“營(yíng)改增”對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響分析
——基于SWOT模型

孔祥一

(北京建筑大學(xué)，北京 100044)

1 引言

2011年，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案。經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，自2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅(以下稱營(yíng)改增)試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。根據(jù)“營(yíng)改增”總體部署方案，房地產(chǎn)業(yè)于2016年徹底完成變革，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)重大的變革。以下基于SWOT模型來(lái)分析“營(yíng)改增”對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響。

2 “營(yíng)改增”對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響的SWOT分析

2.1 優(yōu)勢(shì)(S)分析

2.1.1 完善稅收鏈條，增加增值稅比例

“營(yíng)改增”是一個(gè)稅收制度完善的過(guò)程。與營(yíng)業(yè)稅不同，增值稅作為一種流轉(zhuǎn)稅，其計(jì)稅主要依據(jù)是商品以及應(yīng)稅勞務(wù)在其流傳過(guò)程中而產(chǎn)生的增值額，以致“營(yíng)改增”消除了最終消費(fèi)前的重復(fù)征稅，使社會(huì)分工更加合理，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效率的提高。同時(shí)，“營(yíng)改增”使原本屬于營(yíng)業(yè)稅部分變?yōu)樵鲋刀惒糠郑黾恿嗽鲋刀愃嫉亩愂毡壤?/p>

2.1.2 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展

近年來(lái)，以“北京、上海、深圳”為代表的一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格飛速增長(zhǎng)，以致政府需要在土地獲取方式、土地用途及土地價(jià)位等多方面來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。而“營(yíng)改增”可以幫助政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)方面起到調(diào)節(jié)作用，“營(yíng)改增”實(shí)施后，消費(fèi)者避免了重復(fù)征稅，減少了稅收負(fù)擔(dān)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)合理定價(jià)，規(guī)范房地產(chǎn)定價(jià)機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)的良性發(fā)展。

2.2 劣勢(shì)(W)分析

2.2.1 增加房地產(chǎn)成本

“營(yíng)改增”在一些情況下會(huì)使房地產(chǎn)成本呈現(xiàn)不降反升的情況。建筑業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的前期工程，與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)，建筑成本對(duì)房地產(chǎn)成本起著舉足輕重的作用。而“營(yíng)改增”后在一定情況下增加了建筑企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，以致建筑成本增加?！盃I(yíng)改增”前，建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅額比為3%，而“營(yíng)改增”后，建筑業(yè)以稅率為11%來(lái)征收增值稅銷項(xiàng)稅，同時(shí)以稅率為6%來(lái)進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣。這就使得當(dāng)建筑原材料增值超過(guò)某一點(diǎn)時(shí)，企業(yè)現(xiàn)如今所需支付的增值稅大于原來(lái)所需支付的營(yíng)業(yè)稅，使得建筑成本增加，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)成本增加。

2.2.2 增加房地產(chǎn)稅負(fù)

“營(yíng)改增”后在一些情況下會(huì)使房地產(chǎn)稅負(fù)呈現(xiàn)不降反升的狀態(tài)。改革前，房地產(chǎn)業(yè)以稅率為3%或5%來(lái)征收營(yíng)業(yè)稅，而改革后，房地產(chǎn)業(yè)將以稅率為11%或17%來(lái)征收增值稅。這也使得當(dāng)房地產(chǎn)增值達(dá)到某一點(diǎn)時(shí)，企業(yè)目前所需支付的增值稅將大于原來(lái)所需支付的營(yíng)業(yè)稅。與此同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，勞動(dòng)力價(jià)值也隨之增加，人工成本作為房地產(chǎn)成本的重要組成部分，而人工費(fèi)用卻不能開(kāi)具增值稅發(fā)票，使得部分企業(yè)增值稅無(wú)法得到抵扣，最終增加了企業(yè)的稅負(fù)。

2.3 機(jī)遇(O)分析

2.3.1 合理設(shè)置增值稅率，提高增值稅能力

國(guó)家實(shí)行“營(yíng)改增”的主要目的是完善稅收鏈條，合理利用稅收政策來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)控。當(dāng)增值稅具有合理的征收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，國(guó)家的目的則可以達(dá)成。國(guó)家可以通過(guò)對(duì)增值稅率的設(shè)定，來(lái)減少對(duì)偏遠(yuǎn)地區(qū)那些增值浮動(dòng)較小的房地產(chǎn)稅收，增加對(duì)增值效果明顯的房地產(chǎn)稅收，通過(guò)控制征稅來(lái)調(diào)節(jié)貧富差距和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。

2.3.2 為提升增值稅發(fā)票管理水平提供機(jī)遇

“營(yíng)改增”實(shí)行后，增值稅發(fā)票將全面使用，而增值稅發(fā)票是經(jīng)濟(jì)違法行為涉及較多的一種票種，是需重點(diǎn)管理的對(duì)象。房地產(chǎn)業(yè)全面使用增值稅發(fā)票，使得政府注重對(duì)增值稅發(fā)票的管理，為減少由增值稅發(fā)票帶來(lái)的違法行為提供了機(jī)遇。對(duì)于對(duì)增值稅發(fā)票的管理，筆者有以下幾點(diǎn)建議：第一，指派專人負(fù)責(zé)專用發(fā)票的認(rèn)證管理工作，以便增值稅專用發(fā)票能及時(shí)的得到認(rèn)證，達(dá)到最大限度的抵扣。第二，日常工作中，盡量減少交易程序，最好與增值稅一般納稅人直接交易，并且盡早取得增值稅專用發(fā)票。第三，從法律限制及提升公眾對(duì)增值稅專用發(fā)票的認(rèn)識(shí)等各方面對(duì)虛開(kāi)與接受虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票的行為進(jìn)行防范。

2.3.3 實(shí)現(xiàn)房租和人力成本的抵扣

“營(yíng)改增”使得租賃收入與租賃性質(zhì)相關(guān)變?yōu)榭赡??！盃I(yíng)改增”可以通過(guò)對(duì)住房與非住房實(shí)行不同稅率進(jìn)行征收，不僅促進(jìn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，而且保證了對(duì)非住房租賃，如商業(yè)、教育等的稅收。

對(duì)于人力成本而言，營(yíng)業(yè)稅制下它是不可抵扣的。而在增值稅制下，人力成本可以通過(guò)組織機(jī)構(gòu)的調(diào)整及服務(wù)業(yè)外包來(lái)進(jìn)行抵扣，即分離服務(wù)部門可使技術(shù)密集型服務(wù)由內(nèi)部服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥獠糠?wù)，從而進(jìn)行抵扣；服務(wù)外包可是勞動(dòng)密集型服務(wù)獲得發(fā)票，實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)抵扣。

2.4 挑戰(zhàn)(T)分析

2.4.1 財(cái)務(wù)處理難度增加

財(cái)務(wù)處理難度的增加是“營(yíng)改增”實(shí)施后企業(yè)首要面對(duì)的問(wèn)題。營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是企業(yè)的營(yíng)業(yè)額，它是按照全額計(jì)稅。而增值稅則是采用差額計(jì)稅方法，其應(yīng)繳稅款總額與銷項(xiàng)稅與進(jìn)項(xiàng)稅之間的差額相等。計(jì)算房地產(chǎn)業(yè)增值稅，則需計(jì)算房地產(chǎn)所含的各個(gè)板塊的進(jìn)項(xiàng)稅與銷項(xiàng)稅，這大大的增加了計(jì)算的難度。此外，稅制的改革對(duì)財(cái)務(wù)人員有了巨大的考驗(yàn)，如若沒(méi)有對(duì)相關(guān)政策全面理解，稍有不慎就會(huì)使得財(cái)務(wù)核算不合規(guī)，帶來(lái)納稅申報(bào)不準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)。

2.4.2 如何設(shè)置稅制

房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)水平的高低取決于增值稅稅率的大小。過(guò)高的稅率會(huì)通過(guò)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)移到終端，即最終消費(fèi)者身上，這使購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)不降反升，從而抑制了房地產(chǎn)業(yè)的自身發(fā)展。投機(jī)性是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，過(guò)低的稅率更加促進(jìn)投機(jī)性的發(fā)生，給我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性帶來(lái)威脅。因此，如何設(shè)置稅率是“營(yíng)改增”實(shí)施過(guò)程中的一大挑戰(zhàn)，只有合理的稅率，才能使“營(yíng)改增”促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

2.4.3 是否合并增值稅與土地增值稅

增值稅與土地增值稅從稅種的性質(zhì)來(lái)看具有一定相似點(diǎn)，它們都抑制房地產(chǎn)投機(jī)的發(fā)生，對(duì)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的增值額課稅。增值稅與土地增值稅的合并一方面避免了兩稅同征過(guò)程中的重復(fù)征稅行為的發(fā)生，另一方面簡(jiǎn)化了稅制，同時(shí)消除了土地增值稅在征收過(guò)程中的困難與問(wèn)題。

然而，增值稅與土地增值稅不同方面也值得我們關(guān)注。首先，土地增值稅采用的是清算制的征稅模式，在某一節(jié)點(diǎn)之前它按一地的比例預(yù)交，在其之后進(jìn)行土地增值稅清算，比增值稅更加復(fù)雜，更具有征收難度。其次，在征稅模式上，兩者顯著不同。增值稅作為一種價(jià)外稅，可以根據(jù)業(yè)務(wù)性質(zhì)設(shè)置不同的稅率，而土地增值稅作為一種價(jià)內(nèi)稅，針對(duì)不同增值額采用四檔稅率。

因此，是否將兩稅合并也是“營(yíng)改增”的一項(xiàng)難點(diǎn)，合并與否，各有利弊，如何衡量是營(yíng)改增的一項(xiàng)挑戰(zhàn)。

3 結(jié)語(yǔ)

“營(yíng)改增”稅制改革的實(shí)行，標(biāo)志著我國(guó)稅收征管工作迎來(lái)了新篇章，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了積極、消極的影響以及機(jī)遇和挑戰(zhàn)。它一方面規(guī)范了稅收的征管工作，降低了違法行為的發(fā)生率；另一方面它有效的解決了稅務(wù)重復(fù)征收的問(wèn)題，使得企業(yè)的生產(chǎn)分工更加明確，從而提高了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。與此同時(shí)，“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的不利影響與挑戰(zhàn)也值得我們關(guān)注。我們應(yīng)該盡可能的全面分析“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)各方面帶來(lái)的影響，揚(yáng)長(zhǎng)避短，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有利的方面積極實(shí)施，而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不利的方面盡可能的找到解決辦法。

[1] 崔志剛.“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)，2013，(19).

[2] 趙暉.“營(yíng)改增”改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)影響的研究[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2013，(06).

[3] 胡怡建.我國(guó)“營(yíng)改增”試點(diǎn)效應(yīng)分析[J].國(guó)際稅收，2013，(08).