房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)的管理與控制要點(diǎn)分析

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)是我國的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的改變，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的去庫存壓力，房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式正在由以往粗放式的管理模式向著定位準(zhǔn)確、服務(wù)至上、品質(zhì)提高、維護(hù)企業(yè)品牌等為核心的方向轉(zhuǎn)型發(fā)展，為達(dá)到這一轉(zhuǎn)型目標(biāo)且確保房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤需要從做好房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價(jià)的管理與控制方面入手，通過做好企業(yè)的工程造價(jià)的管理與控制可以有效的降低企業(yè)的成本、提高企業(yè)的核心競爭力。文章將結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中所面臨的一些問題來就如何做好企業(yè)的工程造價(jià)的管理與控制進(jìn)行分析闡述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；工程造價(jià)；動(dòng)態(tài)控制；管理

前言

隨著我國經(jīng)濟(jì)放緩與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)形式的轉(zhuǎn)變，我國的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的市場壓力，激烈的市場競爭使得房地產(chǎn)企業(yè)需要從自身入手，增強(qiáng)企業(yè)的競爭力，為達(dá)到這一目標(biāo)需要做好房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價(jià)的管理與控制，控制房地產(chǎn)企業(yè)的成本消耗從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。為做好房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)的管理與控制需要從項(xiàng)目開發(fā)、施工等各個(gè)環(huán)節(jié)入手，減少不必要的支出，從而有效的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益并提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。

1 做好房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)管理與控制的核心思想

為提高房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價(jià)的管理與控制需要從以下幾個(gè)方面入手：（1）對房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理進(jìn)行全過程的控制，從工程項(xiàng)目的立項(xiàng)、可行性研究再到項(xiàng)目的市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)最后到工程項(xiàng)目的施工這一整個(gè)流程中都要做好對于房地產(chǎn)企業(yè)的管理與控制，實(shí)現(xiàn)對于項(xiàng)目開發(fā)的成本管理，在這一過程中需要從科學(xué)性、合理性、經(jīng)濟(jì)性等多方面出發(fā)，最大限度的做好對于房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價(jià)的管理與控制，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。（2）做好對于房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)的動(dòng)態(tài)管理，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，整個(gè)工程項(xiàng)目的造價(jià)在施工的過程中都處于動(dòng)態(tài)的變化過程中，造成這一動(dòng)態(tài)變化的原因有：項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、建材材料價(jià)格變化、人工工資、機(jī)械使用費(fèi)用、費(fèi)率等多方面的因素，因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價(jià)的管理過程中需要實(shí)時(shí)反映工程項(xiàng)目的目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本之間的差異，通過科學(xué)的分析與計(jì)算找出造成這一差異的原因并及時(shí)予以解決，通過在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中建立起詳細(xì)的和操作性較強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本動(dòng)態(tài)信息系統(tǒng)做好對于房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，從而更好的實(shí)現(xiàn)對于工程項(xiàng)目成本的管理與控制。

2 做好房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)管理與控制的方法與舉措

做好對于房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)的管理與控制是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工程，需要從工程項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)過程入手，從項(xiàng)目的決策、立項(xiàng)一直到項(xiàng)目的施工到交工這一整個(gè)流程中做好對于項(xiàng)目的工程造價(jià)的管理與控制，從而實(shí)現(xiàn)降低房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營成本，增強(qiáng)企業(yè)競爭力的目標(biāo)。

2.1 做好房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的工程造價(jià)的管理與控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目在決策階段各項(xiàng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目的選址以及項(xiàng)目開發(fā)過程中的施工工藝等等因素都會(huì)對房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價(jià)的管理與控制造成嚴(yán)重的影響，通過研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策階段工作質(zhì)量對房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)的管理影響高達(dá)8成以上，為更好的做好對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)的管理與控制首先需要做好開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、水平、市場定位等方面的調(diào)查分析，為后續(xù)的工程項(xiàng)目的選址等提供決策依據(jù)，再者，需要在房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策階段根據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)制定出合理的投資估算、項(xiàng)目的建設(shè)方案等，并根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)的管理與控制的需求對投資估算環(huán)節(jié)的動(dòng)態(tài)因素等進(jìn)行全方位的估算，用以提高項(xiàng)目估算的科學(xué)性，從而更好的實(shí)現(xiàn)對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)的管理與控制。

2.2 做好房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本的管理與控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，在工程項(xiàng)目的建設(shè)過程中，工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)對于工程項(xiàng)目的開發(fā)有著十分重要的影響，是房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)的管理與控制中的重點(diǎn)，在工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程中需要從全局入手對工程項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的、合理的規(guī)劃，通過研究發(fā)現(xiàn)，前期設(shè)計(jì)所消耗的成本僅僅占工程造價(jià)的1%不到，但其對房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響卻是深遠(yuǎn)的，在這一環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)人員應(yīng)當(dāng)嚴(yán)把設(shè)計(jì)質(zhì)量關(guān)，并正確處理好工程造價(jià)與設(shè)計(jì)之間的關(guān)系，積極與項(xiàng)目開發(fā)方進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，對于發(fā)現(xiàn)的不合理的地方要及時(shí)修改，及時(shí)、快速的完成對于工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)開發(fā)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)階段需要對工程項(xiàng)目進(jìn)行多套設(shè)計(jì)方案，并在多種設(shè)計(jì)方案中進(jìn)行對比選取最優(yōu)化的設(shè)計(jì)方案。為更好的做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)的管理與控制，需要在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段圖形限量與限額設(shè)計(jì)，即根據(jù)批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告的投資估算來控制工程項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)的總概算在設(shè)計(jì)和技術(shù)兩方面加強(qiáng)對于設(shè)計(jì)成本的控制，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段要最大限度的提高工程項(xiàng)目的合理性與科學(xué)性，避免粗制濫造的設(shè)計(jì)方案，同時(shí)對設(shè)計(jì)中所存在不合理的、超出設(shè)計(jì)限額的設(shè)計(jì)要嚴(yán)加控制并進(jìn)行更改，控制設(shè)計(jì)成本。對于設(shè)計(jì)完成后的圖紙需要組織項(xiàng)目經(jīng)理、設(shè)計(jì)單位、權(quán)威評估機(jī)構(gòu)等進(jìn)行綜合會(huì)審，從房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案的可行性、經(jīng)濟(jì)性等展開全方面、多角度的圖紙審核工作，這一圖紙會(huì)審環(huán)節(jié)最好要放在工程項(xiàng)目的開工前完成，同時(shí)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開工前還需要展開二次圖紙會(huì)審，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中可能造成工程項(xiàng)目變更的因素進(jìn)行討論和發(fā)掘，從而做到項(xiàng)目的功能觀感造價(jià)比的最佳配置。

2.3 做好房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的工程造價(jià)的控制

在這一階段，為做好對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)的管理與控制需要關(guān)注以下幾點(diǎn)：（1）根據(jù)項(xiàng)目的分包數(shù)量和房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行合理的劃分標(biāo)段，從而更好對做好對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)的管理與控制；（2）做好對于工程項(xiàng)目的界面劃分。在招投標(biāo)階段需要做好對于招投標(biāo)文件的把控，對招投標(biāo)文件中所設(shè)計(jì)到的技術(shù)、人工、材料、機(jī)械、施工工藝、設(shè)計(jì)方案等的經(jīng)濟(jì)性與合理性進(jìn)行綜合的評定，避免其存在漏洞從而造成成本激增。同時(shí)還應(yīng)做好對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同與圖紙的管理工作，通過合同條款的明確避免后續(xù)的扯皮等的問題，在合同的履行過程中需要做好對于項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)管理，并做好對于合同圖紙的管理與歸檔。

2.4 做好對于房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的工程造價(jià)的管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段對于工程造價(jià)的管理與控制的要求較高，在工程項(xiàng)目的施工階段，其面臨的影響因素眾多，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段，除了需要做好合同的管理工作外，還應(yīng)積極做好對于項(xiàng)目施工階段的現(xiàn)場管理，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的工程造價(jià)的管理與控制主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：（1）減少不必要的設(shè)計(jì)變更，在工程項(xiàng)目的施工階段，引起設(shè)計(jì)變更的因素眾多，每一次設(shè)計(jì)變更在增加費(fèi)用的同時(shí)也會(huì)導(dǎo)致工期的拖延造成不必要的損失，因此，需要加強(qiáng)對于設(shè)計(jì)變更的管理；（2）建立起嚴(yán)格的控制及審核現(xiàn)場簽證制度，明確各方職責(zé)，確保工程項(xiàng)目的質(zhì)量與成本控制。（3）加強(qiáng)對于結(jié)算階段的成本控制，結(jié)算時(shí)注意查看是否按照圖紙及合同要求完成對于項(xiàng)目的施工，查看其施工質(zhì)量是否合格，實(shí)行復(fù)審制度和工程尾款會(huì)簽制度，確保工程項(xiàng)目的資金結(jié)算質(zhì)量。

3 結(jié)束語

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的管理與控制對于降低企業(yè)成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有著十分重要的意義，為做好對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)的管理與控制需要從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)入手，共同做好項(xiàng)目的工程造價(jià)的管理與控制，提高企業(yè)的核心競爭力。

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