房地產(chǎn)企業(yè)工程造價的管理與控制要點分析

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)是我國的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展以及經(jīng)濟結構的改變，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的去庫存壓力，房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式正在由以往粗放式的管理模式向著定位準確、服務至上、品質(zhì)提高、維護企業(yè)品牌等為核心的方向轉(zhuǎn)型發(fā)展，為達到這一轉(zhuǎn)型目標且確保房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利潤需要從做好房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價的管理與控制方面入手，通過做好企業(yè)的工程造價的管理與控制可以有效的降低企業(yè)的成本、提高企業(yè)的核心競爭力。文章將結合房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中所面臨的一些問題來就如何做好企業(yè)的工程造價的管理與控制進行分析闡述。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；工程造價；動態(tài)控制；管理

前言

隨著我國經(jīng)濟放緩與經(jīng)濟結構形式的轉(zhuǎn)變，我國的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的市場壓力，激烈的市場競爭使得房地產(chǎn)企業(yè)需要從自身入手，增強企業(yè)的競爭力，為達到這一目標需要做好房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價的管理與控制，控制房地產(chǎn)企業(yè)的成本消耗從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。為做好房地產(chǎn)企業(yè)工程造價的管理與控制需要從項目開發(fā)、施工等各個環(huán)節(jié)入手，減少不必要的支出，從而有效的實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益并提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。

1 做好房地產(chǎn)企業(yè)工程造價管理與控制的核心思想

為提高房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價的管理與控制需要從以下幾個方面入手：（1）對房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理進行全過程的控制，從工程項目的立項、可行性研究再到項目的市場定位、規(guī)劃設計最后到工程項目的施工這一整個流程中都要做好對于房地產(chǎn)企業(yè)的管理與控制，實現(xiàn)對于項目開發(fā)的成本管理，在這一過程中需要從科學性、合理性、經(jīng)濟性等多方面出發(fā)，最大限度的做好對于房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價的管理與控制，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。（2）做好對于房地產(chǎn)企業(yè)工程造價的動態(tài)管理，房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，整個工程項目的造價在施工的過程中都處于動態(tài)的變化過程中，造成這一動態(tài)變化的原因有：項目設計變更、建材材料價格變化、人工工資、機械使用費用、費率等多方面的因素，因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價的管理過程中需要實時反映工程項目的目標成本與動態(tài)成本之間的差異，通過科學的分析與計算找出造成這一差異的原因并及時予以解決，通過在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中建立起詳細的和操作性較強的房地產(chǎn)企業(yè)成本動態(tài)信息系統(tǒng)做好對于房地產(chǎn)企業(yè)工程造價的動態(tài)監(jiān)控，從而更好的實現(xiàn)對于工程項目成本的管理與控制。

2 做好房地產(chǎn)企業(yè)工程造價管理與控制的方法與舉措

做好對于房地產(chǎn)企業(yè)工程造價的管理與控制是一項系統(tǒng)性的工程，需要從工程項目的整個開發(fā)過程入手，從項目的決策、立項一直到項目的施工到交工這一整個流程中做好對于項目的工程造價的管理與控制，從而實現(xiàn)降低房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本，增強企業(yè)競爭力的目標。

2.1 做好房地產(chǎn)項目決策階段的工程造價的管理與控制

房地產(chǎn)項目在決策階段各項的技術經(jīng)濟決策、建設標準、項目的選址以及項目開發(fā)過程中的施工工藝等等因素都會對房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價的管理與控制造成嚴重的影響，通過研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)項目的決策階段工作質(zhì)量對房地產(chǎn)項目的工程造價的管理影響高達8成以上，為更好的做好對于房地產(chǎn)項目的工程造價的管理與控制首先需要做好開發(fā)項目的建設規(guī)模、水平、市場定位等方面的調(diào)查分析，為后續(xù)的工程項目的選址等提供決策依據(jù)，再者，需要在房地產(chǎn)項目的決策階段根據(jù)項目的設計制定出合理的投資估算、項目的建設方案等，并根據(jù)房地產(chǎn)項目的工程造價的管理與控制的需求對投資估算環(huán)節(jié)的動態(tài)因素等進行全方位的估算，用以提高項目估算的科學性，從而更好的實現(xiàn)對于房地產(chǎn)項目的工程造價的管理與控制。

2.2 做好房地產(chǎn)項目設計階段的成本的管理與控制

在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，在工程項目的建設過程中，工程項目的設計對于工程項目的開發(fā)有著十分重要的影響，是房地產(chǎn)項目的工程造價的管理與控制中的重點，在工程項目的設計過程中需要從全局入手對工程項目進行科學的、合理的規(guī)劃，通過研究發(fā)現(xiàn)，前期設計所消耗的成本僅僅占工程造價的1%不到，但其對房地產(chǎn)項目的影響卻是深遠的，在這一環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)項目的工程項目的設計人員應當嚴把設計質(zhì)量關，并正確處理好工程造價與設計之間的關系，積極與項目開發(fā)方進行溝通協(xié)調(diào)，對于發(fā)現(xiàn)的不合理的地方要及時修改，及時、快速的完成對于工程項目設計開發(fā)。在房地產(chǎn)項目的工程設計階段需要對工程項目進行多套設計方案，并在多種設計方案中進行對比選取最優(yōu)化的設計方案。為更好的做好房地產(chǎn)項目的工程造價的管理與控制，需要在房地產(chǎn)項目的設計階段圖形限量與限額設計，即根據(jù)批準的可行性研究報告的投資估算來控制工程項目的初步設計，按照批準的初步設計的總概算在設計和技術兩方面加強對于設計成本的控制，在房地產(chǎn)項目的設計階段要最大限度的提高工程項目的合理性與科學性，避免粗制濫造的設計方案，同時對設計中所存在不合理的、超出設計限額的設計要嚴加控制并進行更改，控制設計成本。對于設計完成后的圖紙需要組織項目經(jīng)理、設計單位、權威評估機構等進行綜合會審，從房地產(chǎn)項目的設計方案的可行性、經(jīng)濟性等展開全方面、多角度的圖紙審核工作，這一圖紙會審環(huán)節(jié)最好要放在工程項目的開工前完成，同時在房地產(chǎn)項目開工前還需要展開二次圖紙會審，對于房地產(chǎn)項目施工中可能造成工程項目變更的因素進行討論和發(fā)掘，從而做到項目的功能觀感造價比的最佳配置。

2.3 做好房地產(chǎn)項目招投標階段的工程造價的控制

在這一階段，為做好對于房地產(chǎn)項目的工程造價的管理與控制需要關注以下幾點：（1）根據(jù)項目的分包數(shù)量和房地產(chǎn)項目的實際情況進行合理的劃分標段，從而更好對做好對于房地產(chǎn)項目的工程造價的管理與控制；（2）做好對于工程項目的界面劃分。在招投標階段需要做好對于招投標文件的把控，對招投標文件中所設計到的技術、人工、材料、機械、施工工藝、設計方案等的經(jīng)濟性與合理性進行綜合的評定，避免其存在漏洞從而造成成本激增。同時還應做好對于房地產(chǎn)項目的合同與圖紙的管理工作，通過合同條款的明確避免后續(xù)的扯皮等的問題，在合同的履行過程中需要做好對于項目的動態(tài)管理，并做好對于合同圖紙的管理與歸檔。

2.4 做好對于房地產(chǎn)項目施工階段的工程造價的管理

房地產(chǎn)項目的施工階段對于工程造價的管理與控制的要求較高，在工程項目的施工階段，其面臨的影響因素眾多，在房地產(chǎn)項目的施工階段，除了需要做好合同的管理工作外，還應積極做好對于項目施工階段的現(xiàn)場管理，做好房地產(chǎn)項目施工階段的工程造價的管理與控制主要從以下幾個方面進行：（1）減少不必要的設計變更，在工程項目的施工階段，引起設計變更的因素眾多，每一次設計變更在增加費用的同時也會導致工期的拖延造成不必要的損失，因此，需要加強對于設計變更的管理；（2）建立起嚴格的控制及審核現(xiàn)場簽證制度，明確各方職責，確保工程項目的質(zhì)量與成本控制。（3）加強對于結算階段的成本控制，結算時注意查看是否按照圖紙及合同要求完成對于項目的施工，查看其施工質(zhì)量是否合格，實行復審制度和工程尾款會簽制度，確保工程項目的資金結算質(zhì)量。

3 結束語

房地產(chǎn)項目工程造價的管理與控制對于降低企業(yè)成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益有著十分重要的意義，為做好對于房地產(chǎn)項目的工程造價的管理與控制需要從房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)入手，共同做好項目的工程造價的管理與控制，提高企業(yè)的核心競爭力。

參考文獻

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