房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)工程施工中造價(jià)控制

【摘要】本文對(duì)企業(yè)工程項(xiàng)目施工中的造價(jià)控制存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析，給出了進(jìn)行嚴(yán)格的造價(jià)控制的對(duì)策，希望企業(yè)可以借鑒上述對(duì)策對(duì)自身存在的問(wèn)題進(jìn)行改進(jìn)和完善，使房地產(chǎn)企業(yè)順利的發(fā)展，進(jìn)而加快我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度。

【關(guān)鍵詞】企業(yè)；施工造價(jià)；控制

1、企業(yè)工程施工時(shí)期造價(jià)控制存在的問(wèn)題

1.1對(duì)施工前控制和施工中控制沒(méi)有足夠的重視

現(xiàn)階段我國(guó)多數(shù)企業(yè)對(duì)施工前控制和施工中控制沒(méi)有足夠的重視，使用會(huì)計(jì)成本核算控制的方法在施工完成后對(duì)所有的成本進(jìn)行核算和控制，這種做法存在很大的問(wèn)題，如果在后期核算和控制時(shí)發(fā)現(xiàn)任何問(wèn)題，可以改變的幾率非常小，并且經(jīng)常出現(xiàn)實(shí)際總成本超出預(yù)算的情況。

1.2進(jìn)度問(wèn)題

過(guò)程中，進(jìn)度問(wèn)題貫穿始終，是項(xiàng)目工作效率的一種體現(xiàn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，必須在動(dòng)工前制定詳細(xì)的施工進(jìn)度表，并在具體施工的過(guò)程中嚴(yán)格執(zhí)行和落實(shí)。若出現(xiàn)進(jìn)度落后，未能按照計(jì)劃完成工作任務(wù)的情況，需及時(shí)照明原因并糾正，確保工程能夠如期完成，以確保項(xiàng)目的成本能夠得到有效控制，保障企業(yè)的社會(huì)效益。

1.3造價(jià)控制的方法比較陳舊、落后

隨著我國(guó)科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，計(jì)算機(jī)技術(shù)在各行各業(yè)得到了廣泛的應(yīng)用，目前我國(guó)絕大多數(shù)企業(yè)在工程施工造價(jià)控制中應(yīng)用了計(jì)算機(jī)技術(shù)，較少企業(yè)仍然使用人工核算的方法，人工核算需要浪費(fèi)很長(zhǎng)的時(shí)間，并且核算的結(jié)果容易出現(xiàn)問(wèn)題，缺乏可靠性，這樣的情況使工程項(xiàng)目施工時(shí)期的造價(jià)控制無(wú)法順利的進(jìn)行，從而導(dǎo)致工程項(xiàng)目的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)預(yù)算。

2、過(guò)程中的管理內(nèi)容

2.1過(guò)程中的規(guī)劃管理

過(guò)程中的規(guī)劃管理，目的在于提前考慮施工過(guò)程中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，確保工程能夠按照計(jì)劃順利進(jìn)行。規(guī)劃管理指的就是在項(xiàng)目開工之前，對(duì)整體項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)且詳細(xì)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，充分考慮工程的需要、項(xiàng)目的特點(diǎn)等因素，選擇最高效的施工方案。

2.2過(guò)程中的設(shè)計(jì)管理

設(shè)計(jì)管理在過(guò)程中具有決定性意義，與開發(fā)成本關(guān)系重大。為確保項(xiàng)目能夠順利有序開展，在具體的設(shè)計(jì)過(guò)程中，設(shè)計(jì)人員要以建筑的功能、性質(zhì)、定位、客戶的需求、可接受價(jià)位等為依據(jù)，對(duì)建筑進(jìn)行設(shè)計(jì)。

2.3過(guò)程中的施工管理

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的施工管理有別于一般的施工管理，而且因?yàn)樗婕霸S多專業(yè)性的知識(shí)，因?yàn)槠潆y度也較大。在施工管理中尤其要重視對(duì)工程進(jìn)度和工程質(zhì)量這兩個(gè)矛盾體之間的管理，確保兩者能夠形成統(tǒng)一，在確保工程質(zhì)量的同時(shí)保障工程的質(zhì)量與安全。

3、企業(yè)對(duì)工程施工中造價(jià)控制措施

3.1精細(xì)化成本管理

（1）優(yōu)選施工單位。在招投標(biāo)中要選擇那些信譽(yù)好，技術(shù)強(qiáng)的施工單位，在施工中要鼓勵(lì)施工單位采用較為先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備，盡力去縮短工期，以減少成本投入。

（2）加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理，避免成本管理失控。在進(jìn)行施工中應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)施工方的自我約束，在施工中不得擅自更改工程計(jì)劃，如若發(fā)生計(jì)劃更改就必須按照相關(guān)流程進(jìn)行，確保工程變更控制在合理范圍內(nèi)。

（3）嚴(yán)把選用材料的質(zhì)量關(guān)和價(jià)格關(guān)。在選擇材料供應(yīng)商時(shí)就應(yīng)當(dāng)選擇信譽(yù)較好的商家，在材料的選購(gòu)中一定要對(duì)材料的質(zhì)量嚴(yán)加監(jiān)管，在確保材料質(zhì)量過(guò)關(guān)的前提下保證價(jià)格限定在一個(gè)合理的范圍之內(nèi)。

（4）加強(qiáng)對(duì)投入資金的監(jiān)管。房地產(chǎn)商下?lián)苜Y金后一定要對(duì)資金的流向嚴(yán)加控制，確保資金用到實(shí)處。在資金的使用中一定要按照資金計(jì)劃進(jìn)行，使資金的使用與施工進(jìn)度計(jì)劃相協(xié)調(diào)，保證精細(xì)化成本管理。

3.2進(jìn)度優(yōu)化

項(xiàng)管理內(nèi)容眾多，具體包括了工程資料、各部門的協(xié)調(diào)、銷售分區(qū)等確認(rèn)和同意，所涉及的內(nèi)容相對(duì)復(fù)雜，若缺乏一個(gè)合理高效的管理模式，工程項(xiàng)目的施工就無(wú)法順利開展，進(jìn)而有可能影響到整個(gè)工程的開發(fā)周期，不利于成本控制和社會(huì)形象的維護(hù)。

3.3施工全過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格的造價(jià)控制

首先，在工程項(xiàng)目施工前期準(zhǔn)備時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理需要對(duì)施工合同、招投標(biāo)文件、工程量清單和成本文件進(jìn)行仔細(xì)的閱讀和研究，并且需要對(duì)設(shè)計(jì)方案和施工圖紙進(jìn)行了解，到施工場(chǎng)所進(jìn)行勘察，對(duì)于變更的內(nèi)容及時(shí)和設(shè)計(jì)人員進(jìn)行溝通，從而使工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案滿足實(shí)際需要。其次，在工程項(xiàng)目施工過(guò)程中，施工造價(jià)控制的各方面責(zé)任人需要對(duì)做好自己的工作，對(duì)施工階段的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行及時(shí)的記錄，從而使工程成本在預(yù)算內(nèi)。最后，對(duì)施工階段出現(xiàn)變更的情況進(jìn)行造價(jià)控制。在施工過(guò)程中施工材料和機(jī)械設(shè)備會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題，如果需要更換時(shí)則需要進(jìn)行造價(jià)控制，控制人員需要做好記錄，對(duì)差價(jià)進(jìn)行調(diào)整。

3.4加強(qiáng)合同意識(shí)，減少合同糾紛產(chǎn)生

管理人員必須具備合同管理意識(shí)，在制定合同時(shí)，嚴(yán)格按集團(tuán)公司頒發(fā)的施工合同范本執(zhí)行，例如：在簽訂精裝修合同時(shí)，很多情況我們公司是有甲供材料這一塊，所以在簽訂合同總價(jià)時(shí)后面要標(biāo)注甲供材金額，尤其是營(yíng)改增之后如有甲供材裝飾工程，施工單位開增值稅專用發(fā)票稅率是3%，大大減輕施工單位稅負(fù)。所以簽訂合同時(shí)要謹(jǐn)慎，對(duì)存在有疑義的地方咨詢公司法律顧問(wèn)，不得輕易變更合同條款；在合同執(zhí)行的過(guò)程中，必須對(duì)合同條款尤其是涉及到合同工作范圍、界限、計(jì)價(jià)等條款要認(rèn)真斟酌，理解到位，嚴(yán)格執(zhí)行合同條款，履行合同職責(zé)，避免產(chǎn)生合同糾紛。建設(shè)單位在工程中合同職責(zé)主要是及時(shí)辦理進(jìn)度結(jié)算，按合同條款支付工程進(jìn)度款。

3.5建立合理的績(jī)效管理體系，有助于項(xiàng)目造價(jià)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

一個(gè)合理的績(jī)效管理系統(tǒng)，不僅能將項(xiàng)目的總體目標(biāo)和每一個(gè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理人員的業(yè)績(jī)緊密聯(lián)系起來(lái)，并且能利用激勵(lì)制度一道激發(fā)員工的工作積極性和主動(dòng)性，同時(shí)也為員工職業(yè)發(fā)展提供有用的信息，滿足了員工自我實(shí)現(xiàn)的需要。項(xiàng)目技經(jīng)管理人員的績(jī)效指標(biāo)應(yīng)將項(xiàng)目質(zhì)量、安全、造價(jià)、進(jìn)度、環(huán)境目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化分解，制定可量化的考核指標(biāo)，明確工作要求、考核員工、改進(jìn)績(jī)效三個(gè)方面達(dá)到績(jī)效管理。

3.6嚴(yán)禁邊施工邊設(shè)計(jì)邊變更，加強(qiáng)索賠管理

1）加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)溝通，確保施工圖按時(shí)按量按質(zhì)完成，避免出現(xiàn)圖紙質(zhì)量問(wèn)題、不及時(shí)問(wèn)題、設(shè)計(jì)變更等造成返工、窩工、報(bào)廢等引發(fā)索賠；例如我們公司A地塊一期二標(biāo)段總承包工程在設(shè)計(jì)方案與實(shí)際銷售情況脫離下我們進(jìn)行總承包招標(biāo)工作，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)反饋公司決定暫停二標(biāo)段施工，去開發(fā)另外一個(gè)地塊T1-T4，，一期二標(biāo)段總承包已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)人員都已配齊，總共停工了兩次，施工單位向我們索賠管理人員窩工費(fèi)、以及現(xiàn)場(chǎng)看護(hù)費(fèi)用70余萬(wàn)元。2）加強(qiáng)監(jiān)理工程師、業(yè)主管理人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)的提升，對(duì)工程整體性考慮周密，按合同條款及時(shí)完成與工程進(jìn)度密切相關(guān)的工作，避免出現(xiàn)錯(cuò)誤指令、工程變更、工作滯后等造成的返工、報(bào)廢、窩工引發(fā)的索賠3）工程管理人員應(yīng)有預(yù)測(cè)索賠的意識(shí)，提前積累好一切可能會(huì)發(fā)生索賠事件的資料，做好索賠處理的準(zhǔn)備及由此引起的投資變化。

3.7嚴(yán)把審核關(guān)，避免工程管理人員只管簽證，不管造價(jià)的問(wèn)題

對(duì)任何工程變更要本著控制造價(jià)、保證質(zhì)量、加快進(jìn)度、提高效益的原則，因此在對(duì)工程變更進(jìn)行審批的過(guò)程中要實(shí)行分組審批、相互監(jiān)督的原則。首先工程變更的提出要嚴(yán)格遵守14天的時(shí)間要求，即工程變更應(yīng)在14天前以書面形式向承包商發(fā)出變更通知，其次工程變更無(wú)論是誰(shuí)提出的，都要分析工程變更對(duì)項(xiàng)目功能、工期、造價(jià)的影響，即要全面分析工程變更的技術(shù)經(jīng)濟(jì)性，做到事前把關(guān)，主動(dòng)控制。

3.8做好反索賠準(zhǔn)備

反索賠的內(nèi)容主要是承包單位由于組織管理不當(dāng)，未按合同條款達(dá)到質(zhì)量、安全、文明、進(jìn)度目標(biāo)，或在交叉作業(yè)中，因施工組織不當(dāng)妨礙了另一方正常的工作程序等。做好反索賠工作，需要有充分的有力證據(jù)、監(jiān)理的配合，因此做好反索賠工作，例如：我們公司C4項(xiàng)目上地庫(kù)頂板回填，首先工程部給施工單位指定標(biāo)高，土方公司應(yīng)按照甲方要求標(biāo)高回填，現(xiàn)在存在的問(wèn)題是土方公司回填超出給定標(biāo)高，我們不但不會(huì)給相應(yīng)超出回填部分費(fèi)用還會(huì)反索賠因土方多回填造成余土外運(yùn)費(fèi)用由施工單位補(bǔ)償。首先工程管理人員必須有一定的專業(yè)理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，其次還要有與各方通力合作的能力，同時(shí)還要有合同法律意識(shí)，時(shí)刻注意收集好充分的有力證據(jù)，保存好現(xiàn)場(chǎng)工程圖片和原始資料。

結(jié)語(yǔ)：

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，企業(yè)的發(fā)展速度也在不斷加快。各個(gè)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，為了使自己的企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中處于有利位置，房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)工程施工的造價(jià)控制引起足夠的重視。這篇文章對(duì)企業(yè)工程施工時(shí)期造價(jià)控制存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析，并且給出了提高企業(yè)工程施工時(shí)期造價(jià)控制的對(duì)策，希望對(duì)我國(guó)企業(yè)的成長(zhǎng)有一定的幫助。

參考文獻(xiàn)：

[1]任小營(yíng).基于集對(duì)理論的工程項(xiàng)目造價(jià)管理績(jī)效評(píng)價(jià)研究[D].重慶大學(xué)，2014.

[2]葉彥伶.房地產(chǎn)成本控制研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2014.

[3]魏曉嬌.項(xiàng)目工程施工中的成本控制研究[D].南昌大學(xué)，2014.

[4]翟羽佳.關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的研究[D].天津大學(xué)，2014.