借東風(fēng)，抓合作機(jī)遇；夯管理，立房產(chǎn)標(biāo)桿

【摘要】目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的瓶頸在于同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，而不是中國的城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進(jìn)程已經(jīng)完成，人民群眾不需要買房子了。恰恰相反，當(dāng)前住房很多，但沒有適應(yīng)日益富裕的人民群眾的差異化需求，習(xí)總書記強(qiáng)調(diào)，我們的城鎮(zhèn)化建設(shè)要以人為本，要留得住鄉(xiāng)愁，這就是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)改革的方向。

【關(guān)鍵詞】戰(zhàn)略合作；標(biāo)準(zhǔn)化管理流程

2016年末，萬科集團(tuán)選擇陜西富平作為進(jìn)駐中國西北的首個(gè)縣級(jí)城市，與陜西省土地工程建設(shè)集團(tuán)攜手進(jìn)行最美小鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)，可以說這是對(duì)陜西省房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)改革一種探索和實(shí)踐。

1、戰(zhàn)略合作，打開共贏發(fā)展大門。

當(dāng)前，房地產(chǎn)發(fā)展空間與領(lǐng)域都非常大，因此，要緊密聯(lián)系好政府和國企，實(shí)現(xiàn)合作共贏。

與政府合作，重點(diǎn)放在PPP項(xiàng)目上。近年來，在混合所有制改革的大背景下，PPP項(xiàng)目備受關(guān)注，也不斷得到廣泛利用。我認(rèn)為對(duì)政府來講，PPP項(xiàng)目不僅可以減輕政府債務(wù)負(fù)擔(dān)，減緩地方融資平臺(tái)壓力，還能有效促進(jìn)政府職能轉(zhuǎn)變，減少對(duì)微觀事務(wù)的干預(yù)，騰出更多的精力放到規(guī)劃和監(jiān)管上；對(duì)企業(yè)來講，可以降低參與公共領(lǐng)域項(xiàng)目的門檻，拓寬了發(fā)展空間；對(duì)社會(huì)來講，能夠通過“讓專業(yè)的人做專業(yè)的事”，來提高公共產(chǎn)品的供給效率。這樣“一石三鳥”的優(yōu)越性確實(shí)具有很大吸引力，當(dāng)然，不能只看到發(fā)展優(yōu)勢(shì)，因?yàn)榛旌纤兄频母母锷婕暗剿接谢?、國有資產(chǎn)流失等敏感話題，且PPP項(xiàng)目要遵循“利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”原則，國企作為混合所有制中的主動(dòng)方，應(yīng)保持謹(jǐn)慎思考的態(tài)度。

與國企合作，重點(diǎn)放在孕育戰(zhàn)略發(fā)展上。陜西省國企涉及各個(gè)領(lǐng)域，這有利于尋求發(fā)展合作機(jī)會(huì)，在陜西省政府的幫助支持下，陜西地建集團(tuán)各項(xiàng)業(yè)務(wù)快速發(fā)展，與多家大型國有企業(yè)簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，并在實(shí)行“走出去”戰(zhàn)略，加強(qiáng)與省外、國外企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展，通過企企合作、互利共贏的模式，迅速在省內(nèi)外、甚至是國內(nèi)外提高知名度。

2、巧借“東風(fēng)”，樹立地建品牌形象。

一是善于借勢(shì)。當(dāng)前，國家宏觀政策方面對(duì)土地工程開發(fā)有著大力的支持。國務(wù)院頒布了《全國國土規(guī)劃綱要（2016-2030年）》，這是我國首個(gè)國土空間開發(fā)與保護(hù)的戰(zhàn)略性、綜合性、基礎(chǔ)性規(guī)劃，對(duì)涉及國土空間開發(fā)、保護(hù)、整治的各類活動(dòng)具有指導(dǎo)和管控作用?！毒V要》指出，要貫徹區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略和主體功能區(qū)戰(zhàn)略，對(duì)國土空間開發(fā)、資源環(huán)境保護(hù)、土地綜合整治等做出總體部署與統(tǒng)籌安排。提出了加快構(gòu)建“安全、和諧、開放、協(xié)調(diào)、富有競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展的美麗國土”的總體目標(biāo)。到2030年，國土空間開發(fā)格局不斷優(yōu)化，整體競(jìng)爭(zhēng)力和綜合國力顯著增強(qiáng)，城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展，國土開發(fā)的協(xié)調(diào)性大幅提升。

《綱要》里這幾個(gè)方面對(duì)陜西地建集團(tuán)的業(yè)務(wù)有著很大支持：一是加快推動(dòng)低效建設(shè)用地再開發(fā)，以棚戶區(qū)和城中村改造、城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造為重點(diǎn)，積極穩(wěn)妥推進(jìn)低效建設(shè)用地再開發(fā)；二是堅(jiān)持推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)用地集約利用，實(shí)施城區(qū)污染場(chǎng)地?zé)o害化再利用；三是依法加快城中村、棚戶區(qū)改造，鼓勵(lì)盤活低效用地，改善生產(chǎn)生活條件，增加建設(shè)用地有效供給；四是加快“空心村”整治和危舊房改造，穩(wěn)步推進(jìn)美麗宜居鄉(xiāng)村建設(shè)。

二是適時(shí)借機(jī)。結(jié)合萬科集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，以“產(chǎn)業(yè)先行、產(chǎn)城融合”理念共建項(xiàng)目，不僅是陜西地建集團(tuán)邁出與知名房地產(chǎn)企業(yè)合作、探索城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目的第一步，也真正實(shí)現(xiàn)了“企企聯(lián)合、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”的合作格局，為陜西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新動(dòng)力。筆者認(rèn)為，合作應(yīng)不僅于此，還要通過合作學(xué)習(xí)、借鑒對(duì)方先進(jìn)的管理、經(jīng)營(yíng)理念，借助對(duì)方的經(jīng)驗(yàn)迅速提升我們自己各方面的能力。用最短的時(shí)間、最有效的方式，培養(yǎng)出自己的管理、經(jīng)營(yíng)隊(duì)伍，為可持續(xù)發(fā)展提供人才保障，為品牌樹立奠定扎實(shí)基礎(chǔ)。

3、明確流程，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化管理。

房地產(chǎn)已是一個(gè)相對(duì)成熟的行業(yè)，如何在這種競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境下構(gòu)建具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代化房地產(chǎn)品牌？這就要求進(jìn)一步認(rèn)清發(fā)展形勢(shì)，制定出標(biāo)準(zhǔn)化的管理流程。

正所謂三流企業(yè)賣勞力、賣產(chǎn)品；二流企業(yè)輸出品牌、技術(shù)、管理，進(jìn)行低成本擴(kuò)張；一流企業(yè)制定標(biāo)準(zhǔn)和游戲規(guī)則。在房地產(chǎn)市場(chǎng)政策、資源、成本等越來越透明的情況下，誰擁有足夠的“軟實(shí)力”——就是標(biāo)準(zhǔn)化管理體系，誰就擁有行業(yè)的未來。因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)化的背后是排他性的競(jìng)爭(zhēng)，是行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的高級(jí)階段。

通過分析眾多標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)實(shí)踐情況來看，標(biāo)準(zhǔn)化管理體系應(yīng)包括產(chǎn)品、流程、合約、操作規(guī)范、工作成果五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化，本文就從這五個(gè)方面來探討一下房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化管理體系的建立。

3.1產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化——實(shí)現(xiàn)連鎖、復(fù)制開發(fā)

1.項(xiàng)目利潤(rùn)率最大化

房地產(chǎn)要想實(shí)現(xiàn)做大、做強(qiáng)的目標(biāo)，其實(shí)可以歸集為一個(gè)基本公式：利潤(rùn)=銷售額或營(yíng)業(yè)收入×項(xiàng)目利潤(rùn)率。

所以要想實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，就需要營(yíng)業(yè)收入或項(xiàng)目利潤(rùn)率增大，或者二者同時(shí)增大。影響二者的因素有很多，比如多項(xiàng)目開發(fā)、規(guī)模開發(fā)能力、成本費(fèi)用和項(xiàng)目附加值等等。擴(kuò)大銷售額需要通過多項(xiàng)目開發(fā)和提高規(guī)模開發(fā)能力實(shí)現(xiàn)，提高利潤(rùn)率可以通過控制成本費(fèi)用和提高項(xiàng)目的附加值來實(shí)現(xiàn)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、概念和品牌的附加值等。

作為房地產(chǎn)在實(shí)行多項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，因?yàn)椴煌?xiàng)目的物業(yè)形態(tài)、規(guī)模等大都不同，所以往往導(dǎo)致開發(fā)效率和項(xiàng)目利潤(rùn)率較低，即從規(guī)模開發(fā)能力、成本費(fèi)用和項(xiàng)目附加值入手效果往往不是最快最明顯的，那么，怎么才能同時(shí)滿足做大利潤(rùn)的條件呢？

2.產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化案例

所謂產(chǎn)品模式標(biāo)準(zhǔn)化就是基于預(yù)測(cè)和研發(fā)的、適合市場(chǎng)需求和自身能力的、可復(fù)制開發(fā)的、獨(dú)特的、相對(duì)固化的產(chǎn)品線。目前業(yè)內(nèi)一線房地產(chǎn)企業(yè)幾乎都在積極地推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化工作：比如萬科集團(tuán)城花系列（城市中心外圍住宅）、四季系列（城郊結(jié)合部住宅）、金色系列（城市中心住宅）和自然人文系列；龍湖地產(chǎn)高層低密度住宅系列、地中海式別墅系列、天街系列、大城小院系列；萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)廣場(chǎng)系列等。

但同時(shí)要避免以下認(rèn)識(shí)誤區(qū)：一方面認(rèn)為就是簡(jiǎn)單地復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)藍(lán)圖，事實(shí)上所復(fù)制的產(chǎn)品線必須是具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的好產(chǎn)品；另一方面認(rèn)為是一個(gè)項(xiàng)目復(fù)制另一個(gè)項(xiàng)目，事實(shí)上是前期的部分復(fù)制，而不是整個(gè)項(xiàng)目照搬復(fù)制。

3.研究、確定產(chǎn)品線（很多大型企業(yè)有多條產(chǎn)品線）的工程程序和步驟

第一步：根據(jù)企業(yè)發(fā)展規(guī)劃的“產(chǎn)品戰(zhàn)略”和“市場(chǎng)戰(zhàn)略”等，調(diào)研、分析企業(yè)曾經(jīng)開發(fā)過的項(xiàng)目，分析其產(chǎn)品特點(diǎn)，確定出“產(chǎn)品線”數(shù)量——確定研究架構(gòu)和產(chǎn)品線數(shù)量。

第二步：對(duì)“產(chǎn)品線”下具有代表性的項(xiàng)目進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化分析，包括項(xiàng)目的區(qū)位、建筑風(fēng)格、規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行步系統(tǒng)分析，確定標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品模式。

第三步：確定標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)容。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)容一般包括但不限于以下內(nèi)容：總圖設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化、建筑風(fēng)格的標(biāo)準(zhǔn)化、建筑立面的標(biāo)準(zhǔn)化、戶型的標(biāo)準(zhǔn)化、構(gòu)件的標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品性能標(biāo)準(zhǔn)化、其它產(chǎn)品元素的標(biāo)準(zhǔn)化等。

4.產(chǎn)品模式確定

確定開發(fā)模式以及連鎖開發(fā)模式。標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線下項(xiàng)目開發(fā)模式應(yīng)包括投資開發(fā)模式、土地獲取模式、規(guī)劃設(shè)計(jì)模式、工程建設(shè)模式、營(yíng)銷模式、商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)模式等全程操作模式；產(chǎn)品線連鎖開發(fā)模式應(yīng)基于同一產(chǎn)品線在不同城市、不同項(xiàng)目上的復(fù)制、連鎖開發(fā)要求，要充分明確項(xiàng)目的城市選擇、項(xiàng)目選址、開發(fā)流程、項(xiàng)目組織管理、計(jì)劃與目標(biāo)管理、財(cái)務(wù)管理、風(fēng)險(xiǎn)控制等內(nèi)容。

5.最終成果

各項(xiàng)目每一條產(chǎn)品線都要分別形成《項(xiàng)目開發(fā)手冊(cè)》和《產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》兩份工具手冊(cè)。其中《產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》因以標(biāo)準(zhǔn)圖集的形式，并包括產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的各項(xiàng)內(nèi)容。總之，要完全具備可以復(fù)制、連鎖開發(fā)的基礎(chǔ)。

3.2流程標(biāo)準(zhǔn)化——異地化、多項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)

首先，每一條產(chǎn)品線都應(yīng)該分別建立不同的項(xiàng)目開發(fā)流程，并形成《項(xiàng)目開發(fā)流程手冊(cè)》。

其次，每類項(xiàng)目模式的開發(fā)流程應(yīng)涵蓋項(xiàng)目開發(fā)全程、各項(xiàng)工作的流程，至少包括項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃、目標(biāo)、獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建、成本、供方資源與招標(biāo)采購、工程組織建設(shè)、營(yíng)銷、客戶關(guān)系、結(jié)案、全程應(yīng)急事件預(yù)案、全程風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與控制等管理方面。

可見，流程標(biāo)準(zhǔn)化是針對(duì)某一產(chǎn)品線或特定產(chǎn)品模式的標(biāo)準(zhǔn)化，是基于不同企業(yè)、不同產(chǎn)品線差異性而建立的開發(fā)流程——差異性是流程標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)，而不是機(jī)械地照搬杠桿企業(yè)的開發(fā)流程體系。

3.3合約標(biāo)準(zhǔn)化——降低履約風(fēng)險(xiǎn)的根本保證

合約標(biāo)準(zhǔn)化是建立統(tǒng)一的、規(guī)范的、可執(zhí)行的合同范本。要在內(nèi)部推行標(biāo)準(zhǔn)化合同文本，提高合同洽談、選擇供方等方面的工作效率，合作伙伴選擇風(fēng)險(xiǎn)和履約風(fēng)險(xiǎn)必將大大降低，就可以從根本上規(guī)避企業(yè)在合同方面存在的種種問題。

3.4操作規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)化——減少失誤，從根本上提高工作績(jī)效

建立并推行一套全面的操作規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是根本之策。但操作規(guī)范不同于國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，它可以視為指導(dǎo)公司內(nèi)部各項(xiàng)工作的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，或者依據(jù)公司實(shí)際發(fā)展情況所編制的企業(yè)規(guī)范。公司的操作規(guī)范一定是高于國家規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)楣敬蠖鄶?shù)工作，往往是國家規(guī)范沒有涉及到的，所以要由公司自行編制。

3.5工作成果標(biāo)準(zhǔn)化——各項(xiàng)工作輸出、輸出成果的標(biāo)準(zhǔn)化

房地產(chǎn)企業(yè)如果要根本上提高開發(fā)效率和工作質(zhì)量，還要建立一套標(biāo)準(zhǔn)化的工作模板。房地產(chǎn)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作模板就是各項(xiàng)工作標(biāo)準(zhǔn)化的輸入、輸出成果，包括各種各樣的標(biāo)準(zhǔn)表單、計(jì)劃、請(qǐng)示、報(bào)告、方案等。這能在最大程度上避免不同部門、人員、項(xiàng)目因?yàn)楣ぷ鹘?jīng)驗(yàn)、習(xí)慣、能力或責(zé)任心大小等的不同而形成良莠不齊的工作成果。

只有通過規(guī)范工作流程，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化管理，最大程度上弱化人為因素，才能確保工作成效，打造出房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)。