國(guó)土視角下關(guān)于寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖現(xiàn)象的思考

寧波市國(guó)土資源局江東分局 王 茜

國(guó)土視角下關(guān)于寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖現(xiàn)象的思考

寧波市國(guó)土資源局江東分局 王 茜

房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，是非常重要的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)投資占比高，拉動(dòng)行業(yè)多，稅收貢獻(xiàn)大，其市場(chǎng)運(yùn)行情況直接影響到寧波市經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展。

本文以寧波市（主要含市六區(qū)及高新區(qū)）為例，首先介紹當(dāng)前寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的現(xiàn)狀，然后分析其回暖的原因，并從國(guó)土工作的視角出發(fā)提出相應(yīng)對(duì)策建議，最后對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展走向作趨勢(shì)研判。

一、寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況

近幾年，寧波市商品房銷售面積的增幅總體呈現(xiàn)“熱-冷-回暖”的特點(diǎn)，如圖中曲線所示（圖1），從2015年開始，商品房成交增幅回到正值，市場(chǎng)前景逐步樂(lè)觀。

同時(shí)，寧波市商品住宅供應(yīng)經(jīng)過(guò)2014年的一波集中放量后明顯放緩，成交價(jià)格趨向平穩(wěn)，且穩(wěn)中有升，成交面積大幅提升（圖2）?？傮w來(lái)看，2015年以來(lái)寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的回暖趨勢(shì)。

圖1 寧波市商品房銷售面積歷年同比增幅走勢(shì)圖

（一）商品住宅市場(chǎng)情況

1.供求整體表現(xiàn)：供不應(yīng)求，價(jià)格穩(wěn)升

2015年寧波市商品住宅供應(yīng)量為418萬(wàn)方，同比減少16.4%，主要是由于2014年的土地儲(chǔ)備量較低（圖2）。

2015年寧波市商品住宅成交量為501萬(wàn)方，歷年來(lái)首次突破500萬(wàn)大關(guān)，同比增長(zhǎng)39.2%，4月以來(lái)成交量更是保持在40萬(wàn)方以上的高位（圖3）。主要是由于政策環(huán)境持續(xù)利好，改善性需求集中迸發(fā)并得到持續(xù)釋放，“去庫(kù)存”效果顯現(xiàn)。

2015年寧波市商品住宅成交均價(jià)為13450元/平方米，同比小幅上漲2%，其中改善型產(chǎn)品成交比例上升是帶動(dòng)均價(jià)上漲的主要原因（圖2）。

2.成交結(jié)構(gòu)與板塊分布：改善型增加，區(qū)域不均衡

2015年寧波市商品住宅成交結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化，120平方米以下的剛性需求雖然仍占主導(dǎo)地位，但120-140平方米首次改善型產(chǎn)品的需求量大幅增加，成交比例較2014年上漲6%（圖4）。此外，成交均價(jià)段中，1.8-2.5萬(wàn)元/平方米中高端產(chǎn)品的需求量增長(zhǎng)明顯，成交比例較2014年上漲5%。而成交區(qū)域以遠(yuǎn)郊剛需型板塊及鄞州中心、東部新城等核心改善型板塊為主，分布相對(duì)不均。

3.存量走勢(shì)與結(jié)構(gòu)：下降趨勢(shì)明顯，庫(kù)存壓力仍存

2015年寧波市商品住宅供應(yīng)端縮水，狹義存量（已拿預(yù)售證）整體呈下降趨勢(shì)，存量去化周期大幅縮短，且由于土地供應(yīng)依然較低，廣義存量也明顯下降，存銷比減小，市場(chǎng)健康度提升。然而，預(yù)計(jì)2016年住宅供應(yīng)量將放大，狹義存量或?qū)⒃俣扰噬?，寧波市?kù)存形勢(shì)依然不容樂(lè)觀。截至2015年底，寧波市商品住宅狹義存量為509萬(wàn)方，同比下降91萬(wàn)方，按近12個(gè)月去化速度計(jì)算，存量去化周期約為12個(gè)月，同比縮短8個(gè)月；廣義存量約為1614萬(wàn)方，同比下降177萬(wàn)方，廣義存銷比為3.2年（圖5）。

同時(shí)，2015年寧波市商品住宅庫(kù)存剛需型和改善型產(chǎn)品各占一半左右，其中90平方米以下與130-140平方米產(chǎn)品由于項(xiàng)目數(shù)量最多，剩余庫(kù)存也最大，但同時(shí)也是需求集中段，去化相對(duì)較快。區(qū)域存量持續(xù)以鄞州區(qū)最大，海曙、江東、高新區(qū)供需相對(duì)均衡，庫(kù)存壓力較小。

圖2 寧波商品住宅歷年供求量?jī)r(jià)走勢(shì)圖（單位：萬(wàn)方、元/平方米）

圖3 2015年1-12月寧波商品住宅供求量?jī)r(jià)走勢(shì)圖（單位：萬(wàn)方、元/平方米）

圖4 2014年和2015年寧波商品住宅成交面積段比例圖（單位：平方米、%）

（二）土地市場(chǎng)情況

1.供求整體表現(xiàn)：先冷后熱，年底火爆

2015上半年，由于開發(fā)商資金鏈吃緊，拿地意愿較低，寧波市土地市場(chǎng)遭遇冷場(chǎng)，而下半年在樓市成交持續(xù)火爆及融資成本持續(xù)降低的情形下，開發(fā)商資金面開始得到緩解，對(duì)后市預(yù)期增強(qiáng)，拿地積極性提高，且政府在供地指標(biāo)的壓力下加快推地節(jié)奏，積極推出優(yōu)質(zhì)宅地，土地供需均得到滿足，并在12月掀起一波土地成交高潮（圖6）。綜合2015全年，寧波商品住宅用地成交188萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)39.3%；平均樓面價(jià)為4737元/平方米，同比上漲3.3%，主要是由于東部新城、鄞州中心、江東老城、長(zhǎng)豐等板塊的土地成交量較大，拉動(dòng)整體樓面價(jià)上漲（圖7）。

2.成交及存量分布：向核心城區(qū)集聚，遠(yuǎn)郊板塊庫(kù)存大

2015年寧波市共成交33宗商品住宅用地，其中東部新城、鄞州中心、江東老城等城市核心板塊由于地段和資源的稀缺性，引發(fā)萬(wàn)科、雅戈?duì)枴⒔鸬氐绕放品科蠹ち腋?jìng)爭(zhēng)，僅鄞州一區(qū)就成交20宗，且多宗土地均以較高溢價(jià)成交，未來(lái)或?qū)⒗@些板塊的房?jī)r(jià)上漲（圖8）。而北侖、鎮(zhèn)海等遠(yuǎn)郊板塊由于前幾年推地動(dòng)作頻繁，潛在供應(yīng)量較大，住宅存量持續(xù)攀升，供過(guò)于求的形勢(shì)短期內(nèi)難以改變，未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)度加劇，房?jī)r(jià)上漲乏力。

二、寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的原因分析

（一）國(guó)家與地方政策組合拳效果顯現(xiàn)

1.國(guó)家政策強(qiáng)力刺激

2015年國(guó)家房地產(chǎn)政策以堅(jiān)持促消費(fèi)、去庫(kù)存為總基調(diào)，在供需兩端寬松政策頻出，行業(yè)整體政策環(huán)境顯著改善，以促進(jìn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)穩(wěn)步回升。從需求端來(lái)看，中央采用5次降準(zhǔn)5次降息、降低首付比例、減免稅費(fèi)、加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度、提高公積金貸款額度、全面推行住房公積金異地貸款等政策，釋放資金的市場(chǎng)流動(dòng)性，通過(guò)降低購(gòu)房成本來(lái)推動(dòng)需求入市。從供應(yīng)端來(lái)看，控制住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)未開發(fā)商品房用地轉(zhuǎn)換用途投入其他產(chǎn)業(yè)，允許商品房轉(zhuǎn)化為保障性住房，并大力推進(jìn)住房保障貨幣化，改善了房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。

2.寧波政策有效助推

2015年以來(lái)，寧波市政府出臺(tái)了刺激房地產(chǎn)的“八條政策”，在創(chuàng)新保障性住房提供方式、棚戶區(qū)改造、住宅用地供應(yīng)計(jì)劃管理、人才住房補(bǔ)貼、公積金轉(zhuǎn)商業(yè)貸款、公積金異地貸款、契稅減半等多個(gè)方面推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫回暖，推進(jìn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

（二）有效供給與持續(xù)需求趨于均衡

1.三類購(gòu)房需求釋放，推動(dòng)樓市持續(xù)向好

（1）剛需型購(gòu)房穩(wěn)定

2015年，寧波市戶籍人口586.6萬(wàn)人，其中市區(qū)232.1萬(wàn)人；凈遷入人口18101人，凈遷移率為3.1‰；結(jié)婚登記42628對(duì)。人口規(guī)模和人口結(jié)構(gòu)的動(dòng)態(tài)變化，提升了住房的剛性需求。

（2）改善型購(gòu)房激增

圖5 2013.10-2015.12寧波商品住宅存量走勢(shì)圖（單位：萬(wàn)方、月）

圖6 2015年1-12月寧波商品住宅用地成交量?jī)r(jià)走勢(shì)圖（單位：萬(wàn)方、元/平方米）

2015年，寧波市居民人均可支配收入41373元，同比增長(zhǎng)8.7%，收入的大幅增加，增強(qiáng)了改善現(xiàn)有住房條件的能力。同時(shí)全年寧波市商品住宅均價(jià)保持在12500元到15000元之間，房?jī)r(jià)的相對(duì)穩(wěn)定讓持觀望態(tài)度的改善型購(gòu)房者放棄觀望、轉(zhuǎn)而購(gòu)買。此外，國(guó)家全面放開“二孩”政策，在一定程度上增強(qiáng)了居民購(gòu)置更大面積住房的改善性需求，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。

（3）投資型購(gòu)房回升

2015年以來(lái)，受制于經(jīng)濟(jì)低迷等因素影響，資本市場(chǎng)持續(xù)動(dòng)蕩，股票、基金等投資渠道風(fēng)險(xiǎn)增大，而持續(xù)的降息政策使銀行存款、國(guó)債等收益率降低。因而，投資渠道更加狹窄，加之通貨膨脹的預(yù)期，使部分投資者回歸到利用房地產(chǎn)進(jìn)行保值增值。

2.以價(jià)跑量減庫(kù)存，差別定位銷增量

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)適時(shí)優(yōu)化推盤和定價(jià)策略，以低價(jià)跑量，積極去庫(kù)存，有效推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。例如：江北區(qū)的綠地海外灘，兩年內(nèi)共推出三期10棟樓，是以價(jià)跑量的代表。主要做法：綠地企業(yè)從2014年1月的均價(jià)19000元/平方米，降價(jià)到2015上半年的17000元/平方米、剩余房源清盤均價(jià)14000元/平方米，通過(guò)評(píng)房送現(xiàn)金、限期特惠房、存2.5萬(wàn)抵10萬(wàn)等降價(jià)促銷方式，快速消化存量。

此外，部分房產(chǎn)企業(yè)抓住區(qū)位優(yōu)勢(shì)和不同客戶進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，充分利用軌道交通、學(xué)校醫(yī)院、商場(chǎng)超市等公共資源，開發(fā)具有學(xué)區(qū)等投資效應(yīng)的樓盤，形成搶購(gòu)局面，強(qiáng)力引爆市場(chǎng)。例如：江東區(qū)的保利印江南，開盤當(dāng)日勁銷近300套高品質(zhì)房源，是差別定位的代表。究其原因：一是保利品牌吸引力和忠誠(chéng)度比較高；二是處于東部新城核心地段，未來(lái)升值潛力較大；三是周圍水鄉(xiāng)鄰里的居住環(huán)境良好，以及商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、交通等配套比較完善。

圖7 2008-2015年寧波商品住宅用地成交量?jī)r(jià)走勢(shì)圖（單位：萬(wàn)方、元/平方米）

圖8 2010-2015年寧波城市核心板塊商品住宅用地成交占比情況（單位：宗、%）

三、國(guó)土視角下推進(jìn)寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的對(duì)策建議

2015年，寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖勢(shì)頭，為引導(dǎo)和促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，結(jié)合國(guó)土工作實(shí)際，現(xiàn)提出如下對(duì)策建議。

（一）完善創(chuàng)新相關(guān)政策

1.堅(jiān)持供地指標(biāo)與房產(chǎn)存量、農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)掛鉤

各縣市區(qū)應(yīng)加緊落實(shí)寧波市出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃管理促進(jìn)土地市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的實(shí)施辦法》，制定出符合本地區(qū)的商品住房土地供應(yīng)與存量消化掛鉤制度，進(jìn)一步探索制定關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)、辦公地產(chǎn)等其他用途地產(chǎn)的供應(yīng)掛鉤機(jī)制，減少劃撥土地，促進(jìn)土地市場(chǎng)有序發(fā)展。同時(shí)積極推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量相掛鉤的機(jī)制。

2.探索房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整機(jī)制

根據(jù)寧波市場(chǎng)現(xiàn)狀，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過(guò)調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其它產(chǎn)業(yè)投資。對(duì)按照新用途或者新規(guī)劃條件開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，應(yīng)重新辦理相關(guān)用地手續(xù)，重新核定相應(yīng)的土地價(jià)款。

（二）科學(xué)規(guī)劃供地規(guī)模

1.合理編制土地供應(yīng)計(jì)劃

建立房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)席會(huì)議制度，國(guó)土聯(lián)合住建、發(fā)改、規(guī)劃、統(tǒng)計(jì)、人民銀行等單位，立足寧波經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和資源、環(huán)境、人口等承載能力，依據(jù)住房現(xiàn)狀調(diào)查、需求預(yù)測(cè)以及在建、在售住房規(guī)模等，定期通報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)投資、土地供應(yīng)、銀行信貸等方面情況，加快編制本地區(qū)的住房發(fā)展規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃，對(duì)住房的建設(shè)總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、空間布局和開發(fā)進(jìn)度等作出統(tǒng)籌安排，因地制宜地確定商品住房和保障性住房的供應(yīng)比例。同時(shí)，同步編制2016年土地儲(chǔ)備計(jì)劃，切實(shí)發(fā)揮儲(chǔ)備土地“蓄水池”作用。

2.順勢(shì)調(diào)節(jié)供地時(shí)機(jī)與結(jié)構(gòu)

抓住當(dāng)前寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的契機(jī)，加強(qiáng)土地宣傳推介，適當(dāng)加大市區(qū)土地供應(yīng)，適度控制出讓價(jià)格。同時(shí)，要綜合考慮辦公、商業(yè)用地嚴(yán)重過(guò)剩的情況，建立大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)論證制度，對(duì)單體商場(chǎng)和商業(yè)綜合體實(shí)行聽證和審議，嚴(yán)控辦公、商業(yè)用地供應(yīng)指標(biāo)，平穩(wěn)推進(jìn)住宅用地供應(yīng)。

3.嚴(yán)格劃定城市發(fā)展邊界

土地供應(yīng)計(jì)劃中應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)開發(fā)強(qiáng)度，劃定城鎮(zhèn)開發(fā)邊界，從嚴(yán)供給建設(shè)用地，提高土地利用效率，推動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展由外延擴(kuò)張式向內(nèi)涵提升式轉(zhuǎn)變，避免“攤大餅”式的盲目擴(kuò)張，有效推進(jìn)“美麗寧波”建設(shè)。

4.統(tǒng)籌城市規(guī)劃與供地計(jì)劃

土地供應(yīng)計(jì)劃應(yīng)圍繞城市規(guī)劃的發(fā)展方向，分區(qū)域、分重點(diǎn)的進(jìn)行土地出讓，從而優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)與用地布局。根據(jù)寧波市“一核兩翼、兩帶三灣”大都市規(guī)劃，各縣（市）區(qū)在供地計(jì)劃中應(yīng)注重協(xié)調(diào)和錯(cuò)位發(fā)展，引導(dǎo)東部濱海城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)帶和西部山區(qū)生態(tài)人居帶的健康發(fā)展，打造杭州灣、象山港、三門灣的空間特色，推進(jìn)衛(wèi)星城和中心鎮(zhèn)加快成為城鄉(xiāng)一體化的聯(lián)系紐帶。

（三）整合優(yōu)化供地方式

1.嚴(yán)格執(zhí)行供地計(jì)劃

按照“嚴(yán)控增量、盤活存量”的要求，加大綜合調(diào)控力度，實(shí)行土地限量供應(yīng)年度計(jì)劃和房地產(chǎn)限量開發(fā)年度計(jì)劃，嚴(yán)格控制土地出讓規(guī)模和房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，堅(jiān)持限量供地、限量開發(fā)。嚴(yán)格控制審批低品位房產(chǎn)項(xiàng)目用地，鼓勵(lì)支持高端和特色地產(chǎn)項(xiàng)目。

2.聚焦保障性安居工程

以住有所居為目標(biāo)，構(gòu)建符合寧波市情、形式多樣的住房保障和供應(yīng)體系。進(jìn)一步加大住房保障貨幣化工作力度，將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購(gòu)買在建項(xiàng)目用于保障性安居住房，或改變尚未開工的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為保障性安居工程用地，通過(guò)不斷完善配套土地政策和用地手續(xù)，多渠道籌措房源。

3.提高行政服務(wù)效率

優(yōu)化土地管理環(huán)節(jié)，縮短行政審批時(shí)間，高效服務(wù)保障重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。簡(jiǎn)化流程，改進(jìn)服務(wù)，提高國(guó)土工作效率。推進(jìn)簡(jiǎn)政放權(quán)，實(shí)現(xiàn)批管分離，完善與土地出讓相配套的合同簽訂、開竣工管理、復(fù)核驗(yàn)收、登記發(fā)證等政策體系，提升工作自主性與積極性。

（四）加強(qiáng)土地批后監(jiān)管

1.完善系統(tǒng)，嚴(yán)格執(zhí)法

一方面，加快開發(fā)寧波市建設(shè)用地全程監(jiān)管系統(tǒng)，加強(qiáng)土地利用動(dòng)態(tài)巡查，實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地批后開發(fā)利用的全程監(jiān)管。另一方面嚴(yán)格落實(shí)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議關(guān)于閑置土地處置的要求，積極加強(qiáng)土地的批后監(jiān)管，督促出讓土地開工建設(shè)，盤活存量土地，再開發(fā)低效用地，推動(dòng)城鎮(zhèn)土地節(jié)約集約利用。

2.加強(qiáng)溝通，部門聯(lián)動(dòng)

國(guó)土、住建等多部門要依法依規(guī)，強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程的聯(lián)動(dòng)監(jiān)管，對(duì)在土地競(jìng)買、房地產(chǎn)開發(fā)和交易等環(huán)節(jié)中有嚴(yán)重違法違規(guī)行為的企業(yè)，要加強(qiáng)信息共享與公開、建立誠(chéng)信檔案、予以相應(yīng)處罰及注銷資質(zhì)證書等，進(jìn)一步推動(dòng)土地市場(chǎng)的規(guī)范化、常態(tài)化、系統(tǒng)化管理，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的規(guī)范。

四、寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)

2015年以來(lái)，在多重政策刺激和供求趨于均衡的有力助推下，寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，但受制于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、人口結(jié)構(gòu)等因素的影響，市場(chǎng)大幅反彈基礎(chǔ)不在。同時(shí)，由于核心城區(qū)與周邊縣域的產(chǎn)業(yè)布局、公共服務(wù)、就業(yè)機(jī)會(huì)和社會(huì)資源等分布不均衡，將不可避免地導(dǎo)致資金和人口進(jìn)一步向市中心集聚，加劇未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性分化與失衡。

（一）供求基本面不變，去庫(kù)存是關(guān)鍵

目前市場(chǎng)庫(kù)存仍然較高，整體市場(chǎng)仍處于供大于求的狀態(tài)，而2015下半年土地成交火爆，預(yù)計(jì)2016年住宅供應(yīng)量將達(dá)500-600萬(wàn)方，因而，“去庫(kù)存”將是促進(jìn)寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重中之重。

（二）改善型產(chǎn)品將成主流，推動(dòng)市場(chǎng)銷量持續(xù)回暖

由于寧波市外來(lái)人口及新增人口處于較低水平，剛需型產(chǎn)品的市場(chǎng)將保持平穩(wěn)，而改善型產(chǎn)品的需求持續(xù)旺盛，銷量將大幅提升。

（三）價(jià)格整體平穩(wěn)，局部小幅上漲

受整體供求和庫(kù)存高企的影響，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將基本保持平穩(wěn)，而城市核心板塊由于區(qū)位優(yōu)勢(shì)、溢價(jià)率較高等因素，房?jī)r(jià)存在小幅上漲的可能。

（四）房企資金回流，土地市場(chǎng)回暖

目前全國(guó)性開發(fā)商及本地主要開發(fā)商的土地儲(chǔ)備均處于較低水平，難以保證企業(yè)的良性發(fā)展，且隨著樓市政策及銷量的持續(xù)向好，房企資金再次回籠，因而全市土地市場(chǎng)將進(jìn)一步回暖。

（五）市場(chǎng)去化速度低，產(chǎn)品銷售爆發(fā)力不足，競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加劇

受供求基本面影響，在現(xiàn)行政策效應(yīng)平穩(wěn)并趨于遞減的情況下，市場(chǎng)仍將維持目前低去化速度、低開盤銷售率的狀態(tài)，各開發(fā)商、各項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，將導(dǎo)致品牌房企集中占有率逐步升高，強(qiáng)者恒強(qiáng)，行業(yè)寡頭現(xiàn)象趨顯。

投資購(gòu)房方面，短期的話價(jià)格波動(dòng)不大，區(qū)位因素影響有限，而長(zhǎng)期來(lái)看，價(jià)格將回歸價(jià)值規(guī)律，地段區(qū)位仍然是決定房產(chǎn)價(jià)值的首要因素。如東部新城、鄞州中心區(qū)、江東片區(qū)等占據(jù)有稀缺資源的優(yōu)質(zhì)地段，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，未來(lái)升值潛力較大。