新形勢下不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪解析

摘 要：隨著全國不動產(chǎn)登記機構(gòu)的成立，不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的建立以及不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的整合，我國多個省份已經(jīng)具備不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作開展的條件。同時，為延續(xù)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作則成為不動產(chǎn)登記系統(tǒng)增量數(shù)據(jù)的唯一來源。研究如何深入開展不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作，精準、方便、快捷地獲取數(shù)據(jù)，具有重要意義。文章針對不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪的內(nèi)容與工作流程進行闡述并進行實例分析，為不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪實踐提供依據(jù)和參考。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記；權(quán)籍調(diào)查；不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪

1 概述

建立實施以土地為核心的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是中國產(chǎn)權(quán)管理機制的重大革新，任重而道遠。自《不動產(chǎn)登記暫行條例》落地實施以來，我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)整合工作有序開展。為實現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息共享、形成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系，在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作有序推進的今天，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪在其中所發(fā)揮的作用不容小覷，研究如何深入開展不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪具有重要的現(xiàn)實意義。

2 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪是不動產(chǎn)登記工作的基礎(chǔ)，其相關(guān)檔案、圖件、數(shù)據(jù)等資料經(jīng)不動產(chǎn)登記后，具備法律效力。

2.1 不動產(chǎn)權(quán)籍

記載不動產(chǎn)的權(quán)屬、位置、界址、面積、用途、等級和價格等的表卡簿冊證、圖件和數(shù)據(jù)的總稱。

2.2 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪

指不動產(chǎn)權(quán)利人自行申請并由政府統(tǒng)一組織，經(jīng)權(quán)屬調(diào)查和不動產(chǎn)測量，查清不動產(chǎn)的權(quán)屬、界址、面積、用途、等級和價格等基本情況，生成數(shù)據(jù)、圖件、表冊等調(diào)查資料，為不動產(chǎn)登記、核發(fā)證書等提供依據(jù)的一項技術(shù)性工作。

2.3 現(xiàn)階段不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪存在的問題及難點

（1）標準規(guī)范繁多。各部門（國土、房產(chǎn)、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、海洋部門等）進行不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的內(nèi)容、基本單位、所依據(jù)的規(guī)范及數(shù)據(jù)庫規(guī)范均存在差異，無統(tǒng)一的標準。

（2）數(shù)據(jù)來源繁多。外業(yè)測量數(shù)據(jù)；影像數(shù)據(jù)；已有的房產(chǎn)、地籍等電子數(shù)據(jù)；檔案數(shù)據(jù)等。

（3）生產(chǎn)效率低。地籍、房產(chǎn)數(shù)據(jù)分離生產(chǎn)，地籍、房產(chǎn)成果數(shù)據(jù)無法相互關(guān)聯(lián)，在土地數(shù)據(jù)中無法查到無坐標的房產(chǎn)分層分戶數(shù)據(jù)，圖形檔案無法關(guān)聯(lián)，存在數(shù)據(jù)安全隱患。

3 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作思路

3.1 技術(shù)路線

以地籍調(diào)查為基礎(chǔ)，以宗地為突破口，最大限度利用已有不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果資料，采用已有含坐標的城鎮(zhèn)地籍圖（或城鎮(zhèn)地籍數(shù)據(jù)庫）、集體土地所有權(quán)圖、農(nóng)村宅基地地籍圖、大比例尺地形圖、高分辨率影像圖等圖件作底圖，通過內(nèi)業(yè)判讀，外業(yè)測繪與核實的方法，完成不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作。

3.2 工作流程

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪分為以下五個步驟：調(diào)查前準備、權(quán)籍調(diào)查、不動產(chǎn)測繪（地籍、房產(chǎn)）、質(zhì)檢入庫、成果歸檔。

（1）調(diào)查前準備。歷史檔案資料的搜集、整理分析；根據(jù)資料、調(diào)查現(xiàn)場的情況制定調(diào)查方案，提前發(fā)放《指界通知書》；尋找控制點；到相關(guān)部門（國土、房產(chǎn)、林業(yè)等）提檔或在業(yè)務系統(tǒng)中查詢相關(guān)資料與數(shù)據(jù)。

（2）權(quán)籍調(diào)查。核實與調(diào)查不動產(chǎn)權(quán)屬情況；核清界址狀況；繪制宗地、自然幢、不動產(chǎn)單元的草圖；詳細真實地填寫《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表》。

（3）不動產(chǎn)測繪（地籍、房產(chǎn)）。外業(yè)：控制測量；界址點測繪；宗地測繪；房產(chǎn)測繪。內(nèi)業(yè)：繪制宗地圖；錄入宗地屬性；繪制自然幢；錄入自然幢屬性；房產(chǎn)面積計算，分攤處理。

（4）質(zhì)檢入庫。不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪成果主要包括文字成果、表格成果、圖件成果。必須轉(zhuǎn)換為相應的不動產(chǎn)登記權(quán)籍管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫格式，使不動產(chǎn)登記系統(tǒng)能直接調(diào)用。同時，入庫前還必須進行拓撲、邏輯檢查。

（5）成果歸檔。調(diào)查成果應以宗地為單位，以統(tǒng)一規(guī)范、要求進行整理，將紙質(zhì)檔案與電子數(shù)據(jù)分類歸檔。

4 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪案例示意

現(xiàn)有張三需要辦理國有建設(shè)用地與房屋使用權(quán)的不動產(chǎn)權(quán)證，其房屋所在的住宅小區(qū)坐落位于A縣B街24號，行政區(qū)劃代碼為111111，地籍區(qū)號為222，地籍子區(qū)號為333，宗地內(nèi)的順序號為25，幢號為10，總層數(shù)3，所在樓層為2，戶號為1，需做不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作。

外業(yè)參照不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作思路，已采集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，內(nèi)業(yè)處理使用廣東南方數(shù)碼科技股份有限公司自主研發(fā)的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪軟件RESS，步驟如下：

4.1 繪制宗地圖、錄入宗地屬性（見圖1）

4.2 提取自然幢邊線、錄入自然幢屬性（見圖2）

4.3 地籍質(zhì)檢及修改

檢查界址點重復；檢查宗地疊蓋、宗地閉合、懸掛；檢查自然幢疊蓋、自然幢閉合、懸掛；檢查屬性必填字段。

4.4 通過自然幢關(guān)聯(lián)至房產(chǎn)測繪并繪制房產(chǎn)平面圖

根據(jù)自然幢邊線關(guān)聯(lián)房產(chǎn)測繪項目信息，在房產(chǎn)測繪工作空間內(nèi)，繪制房產(chǎn)平面圖。

4.5 面積計算、分攤處理（見圖3）

4.6 生成不動產(chǎn)單元號（見圖4）

4.7 生成成果數(shù)據(jù)

包含不動產(chǎn)測繪報告書、宗地圖、房產(chǎn)分戶圖、分層圖、幢圖、樓盤表，以及成果數(shù)據(jù)庫。

5 結(jié)束語

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪技術(shù)體系的建立，涉及多項國家標準、行業(yè)規(guī)范，并不會一蹴而就。在當前不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪實踐中，需要合理把握技術(shù)難度，適當使用智能化軟件，做到既體現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的總體精神和要求，又滿足各種不動產(chǎn)登記和權(quán)籍調(diào)查測繪的實際需要。

參考文獻

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