商用物業(yè)抵押貸款項目授信風險識別

◎劉　穎　黃龍飛　曹　可

商用物業(yè)抵押貸款項目授信風險識別

◎劉穎黃龍飛曹可

受宏觀經(jīng)濟下行、電商沖擊、消費模式轉(zhuǎn)變等因素疊加影響，近年來商業(yè)地產(chǎn)供過于求、經(jīng)營困難等矛盾日益突出。本文主要從項目評估的角度出發(fā)，結(jié)合信貸實務中的常見難點，從項目選擇、投資估算、貸款用途等方面，就商用物業(yè)抵押貸款風險識別進行一些有益的探討。

商用物業(yè)的核心價值在于其商業(yè)價值及其帶來的穩(wěn)定的租金收入。近年來，商用物業(yè)空置率不斷攀升，百貨商店出現(xiàn)“關(guān)店潮”。部分城市商業(yè)物業(yè)供應量較大、去化壓力加大，特別是在三四線城市、城市遠郊區(qū)和新城區(qū)，物業(yè)租售前景不確定性較大。商業(yè)銀行存量商用物業(yè)抵押貸款的潛在風險開始暴露，資產(chǎn)質(zhì)量有所下滑，影響信貸資金安全。

商用地產(chǎn)發(fā)展概況

2011年以來，全國主要城市商用物業(yè)開發(fā)量急速膨脹，商業(yè)營業(yè)用房待售面積4年內(nèi)上漲近2.5倍。不完全統(tǒng)計，2015年末，一線城市的商業(yè)空置體量343萬平方米，空置率7%；二線城市商業(yè)空置體量1919萬平方米，空置率21%；三線城市商業(yè)空置體量1089萬平方米，空置率28%；而商業(yè)地產(chǎn)投資仍呈增長趨勢，大體量的新增供應涌入市場形成消化壓力，部分區(qū)域呈現(xiàn)供過于求態(tài)勢。究其原因，一方面是政府城市擴張需求、零售業(yè)連鎖經(jīng)營的擴張需求、境外基金投資需求等，另一方面則主要是傳統(tǒng)開發(fā)商匆忙轉(zhuǎn)型、盲目開發(fā)的結(jié)果。

商用物業(yè)抵押貸款主要風險特征

商用物業(yè)抵押貸款是指商業(yè)銀行向商用物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有人或商用物業(yè)經(jīng)營權(quán)人發(fā)放的,以其所擁有或正常經(jīng)營的商用物業(yè)作為抵押物，主要依賴于該抵押物的經(jīng)營收入作為第一還款來源的貸款。商用物業(yè)抵押貸款主要風險點如下：

項目原始投入資金來源難以厘清。商用物業(yè)項目在申請銀行貸款時，可能因為物業(yè)建成年限較長，最初的項目建設資金已非目前的借款，期間的借款協(xié)議可能難以查證。如何核實其建設期原始總投資或購買物業(yè)的對價、融資結(jié)構(gòu)、資本金來源和構(gòu)成等，商業(yè)銀行在實務操作中存在一定的難度。

項目申貸金額虛高，貸款用途存疑。從實踐看，商用物業(yè)抵押貸款用途的合規(guī)性問題突出表現(xiàn)在幾個方面：一是借款人虛報、夸大原貸款金額，僅以物業(yè)評估價值來說明申貸用途的合理性，授信額度超過物業(yè)重置成本。二是借款人利用銀行競爭規(guī)則，以同一項目不斷調(diào)換銀行辦理貸款，申貸金額不斷增加，且與其租金增長水平不匹配。三是貸款用于物業(yè)裝修改造的，支用涉及資料審核難度較大，若商業(yè)銀行未對概算分項、工程進度等進行深入調(diào)查取證，容易造成申請描述與實際情況差異較大。

租金收入真實性查證和租金增長水平確定存在難度。商業(yè)銀行在授信審查時，通常根據(jù)借款人已簽訂的物業(yè)租賃合同中約定的計租方式、租金標準、增長水平等來確定基期租金及增長水平，作為還款來源測算的基礎(chǔ)。實際工作中發(fā)現(xiàn)，部分借款人提供給銀行的租賃合同反映的平均租金及增長率高于周邊類似物業(yè)，且與項目后評估調(diào)查的情況存在一定出入。銀行對此一般僅能提出合理懷疑，但難以收集到充分證據(jù)來判斷租賃合同的真實性。同時，由于商用物業(yè)抵押貸款期限較長，如何合理測算租金收入的增長方式及增長水平，實踐中存在一定難度。

貸款期限較長，經(jīng)營模式差異較大，客戶和項目選擇至關(guān)重要。商用物業(yè)抵押貸款的第一還款來源是物業(yè)持續(xù)的租金/經(jīng)營收入。商用物業(yè)與外部經(jīng)濟高度相關(guān)，不同區(qū)域、業(yè)態(tài)、定位的商用物業(yè)，商業(yè)價值和經(jīng)營模式差異較為明顯，評估時需充分考慮上述因素。同時,商用物業(yè)項目期限較長，不可預見性因素較多，借款人或其股東的資金實力可能直接影響可預期經(jīng)營收入，進而影響還款來源的穩(wěn)定性。

銀行貸前調(diào)查不審慎，貸中審查不落實，貸后管理不到位。一是貸前調(diào)查不充分，對借款人股東及關(guān)聯(lián)企業(yè)缺乏深入調(diào)查，未能識別其中涉及民間融資、經(jīng)營狀況波動等風險；二是貸中審查放款條件不落實，在要件不足情況下發(fā)放貸款，未嚴格審核借款實際用途等；三是貸后管理規(guī)定動作不到位，對物業(yè)實際租售情況、承租人調(diào)整、押品價值變化、二次抵押等情況發(fā)現(xiàn)不及時，租金/經(jīng)營收入封閉不嚴，還款來源得不到保障。

商用物業(yè)抵押貸款風險防范建議

商用物業(yè)抵押貸款的風險可能仍未見底，如何進一步加強風險防控，及時識別并采取有效措施化解貸款風險，作者建議可以從以下幾個方面考慮：

設置差別化準入門檻，優(yōu)選區(qū)域、客戶和項目。

區(qū)域。建議商業(yè)銀行對商用物業(yè)抵押貸款實行區(qū)域準入制度。商業(yè)銀行可根據(jù)城市區(qū)劃級別、城市人口、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟水平、商業(yè)地產(chǎn)供需等情況，并綜合考慮區(qū)域經(jīng)濟水平、金融環(huán)境、商業(yè)氛圍、分支機構(gòu)管理水平等因素，進行區(qū)域準入。

客戶。商用物業(yè)項目對借款人及其股東的資信要求較高。建議商業(yè)銀行除深入分析借款人自身實力及股東背景外，也要加強對其從業(yè)經(jīng)歷、經(jīng)營團隊、商譽等軟實力的了解。

項目。貸款原則上應僅考慮已有穩(wěn)定收益、經(jīng)營成熟的商用物業(yè)。項目選擇上應了解區(qū)域內(nèi)主要商業(yè)形態(tài)、消費特點、平均租金水平及出租率，同時關(guān)注外部商業(yè)氛圍的成熟度、商業(yè)定位及可持續(xù)發(fā)展能力、競爭物業(yè)項目定位、經(jīng)營情況、競爭優(yōu)劣勢等，分析項目是否具備獨特性和核心競爭力。

合理確定貸款金額，審慎預測增長水平。商用物業(yè)抵押貸款可能成為借款人套取銀行貸款的渠道之一。建議在項目評估時，一是加強審核，可要求借款人提供租賃臺賬、租金歸集賬戶流水、租金繳納憑證、納稅證明等佐證材料，與租賃合同相互印證，合理確定基期租金收入。二是充分考慮物業(yè)維護改造招商等支出項目，全面合理估算物業(yè)運營成本和相關(guān)稅費。三是評估測算時，應充分考慮經(jīng)濟環(huán)境、區(qū)位、以往年度經(jīng)營業(yè)績、客戶資金實力、競爭對手等因素，審慎預測增長率水平。

落實規(guī)定動作，強化貸后管理。商用物業(yè)抵押貸款用途較為寬泛和模糊，基層機構(gòu)實務操作中政策把握可能不夠?qū)徤?、到位。?jīng)辦行應采取有效措施，做好盡職調(diào)查，切實加強貸后管理，落實規(guī)定動作，持續(xù)跟蹤借款人及項目經(jīng)營情況，發(fā)現(xiàn)問題及時報告處置。

（作者單位：中國建設銀行股份有限公司重慶市分行）