我國不動產(chǎn)登記制度存在的問題及建議淺析

蒙艷姿

（成都市國土資源信息中心，成都 610000）

我國不動產(chǎn)登記制度存在的問題及建議淺析

蒙艷姿

（成都市國土資源信息中心，成都 610000）

當(dāng)前，保證財產(chǎn)交易有序化開展的前提是不動產(chǎn)登記制度的完善和發(fā)展。2014年11月，《不動產(chǎn)登記暫行條例》頒布，其對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、機構(gòu)、程序、薄冊、信息平臺管理、信息查詢共享以及法律責(zé)任等方面作出了明確規(guī)定，在保護不動產(chǎn)權(quán)人合法財產(chǎn)權(quán)，提高政府管理水平和效率方面發(fā)揮重要作用。但因各種因素影響，我國不動產(chǎn)登記制度還存在很多的問題。本文首先從不動產(chǎn)登記概述入手，總結(jié)了我國不動產(chǎn)登記制度存在的問題，最后就如何進一步完善不動產(chǎn)登記制度發(fā)表了看法，希望為進一步完善不動產(chǎn)管理制度，切實保障廣大不動產(chǎn)權(quán)利人以及利害關(guān)系人的權(quán)利提供參考和借鑒。

不動產(chǎn)；登記；制度；機構(gòu)整合

隨著我國社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展，不動產(chǎn)作為經(jīng)濟生活中重要的組成部分，其登記制度直接跟不動產(chǎn)物權(quán)的處分、獲取、交易等息息相關(guān)。雖然，我國《不動產(chǎn)登記暫行條例》已頒布，但正式實施的時間不長，與發(fā)達(dá)國家相比還比較滯后。因此，為達(dá)到世界不動產(chǎn)立法發(fā)展趨勢，進一步完善我國不動產(chǎn)登記制度具有重大意義。

1　不動產(chǎn)登記制度的概述

1.1不動產(chǎn)登記制度的含義

不動產(chǎn)登記乃物權(quán)法中重要制度之一，指權(quán)利人或者利害關(guān)系人經(jīng)過申請后，再交于國家專職部門將不動產(chǎn)權(quán)及其變動的相關(guān)事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。因此不動產(chǎn)登記的實質(zhì)為物權(quán)公示，即采取某種方式來確認(rèn)和表現(xiàn)物權(quán)權(quán)屬情況，讓外界通過該方式來明辨并信賴該物權(quán)權(quán)屬情況，并對此承擔(dān)不作為義務(wù)的責(zé)任。按照物權(quán)公示原則，當(dāng)不動產(chǎn)權(quán)發(fā)生改變時需要運用一定方式予以公開，其主要目的是將不動產(chǎn)權(quán)的排他作用發(fā)揮出來，這樣便產(chǎn)生了不動產(chǎn)登記制度。當(dāng)前我國不動產(chǎn)登記制度主要有兩類范式，第一為成立要件主義；第二為對抗要件主義。成立要件主義指出：不動產(chǎn)權(quán)變動在登記之前存在形式只能體現(xiàn)債權(quán)，只有在被登記之后才完成了不動產(chǎn)權(quán)的變動，若未登記，物權(quán)受讓方只能得到債權(quán)保護，不能受到非物權(quán)保護。而對抗要件指出：不動產(chǎn)屬于一類特定物，物權(quán)變動和債權(quán)的成立屬于同步關(guān)系，登記僅僅屬于對抗第三人要件。隨著《物權(quán)法》頒布和實施，我國不動產(chǎn)登記的法律依據(jù)和登記效力被明確，成立要件主義、對抗要件主義二者共存，而成立要件主義為法定，對抗要件主義為例外。

1.2我國實施不動產(chǎn)登記制度的意義

歸納起來，我國不動產(chǎn)登記制度主要有以下三大意義。第一，有助于維護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)。通過對不動產(chǎn)進行登記，切實保證了公民在不動產(chǎn)交易過程中的安全性，減少欺詐等行為。第二，不動產(chǎn)登記制度在客觀上還具有反腐倡廉的作用，該特點也是頗受廣大群眾重視的，特別是在當(dāng)前“房爺”“房叔”“房嬸”等層出不窮的背景下，群眾都渴望通過不動產(chǎn)登記制度將“房爺”“房叔”“房嬸”打回原形，讓其接受國家及群眾的監(jiān)督。第三，建立不動產(chǎn)登記制度，有助于政府清楚掌握我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，從而為房地產(chǎn)業(yè)制定宏觀調(diào)控政策提供參照依據(jù)。隨著《不動產(chǎn)登記暫行條例》的頒布和實施，不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記極大地提高政府部門辦公的效率，降低了社會成本。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記能夠節(jié)約更多的人力資源成本，減少了政府的行政支出。實現(xiàn)不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記，不再需要像以往那樣，跑到對應(yīng)部門進行登記，極大縮短了時間，提高了行政效率，不僅節(jié)省了登記人員的時間，還減少了群眾和企業(yè)的時間，達(dá)到了雙贏的目的。

2　當(dāng)前我國不動產(chǎn)登記制度存在的主要問題

2.1不動產(chǎn)登記相關(guān)法律雜亂

目前，我國不動產(chǎn)登記相關(guān)的法律、法規(guī)、地方法規(guī)、部門規(guī)章以及司法解釋，主要存在著內(nèi)容雜亂、缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的情況，甚至還有個別規(guī)定彼此之間相互矛盾。例如：涉及不動產(chǎn)登記的最主要的法律《物權(quán)法》《礦產(chǎn)資源法》《土地管理法》等，而涉及不動產(chǎn)登記的行政法規(guī)主要有《土地管理法實施條例》《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等。除此之外，跟不動產(chǎn)登記相關(guān)的地方性法規(guī)、政策法規(guī)還包含了《土地登記規(guī)則》《土地登記資料公開查詢制度》等，雖然這些法律法規(guī)對不動產(chǎn)登記的制度規(guī)定很詳細(xì)，但也較分散。這種不動產(chǎn)登記相關(guān)法律雜亂的現(xiàn)象不僅增加了不動產(chǎn)登記申請人的負(fù)擔(dān)，增加了地方財政的支出，還降低了不動產(chǎn)登記的效率，可能導(dǎo)致大量的登記信息錯誤，給交易當(dāng)事人查閱登記信息帶來極大不便。雖然2015年3月1日起正式實施了《不動產(chǎn)登記暫行條例》，但該《條例》的實施需要有相關(guān)配套的制度和法律來保障和輔助，在土地管理法、城市管理法、草原法、礦產(chǎn)資源法等法律方面，存在與《條例》規(guī)定不匹配的問題。

2.2機構(gòu)整合力度需進一步加強

雖然《不動產(chǎn)登記暫行條例》明確指出：無論是國家層面還是省級層面上的不動產(chǎn)登記工作均應(yīng)交于國土資源部門進行指導(dǎo)并監(jiān)督，但是針對市、縣不動產(chǎn)的登記工作，則規(guī)定應(yīng)該交于縣人民政府確定具體部門負(fù)責(zé)，這樣就很難實現(xiàn)機構(gòu)的上下統(tǒng)一。通過對各市、縣不動產(chǎn)登記工作調(diào)研發(fā)現(xiàn)：個別地方的國土部門在設(shè)立不動產(chǎn)登記機構(gòu)這方面的積極性還不夠高，片面認(rèn)為目前不動產(chǎn)各個部門的管理職能和登記職能沒有明確劃分的情況下，對各部門進行協(xié)調(diào)的難度和責(zé)任較大，工作開展起來比較困難，再加上國土資源管理本身工作任務(wù)繁雜，因此其更傾向于將不動產(chǎn)登記機構(gòu)直接隸屬地方政府，再由國土部門指導(dǎo)。除此之外，將市和縣級層面不動產(chǎn)登記機構(gòu)設(shè)置在國土資源主管部門，同樣具有較高難度。

2.3技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，信息統(tǒng)一難實現(xiàn)

伴隨著《不動產(chǎn)登記暫行條例》的頒布和正式施行，黨中央和國務(wù)院均明確提出要建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，要實現(xiàn)不動產(chǎn)登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)以及信息平臺的“四統(tǒng)一”，并對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的操作規(guī)范、信息平臺建設(shè)以及權(quán)籍調(diào)查做出了規(guī)范，但是很多地方的物權(quán)登記機構(gòu)卻沒有嚴(yán)格按照“四統(tǒng)一”的規(guī)范登記不動產(chǎn)權(quán)，而是根據(jù)自身的實際情況開展不動產(chǎn)登記工作，導(dǎo)致黨中央和國務(wù)院制定的這些規(guī)范無法順利得到執(zhí)行，數(shù)據(jù)無法兼容，不動產(chǎn)在統(tǒng)一登記后，還需要對數(shù)據(jù)做出重新整理，增加了工作量。因此需要從制度上進行完善和落實。

2.4不動產(chǎn)登記制度的公信力不足

登記制度公信力在保護不動產(chǎn)交易安全方面發(fā)揮著極其重要的作用，就我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)相關(guān)法律規(guī)定來看，還缺少這方面的法律規(guī)定，主要表現(xiàn)在以下兩方面：第一，沒有推定權(quán)利正當(dāng)性制度；第二，沒有信賴登記制度的明確規(guī)定來保證買受人的交易安全。登記制度公信力不足，會給那些基于登記信息而從事交易的第三人帶來很多麻煩。如：不動產(chǎn)登記名義人可以隱瞞真實權(quán)利人而將不動產(chǎn)出賣，而買受人根據(jù)登記信息跟其進行交易，待交易完成后，真實權(quán)利人卻以自己為真正所有權(quán)人實施抗辯，這樣很容易造成買受人財產(chǎn)損失。

3　進一步完善我國不動產(chǎn)登記制度的對策

3.1制定專門針對不動產(chǎn)登記的程序性法律法規(guī)

首先，由全國人大制定統(tǒng)一的物權(quán)法，在該物權(quán)法中要對不動產(chǎn)的物權(quán)模式、登記模式以及登記規(guī)范等統(tǒng)一。其次，要在《不動產(chǎn)登記暫行條例》的基礎(chǔ)上進一步完善不動產(chǎn)登記相關(guān)的法律法規(guī)。雖然截止目前，我國現(xiàn)有的關(guān)于不動產(chǎn)的法律條例不少，但是個別法律條例彼此之間存在重復(fù)、不協(xié)調(diào)甚至彼此矛盾等問題。鑒于在現(xiàn)實生活中我國不動產(chǎn)登記工作的重要性，筆者建議修改并完善這些法律，可在時機成熟時將《不動產(chǎn)登記暫行條例》上升為《不動產(chǎn)登記法》，確定我國不動產(chǎn)登記的性質(zhì)、效力以及程序，從而構(gòu)建我國不動產(chǎn)登記制度。然后盡快出臺與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)的配套政策，例如：可以出臺一些財政金融政策來加大對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的財政支持力度，該政策可以適當(dāng)向中西部地區(qū)傾斜；最后由國務(wù)院相關(guān)部門制定相應(yīng)的不動產(chǎn)登記實施細(xì)則和管理制度，采用上述的立法體系，從原則入手。最后，落腳于具體的操作程序和管理制度，保證了不動產(chǎn)登記法律體系的統(tǒng)一性、科學(xué)性以及邏輯性。

3.2加大對地方統(tǒng)一登記工作的指導(dǎo)

針對上述筆者提及的市、縣國土資源主管部門缺乏對建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機構(gòu)的高度認(rèn)識，對《不動產(chǎn)登記暫行條例》的貫徹落實力度不夠，思想不夠統(tǒng)一，有畏難情緒等問題，筆者建議國土資源部適時派出督導(dǎo)組，監(jiān)督指導(dǎo)地方開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，確保不動產(chǎn)登記機構(gòu)及時整合。

3.3加快不動產(chǎn)統(tǒng)一登記標(biāo)準(zhǔn)體系及技術(shù)規(guī)程的制定速度

為了更好地指導(dǎo)各地開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，避免不同部門數(shù)據(jù)互不兼容的問題，筆者建議應(yīng)該加快不動產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)，在技術(shù)上通過建立統(tǒng)一的登記平臺，實現(xiàn)登記信息的信息化管理。由于登記數(shù)據(jù)分別由各個登記部門管理，要盡快建立起一個集不動產(chǎn)統(tǒng)一登記發(fā)證系統(tǒng)、不動產(chǎn)檔案資料查詢管理系統(tǒng)于一體的不動產(chǎn)管理系統(tǒng)，以此實現(xiàn)登記信息的整合和共享。充分運用各類現(xiàn)代技術(shù)（如互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、GIS技術(shù)等）來構(gòu)建一個完整的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，實現(xiàn)不動產(chǎn)管理的內(nèi)外聯(lián)動，提高不動產(chǎn)登記信息的準(zhǔn)確性，而各個地方則應(yīng)該嚴(yán)格按照該登記標(biāo)準(zhǔn)體系執(zhí)行。

3.4建立專門審查不動產(chǎn)登記的制度

不動產(chǎn)交易穩(wěn)定的基本前提為物權(quán)變動的公信效力，然而登記的公信力主要由登記信息的真實性來決定，而實施實質(zhì)審查制度是檢驗登記信息的基本前提。鑒于我國物權(quán)法還處于剛剛起步階段，實質(zhì)審查離不開大量的資金、人力作保障，因此，我國的物權(quán)法并未規(guī)定在登記不動產(chǎn)時必須開展實質(zhì)審查工作。但就現(xiàn)實情況來看，實質(zhì)審查工作卻未能得到全面落實，進而導(dǎo)致登記信息錯位，對不動產(chǎn)交易的雙方利益造成損害，為一些不法分子創(chuàng)造了可乘之機。要想防范類似事件的產(chǎn)生，筆者認(rèn)為非常有必要通過制定并頒布不動產(chǎn)登記審查法律制度來落實該制度。主要具有兩個方面的優(yōu)點：①實施全面實質(zhì)審查，能夠極大地提高登記信息的真實性和準(zhǔn)確性，減少登記錯誤發(fā)生率，減少登記機關(guān)因登記錯誤而引發(fā)的行政訴訟，降低雙方不動產(chǎn)交易風(fēng)險；②全面實施實質(zhì)審查，進一步督促登記機關(guān)更好地履行自身的職責(zé)，全心全意為人民服務(wù)。雖然全面實施實質(zhì)審查制度可能會涉及更多的人力、物力，但筆者認(rèn)為登記機關(guān)可以通過收取對應(yīng)成本費用來緩解該壓力。

4　結(jié) 語

在當(dāng)前我國社會主義市場經(jīng)濟飛速發(fā)展的背景下，不動產(chǎn)已經(jīng)成為人們生活中不可或缺的組成部分。由于我國不動產(chǎn)登記制度還存著不動產(chǎn)登記相關(guān)法律雜亂、不動產(chǎn)登記機關(guān)不統(tǒng)一，不動產(chǎn)登記公開制度不健全，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、信息統(tǒng)一難實現(xiàn)，不動產(chǎn)登記制度的公信力不足等問題，要想進一步完善我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，還需要各個部門不斷努力，通過制定專門針對不動產(chǎn)登記的程序性法律法規(guī)、加大對地方統(tǒng)一登記工作的指導(dǎo)、加快不動產(chǎn)統(tǒng)一登記標(biāo)準(zhǔn)體系及技術(shù)規(guī)程制定的速度、建立專門審查不動產(chǎn)登記的制度等途徑入手，切實將不動產(chǎn)登記制度在市場經(jīng)濟發(fā)展和穩(wěn)定群眾生活秩序中的重要功能發(fā)揮出來。

主要參考文獻

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10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.16.138

F203

A

1673-0194（2016）16-0210-02

2016-07-20