房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展格局研究
——基于發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)演進(jìn)的思考

文/許軍 顏莉

房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展格局研究
——基于發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)演進(jìn)的思考

文/許軍 顏莉

行業(yè)發(fā)展格局是一定宏觀背景下某一行業(yè)從起步到發(fā)展再到逐步成熟的過(guò)程中呈現(xiàn)的階段性特征的總結(jié)和歸納。對(duì)這些階段性特征的總結(jié)和歸納，可以幫助決策者掌握行業(yè)發(fā)展的基本規(guī)律，并根據(jù)現(xiàn)有的條件，對(duì)行業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)作出判斷。

一、發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)評(píng)估行業(yè)發(fā)展格局的演進(jìn)與基本特征

（一）評(píng)估行業(yè)標(biāo)的物屬性的轉(zhuǎn)變及其特征

“增量房”時(shí)代，業(yè)務(wù)重點(diǎn)圍繞“開(kāi)發(fā)端”，相應(yīng)的評(píng)估技術(shù)和方法也是以滿足開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)需要為主。“存量房”時(shí)代，業(yè)務(wù)重點(diǎn)領(lǐng)域在“流通與經(jīng)營(yíng)端”，呈現(xiàn)兩個(gè)方向：第一是向前端土地的經(jīng)營(yíng)管理提供咨詢服務(wù)；第二是包括租賃市場(chǎng)的相關(guān)估價(jià)服務(wù)、房地產(chǎn)標(biāo)的物相關(guān)的金融服務(wù)，如來(lái)自抵押貸款的估價(jià)需求和來(lái)自資產(chǎn)證券化的估價(jià)需求。

“存量房”時(shí)代，由于土地的稀缺性，房地產(chǎn)作為資本品的特性逐漸突出。房地產(chǎn)價(jià)格必須反映資本利得收益和長(zhǎng)期現(xiàn)金流收益。今后的估價(jià)方法更多依賴于對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流的預(yù)期，而傳統(tǒng)的方法則成為輔助方法。這一時(shí)期，新技術(shù)的采用使傳統(tǒng)估價(jià)理論得到迭代式的發(fā)展。一方面，空間信息技術(shù)、移動(dòng)信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)思維和大數(shù)據(jù)思想在具體估價(jià)業(yè)務(wù)中得到應(yīng)用，這些技術(shù)集成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的海量信息，使原有的房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法和技術(shù)得到改進(jìn)，形成的估價(jià)結(jié)果更具備科學(xué)性和前瞻性。另一方面，在大數(shù)據(jù)系統(tǒng)逐步形成的情況下，總體分析、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、關(guān)聯(lián)規(guī)則挖掘、數(shù)據(jù)聚類分析成為可能，漸漸替代抽樣調(diào)查、回歸分析和典型樣本分析的傳統(tǒng)分析方式。

評(píng)估行業(yè)標(biāo)的物的屬性轉(zhuǎn)變特征如下：第一，由單一服務(wù)向綜合服務(wù)轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)估價(jià)公司成為機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)體投資者尋求房地產(chǎn)問(wèn)題解答的“綜合醫(yī)院”，提供專業(yè)化的咨詢服務(wù)。第二，服務(wù)內(nèi)容向精細(xì)化、多元化發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)值判斷更側(cè)重于對(duì)各種影響因素的精細(xì)和深度分析以及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)及未來(lái)價(jià)值的預(yù)測(cè)。第三，行業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)從房地產(chǎn)“開(kāi)發(fā)階段”向“全生命周期”轉(zhuǎn)移，所提供的服務(wù)從“條塊分割式”向“全方位、立體化”發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估業(yè)務(wù)服務(wù)主體的變化及其特征

房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估業(yè)務(wù)服務(wù)主體內(nèi)容的變化及其特征如下：第一，由服務(wù)“賣方”向服務(wù)“買賣雙方”轉(zhuǎn)變。對(duì)買賣雙方的服務(wù)都重視，“以人為本”的服務(wù)理念得到體現(xiàn)，越來(lái)越多的業(yè)主依托估價(jià)業(yè)務(wù)滿足自己的需求，如融資、置換等。第二，服務(wù)主體多元化，既包括從事房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的機(jī)構(gòu)（包含機(jī)構(gòu)投資者），又包括參與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的個(gè)人投資者、房地產(chǎn)持有者。以租金收入、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)總體收入為支持的REITs和房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品的存在，需要房地產(chǎn)估價(jià)公司為機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期持有房地產(chǎn)并從事運(yùn)營(yíng)提供估價(jià)咨詢服務(wù)。評(píng)估行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的依賴程度逐漸下降。第三，服務(wù)主體的專業(yè)化模式出現(xiàn)了分化，在同樣多元化的前提下，美國(guó)走的是精細(xì)化分工的道路，辦公樓、商用房和住房的估價(jià)業(yè)務(wù)各自獨(dú)立，各有深入，日本則采用綜合服務(wù)的模式，為服務(wù)主體提供綜合的、全方位的估價(jià)服務(wù)。

（三）行業(yè)管理機(jī)制的調(diào)整及其特征

首先，由政府授權(quán)的行業(yè)組織形成一定規(guī)模。美國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)（Society of Real Estate Appraisers）和美國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)（American Institute of Real Estate Appraisers）于1991年合并為估價(jià)學(xué)會(huì)（Appraisal Institute），成為全美最權(quán)威的評(píng)估行業(yè)組織。

其次，行業(yè)組織的職能逐漸明確。除了負(fù)責(zé)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的制定、維護(hù)行業(yè)的市場(chǎng)秩序、估價(jià)師的資格審核批準(zhǔn)的職能之外，行業(yè)組織均致力于房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)的建立。如美國(guó)各個(gè)估價(jià)師組織向其注冊(cè)會(huì)員提供龐大的市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)、交易數(shù)據(jù)庫(kù)等網(wǎng)絡(luò)資源，這一網(wǎng)絡(luò)資源也成為估價(jià)師和客戶溝通的平臺(tái)。日本的不動(dòng)產(chǎn)鑒定協(xié)會(huì)建立了“信息銀行”，向會(huì)員提供最新的交易案例、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)成交信息。

第三，構(gòu)建了針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的一系列法律或者標(biāo)準(zhǔn)體系。1986年至1987年間，美國(guó)9家主要的評(píng)估機(jī)構(gòu)制定并實(shí)施了“專業(yè)評(píng)估實(shí)務(wù)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)”（USPAP），規(guī)定所有資產(chǎn)評(píng)估師必須遵循這一標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，美國(guó)的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)（ASB）還制定了一套嚴(yán)格的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告復(fù)查制度。英國(guó)的評(píng)估機(jī)構(gòu)都必須遵循皇家測(cè)量師學(xué)會(huì)頒布的《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)指南》和《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)》所規(guī)定的原則。

最后，形成了估價(jià)專業(yè)人才的培養(yǎng)機(jī)制和認(rèn)證機(jī)制。對(duì)估價(jià)專業(yè)人才采用考試加資格認(rèn)證的方式，并要求一定的業(yè)務(wù)實(shí)踐經(jīng)歷。美國(guó)根據(jù)考試情況、從事業(yè)務(wù)的內(nèi)容、從業(yè)年限對(duì)估價(jià)人員進(jìn)行等級(jí)評(píng)定，形成了一定的等級(jí)評(píng)定系統(tǒng)。

（四）綜合分析

第一，兩個(gè)階段發(fā)展目標(biāo)很明確：“增量房”時(shí)代，評(píng)估行業(yè)的目標(biāo)是建立“以房為本”、“服務(wù)開(kāi)發(fā)”的服務(wù)體系；“存量房”時(shí)代，這一目標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)榻ⅰ耙匀藶楸尽薄ⅰ胺?wù)兩端”的服務(wù)體系。

第二，在發(fā)展路徑上，“增量房”時(shí)代，評(píng)估行業(yè)均處于粗放型發(fā)展階段，業(yè)務(wù)單一，服務(wù)主體相對(duì)聚焦。而到了“存量房”時(shí)代，美國(guó)的評(píng)估行業(yè)致力于提供專業(yè)化、精深化服務(wù)，英國(guó)和日本則致力于提供多元化、綜合性的服務(wù)。

第三，在發(fā)展方法上，“增量房”時(shí)代，評(píng)估行業(yè)將價(jià)值理論和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論相結(jié)合，構(gòu)建了包括收益法、成本法和市場(chǎng)法為主要內(nèi)容的評(píng)估理論體系，形成了具有一定影響力的行業(yè)組織，制定了一系列行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人才逐漸從開(kāi)發(fā)企業(yè)向評(píng)估行業(yè)轉(zhuǎn)移?！按媪糠俊睍r(shí)代，行業(yè)組織之間的溝通交流增加，行業(yè)組織的職能得到明確，專業(yè)人才的培訓(xùn)和認(rèn)證制度逐步成熟，現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)和信息化技術(shù)的革新，完備并發(fā)展了原有的估價(jià)方法和技術(shù)。

二、發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)評(píng)估行業(yè)發(fā)展格局和基本趨勢(shì)分析

（一）發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)評(píng)估行業(yè)發(fā)展格局及其背景

1.城鎮(zhèn)化的深化與人口結(jié)構(gòu)的變化。根據(jù)聯(lián)合國(guó)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)署和世界銀行的預(yù)測(cè)，目前全球城鎮(zhèn)化率約為54%，到2030年將達(dá)到60%，到2050年將達(dá)到66%。城鎮(zhèn)化的深化意味著必須對(duì)土地規(guī)劃進(jìn)行再思考，提高城市管理的能力，加強(qiáng)城鎮(zhèn)和農(nóng)村的聯(lián)系。

國(guó)際通行的老齡化社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)為老年人口占總?cè)丝诘谋戎卮笥?%。2004年統(tǒng)計(jì)這一數(shù)據(jù)時(shí)，美國(guó)為12%，日本為19%，英國(guó)為16%，已經(jīng)步入老齡化甚至老齡社會(huì)。老齡化趨勢(shì)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨更多的養(yǎng)老需求和適老化改造需要。

2.新興市場(chǎng)的崛起。新興市場(chǎng)（如金磚四國(guó)）的崛起吸引了發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的投資，尤其是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資。對(duì)全球房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的統(tǒng)計(jì)表明，盡管對(duì)歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資總額仍占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)（約為73.9萬(wàn)億美元），但是對(duì)亞太和非洲區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資總額卻在穩(wěn)步增加。這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)投資熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)變，同時(shí)也要求統(tǒng)一房地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建全球化的合作體系。

3.中產(chǎn)階級(jí)的壯大。盡管歐洲、美國(guó)和日本的中產(chǎn)階級(jí)人數(shù)占比在下降，從全球來(lái)看，到2030年，有近三分之二的人口將集中在亞太地區(qū)。龐大的中產(chǎn)階級(jí)群體，將產(chǎn)生巨大的對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)人才尤其是服務(wù)型人才的需求。

4.資源進(jìn)一步稀缺。隨著人口的持續(xù)增加，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的深入使得土地、水資源等都面臨緊約束。城市管理必須處理好建設(shè)用地、人口規(guī)模、生態(tài)環(huán)境和城市安全之間的關(guān)系，并找到平衡點(diǎn)。今后，房地產(chǎn)項(xiàng)目將面臨更大的不確定性，必須對(duì)現(xiàn)有的政策和規(guī)則進(jìn)行改變，以適應(yīng)資源緊缺的挑戰(zhàn)。

（二）基本趨勢(shì)分析

1.與金融行業(yè)融合度加劇。普華永道預(yù)測(cè)，可替代投資市場(chǎng)總投資額將從2012年的6.4萬(wàn)億增長(zhǎng)到2020年的13萬(wàn)億美元，其中房地產(chǎn)市場(chǎng)投資占比和增長(zhǎng)速度都在前列。截至2015年2月底，全球一共有上市REITs 659只，其中美國(guó)規(guī)模最大，共256只，市值高達(dá)9771億美元，日本排名第三，共50只，市值近1080億美元。這些REITs都依托強(qiáng)大的房地產(chǎn)評(píng)估體系，為REITs的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和上市發(fā)行提供解決方案和咨詢支持。

2.商業(yè)模式發(fā)生轉(zhuǎn)變。（1）企業(yè)并購(gòu)和聯(lián)合增多。以英國(guó)為例，首先是開(kāi)發(fā)商和建筑商的并購(gòu)，然后是開(kāi)發(fā)商和區(qū)域性租賃機(jī)構(gòu)的并購(gòu)，這些并購(gòu)業(yè)務(wù)的順利實(shí)現(xiàn)，都離不開(kāi)評(píng)估企業(yè)的貢獻(xiàn)。（2）業(yè)務(wù)類型從以評(píng)估為主轉(zhuǎn)為以咨詢?yōu)橹?，從單一業(yè)務(wù)走向綜合性業(yè)務(wù)。

3.更多新技術(shù)得到采用。計(jì)算軟件升級(jí)加快，使房地產(chǎn)數(shù)據(jù)可以用軟件包進(jìn)行計(jì)算，用戶可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)獲得房地產(chǎn)價(jià)格等信息。云計(jì)算改變了傳統(tǒng)的操作模式，評(píng)估公司通過(guò)遠(yuǎn)程移動(dòng)設(shè)備實(shí)時(shí)收集數(shù)據(jù)，集成在一定的應(yīng)用軟件中，將這些應(yīng)用軟件的外圍接口結(jié)合用戶需求，在一定收費(fèi)基礎(chǔ)上進(jìn)行選擇性的開(kāi)放。用戶可以根據(jù)其需求及時(shí)獲得房地產(chǎn)市場(chǎng)信息。

新技術(shù)的采用使得房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)出現(xiàn)了脫媒現(xiàn)象，很多評(píng)估公司對(duì)此作出應(yīng)對(duì)。首先是將更多的人力用于管理線上平臺(tái)資源，將客戶的需求與線下資源連結(jié)；其次是將業(yè)務(wù)重點(diǎn)從傳統(tǒng)的評(píng)估服務(wù)向高端咨詢服務(wù)轉(zhuǎn)型，應(yīng)用軟件和云計(jì)算結(jié)合，一方面提供的是相對(duì)低端的基礎(chǔ)服務(wù)，另一方面將專業(yè)咨詢注入其中，形成對(duì)高端客戶的服務(wù)體系。此外，3D打印技術(shù)、虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)、增強(qiáng)現(xiàn)實(shí)技術(shù)逐漸成熟和綜合運(yùn)用，豐富了評(píng)估服務(wù)的表現(xiàn)形式，大大提高了評(píng)估行業(yè)的整體效率。

4.大數(shù)據(jù)帶來(lái)的新機(jī)遇。大數(shù)據(jù)的價(jià)值不僅在于向政府部門、民營(yíng)企業(yè)和公眾提供更加全面的服務(wù)，也意味著可以在零散客戶端實(shí)現(xiàn)“長(zhǎng)尾效應(yīng)”。大數(shù)據(jù)讓個(gè)人用戶具備定制房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)和咨詢的可能，現(xiàn)有技術(shù)已經(jīng)可以在移動(dòng)端口進(jìn)行操作。大量的個(gè)人用戶的使用必然帶來(lái)流量經(jīng)濟(jì)和相應(yīng)的賺錢效應(yīng)，而擁有大數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)評(píng)估公司，可以利用個(gè)人客戶的信息以及定制習(xí)慣，提供更加精準(zhǔn)的推送。行業(yè)中充分利用信息互動(dòng)和整合建立大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的機(jī)構(gòu)，必然會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中獨(dú)占鰲頭，大大領(lǐng)先于其他機(jī)構(gòu)。

三、我國(guó)評(píng)估行業(yè)發(fā)展格局研究及建議

（一）發(fā)展目標(biāo)

發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)評(píng)估行業(yè)演進(jìn)的軌跡表明，評(píng)估行業(yè)的目標(biāo)由建立“以房為本”、“服務(wù)開(kāi)發(fā)”的服務(wù)體系轉(zhuǎn)變?yōu)榻?“以人為本”、“服務(wù)兩端”的服務(wù)體系?！耙匀藶楸尽币笤u(píng)估行業(yè)更加注重向買方尤其是個(gè)人業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)高效的評(píng)估服務(wù)?！胺?wù)兩端”要求評(píng)估業(yè)務(wù)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上向前端“土地”相關(guān)業(yè)務(wù)和后端“流通經(jīng)營(yíng)”相關(guān)業(yè)務(wù)延伸。對(duì)政府而言，應(yīng)制定政策引導(dǎo)市場(chǎng)資源為這個(gè)服務(wù)體系的構(gòu)成提供有利條件；對(duì)行業(yè)組織而言，應(yīng)順應(yīng)趨勢(shì)，制定相應(yīng)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，為行業(yè)跨越式發(fā)展提供支撐。

（二）發(fā)展路徑

1. 適應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展的要求，圍繞城市更新和農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)提供服務(wù)方案。應(yīng)根據(jù)城市總體規(guī)劃的要求，為城市綜合整治類更新、功能改變類更新、拆除重建類更新的實(shí)施情況和最終效果提供評(píng)估服務(wù)，為城市更新中的存量土地再開(kāi)發(fā)、置換和工業(yè)用地性質(zhì)轉(zhuǎn)化等過(guò)程的合規(guī)性、土地利用效率進(jìn)行評(píng)估。目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式包括土地互換、出租、入股、合作等，今后可能方式會(huì)增多，限制會(huì)放寬。應(yīng)做好農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易和土地租賃交易相關(guān)權(quán)益評(píng)估的方案儲(chǔ)備工作，并做好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息發(fā)布、合同鑒證等咨詢服務(wù)工作。

2. 轉(zhuǎn)移現(xiàn)有業(yè)務(wù)重點(diǎn)，圍繞“以人為本” 、“服務(wù)經(jīng)營(yíng)”的發(fā)展目標(biāo)提供咨詢服務(wù)。第一，利用新技術(shù)和大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，挖掘個(gè)人客戶的信息以及定制習(xí)慣，通過(guò)精準(zhǔn)推送，提供個(gè)性化服務(wù)方案，在零散客戶端實(shí)現(xiàn)“長(zhǎng)尾效應(yīng)”。第二，順應(yīng)老齡化的趨勢(shì)，為開(kāi)發(fā)商發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)、機(jī)構(gòu)出租人從事養(yǎng)老地產(chǎn)提供估價(jià)服務(wù)，為老舊小區(qū)的適老化改造提供咨詢服務(wù)。

現(xiàn)有業(yè)務(wù)重點(diǎn)還應(yīng)向“服務(wù)經(jīng)營(yíng)”轉(zhuǎn)移。目前評(píng)估行業(yè)的金融服務(wù)主要是抵押類評(píng)估服務(wù)和資產(chǎn)證券化評(píng)估服務(wù)。抵押類評(píng)估服務(wù)應(yīng)從單純的房地產(chǎn)抵押評(píng)估發(fā)展到數(shù)據(jù)提供和數(shù)據(jù)接入業(yè)務(wù)類的大數(shù)據(jù)服務(wù)業(yè)務(wù)。通過(guò)大數(shù)據(jù)應(yīng)用和“互聯(lián)網(wǎng)+”同評(píng)估批量業(yè)務(wù)的緊密結(jié)合，提升抵押評(píng)估業(yè)務(wù)準(zhǔn)確率，提高評(píng)估效率。資產(chǎn)證券化評(píng)估咨詢服務(wù)尚在起步階段，應(yīng)結(jié)合REITs在發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，建立租金價(jià)格指數(shù)和租金收益評(píng)估體系，為將長(zhǎng)期資本引入房地產(chǎn)行業(yè)提供技術(shù)支持。

3.轉(zhuǎn)變已有的商業(yè)模式，通過(guò)“平臺(tái)戰(zhàn)略”實(shí)現(xiàn)服務(wù)價(jià)值鏈的增值效應(yīng)。“存量房”時(shí)代，評(píng)估行業(yè)面臨更加細(xì)分的房地產(chǎn)市場(chǎng)，要求評(píng)估公司進(jìn)行更加精細(xì)化、多元化的業(yè)務(wù)挖掘，依托現(xiàn)有的平臺(tái)，提供全行業(yè)價(jià)值鏈的增值服務(wù)，包括針對(duì)房地產(chǎn)信息與政策的查詢服務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估服務(wù)、DIY定制服務(wù)等。充分利用“O2O”，將線上的房地產(chǎn)信息資源和線下的房地產(chǎn)咨詢服務(wù)進(jìn)行對(duì)接，形成互動(dòng)，提升行業(yè)的服務(wù)效能。注重平臺(tái)前期的數(shù)據(jù)積累，擴(kuò)展平臺(tái)的內(nèi)涵和外延，形成一定數(shù)據(jù)規(guī)模和服務(wù)水平后，使房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)具備覆蓋全國(guó)的服務(wù)能力。

4.整合行業(yè)信息資源，形成房地產(chǎn)全生命周期管理服務(wù)系統(tǒng)。我國(guó)的房地產(chǎn)信息資源存在兩個(gè)問(wèn)題：信息不完整和信息碎片化。從土地權(quán)屬到房地產(chǎn)所有權(quán)、出租情況、經(jīng)營(yíng)情況、抵押情況等環(huán)節(jié)的信息，很多是缺失的，有些是不規(guī)范的。從規(guī)劃到建設(shè)，從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)到租賃市場(chǎng)，再到抵押貸款證券化，各個(gè)條線的信息是孤立的，還會(huì)出現(xiàn)信息和信息之間互相矛盾的情況。因此，要整合土地、建造、銷售、出租、證券化等與房屋相關(guān)的總量、分布、權(quán)屬、使用情況和價(jià)格信息，與政府相關(guān)信息進(jìn)行對(duì)接，形成房地產(chǎn)全生命周期管理服務(wù)系統(tǒng)，為住建部門、綜合整治部門、民政部門、公積金管理部門提供咨詢服務(wù)。房地產(chǎn)全生命周期管理服務(wù)系統(tǒng)還可以向獲得權(quán)限的個(gè)人提供房屋情況的相關(guān)查詢，提高政府公共服務(wù)效率。

（三）發(fā)展方法

1.建立房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)，進(jìn)一步完善行業(yè)組織職能。應(yīng)借鑒日本和美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，由行業(yè)組織牽頭，形成房地產(chǎn)估價(jià)信息服務(wù)平臺(tái)。平臺(tái)應(yīng)致力于行業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員、管理人員以及與客戶之間的數(shù)據(jù)交換和共享服務(wù)。共建共享數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容應(yīng)涵蓋“三個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)”、“兩大板塊”：包含房地產(chǎn)類、工程類、金融稅收類等內(nèi)容的政策法規(guī)庫(kù)；以估價(jià)規(guī)范為主體的技術(shù)規(guī)范數(shù)據(jù)庫(kù)；包含房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)信息的文獻(xiàn)資料庫(kù)；為估價(jià)師提供教育培訓(xùn)服務(wù)的工具箱、繼續(xù)教育信息板塊；以研究課題發(fā)布、專家委員會(huì)成果和問(wèn)卷調(diào)查為內(nèi)容的信息發(fā)布板塊。通過(guò)平臺(tái)的服務(wù)促進(jìn)行業(yè)內(nèi)成員交流，提升對(duì)外溝通的能級(jí)，推進(jìn)評(píng)估行業(yè)的整體進(jìn)步。

2.充分利用新技術(shù)和大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，完善現(xiàn)有評(píng)估技術(shù)和方法。適應(yīng)應(yīng)用軟件和云計(jì)算結(jié)合的要求，形成以房地產(chǎn)交易、租賃價(jià)格為主體的基礎(chǔ)服務(wù)系統(tǒng)，通過(guò)不同接口的增值服務(wù)，形成對(duì)高端客戶的服務(wù)體系。

我國(guó)目前仍處于大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的構(gòu)建階段：一方面應(yīng)擴(kuò)大房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)、成交量數(shù)據(jù)的樣本范圍，逐步完善大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)內(nèi)容；另一方面應(yīng)與其他系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)接，使大數(shù)據(jù)系統(tǒng)真正具備海量數(shù)據(jù)、多類型數(shù)據(jù)。同時(shí)，應(yīng)為下一階段大數(shù)據(jù)系統(tǒng)內(nèi)的數(shù)據(jù)過(guò)濾和篩選作好研究?jī)?chǔ)備。應(yīng)利用大數(shù)據(jù)系統(tǒng)輔助房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)總體分析、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)建立、關(guān)聯(lián)規(guī)則挖掘和數(shù)據(jù)聚類分析，使估價(jià)報(bào)告更具科學(xué)性和前瞻性。

利用新技術(shù)拓展信息獲取的方式，如利用AR技術(shù)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)數(shù)據(jù)的采集，提升應(yīng)用軟件的交互功能，在利用應(yīng)用軟件向客戶服務(wù)的同時(shí)采集相應(yīng)信息。

3.根據(jù)業(yè)務(wù)變化的趨勢(shì)，提升專業(yè)人才培養(yǎng)機(jī)制的效能。除了房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)之外，專業(yè)人才應(yīng)了解世界經(jīng)濟(jì)變化的基本情況，熟悉國(guó)家相關(guān)政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。應(yīng)使專業(yè)人才具備綜合的土地、規(guī)劃、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、金融和投資等領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)，同時(shí)應(yīng)在專業(yè)人才培養(yǎng)機(jī)制增加管理學(xué)、公司財(cái)務(wù)、計(jì)算機(jī)科學(xué)等內(nèi)容，適應(yīng)與金融行業(yè)融合以及學(xué)習(xí)大數(shù)據(jù)、云計(jì)算的要求。

（作者單位：上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司研究中心）