鏈家做大

野蠻生長的背后，房地產(chǎn)金融把控能力掣肘，龐雜的人員管理遭遇挑戰(zhàn)。鏈家如何講好上市故事？

國內(nèi)最大且具有全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)能力的房產(chǎn)O2O平臺鏈家，在最近一段時間里，頻頻陷入各種風(fēng)波。先是有消息稱正在進行B輪融資，額度超過60億元，而后又被爆出上海鏈家被銀監(jiān)局開“罰單”，還有人爆料鏈家的交易數(shù)據(jù)“造假”。

2015年3月鏈家吞并了上海德祐房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司之后，鏈家在上海的門店短期內(nèi)從300間擴張到1300間，幾乎是上海中原地產(chǎn)門店的3倍。而鏈家深耕了15年之久的北京市場，截至2016年3月底，也不過擁有1346間門店。

業(yè)內(nèi)普遍用“野蠻”來形容鏈家的成長歷程。截至目前，鏈家線下?lián)碛?000多家門店，10萬多名經(jīng)紀(jì)人，2015年銷售額達到5700億元，超出房企龍頭萬科一倍多。另一方面，鏈家依托線下積累打造O2O平臺，同時建立了全國最大的樓盤數(shù)據(jù)庫對用戶進行精準(zhǔn)掃描。

在鏈家地產(chǎn)體量迅速膨脹的背后，問題也層出不窮。

被開了“罰單”

實際上，“滬九條”出臺后，上海的房地產(chǎn)中介公司普遍舉步維艱。

4月23日，上海銀監(jiān)局發(fā)出了針對中介機構(gòu)和商業(yè)銀行的處罰通知。從4月25日起，太平洋房屋、仁豐、我愛我家、佳歆、漢宇、鏈家等六家房地產(chǎn)中介將暫停與商業(yè)銀行的合作1個月，七家商業(yè)銀行的分行將暫停個人住房貸款業(yè)務(wù)2個月。

不僅上海銀監(jiān)局開了“罰單”，上海金融辦更在此前就表示要進一步加強對金融類機構(gòu)監(jiān)管。

4月21日，上海金融辦頒布的新規(guī)《關(guān)于規(guī)范本市小額貸款公司、融資擔(dān)保公司開展涉及房產(chǎn)貸款相關(guān)業(yè)務(wù)的通知》中提及，部分房地產(chǎn)中介通過“互聯(lián)網(wǎng)金融+房地產(chǎn)”模式與有關(guān)類金融機構(gòu)合作，超越經(jīng)營范圍從事首付貸、贖樓貸、按揭貸、尾款貸等個人住房貸款業(yè)務(wù)以及理財、眾籌、支付、資金監(jiān)管等相關(guān)金融服務(wù)項目，并要求小額貸款公司、融資擔(dān)保公司應(yīng)審慎開展與此類房地產(chǎn)中介機構(gòu)的業(yè)務(wù)合作，不得成為其違規(guī)經(jīng)營的合作方。

這次，政策對房地產(chǎn)中介涉足金融產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管可謂“雙管齊下”。但據(jù)上海某房地產(chǎn)行業(yè)分析師告訴《中國經(jīng)濟信息》記者，政策收緊之下，“首付貸”基本不見蹤影了，但鏈家、我愛我家仍存在變相的贖樓貸、尾款貸等互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品交易。

該分析師繼續(xù)透露，搜房網(wǎng)目前將其貸款業(yè)務(wù)收縮到按揭貸和贖樓貸兩部分。

“如果你需要（貸款）的話，我們還是可以提供資金過橋之類的產(chǎn)品。”張浩（化名）說，“但首付貸是收緊了，需要通過小貸公司來操作?！睆埡剖潜本┪覑畚壹夷撤植康囊幻?jīng)理經(jīng)紀(jì)人。據(jù)他向《中國經(jīng)濟信息》記者介紹，雖然現(xiàn)在我愛我家的我家貸平臺上，能搜索到的所有標(biāo)的都顯示滿標(biāo)還款中，已經(jīng)暫?；I資。但私下里，部分貸款業(yè)務(wù)仍可以提供。

而《中國經(jīng)濟信息》記者搜索發(fā)現(xiàn)，目前鏈家金融的P2P平臺鏈家理財仍在正常運作。根據(jù)其平臺提供的數(shù)據(jù)，2015年累計成交額為138億元。

“最開始讓上海鏈家深陷泥淖的就是那兩筆違規(guī)交易?！币晃徊辉妇呙谋本┓康禺a(chǎn)律師趙某在接受《中國經(jīng)濟信息》雜志記者采訪時指出。

2月，上海市消費者權(quán)益保護委員會公開批評鏈家，兩家消費者代表表示，鏈家地產(chǎn)存在隱瞞房源真實信息、把即將被法院查封的房子出售給消費者的行為，同時還提供高息貸款服務(wù)。因為鏈家出售問題房源，他們110萬元和280萬元的購房款險些“打水漂”。

此后，鏈家的墊資和借貸業(yè)務(wù)引發(fā)爭議，政府進而叫停了“首付貸”。在上海房地產(chǎn)市場“3·25新政”中明確提出了“禁止各類首付貸型金融產(chǎn)品”。

“政府發(fā)話，我們經(jīng)紀(jì)人肯定不敢再主動推銷（貸款產(chǎn)品）?！鄙虾ｆ溂夷撤植康囊幻?jīng)紀(jì)人金某對《中國經(jīng)濟信息》記者說。他自稱鏈家的新房首付貸規(guī)模其實很小，2月底該項目停止時，發(fā)放貸款僅為3億元。

不過金某也透露，鏈家貸款業(yè)務(wù)的交易更側(cè)重于二手房?！斑@些只是給客戶交易提供一個短期資金周轉(zhuǎn)，不像首付貸之類有放大購買能力那么大的刺激?！睋?jù)鏈家理財公開的數(shù)據(jù)，2015年有接近115億元的資金流向鏈家房產(chǎn)交易客戶，用于贖樓貸、抵押貸和購房尾款。

脆弱的鏈家金融閉環(huán)

無論政策如何施壓，鏈家似乎并不會輕易放棄對金融領(lǐng)域的深耕。中國人民大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任袁開紅在接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時指出：目前，國內(nèi)個人住房貸款每年以10%以上的速度增長，市場空間巨大。而鏈家又是房產(chǎn)中介的巨頭，鏈家金融醞釀已久。

如今，鏈家的金融布局主要體現(xiàn)在三個方面：2006年開始的北京中融信擔(dān)保、2014年上線的鏈家理財，以及2014年12月開始運營的理房通。

鏈家理財類似于一個P2P平臺，對接線上有投資需求的散戶，線下對接在鏈家購房有貸款需求的業(yè)主，用戶的賬戶資金在首信易支付進行托管。

“依據(jù)目前的政策環(huán)境，正在進行的尾款貸、過橋貸均被定義為超越經(jīng)營范圍?！壁w律師分析，鏈家理財正處于法律灰色地帶，鏈家金融想長期發(fā)展必須有所整改。

去年9月，在評級機構(gòu)大公國際的一次評定中，把鏈家理財平臺列入了黑名單。大公國際認為其存在重大信息披露不充分、涉嫌設(shè)立資金池、債務(wù)人償債能力無法評估和風(fēng)控措施有效性存疑等問題。

而理房通作為一個第三方支付平臺，扮演著類似“支付寶”的角色。

“它（理房通）雖然在2014年拿到了‘支付業(yè)務(wù)許可證’，但為購房過程做信用擔(dān)保時，買家的準(zhǔn)備金放在它上面，房子過戶再打給賣家，這個過程就產(chǎn)生了資金池。”趙律師認為，雖然理房通也坦承“凍結(jié)”的備付金在銀行產(chǎn)生活期利息，但資金沉淀后真的是在銀行賬戶還是用于高利貸發(fā)放，是值得質(zhì)疑的。

鏈家金融事業(yè)部總裁魏勇曾在2015年6月公開表示：“目前金融業(yè)務(wù)已經(jīng)占到整體盈利的近10%，在未來五年內(nèi)做到50%是很有可能的?！辨溂医鹑诘脑鲩L速度可見一斑。

但袁開紅用“脆弱”來評價目前鏈家打造的金融閉環(huán)?！艾F(xiàn)在鏈家看起來雖然在線下有中介作為獲客渠道，在理財平臺、支付、擔(dān)保上都有涉獵，做得很大。但它也有可能反受其害，其中一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，這個金融閉環(huán)就有可能斷裂。”袁開紅說。

在趙律師看來，鏈家金融業(yè)務(wù)投資風(fēng)險或潛在的風(fēng)險是需要有詳細評估的。“而且需要專業(yè)、定期的評估，這是一個主要的風(fēng)險點?！?/p>

當(dāng)下，鏈家在互聯(lián)網(wǎng)+金融方面仍然動作不斷，從掌上鏈家的APP客戶端到網(wǎng)絡(luò)上的丁丁租房、自如客再到鏈家理財、第三方支付業(yè)務(wù)……鏈家CEO左暉的想法是做房地產(chǎn)中介領(lǐng)域的“淘寶”，覆蓋資產(chǎn)管理、交易管理和金融管理服務(wù)。

左暉此前接受媒體采訪時談到2016年鏈家“做大做強”住房金融業(yè)務(wù)的計劃，將在全國各地鋪開，提高滲透度。有業(yè)內(nèi)人士透露，目前鏈家正在積極申請互聯(lián)網(wǎng)小貸和消費金融等相關(guān)拍照。

房產(chǎn)買賣、銀行按揭、資金托管、產(chǎn)權(quán)服務(wù)、過橋融資、金融理財……鏈家正在嘗試的房地產(chǎn)金融閉環(huán)模式是有其邏輯和可行性的。趙律師認為，在銀監(jiān)會對整個行業(yè)的監(jiān)管細則正式出臺前，房產(chǎn)中介的互聯(lián)網(wǎng)+金融業(yè)務(wù)都有一個窗口期可以整改。

“不能否認房地產(chǎn)交易中間有一定風(fēng)險，這對房產(chǎn)交易中介金融也提出了必須要具備很強處置能力的要求?！壁w律師指出鏈家金融目前最嚴重的問題在于：“鏈家金融現(xiàn)在本質(zhì)上是自己為自己擔(dān)保，自己對自己資金監(jiān)管。怎么玩都是他自己說了算，那別人怎么放心跟他玩？”

“吞象”之后

“在一定程度上，鏈家地產(chǎn)串起了線上鏈家和線下門店這兩張網(wǎng)，改變了以往房產(chǎn)中介單一模式的定位，演變成房產(chǎn)交易鏈條上多環(huán)節(jié)、多模式的融合?！痹_紅如是評價鏈家開創(chuàng)的互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)中介模式。對于十萬億元級的房屋交易市場而言，鏈家地產(chǎn)無疑是互聯(lián)網(wǎng)模式里的資深玩家。

細數(shù)鏈家地產(chǎn)的發(fā)家史，2001年成立第一家分店時，僅有37名員工。受益于行業(yè)洗牌帶來的機遇，在其他企業(yè)保守求穩(wěn)的情況下，鏈家門店從2003年的20多家急速擴張至300多家。2010年，鏈家門店再次擴張到600多家。

如今，業(yè)內(nèi)普遍傳聞鏈家地產(chǎn)正在進行B輪融資。根據(jù)鏈家投資書介紹，截至2015年底，鏈家經(jīng)紀(jì)人數(shù)量已超10萬。截至2016年3月，鏈家線下門店數(shù)量近6300家，其中北京1400家，上海1300家。鏈家財報顯示，2015年，鏈家全年交易額達7000億元，年收入超過150億元。其中，二手房全國市場交易份額達到15%左右。

從業(yè)務(wù)范圍看，經(jīng)過近15年的發(fā)展，鏈家地產(chǎn)的業(yè)務(wù)從單一的二手房買賣逐漸衍生至全產(chǎn)業(yè)鏈的房產(chǎn)服務(wù)，目前是國內(nèi)覆蓋租賃、新房、二手房、資產(chǎn)管理、海外房產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)平臺、金融、理財領(lǐng)域最大的房產(chǎn)流通服務(wù)企業(yè)。

而2015年鏈家的不斷并購，使其在全國的版圖迅速得以擴張，逐漸展露其上市的野心。2015年2月，鏈家先后與四川最大的二手房中介伊誠地產(chǎn)、上海德祐地產(chǎn)進行合并，進而迅速占據(jù)四川及上海市場。3月18日，鏈家宣布與深圳中聯(lián)地產(chǎn)完成股權(quán)置換，將后者2000名經(jīng)紀(jì)人和200家門店納入自己麾下，借此將華南門店擴充至400家。

“門店規(guī)模指標(biāo)是互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介公司這類輕資產(chǎn)企業(yè)上市的一項重要考核內(nèi)容?！痹_紅說。鏈家的持續(xù)并購，基本可視為有上市的動作。

去年底，鏈家網(wǎng)CEO彭永東在接受媒體采訪時透露，鏈家融資肯定是在進行中的，整個融資規(guī)模相對于市場上其他創(chuàng)業(yè)的融資規(guī)模會更大。

按照投資計劃，鏈家將在5年內(nèi)完成上市。

但野蠻擴張之后也開始頻頻遇阻。“鏈家在北京十多年都不如其在上海這一年攤上的事兒多。”一位多年從事房地產(chǎn)中介行業(yè)的高層管理者對《中國經(jīng)濟信息》記者說。

鏈家今年2月因為違規(guī)銷售查封房等被上海住建委約談，4月因為虛假宣傳等因素受到行政處罰。而鏈家房產(chǎn)金融業(yè)務(wù)更是受到不少質(zhì)疑和拷問。

此番被暫停與商業(yè)銀行之間的貸款合作。鏈家公關(guān)部門負責(zé)人回應(yīng)媒體：“鏈家會為成交的房屋進行網(wǎng)簽，如果銀行發(fā)現(xiàn)這筆交易是由我們代理，就會拒絕放貸?！边@意味著，鏈家的撮合成交業(yè)務(wù)將完全無法開展。

同時，也意味著鏈家在上海1300間門店的房租、2萬名員工的工資將成為沉重的負擔(dān)。鏈家公關(guān)部門負責(zé)人說，鏈家接下來會采取和第三方合作的方式，讓業(yè)務(wù)盡可能運轉(zhuǎn)下去，形式和細節(jié)還正在研究中。

“德祐以前的骨干大部分都抱團離開了，我也準(zhǔn)備走了，鏈家給我們設(shè)置的指標(biāo)越來越高，錢越拿越少，三個月不開單就卷鋪蓋走人，三個月里做不滿兩個績效單也得走人，跟別的經(jīng)紀(jì)人合作開一單就算作半個績效單?！睋?jù)上海鏈家某商業(yè)地產(chǎn)分部一經(jīng)理向媒體透露，上海鏈家年前大概有4萬多人，目前只剩下3.2萬多人，將近8000人被裁員。

經(jīng)媒體向鏈家求證，可以確認的是，不少小分部原先配置10到15人，現(xiàn)在基本只有7到8人，裁員比例在20%到30%左右。

大范圍的頻繁收購對于鏈家的管理挑戰(zhàn)是必然的。袁開紅分析：“中介行業(yè)本就是人員密集型的行業(yè)，人員整體素質(zhì)不高。在鏈家全國化擴張的過程中，人員素質(zhì)的把握就更難，很難有一個統(tǒng)一和明確的標(biāo)準(zhǔn)和尺度，所以鏈家對人的管理上本身就是一個巨大難題?！?/p>

但鏈家似乎并沒有停下金融業(yè)人員招募的步伐。58同城等求職平臺上，鏈家金融仍在北京、上海、成都等地招聘管培生、金融專員，主要負責(zé)房產(chǎn)信貸、金融理財產(chǎn)品銷售等工作內(nèi)容。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，鏈家正在進行B輪及B+輪融資，募集總資金達70億元，兩輪融資后，鏈家估值將從投前的330億元增長到368.5億元。

4月中旬以來，多家媒體就先后報道鏈家已經(jīng)成立上市團隊，會計事務(wù)所已經(jīng)選定大華。

投資計劃書顯示，B輪融資前，鏈家股權(quán)結(jié)構(gòu)為董事長左暉占股61.2%，執(zhí)行董事單一剛占股3%，復(fù)興創(chuàng)投占股1.7%，員工股權(quán)激勵及并購股東分別占股18.1%和16%。

從投資方列表中可見，本輪融資吸引了包括華晟資本、百度、騰訊、浙民投、海峽基金、經(jīng)緯中國在內(nèi)的多家知名公司機構(gòu)參與，其中海峽基金擬在B+輪融資中投資3億元。

“投資者需要一個比較動聽的上市故事，鏈家擴張加速就是要讓投資者相信，他們的模式是可以復(fù)制的，他們的規(guī)模化也是可以實現(xiàn)的?！蹦成虾７康禺a(chǎn)行業(yè)分析師對《中國經(jīng)濟信息》記者說。