榮盛集團(tuán)房地產(chǎn)成本控制問題探討

徐向?qū)?/p>

（中國石油大學(xué)（華東）經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，山東 青島 266580）

榮盛集團(tuán)房地產(chǎn)成本控制問題探討

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（中國石油大學(xué)（華東）經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，山東 青島 266580）

探討榮盛集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)及其成本控制現(xiàn)狀，分析榮盛房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中存在的問題及成因，并從市場調(diào)研、投資決策、成本策劃、工程設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、工程造價(jià)與建筑施工成本控制、施工安全、資金管控與結(jié)算管理等方面，探索榮盛集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的主要對策。

榮盛集團(tuán)；房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制

一、榮盛集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)及成本控制現(xiàn)狀

榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司簡稱“榮盛集團(tuán)”，成立于1996年，現(xiàn)注冊資金為38.2億元。長期以來，公司一直致力于中等城市房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)，始終堅(jiān)持專業(yè)化經(jīng)營與高檔產(chǎn)品品質(zhì)理念。經(jīng)過近二十年的努力，公司已發(fā)展成為集建筑設(shè)計(jì)、商品住宅開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營與酒店管理為一體的、具有國家一級開發(fā)資質(zhì)、甲級設(shè)計(jì)資質(zhì)的大型綜合房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。2007年8月，榮盛集團(tuán)成功登陸深圳證券交易所，正式掛牌上市，進(jìn)而成為河北省首家通過IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)。借助于良好的市場環(huán)境與歷史機(jī)遇，公司以房地產(chǎn)為核心，開始向金融、酒店、設(shè)計(jì)等方面全面拓展，并取得了輝煌的業(yè)績。截至2012年底，榮盛集團(tuán)總資產(chǎn)增加到400多億元，其中凈資產(chǎn)100億元。此外，還擁有土地儲備即潛在可開發(fā)面積2 000多萬平方米。到2015年底，榮盛集團(tuán)總資產(chǎn)進(jìn)一步增加到1 028億元，擁有土地儲備2 300多萬平方米，業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)展至遼寧、內(nèi)蒙古、山東、安徽、江蘇、湖北、湖南、廣東、海南、四川等十多個(gè)省市區(qū)，開發(fā)項(xiàng)目140多個(gè)。2005年，企業(yè)銷售額、銷售面積躍居房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先地位，公司品牌價(jià)值估值45.68億元。2012年開始銷售額穩(wěn)步進(jìn)入TOP20強(qiáng)，銷售面積進(jìn)入TOP15強(qiáng)，市場影響力進(jìn)一步加強(qiáng)。2015年，榮盛集團(tuán)已在25個(gè)城市建立分（子）公司，擁有土地儲備總量1 900萬平米，項(xiàng)目總數(shù)130余個(gè)，在售項(xiàng)目總數(shù)為96個(gè)。2015年末注冊資本為43.48億元，是基期的3倍；總資產(chǎn)1 028億元，是基期的近5倍。五年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入886億元、回款1 024億元、利潤122億元，分別是“三五”時(shí)期的6倍、4.8倍和3.6倍。榮膺“2015年中國房地產(chǎn)百強(qiáng)開發(fā)企業(yè)榜”第18位、“2015年滬深上市房地產(chǎn)公司綜合實(shí)力TOP10”第8位、“2015年滬深上市房地產(chǎn)公司財(cái)富創(chuàng)造能力TOP10”第5位等多項(xiàng)榮譽(yù)，建立了行業(yè)內(nèi)的競爭優(yōu)勢和地位。

近年來，榮盛房地產(chǎn)公司項(xiàng)目建設(shè)始終堅(jiān)持“好、快、省”的原則，科學(xué)管控工程進(jìn)度，不斷提高質(zhì)量意識，規(guī)范預(yù)算、結(jié)算，強(qiáng)化成本管理，項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)展順利。

第一，公司對材料采購實(shí)行預(yù)算控制。公司經(jīng)理根據(jù)計(jì)劃批準(zhǔn)材料認(rèn)質(zhì)單位后，由項(xiàng)目工程部施工組負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目工程所需材料的種類與數(shù)量，將其預(yù)算上報(bào)財(cái)務(wù)部后，財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)對項(xiàng)目材料設(shè)備進(jìn)行定價(jià)復(fù)核。第二，公司對現(xiàn)行材料實(shí)行零庫存管理，采購組可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需要隨時(shí)進(jìn)行購買，然后在項(xiàng)目工地進(jìn)行現(xiàn)場驗(yàn)貨，驗(yàn)收合格后由項(xiàng)目部施工組人員對材料進(jìn)行簽收，并在收貨單上簽字。第三，工程部施工組在施工前根據(jù)實(shí)際需要向設(shè)備組申請領(lǐng)用設(shè)備機(jī)械，如果缺少該項(xiàng)設(shè)備則可根據(jù)使用情況或?qū)嶋H需要向財(cái)務(wù)部申請購買或租用，待財(cái)務(wù)部審批通過后，再由設(shè)備組進(jìn)行購買或租用。在施工過程中發(fā)生的水費(fèi)、電費(fèi)、倉儲費(fèi)以及施工組辦公費(fèi)用等，主要由施工組在施工結(jié)束后按照實(shí)際發(fā)生額向財(cái)務(wù)部申報(bào)，最后由財(cái)務(wù)部統(tǒng)一撥付。

二、榮盛集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制問題分析

在決策階段，有關(guān)對成本控制的觀念未能正確樹立，結(jié)果，成本控制計(jì)劃書浮于表面、套用模板、不能緊密地聯(lián)系實(shí)際；其評價(jià)指標(biāo)體系不完善、不系統(tǒng)、不可行、不科學(xué)；成本控制只是形式化地走過場，項(xiàng)目的可行性評估、預(yù)計(jì)成本評估、預(yù)計(jì)盈利評估不準(zhǔn)確，導(dǎo)致決策失誤，損失慘重。同時(shí)，由于成本控制觀念的不足，導(dǎo)致榮盛發(fā)展沒有設(shè)立專門的成本控制機(jī)構(gòu)，結(jié)果，在決策階段進(jìn)行成本控制研究與規(guī)劃的時(shí)候，必然缺乏專業(yè)的指導(dǎo)和部門支持。沒有一個(gè)專門的成本控制部對方案進(jìn)行把關(guān)，直接把各個(gè)部門的方案進(jìn)行簡單的拼湊就上交公司領(lǐng)導(dǎo)，很容易造成決策失誤，這肯定增加了項(xiàng)目運(yùn)作及其成本失控的風(fēng)險(xiǎn)。此外，市場調(diào)研不充分，也會給項(xiàng)目的后續(xù)運(yùn)行造成一定的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致成本失控。

在開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，往往會人為加大工程的安全系數(shù)，在公用工程及配套工程上采用大而全的設(shè)計(jì)，難免會造成工程成本的增加，導(dǎo)致方案的先天不足和成本失控現(xiàn)象的發(fā)生。同時(shí)，設(shè)計(jì)方案和現(xiàn)場施工銜接不緊密，也在客觀上為成本失控提供了方便。在招投標(biāo)階段，工程招標(biāo)過程不規(guī)范，缺乏專業(yè)的評標(biāo)隊(duì)伍及評價(jià)體系，都會導(dǎo)致成本的額外增加。在施工階段，由于控制機(jī)制不嚴(yán)密，成本信息反饋相對滯后，同樣會導(dǎo)致成本失控現(xiàn)象的發(fā)生。在竣工結(jié)算與營銷階段，由于制度不嚴(yán)，執(zhí)行不力，市場競爭激烈，都會或多或少地發(fā)生費(fèi)用超支現(xiàn)象，進(jìn)而誘發(fā)成本的失控。

三、榮盛集團(tuán)房地產(chǎn)成本控制的主要對策

（一）科學(xué)進(jìn)行投資決策與前期成本分析

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)耗資巨大的風(fēng)險(xiǎn)投資，投資決策與成本分析是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的重要環(huán)節(jié)，是實(shí)現(xiàn)成本控制、降低市場風(fēng)險(xiǎn)的基本前提，必須給予高度重視。

首先，要加強(qiáng)市場調(diào)研，科學(xué)進(jìn)行企業(yè)投資決策。投資決策是房地產(chǎn)開發(fā)中最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，搞好投資決策是降低和化解市場風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)性工作。為此，作為房地產(chǎn)企業(yè)，榮盛集團(tuán)要集中自身資源，在科學(xué)解讀國家房地產(chǎn)政策的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)市場調(diào)研，借助市場定位、產(chǎn)品策劃與風(fēng)險(xiǎn)分析，進(jìn)行科學(xué)的投資決策。其次，切實(shí)搞好前期開發(fā)成本分析。投資決策完成后，企業(yè)成本管理部門及其相關(guān)人員要在前期調(diào)研的基礎(chǔ)上進(jìn)行詳細(xì)的成本分析，把好成本控制關(guān)。其中，要重點(diǎn)進(jìn)行土地費(fèi)用評估分析、前期工程費(fèi)用預(yù)算分析、建筑安裝工程造價(jià)預(yù)測分析、基礎(chǔ)及配套設(shè)施費(fèi)用分析、園林環(huán)境工程費(fèi)用分析、投資決策階段的費(fèi)稅與管理費(fèi)用分析以及不可預(yù)見的費(fèi)用分析。

（二）搞好成本策劃與工程設(shè)計(jì)，合理確定目標(biāo)成本

首先，要搞好成本策劃，確定限額控制指標(biāo)。在具體執(zhí)行中，要結(jié)合營銷定位報(bào)告，對概念設(shè)計(jì)多方案組合進(jìn)行成本匡算。并通過對各類型產(chǎn)品的成本配置模塊進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性測算與比較，找出盈利最大化的產(chǎn)品組合，由此形成對未來規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的限額控制指標(biāo)。其次，搞好工程設(shè)計(jì)，合理確定并嚴(yán)格控制目標(biāo)成本。在工程設(shè)計(jì)階段，必須加強(qiáng)工程設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化工作，制定共同遵守的技術(shù)準(zhǔn)則和依據(jù)；嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)方案的選擇與審核，確保設(shè)計(jì)方案不斷優(yōu)化；制定科學(xué)的設(shè)計(jì)管理程序，搞好設(shè)計(jì)接口控制；建立設(shè)計(jì)成果校審與設(shè)計(jì)文件的會簽制度，防止設(shè)計(jì)過程中的遺漏與錯(cuò)誤；鼓勵(lì)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)創(chuàng)新，推動(dòng)設(shè)計(jì)質(zhì)量的穩(wěn)步提高；認(rèn)真進(jìn)行設(shè)計(jì)交底與圖紙會審，嚴(yán)格目標(biāo)成本調(diào)整的審批流程。再次，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，防止成本失控。通常情況下，設(shè)計(jì)變更必須征得建設(shè)單位同意并且根據(jù)規(guī)定程序辦理書面變更手續(xù)。其中，涉及到施工圖審查內(nèi)容的設(shè)計(jì)變更計(jì)劃，必須報(bào)請?jiān)瓕彶闄C(jī)構(gòu)審查后再予以變更，并切實(shí)做好事前控制。與設(shè)計(jì)單位簽訂合同時(shí)，應(yīng)事先對因設(shè)計(jì)質(zhì)量問題所造成變更進(jìn)行相應(yīng)的制約。

（三）加強(qiáng)內(nèi)部管理，嚴(yán)格控制工程造價(jià)與建筑施工成本

在房地產(chǎn)開發(fā)中，建筑施工成本及其工程造價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)成本中的主要部分，也是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制中的重中之重，必須予以重點(diǎn)控制。

第一，要加強(qiáng)招投標(biāo)管理，防止工程造價(jià)失控。在此，一要切實(shí)搞好工程招投標(biāo)與合同洽商工作，嚴(yán)把招標(biāo)審核關(guān)；二要嚴(yán)格控制招標(biāo)工作質(zhì)量，防止意外風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生；三要嚴(yán)格招標(biāo)程序，合理控制工程造價(jià)。

第二，嚴(yán)控設(shè)計(jì)變更，防止增加費(fèi)用。在此，一要完善設(shè)計(jì)變更和工程簽證管理制度，明確規(guī)范相關(guān)人員的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)；二要加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更和工程簽證管理工作，重點(diǎn)對其不實(shí)之處及其不合理性加以嚴(yán)格審查與管理。

第三，強(qiáng)化設(shè)備管理模式，縮減施工成本。在此，根據(jù)施工組織設(shè)計(jì)科學(xué)合理調(diào)配施工設(shè)備，在設(shè)備選用上要堅(jiān)持先調(diào)劑、后租賃的原則，購置設(shè)備要少而精，同時(shí)提高設(shè)備使用效率，做好設(shè)備現(xiàn)場管理工作。

第四，嚴(yán)格材料管理，降低項(xiàng)目成本。在此，要嚴(yán)格材料供應(yīng)過程管理，提前消除各種費(fèi)用失控的隱患；加強(qiáng)材料倉庫管理，預(yù)防意外風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生；加強(qiáng)材料使用過程的管理，降低材料使用費(fèi)用與施工成本。

（四）高度重視施工安全，全面降低風(fēng)險(xiǎn)成本

首先，要高度重視施工安全，全面提升工程質(zhì)量。在此，要以安全為重，加強(qiáng)施工監(jiān)管，確保整個(gè)工程施工根據(jù)計(jì)劃按質(zhì)按量地向前推進(jìn)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，立即停工修補(bǔ)，避免事后大修帶來的嚴(yán)重?fù)p失及其工程進(jìn)度的拖延，有效控制各種額外支出。

其次，消除事故隱患，嚴(yán)格控制各種風(fēng)險(xiǎn)支出與建筑施工成本。在建筑施工中，必須加強(qiáng)施工安全管理，完善安全施工制度與應(yīng)急管理方案，層層落實(shí)安全責(zé)任，預(yù)防各種意外事故的發(fā)生，最大限度地消除事故隱患，全面降低建筑施工中的風(fēng)險(xiǎn)成本。

（五）加強(qiáng)資金管控與結(jié)算管理，降低資金占用成本

首先，要嚴(yán)格監(jiān)控資金計(jì)劃，提高資金合理利用率。在施工階段，工程款的支付要以資金計(jì)劃為基礎(chǔ)，并根據(jù)施工進(jìn)度計(jì)劃合理調(diào)整，以此加強(qiáng)項(xiàng)目費(fèi)用監(jiān)控。同時(shí)，要堅(jiān)持資金計(jì)劃與成本動(dòng)態(tài)控制相結(jié)合的原則，有效掌控項(xiàng)目的運(yùn)行，確保企業(yè)銷售收入與工程支出的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

其次，搞好結(jié)算階段的成本控制，全面降低資金占用成本。其一，要實(shí)行會議確認(rèn)制結(jié)算方式，通過結(jié)算會議來確定結(jié)算的具體方法、人選及其結(jié)算期限等相關(guān)問題；其二，建立健全二次復(fù)核與審計(jì)機(jī)制，加強(qiáng)對資金結(jié)算的有效監(jiān)控。

最后，完善內(nèi)部獎(jiǎng)懲制度。整個(gè)工程款項(xiàng)結(jié)算完畢后，還要對照成本控制的具體目標(biāo)進(jìn)行相應(yīng)的分析，并視具體情況給予相應(yīng)的獎(jiǎng)罰，確保結(jié)算階段各項(xiàng)成本的有效控制，全面降低資金占用成本，以此推動(dòng)成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

［責(zé)任編輯劉兆峰］

F293.3

A

1673-291X（2016）27-0078-02

2016-08-16

徐向?qū)帲?983-），男，河北廊坊人，助理工程師，碩士研究生，從事項(xiàng)目管理研究。