淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理

【摘要】房地產(chǎn)市場關(guān)乎國計(jì)民生，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，關(guān)系到老百姓的切身利益。房地產(chǎn)工程管理是開發(fā)商工作中重要的組成部分，直接關(guān)系到項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、投資與銷售，是房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭與關(guān)鍵，貫穿于項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)運(yùn)營周期中。從工程立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)管理、“五通一平”、施工管理、后期手續(xù)、準(zhǔn)入證發(fā)放、交房到物業(yè)管理工程保修，工程管理是最復(fù)雜最繁瑣也是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)與紐帶。做好房地產(chǎn)工程管理就是為公司為業(yè)主交出滿意的答卷。

【關(guān)鍵詞】開工；質(zhì)量；進(jìn)度；成本；工地?fù)P塵

房地產(chǎn)工程管理涉及到立項(xiàng)階段、建設(shè)用地征地拆遷階段、勘察測繪設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、開工審批階段、施工階段和物業(yè)管理維修階段。而施工階段是工程管理的重中之重，此文主要討論施工階段的管理，施工階段包括工程前期準(zhǔn)備、工程計(jì)劃管理、工程技術(shù)管理、工程質(zhì)量管理、工程成本管理、安全文明施工、工程竣工移交、保修期服務(wù)、空氣污染的治理等。

1、開工前準(zhǔn)備工作

1.1工程開工前審批工作

（1）場地“五通一平”及施工設(shè)備設(shè)施滿足開工條件。

（2）測量放線、驗(yàn)線按規(guī)定程序完成，施工管理監(jiān)理管理人員到位。

（3）圖紙會審及技術(shù)交底、施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行審批。

（4）開工前要求施工單位提交《單位工程開工報(bào)告》，由監(jiān)理單位審核后報(bào)工程部審批，未辦理開工手續(xù)的工程不得擅自開工。

1.2圖紙會審和技術(shù)交底的工作

（1）圖紙會審前，要求施工單位參加會審人員要先行熟悉圖紙以了解工程特點(diǎn)、設(shè)計(jì)要求、關(guān)鍵部位的質(zhì)量要求，提前寫出書面意見和建議；

（2）未經(jīng)會審的圖紙?jiān)瓌t上不能作為施工依據(jù)。對沒有特殊原因?qū)⑽唇?jīng)會審的圖紙作為施工依據(jù)的，造成損失由施工單位承擔(dān)，并由施工單位承擔(dān)因此產(chǎn)生的一切后果。

1.3施工組織設(shè)計(jì)的審批工作

（1）督促做好施工組織設(shè)計(jì)，由施工單位自審后報(bào)工程部審批。

（2）經(jīng)審批的施工組織設(shè)計(jì)是組織施工和工程管理的依據(jù)，不得隨意變更。需變更時(shí)應(yīng)提出申報(bào)，按程序重新審批。

（3）特殊工程無法編制總體施工組織設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)分階段編制施工組織設(shè)計(jì)上報(bào)工程部審批后實(shí)施；單項(xiàng)工程的施工組織設(shè)計(jì)和主要分部、分項(xiàng)工程，如樁基、深基坑支護(hù)、水電工程、防水、幕墻工程、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層等應(yīng)單獨(dú)編制施工方案。

（4）沒有編報(bào)施工組織設(shè)計(jì)的單位工程和單項(xiàng)工程原則上不能開工。

1.4施工放線驗(yàn)線的管理

（1）工程開工前，施工單位必須配合工程部復(fù)核規(guī)劃紅線，建立場地平面控制、高程控制網(wǎng)及控制主軸線（基線）標(biāo)樁。施工單位放線后，應(yīng)在現(xiàn)場清楚標(biāo)明墻、柱軸線位置。

（2）由主軸線引出的各層軸線和標(biāo)高的驗(yàn)線復(fù)核。

1.5工程變更申請的審批工作

施工單位提出的工程變更要求，應(yīng)先填報(bào)《工程變更申請表》提出變更原因、變更內(nèi)容、涉及的工程量及價(jià)格，報(bào)工程部、設(shè)計(jì)管理部審批。影響使用功能或引起投資規(guī)模較大調(diào)整的變更申請，在施工單位報(bào)《工程變更申請表》后由工程部組織設(shè)計(jì)部、設(shè)計(jì)人員參加的協(xié)商會議協(xié)商確定后由管線老總簽發(fā)。

1.6安全、文明施工管理

（1）督促施工單位組織成立以施工單位為主的安全、文明施工管理小組，工程部經(jīng)理參加管理小組工作，加強(qiáng)對施工單位的安全、防火、文明施工的監(jiān)督與管理，落實(shí)崗位責(zé)任制。

（2）各類施工組織設(shè)計(jì)必須包含安全、文明管理措施，否則不予審批。

（3）施工單位應(yīng)對工程部簽發(fā)的《建設(shè)工程質(zhì)量整改通知書》及工程部簽發(fā)的《建設(shè)工程抽查通知書》提出的整改內(nèi)容在規(guī)定的期限內(nèi)整改，并及時(shí)回復(fù)。

2、質(zhì)量管理

2.1材料的管理

（1）原材料、成品、半成品、砼、砂漿、焊接試件（以下簡稱原材料）應(yīng)具備材料合格證和試驗(yàn)證明。材料進(jìn)場使用前應(yīng)填報(bào)材料報(bào)驗(yàn)單附上有關(guān)證明及材料進(jìn)場復(fù)檢報(bào)告，經(jīng)質(zhì)量檢驗(yàn)認(rèn)證和樣板核對后方準(zhǔn)使用。

（2）主要電氣設(shè)備到現(xiàn)場必須按規(guī)定開箱檢驗(yàn)；電氣設(shè)備及配電線路安裝前必須做絕緣和耐火等級檢查；給排水管道必須做嚴(yán)密性試驗(yàn)。

（3）主要設(shè)備進(jìn)場應(yīng)附有技術(shù)說明書，進(jìn)口設(shè)備還應(yīng)有海關(guān)商檢證明及原產(chǎn)地證明及中文技術(shù)說明書。

（4）主要裝飾材料、構(gòu)配件在訂貨前應(yīng)按設(shè)計(jì)要求提交樣品和有關(guān)廠家資質(zhì)證明及報(bào)價(jià)資料，主要裝飾材料樣板（包括外墻材料、裝修、園建、飾面材料等）原則上由設(shè)計(jì)單位提供，按照選板→初定→樣板施工→綜合選定→封板→施工的流程進(jìn)行。

（5）原材料、砼、砂漿的現(xiàn)場檢驗(yàn)應(yīng)實(shí)行見證取樣、試驗(yàn)送檢制度。

（6）原材料、設(shè)備經(jīng)檢驗(yàn)不合格者，不得在工程上使用，由工程部通知限期退出現(xiàn)場。

（7）采用新材料、制品應(yīng)附有技術(shù)監(jiān)督文件、生產(chǎn)廠家產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、使用說明和工藝要求，經(jīng)審核驗(yàn)收的材料、成品和半成品須達(dá)到如下要求：

1） 質(zhì)量保證資料齊全、有效，有關(guān)技術(shù)指標(biāo)符合設(shè)計(jì)及規(guī)范要求；

2） 現(xiàn)場實(shí)物標(biāo)志與材料相符。

2.2分部分項(xiàng)和隱蔽驗(yàn)收的管理

（1）分項(xiàng)工程完工后施工單位應(yīng)先進(jìn)行自檢，自檢合格后填寫《工程質(zhì)量報(bào)驗(yàn)單》并附質(zhì)量保證資料及自檢資料提請驗(yàn)收。

（2）分項(xiàng)工程驗(yàn)收不合格，施工單位不按規(guī)定的限期內(nèi)完成整改或整改不認(rèn)真，復(fù)檢兩次仍不合格者，給予通報(bào)批評；對三次驗(yàn)收仍不能達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)的，給予施工單位限期退場處理，損失由施工單位承擔(dān)。

（3）隱蔽工程驗(yàn)收應(yīng)在分項(xiàng)工程驗(yàn)收的基礎(chǔ)上按有關(guān)規(guī)定做好現(xiàn)場簽證，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。分項(xiàng)工程的工序如防水分項(xiàng)的找平層、防水層、隔離層、保護(hù)層等必須辦理分層隱蔽驗(yàn)收。

（4）一般的分項(xiàng)工程和隱蔽工程由工程部簽證，重要的分項(xiàng)和隱蔽工程（如下表）必須組織設(shè)計(jì)人員共同進(jìn)行驗(yàn)收并簽證。

2.3施工樣板、樣板間的管理

（1）凡裝飾工程（如外墻、抹灰、室內(nèi)裝飾面、干掛石、天花等）、櫥柜安裝、墻體砌筑、廚房廁所的潔具安裝、給排水管道接頭、玻璃幕墻、園建、綠化等全面施工前，均應(yīng)做“施工樣板”。

（2）施工樣板經(jīng)驗(yàn)收合格后方可全面組織施工。

（3）樣板房完工后由施工單位填報(bào)《施工樣板報(bào)驗(yàn)表》，由工程部會同規(guī)劃設(shè)計(jì)部、設(shè)計(jì)單位、施工單位聯(lián)合驗(yàn)收。經(jīng)驗(yàn)收合格的樣板間作為竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

2.4設(shè)備安裝工程的質(zhì)量管理

（1）主要設(shè)備到場后必須進(jìn)行到貨驗(yàn)收。設(shè)備進(jìn)場必須具備《使用說明書》、《合格證》，進(jìn)口設(shè)備必須具備海關(guān)商檢證、原產(chǎn)地證明等。

（2）電氣設(shè)備線路要做絕緣檢查和接地電阻測試。

（3）給排水管道要做嚴(yán)密性試驗(yàn)。

（4）主要機(jī)電設(shè)備要求單體檢驗(yàn)、調(diào)試、試運(yùn)轉(zhuǎn)。

2.5質(zhì)量問題的處理

（1）為了保證工程質(zhì)量，出現(xiàn)下列情況之一者工程部有權(quán)行使質(zhì)量監(jiān)督和否決權(quán)，發(fā)出暫停工指令。

1） 施工中質(zhì)量出現(xiàn)異常情況經(jīng)提出后施工單位未采取改進(jìn)措施或措施不力，未能使質(zhì)量情況好轉(zhuǎn)；

2） 上道工序未經(jīng)驗(yàn)收而進(jìn)入下道工序施工；

3） 擅自使用未經(jīng)認(rèn)可的建筑材料；

4） 擅自變更設(shè)計(jì)圖紙要求進(jìn)行施工；

5） 施工樣板未經(jīng)驗(yàn)收而全面鋪開施工；

6） 出現(xiàn)質(zhì)量安全事故；

7） 未經(jīng)審查同意的分包單位進(jìn)場施工。

（2）工程部在對可能出現(xiàn)重大質(zhì)量事故苗頭需立刻制止的可先行下達(dá)停工通知，隨后向上級領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。

（3）施工單位接到暫停通知后應(yīng)立刻停工并按要求認(rèn)真整改，整改后提出復(fù)工申請經(jīng)工程部審核后報(bào)工程部經(jīng)理簽發(fā)復(fù)工令。造成的損失及相關(guān)責(zé)任由施工單位承擔(dān)。

（4）施工單位不按施工規(guī)范或設(shè)計(jì)要求施工使質(zhì)量難以保證時(shí)，工程部要對有關(guān)工序或分項(xiàng)工程簽發(fā)暫停工通知。

2.6成品保護(hù)問題的管理

（1）施工單位應(yīng)進(jìn)行成品保護(hù)工作，并成立以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)的項(xiàng)目工程成品保護(hù)小組，工程部參與成品保護(hù)小組的管理。

（2）成品保護(hù)的控制重點(diǎn)：1）預(yù)埋給排水管道；2）衛(wèi)生潔具；3）櫥柜；4）門、窗及門鎖；5）木地板；6）鍍膜玻璃；7）窗臺大理石板； 8）防水層； 9）陽臺欄桿；10）避雷針；11）小區(qū)道路；12）園建綠化。

2.7工程質(zhì)量的驗(yàn)收管理

（1）驗(yàn)收條件：單位（項(xiàng)）工程已按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件及承發(fā)包合同內(nèi)容完成；質(zhì)量符合國家建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)；竣工資料完整。

（2）工程施工質(zhì)量驗(yàn)收程序，要經(jīng)過初驗(yàn)，初驗(yàn)前施工單位應(yīng)做好如下準(zhǔn)備工作：

① 住宅樓應(yīng)通電、通水（應(yīng)在驗(yàn)收前24小時(shí)內(nèi)通電通水）；

② 化糞池蓋板、水池檢查口、沙井蓋應(yīng)全部揭開，池、井內(nèi)無雜物和沉積物；

③ 應(yīng)將住宅內(nèi)各單元按門牌編號編好鎖匙；

④ 住宅樓2米以內(nèi)場地應(yīng)平整，住宅樓應(yīng)清掃干凈。

（3）竣工驗(yàn)收：施工單位對單位工程初驗(yàn)存在的問題整改完成后可進(jìn)行工程施工質(zhì)量驗(yàn)收，驗(yàn)收手續(xù)由工程部組織施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、勘察單位、質(zhì)量監(jiān)督站參加。

3、工程保修階段管理

（1）單位工程、小區(qū)移交后由物業(yè)公司進(jìn)行管理，工程質(zhì)量的保修期以單位工程竣工移交簽證之日起計(jì)算。

（2）施工單位與物業(yè)公司應(yīng)在向業(yè)主交樓后辦理保修期委托保修協(xié)議書。保修期內(nèi)施工單位需將維修負(fù)責(zé)人、辦公地點(diǎn)、聯(lián)系電話書面通知物業(yè)管理處以便隨時(shí)聯(lián)系。

（3）工程部應(yīng)協(xié)助物業(yè)公司解決業(yè)主對質(zhì)量問題的投訴并及時(shí)通知施工單位維修，維修項(xiàng)目由工程部與施工單位會簽，維修完畢經(jīng)工程部檢查合格向施工單位簽收。

（4）維修隊(duì)完成的維修工作需書面報(bào)告工程部確認(rèn)并由工程部維修管理員負(fù)責(zé)具體跟蹤。

（5）在確認(rèn)施工單位的保修責(zé)任已完成，應(yīng)簽發(fā)《保修終結(jié)書》，《保修終結(jié)書》可按保修項(xiàng)目分段簽發(fā)同時(shí)作為支付工程結(jié)算款的依據(jù)。

（6）保修期內(nèi)由于施工單位施工質(zhì)量問題造成業(yè)主的經(jīng)濟(jì)損失，或維修過程中維修質(zhì)量、進(jìn)度業(yè)主不滿意，業(yè)主要求經(jīng)濟(jì)賠償?shù)?，由維修單位負(fù)責(zé)。

4、工程進(jìn)度管理

4.1建設(shè)工程的目標(biāo)控制

（1）單位工程的基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、樓地面、門窗、屋面、電梯、裝修、給排水、電氣安裝的單體完成目標(biāo)。

（2）室外建筑、電氣、給排水以及電信、煤氣、暖氣、消防、環(huán)境綠化等完成目標(biāo)。

（3）消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收大節(jié)點(diǎn)目標(biāo)。

4.2施工計(jì)劃的管理

（1）要求施工單位按合同要求編制總施工進(jìn)度計(jì)劃報(bào)工程部審批，作為對施工進(jìn)度控制的基本依據(jù)。

（2）施工單位應(yīng)根據(jù)總進(jìn)度計(jì)劃編制分部工程進(jìn)度計(jì)劃及月度短期進(jìn)度計(jì)劃及周計(jì)劃并報(bào)工程部審批。

（3）施工單位應(yīng)該按照計(jì)劃要求完成工程，計(jì)劃不落實(shí)的趕工措施和懲罰措施。

（4）發(fā)生工期順延的情況，由于不可抗力的原因（如地震、戰(zhàn)爭等），由于甲方原因引起停工，否則不予工期順延。

5、工程成本管理

（1）如由于施工工藝過于復(fù)雜難以實(shí)施或其他原因要求進(jìn)行工程變更時(shí)，施工單位應(yīng)填寫變更申請說明變更內(nèi)容、原因、工程量及價(jià)格報(bào)工程部，工程部審查同意后組織審批。

（2）必須發(fā)生的圖紙外零星、臨時(shí)工程，有量、有價(jià)的還須報(bào)審核部核量、核價(jià)作為施工與結(jié)算的依據(jù)。

（3）施工單位進(jìn)行現(xiàn)場圖紙外必須及時(shí)辦理工程量簽證，如因設(shè)計(jì)修改造成已施工而必須返工的工程量須驗(yàn)收合格后方可辦理簽證，對需返工工程量須經(jīng)公司審核部現(xiàn)場確認(rèn)后，工程部方可簽證。

（4）工程部現(xiàn)場對簽證單的工程量如實(shí)復(fù)核和簽證，對工程量的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

（5）工程款的支付要根據(jù)合同規(guī)定按工程形象進(jìn)度支付工程進(jìn)度款。

6、工地?fù)P塵的治理

（1）工地必須建立工地?fù)P塵治理領(lǐng)導(dǎo)小組，組長由工程部經(jīng)理擔(dān)任，施工單位和監(jiān)理單位和分包單位作為組員加強(qiáng)現(xiàn)場揚(yáng)塵治理。必須有文明施工方案、揚(yáng)塵治理方案，并按照方案執(zhí)行。

（2）五個(gè)“百分之百”。施工工地周邊100%設(shè)置圍擋；物料堆放100%苫蓋；出入車輛100%沖洗；建筑施工現(xiàn)場地面100%硬化；拆遷等施工工地100%濕作業(yè)。

（3）施工現(xiàn)場“六個(gè)到位”。工地圍擋必須施工到位；密目網(wǎng)必須圍合到位，不得破損污染；場地道路必須硬化、散體材料及裸露部位必須苫蓋到位；現(xiàn)場出入口沖洗設(shè)施必須配備到位；禁止現(xiàn)場攪拌混凝土及攪拌砂漿必須執(zhí)行到位；文明施工納入合同管理，確保各項(xiàng)揚(yáng)塵措施落實(shí)到位。+

（4）成立應(yīng)急指揮工作小組應(yīng)對霧霾突發(fā)事件，工程部對空氣重污染應(yīng)急響應(yīng)措施進(jìn)行檢查，對應(yīng)急措施的落實(shí)情況進(jìn)行抽查，嚴(yán)肅查處各類違反預(yù)案要求的行為。

結(jié)論：

房地產(chǎn)的工程管理作為主線貫穿建設(shè)項(xiàng)目的始終，工程部要做到以合同管理為手段、運(yùn)用計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、驗(yàn)收等方法，對各項(xiàng)目標(biāo)進(jìn)行有效的控制。工程部是一個(gè)組織者，組織施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、勘察單位、政府部門對各項(xiàng)工作的落實(shí)。工程部也是一個(gè)服務(wù)者，為各方提供工作面，讓各方在自己的范圍內(nèi)完成自己的職責(zé)。工程部又是一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)者，貫徹目標(biāo)，安排計(jì)劃，督促各項(xiàng)工作的進(jìn)行。調(diào)動人的積極性保證項(xiàng)目目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。