淺析集體建設(shè)用地征收補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估

【摘要】快速城市化進(jìn)程中，人口向城市聚集，城市建設(shè)不斷加快，導(dǎo)致城市可用土地日益減少。同時(shí)，國(guó)家對(duì)保護(hù)耕地的力度不斷加大，地方政府越來(lái)越多的征地和拆遷在集體建設(shè)用地上進(jìn)行，因此集體建設(shè)用地征收補(bǔ)償價(jià)格日益得到關(guān)注。目前，國(guó)內(nèi)大多數(shù)地區(qū)集體建設(shè)用地征地補(bǔ)償都是依據(jù)或參照耕地征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定，耕地的價(jià)值基礎(chǔ)是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率，建設(shè)用地的價(jià)值基礎(chǔ)是區(qū)位條件，可見(jiàn)依據(jù)或參照耕地征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定集體建設(shè)用地的征地補(bǔ)償應(yīng)該是有欠缺的。因此，本文通過(guò)分析集體建設(shè)用地征收價(jià)格的特點(diǎn)，從如何完善公示地價(jià)的制定出發(fā)，簡(jiǎn)要闡述公示地價(jià)的制定思路，分析征收評(píng)估中各種方法運(yùn)用的特點(diǎn)，為集體建設(shè)用地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定提供借鑒。

【關(guān)鍵詞】集體用地；征收；補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估

1、集體建設(shè)用地征收價(jià)格的特點(diǎn)

1.1 土地所有權(quán)變更

集體土地征收是指國(guó)家為了社會(huì)公共利益的需要，按照法律規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限和程序，給農(nóng)民集體和個(gè)人補(bǔ)償后，將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有，土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。

1.2 權(quán)利狀況不同

國(guó)有土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)雖然都是土地所有權(quán)，但其權(quán)能卻并不相等，主要表現(xiàn)在集體土地處分權(quán)權(quán)能的不完善。農(nóng)民集體缺乏對(duì)土地的處分權(quán)，而這是土地所有權(quán)的核心權(quán)能，相伴的是有限的收益權(quán)。

1.3 法律支持程度不同

現(xiàn)階段集體建設(shè)用地缺少與國(guó)有土地一樣的法律地位，關(guān)于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的立法也相對(duì)滯后，缺乏國(guó)家層面有力的法律支撐。

2、集體建設(shè)用地征收補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估方法

運(yùn)用成本逼近法、收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法評(píng)估集體建設(shè)用地征收價(jià)值時(shí)，其基本技術(shù)思路與評(píng)估國(guó)有建設(shè)用地一致，參照最新《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508—2014）進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)根據(jù)集體建設(shè)用地具有的特征，分析應(yīng)用各種方法時(shí)需要注意的問(wèn)題：

2.1 公示地價(jià)系數(shù)修正法

若地方有公布公示地價(jià)，則可以采用公示地價(jià)系數(shù)修正法，運(yùn)用此方法時(shí)需特別注意以下兩個(gè)問(wèn)題：

a.具體公式：平均樓面地價(jià)=（均質(zhì)區(qū)片補(bǔ)償公示地價(jià)±開(kāi)發(fā)程度修正值÷容積率）×交通條件修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×（1+其他個(gè)別因素修正系數(shù)之和）×期日修正系數(shù)。

b.地價(jià)內(nèi)涵為土地所有權(quán)價(jià)值，無(wú)土地年期限制，不需做年期修正。

2.2 成本逼近法

運(yùn)用成本法計(jì)算土地取得成本及稅費(fèi)、投資利潤(rùn)率等需特別注意以下兩個(gè)問(wèn)題：

a.土地取得成本及相關(guān)稅費(fèi)：土地取得成本及相關(guān)稅費(fèi)是指集體經(jīng)濟(jì)組織將農(nóng)用地征收為建設(shè)用地所需要付出的費(fèi)用及稅費(fèi)，其原理與政府征收農(nóng)用地補(bǔ)償原理一致，取得成本可參考地區(qū)制定的農(nóng)用地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但征地管理費(fèi)和農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)資助資金不需計(jì)入土地取得成本。

b.投資利潤(rùn)率、土地增值收益率：通過(guò)其他估價(jià)方法測(cè)算多個(gè)集體建設(shè)用地案例的土地所有權(quán)價(jià)值，然后統(tǒng)計(jì)分析集體建設(shè)用地的投資利潤(rùn)率、土地增值收益率。一般情況下集體建設(shè)用地的投資利潤(rùn)率、土地增值收益率均低于國(guó)有建設(shè)用地。

2.3 收益還原法

運(yùn)用收益還原法時(shí)應(yīng)注意：確定年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)根據(jù)地區(qū)規(guī)定的集體建設(shè)用地上的物業(yè)出租及經(jīng)營(yíng)所需繳納的稅金及費(fèi)用來(lái)確定。還原利率確定應(yīng)注意與國(guó)有土地還原率的銜接，一般情況下集體建設(shè)用地土地還原率比國(guó)有建設(shè)用地稍高，同時(shí)地價(jià)內(nèi)涵為土地所有權(quán)價(jià)值，無(wú)土地年期限制，土地收益年期為無(wú)限年期。

2.4 市場(chǎng)比較法

運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)應(yīng)注意比較案例的選?。翰捎眉w建設(shè)用地征收補(bǔ)償?shù)貎r(jià)案例和集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)案例時(shí)，每一類案例的選取均需在綜合分析當(dāng)?shù)貧v年交易案例的基礎(chǔ)上，優(yōu)先選用正常條件下的實(shí)際交易案例，不能采用歷史最高或最低水平的交易案例。同時(shí)選取比較案例的內(nèi)涵應(yīng)該和估價(jià)內(nèi)涵一致或者能修正為一致。

2.5 剩余法

運(yùn)用剩余法在評(píng)估開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值、銷售費(fèi)用及稅費(fèi)等方面需特別注意以下三點(diǎn)：

a.開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值：根據(jù)目前法律法規(guī)對(duì)集體建設(shè)用地的限制，集體建設(shè)用地建成后基本以出租或自營(yíng)的模式實(shí)現(xiàn)價(jià)值，不可轉(zhuǎn)讓，因此開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值宜采用收益還原法測(cè)算得到。

b.銷售費(fèi)用及稅費(fèi)：由于不存在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，因此不考慮銷售費(fèi)用及稅費(fèi)。

c.投資利潤(rùn)率：采用同一市場(chǎng)上類似不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率，通過(guò)測(cè)算多個(gè)集體建設(shè)用地開(kāi)發(fā)案例，然后統(tǒng)計(jì)分析投資利潤(rùn)率。

由于集體建設(shè)用地在當(dāng)前政策環(huán)境下，可實(shí)際操作的評(píng)估方法以及各方法中的各項(xiàng)參數(shù)資料的獲取均受到很多限制，因此制定并公布公示地價(jià)是豐富集體建設(shè)用地征收評(píng)估的一個(gè)途經(jīng)。

3、集體建設(shè)用地公示地價(jià)的編制思路

3.1 技術(shù)思路

集體建設(shè)用地公示地價(jià)表現(xiàn)為集體建設(shè)用地均質(zhì)區(qū)片補(bǔ)償公示地價(jià)。所謂集體建設(shè)用地均質(zhì)區(qū)片補(bǔ)償公示地價(jià)是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，依據(jù)自然條件、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地供求關(guān)系、土地區(qū)位、交通條件等因素，利用綜合判定法和多因素綜合評(píng)價(jià)法，劃分均質(zhì)區(qū)片，并采用樣點(diǎn)法、回歸分析法等方法測(cè)算均質(zhì)區(qū)片補(bǔ)償公示地價(jià)。通過(guò)分析不同用途公示地價(jià)、宗地地價(jià)及其影響因素之間的關(guān)系，建立宗地地價(jià)修正系數(shù)體系。

3.2 工作步驟：

下面對(duì)重點(diǎn)的工作步驟進(jìn)行解析：

評(píng)價(jià)土地質(zhì)量：根據(jù)土地利用現(xiàn)狀、土地利用總體規(guī)劃等，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、部門(mén)資料收集及現(xiàn)場(chǎng)咨詢的方式，確定對(duì)集體建設(shè)用地價(jià)值影響較大的主要因素，分析各因素在不同區(qū)域的分布規(guī)律，建立土地質(zhì)量評(píng)價(jià)因素體系，評(píng)價(jià)各用途（商業(yè)、住宅、工業(yè)）集體建設(shè)用地土地質(zhì)量。

劃定均質(zhì)區(qū)片：根據(jù)實(shí)際調(diào)查情況，城鎮(zhèn)外圍均質(zhì)區(qū)片原則上以行政村界線為（下轉(zhuǎn)37頁(yè)）（上接35頁(yè)）基礎(chǔ)，根據(jù)具體情況采取適當(dāng)?shù)姆绞秸{(diào)整得到。對(duì)于地價(jià)水平差異較大的地區(qū)，均質(zhì)區(qū)片采用多因素綜合評(píng)價(jià)法劃分。

測(cè)算方法：（1）樣點(diǎn)法是在劃分集體建設(shè)用地均質(zhì)區(qū)片的基礎(chǔ)上，采用全面調(diào)查和抽樣調(diào)查方法，選擇一定數(shù)量的集體建設(shè)用地樣點(diǎn)，按照均質(zhì)區(qū)片補(bǔ)償公示地價(jià)內(nèi)涵測(cè)算出樣點(diǎn)價(jià)格，并利用樣點(diǎn)價(jià)格測(cè)算均質(zhì)區(qū)片補(bǔ)償公示地價(jià)。具體測(cè)算步驟如下：a.在測(cè)算范圍內(nèi)全面收集征地案例資料和集體建設(shè)用地市場(chǎng)交易資料；b.根據(jù)資料收集情況抽取樣點(diǎn)；c.計(jì)算樣點(diǎn)價(jià)格；d.以均質(zhì)區(qū)片為單位，采用樣點(diǎn)價(jià)格簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)法測(cè)算均質(zhì)區(qū)片補(bǔ)償公示地價(jià)。（2）回歸分析法是在實(shí)際交易樣點(diǎn)稀少的區(qū)域，建立樣點(diǎn)地價(jià)和土地評(píng)價(jià)單元總分值數(shù)學(xué)模型，計(jì)算各用途各區(qū)片的地價(jià)區(qū)片差系數(shù)，然后用地價(jià)區(qū)片差系數(shù)等參數(shù)計(jì)算均質(zhì)區(qū)片補(bǔ)償公示地價(jià)。

編制均質(zhì)區(qū)片補(bǔ)償公示地價(jià)修正體系：在分析宗地地價(jià)的影響因素與均質(zhì)區(qū)片補(bǔ)償公示地價(jià)、宗地地價(jià)之間關(guān)系的基礎(chǔ)上，采用比較法的原理，建立均質(zhì)區(qū)片補(bǔ)償公示地價(jià)、宗地地價(jià)及其影響因素之間的關(guān)系，編制出商業(yè)、住宅、工業(yè)三種用途宗地地價(jià)修正系數(shù)體系。它能在宗地條件調(diào)查的基礎(chǔ)上，按對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)，快速、高效、及時(shí)地評(píng)估出宗地地價(jià)，滿足各方對(duì)掌握宗地地價(jià)的需要。同時(shí)根據(jù)集體建設(shè)用地類型的多樣化，參考當(dāng)前城鎮(zhèn)國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)的做法，根據(jù)中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《村莊規(guī)劃用地分類指南》，通過(guò)對(duì)國(guó)有基準(zhǔn)地價(jià)及集體建設(shè)用地小類用地價(jià)格差異的統(tǒng)計(jì)分析，制定《用地類型修正系數(shù)表》。

結(jié)語(yǔ)：

當(dāng)前評(píng)估行業(yè)內(nèi)沒(méi)有形成對(duì)集體土地評(píng)估統(tǒng)一的、權(quán)威的技術(shù)路線和評(píng)估方法等。但近幾年因?yàn)槌鞘谢M(jìn)程需要征用集體土地和集體土地流轉(zhuǎn)限制的放寬等，涉及到很多關(guān)于集體土地包括農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地等的評(píng)估工作。需要國(guó)家應(yīng)盡快建立一套適用于集體建設(shè)用地評(píng)估的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，以指導(dǎo)實(shí)踐工作，保證估價(jià)結(jié)果的合理、公正。

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