投資,從而提高投資回報率。5.商業(yè)、寫字樓綜合于

    體,能增加比較效益和綜合效益,創(chuàng)造24小時商圈,進而刺激夜晚消費,形成良性自循環(huán)。

    (二)劣勢

    項目位于湖心路口附近,位于南屏的華發(fā)商業(yè)中心會對其產生定的競爭。

    金灣區(qū)多年以來缺少站式相對集中的商業(yè)圈,項目期間,應加大宣傳力度。

    (三)機會

    1.項目所在區(qū)域目前缺乏站式購物休閑中心,缺位產品比較容易吸引消費者。2.作為國際知名的旅游城市,金灣區(qū)商業(yè)圈會成為游客必來之地,成為地標性建筑。3.項目提供了領導市場發(fā)展方向的機會,也為項目向全國進行缺位招商創(chuàng)造了有利條件。4.目前項目區(qū)域的消費市場已經趨于成熟,為項目提供消費支撐。

    (四)威脅

    全新的商業(yè)主題定位,將給整個項目的運作提出更高的要求,同時使項目后期運營面臨挑戰(zhàn)。

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