中美REITs發(fā)展比較及商業(yè)銀行的角色思考

摘要：目前中國(guó)REITs行業(yè)發(fā)展還處于起步階段。本文通過(guò)中美REITs業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r的對(duì)比，分析了中國(guó)REITs發(fā)展過(guò)程中存在的不足及未來(lái)發(fā)展方向，并對(duì)商業(yè)銀行未來(lái)如何參與REITs業(yè)務(wù)進(jìn)行了展望。

關(guān)鍵詞：金融創(chuàng)新 REITs 融資渠道 政策引導(dǎo) 風(fēng)險(xiǎn)防范

2015年1月6日，《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》發(fā)布，明確提出“用3年時(shí)間基本形成渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場(chǎng)”、“積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）1試點(diǎn)。REITs是一種金融投資產(chǎn)品，推進(jìn)REITs試點(diǎn)，有利于促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，有利于解決企業(yè)的融資渠道，有利于增加中小投資者的投資渠道。通過(guò)發(fā)行REITs，可充分利用社會(huì)資金，進(jìn)入租賃市場(chǎng)，多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)”。這一文件的發(fā)布為REITs在中國(guó)的發(fā)展提供了契機(jī)。

對(duì)于中國(guó)來(lái)說(shuō)，REITs還屬于一種創(chuàng)新型金融投資產(chǎn)品。從美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)看，這些國(guó)家已經(jīng)積累了REITs發(fā)展的成熟經(jīng)驗(yàn)。因此有必要研究美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，并與中國(guó)的發(fā)展情況進(jìn)行對(duì)比，從而為中國(guó)REITs業(yè)務(wù)的發(fā)展提供有益參考。

美國(guó)REITs業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r

1960年9月14日，美國(guó)政府通過(guò)立法創(chuàng)造出一種產(chǎn)生收入的新型房地產(chǎn)投資方式，也是將房地產(chǎn)屬性與證券投資屬性完美結(jié)合的方式，即REITs。這種產(chǎn)品將商業(yè)地產(chǎn)的投資利得擴(kuò)大至所有投資人，而不僅限于大型金融機(jī)構(gòu)和財(cái)富人群。得益于有效的監(jiān)管政策框架、健全的基礎(chǔ)設(shè)施配置、豐富的投資者群體等基礎(chǔ)要素，以及REITs自身的優(yōu)質(zhì)投資屬性（期限較長(zhǎng)、收益穩(wěn)定、可預(yù)期的現(xiàn)金流以及獨(dú)立的基礎(chǔ)資產(chǎn)保護(hù)等），REITs成為美國(guó)個(gè)人及機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理的重要組成部分。自REITs在美國(guó)交易所掛牌上市以來(lái)，經(jīng)過(guò)60多年的發(fā)展，REITs行業(yè)的權(quán)益資本市場(chǎng)規(guī)模已擴(kuò)充到近1萬(wàn)億美元，覆蓋到價(jià)值2萬(wàn)億美元左右的房地產(chǎn)，成為美國(guó)資本市場(chǎng)中頗具規(guī)模的重要投融資工具。在美國(guó)及世界各地，REITs的普及為投資人提供了更多分享收益、實(shí)現(xiàn)投資組合分散化、提高資金流動(dòng)性及投資透明度的機(jī)會(huì)，也提供了富有競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)績(jī)。

（一）REITs的基本類型

按照不同分類依據(jù)，REITs可分為以下幾種基本類型（見(jiàn)表1）。

（二）REITs的法律地位及稅收政策

REITs是全球公認(rèn)的優(yōu)質(zhì)投資工具及避稅工具。根據(jù)1960年美國(guó)《國(guó)內(nèi)稅法典》，REITs必須設(shè)立為公司、信托或協(xié)會(huì)的一種，從而對(duì)其主體法律地位進(jìn)行了明確。在具體產(chǎn)品監(jiān)管方面，美國(guó)對(duì)REITs產(chǎn)品制定了明確的監(jiān)管規(guī)定，比如在設(shè)立規(guī)則、標(biāo)的資產(chǎn)、收入及分配規(guī)則方面都有明確規(guī)定，其中REITs的投資人權(quán)益要在REITs執(zhí)照、公司章程或者信托合同中體現(xiàn)，股東數(shù)量及大股東持股比例必須滿足一定條件，標(biāo)的資產(chǎn)中至少75%為房地產(chǎn)資產(chǎn)或者由房地產(chǎn)抵押，每年90%以上的收入要來(lái)源于不動(dòng)產(chǎn)租金，且每年應(yīng)稅收入的90%應(yīng)分給股東。最重要的是，為了規(guī)范投資活動(dòng)、防止投機(jī)行為，法規(guī)還規(guī)定不滿四年的房地產(chǎn)出讓所得或者不滿一年的證券交易所得不得超過(guò)總收益的30%。

在稅收政策方面，按照稅收目的分類，美國(guó)REITs的應(yīng)稅收入（即分紅）可以分為一般性收入、資本回報(bào)（也稱資本利得）和長(zhǎng)期資本回報(bào)，需按照不同稅率征稅。同時(shí)，對(duì)于投資REITs的上市公司需要告知股東分紅的稅務(wù)分類。截至2015年4月底，在美國(guó)所發(fā)行的REITs中，約有68%的分紅為普通應(yīng)稅收入，13%的分紅為資本利得，另外19%為長(zhǎng)期資本回報(bào)。

大多數(shù)REITs的分紅是作為一般性收入，需要按照最高稅率39.6%進(jìn)行征收;而對(duì)于資本利得，需按3.8%的稅率征收附加稅?？傮w來(lái)講，一般性收入是主要的應(yīng)稅收入來(lái)源，對(duì)于發(fā)行主體和投資主體的影響最大，而資本回報(bào)和長(zhǎng)期資本回報(bào)因?yàn)榭梢赃m用更低稅率，所以能夠?yàn)榻灰字黧w節(jié)約相當(dāng)一部分交易成本（三類收入的征稅情況見(jiàn)圖1、圖2）。

美國(guó)對(duì)于REITs制定了稅收優(yōu)惠政策。根據(jù)規(guī)定，在以下情況的交易中，REITs可以適用更低的稅率：一是當(dāng)個(gè)人繳稅者適用于更低的收入所得稅率時(shí);二是當(dāng)一只REIT產(chǎn)生資本利得收入或者資本回報(bào)時(shí)，可最高按20%的稅率以及3.8%的附加稅稅率繳納;三是當(dāng)一只REIT的分紅來(lái)自于應(yīng)稅REITs子公司或者其他公司時(shí)，可最高按20%的稅率以及3.8%的附加稅稅率繳納;四是其他法律法規(guī)適用的情況。此外，當(dāng)REITs產(chǎn)品出售轉(zhuǎn)讓時(shí)，也適用于最高按20%的稅率以及3.8%的附加稅稅率繳納。

由此可見(jiàn)，美國(guó)對(duì)REITs交易的不同方面制定了相應(yīng)的稅收規(guī)定，結(jié)構(gòu)清晰，稅率明確。其稅收安排將應(yīng)稅收入分為三個(gè)等級(jí)，根據(jù)具體情況適用不同稅率，區(qū)分了項(xiàng)目收入稅率和股東收入稅率;而對(duì)于個(gè)人和應(yīng)稅REITs子公司，規(guī)定并非全部適用最高稅率，并明確了不同適用條件下的稅收規(guī)定，在合理規(guī)劃納稅的前提下，節(jié)約了REITs股東或債權(quán)人的投資成本，提高了REITs的交易效率。

（三）REITs的主要投資機(jī)構(gòu)

個(gè)人投資者可以從證券經(jīng)紀(jì)人那里購(gòu)買份額從而對(duì)在股票交易所公開(kāi)交易的REITs進(jìn)行投資。與其他公開(kāi)可交易的證券一樣，REITs的投資人可以聘請(qǐng)經(jīng)紀(jì)人提供有關(guān)REITs的投資建議。

美國(guó)投資于REITs的主要基金包括共同基金（Mutual Funds）、證券交易基金（Exchange Traded Fund）、封閉式基金（Closed-End Funds）以及其他全球性基金等。

（四）REITs市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

基于較為明確的政策引導(dǎo)和稅收規(guī)定， 1991年10月至2015年1月，美國(guó)REITs市場(chǎng)共計(jì)發(fā)行277只產(chǎn)品。截至2015年4月底，美國(guó)REITs市場(chǎng)規(guī)模為9260億美元，REITs產(chǎn)品覆蓋了1.7萬(wàn)億美元的商業(yè)地產(chǎn)，紐約證券交易所上市的產(chǎn)品規(guī)模達(dá)到8720萬(wàn)美元，日均交易量達(dá)62億美元。2014年全年，股票交易所掛牌的REITs支付了約420億美元的分紅，非公開(kāi)上市產(chǎn)品支付了40億美元的分紅。

（五）REITs有競(jìng)爭(zhēng)力的收益貢獻(xiàn)

公開(kāi)交易的REITs為更多投資人提供了以證券形式分享商業(yè)地產(chǎn)投資收益的途徑。與投資于股票或者債券相比，這種投資于產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)的特性使投資人能夠分享有競(jìng)爭(zhēng)力的長(zhǎng)期收益。其中，1年期REITs的交易收入貢獻(xiàn)占比最高，2014年收入貢獻(xiàn)逾2700萬(wàn)美元;3年期和5年期交易量相差不多，都在1500萬(wàn)美元以上。

（六）房地產(chǎn)資產(chǎn)期限豐富

根據(jù)SNL提供的REITs原始發(fā)行、二級(jí)市場(chǎng)股權(quán)或債權(quán)轉(zhuǎn)讓數(shù)據(jù)，美國(guó)市場(chǎng)房地產(chǎn)資產(chǎn)期限較為豐富，短期限資產(chǎn)較少，以5～10年期為主，10年期以上的占比也較少。

中國(guó)REITs發(fā)展現(xiàn)狀

2008年12月3日，國(guó)務(wù)院首次提出將REITs作為拓寬企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新融資方式，鼓勵(lì)開(kāi)展相關(guān)試點(diǎn)工作。2009年以來(lái)，監(jiān)管部門出臺(tái)了相應(yīng)的業(yè)務(wù)規(guī)則并征求意見(jiàn)，尚未推出正式的業(yè)務(wù)管理辦法。2014年，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)創(chuàng)新發(fā)展的意見(jiàn)》，鼓勵(lì)研究建立REITs的制度體系及相應(yīng)的產(chǎn)品運(yùn)作模式和方案，REITs迎來(lái)新的發(fā)展契機(jī)。

與海外市場(chǎng)相比，中國(guó)REITs行業(yè)發(fā)展還處于起步階段，業(yè)務(wù)規(guī)模較小，尚未形成成熟的發(fā)展環(huán)境。首單交易所掛牌的“中信啟航”REITs發(fā)行規(guī)模為52.1億元，詢價(jià)區(qū)間為7%～9%，優(yōu)先劣后分層比例為7：3，優(yōu)先級(jí)和次級(jí)均在深交所上市交易。因此，從中國(guó)的情況來(lái)看，發(fā)展REITs需要從法律制度、機(jī)構(gòu)參與、投資者培育等各方面進(jìn)行努力。

（一）監(jiān)管情況

目前資本市場(chǎng)中對(duì)于REITs產(chǎn)品有兩種監(jiān)管方案：債權(quán)類監(jiān)管方案和權(quán)益類監(jiān)管方案。前者指在銀行間市場(chǎng)交易發(fā)行收益憑證，地產(chǎn)公司繼續(xù)持有物業(yè)的所有權(quán)，主要參與者是機(jī)構(gòu)投資者;后者是以股權(quán)類產(chǎn)品的方式組建REITs，在交易所公開(kāi)交易，將物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移到REITs名下并分割出讓，地產(chǎn)公司與公眾投資者通過(guò)持有REITs股份間接擁有物業(yè)所有權(quán)，未來(lái)的發(fā)展方向是機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者均可參加。

（二）稅收政策及機(jī)制

目前，我國(guó)在有關(guān)REITs的稅收引導(dǎo)制度建設(shè)方面尚處于空白期?，F(xiàn)在REITs業(yè)務(wù)依據(jù)的稅收政策仍為所得稅、營(yíng)業(yè)稅等一般性通用稅收政策。即設(shè)立REITs首先需要在信托環(huán)節(jié)征收營(yíng)業(yè)稅、所得稅，而后在REITs投資人的投資收入中征收所得稅，這樣會(huì)形成雙重稅收負(fù)擔(dān)。在此情況下，REITs原始房地產(chǎn)資產(chǎn)持有機(jī)構(gòu)以及投資機(jī)構(gòu)的設(shè)立及投資成本都會(huì)受到重要影響，稅收中性原則的基本要義難以發(fā)揮。

（三）參與機(jī)構(gòu)及投資機(jī)構(gòu)情況

從已發(fā)行的“中信啟航”REITs產(chǎn)品來(lái)看，其優(yōu)先級(jí)和次級(jí)證券在深圳交易所掛牌交易，凡是具備深交所投資資質(zhì)的合格機(jī)構(gòu)投資者均可認(rèn)購(gòu)，優(yōu)先級(jí)起點(diǎn)為500萬(wàn)元，劣后級(jí)起點(diǎn)為3000萬(wàn)元，分別適合低風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資機(jī)構(gòu)和中高風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資機(jī)構(gòu)。

（四）REITs期限及收益表現(xiàn)

從已發(fā)行的AAA級(jí)REITs“中信啟航”的優(yōu)先級(jí)“啟航優(yōu)先”為例，其固定收益率為7%。截至2015年5月25日，剩余期限為3.92年。

（五）房地產(chǎn)資產(chǎn)期限及類型

目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)資產(chǎn)期限更為豐富，商業(yè)地產(chǎn)主要以10～30年為主，可以通過(guò)不同的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將其切分為短期、中期、長(zhǎng)期的組合產(chǎn)品。我國(guó)的REITs主要為私募型、封閉式、契約型、權(quán)益型、以寫字樓為主的產(chǎn)品。

中美REITs業(yè)務(wù)發(fā)展比較

筆者將中美REITs發(fā)展情況進(jìn)行了對(duì)比（見(jiàn)表2），發(fā)現(xiàn)我國(guó)REITs發(fā)展在以下方面有待健全、完善。

（一）我國(guó)REITs發(fā)展的機(jī)制環(huán)境尚未建立，有待更多的政策引導(dǎo)

“中信啟航”首單試水，凸顯出雙重征稅情況。如何建立高效的引導(dǎo)機(jī)制，進(jìn)一步體現(xiàn)稅收中性原則，關(guān)系到原始權(quán)益人參與、發(fā)起該業(yè)務(wù)的選擇性意愿，也關(guān)系到投資機(jī)構(gòu)投資該產(chǎn)品的意愿，并會(huì)影響到二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓時(shí)的收益，進(jìn)而影響流動(dòng)性。因此，我國(guó)亟需結(jié)合實(shí)際，建立適宜REITs發(fā)展的相關(guān)機(jī)制環(huán)境，制定稅收等各類引導(dǎo)政策，為REITs的發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境。

（二）參與機(jī)構(gòu)有待進(jìn)一步培育

我國(guó)REITs產(chǎn)品的投資者范圍較窄，不存在二級(jí)市場(chǎng)豐富的交易對(duì)手。從國(guó)外發(fā)達(dá)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，新型投資市場(chǎng)的發(fā)展壯大離不開(kāi)參與機(jī)構(gòu)的同步成長(zhǎng)、成熟以及投資機(jī)構(gòu)投資偏好的培育、投資流程的梳理以及投資收益貢獻(xiàn)的認(rèn)可，因此我國(guó)在投資機(jī)構(gòu)培育方面還需加大力度。

（三）國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)房地產(chǎn)資產(chǎn)的選取差異

國(guó)外入池資產(chǎn)期限比較豐富，1～3年期較少，以5年期左右等為主。目前我國(guó)REITs產(chǎn)品發(fā)行單數(shù)較少，已發(fā)行的產(chǎn)品期限較短，產(chǎn)品期限以3～5年為主。建議在試點(diǎn)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步豐富我國(guó)REITs產(chǎn)品資產(chǎn)期限，為投資者提供更多產(chǎn)品選擇。

（四）尚未建立二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性

海外市場(chǎng)REITs的IPO發(fā)行占市場(chǎng)流通的很小一部分，二級(jí)市場(chǎng)股權(quán)、債權(quán)流動(dòng)成為主流;我國(guó)由于產(chǎn)品只數(shù)較少、交易對(duì)手較少、市場(chǎng)機(jī)制尚未建立，幾乎不存在二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性，投資機(jī)構(gòu)以持有至到期的形式享有固定收益。

（五）產(chǎn)品細(xì)化分類尚未建立

目前我國(guó)可比的交易參考較少，權(quán)益型、債權(quán)性、混合型等類別尚未建立，市場(chǎng)中也未建立不同產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)下的期限—收益率曲線。

REITs發(fā)展展望及商業(yè)銀行的角色思考

目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)。REITs作為資本市場(chǎng)重要的標(biāo)準(zhǔn)化投資工具，可以為機(jī)構(gòu)及個(gè)人投資者提供長(zhǎng)期、穩(wěn)健、可預(yù)期的固定收益。在未來(lái)經(jīng)濟(jì)增速放緩、中樞下行以及利率市場(chǎng)化的背景下，REITs將成為機(jī)構(gòu)及個(gè)人財(cái)富管理的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。此外，REITs也將在解決企業(yè)融資渠道等方面發(fā)揮更大作用。筆者認(rèn)為，隨著我國(guó)REITs發(fā)展環(huán)境的逐漸成熟，相應(yīng)機(jī)制的健全、完善，REITs發(fā)展前景廣闊，這也將為商業(yè)銀行提供發(fā)展機(jī)遇。

（一）商業(yè)銀行在REITs交易結(jié)構(gòu)中的角色構(gòu)想

1.投資機(jī)構(gòu)

商業(yè)銀行可以作為投資機(jī)構(gòu)，根據(jù)自身需求在公開(kāi)市場(chǎng)（全國(guó)銀行間市場(chǎng)或深交所綜合協(xié)議交易平臺(tái)）直接購(gòu)買REITs。

2.貸款機(jī)構(gòu)

為了提升投資資產(chǎn)組合的多元化，降低倚重“單一資產(chǎn)、單一城市”的風(fēng)險(xiǎn)，部分REITs會(huì)收購(gòu)一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。而銀行貸款可以為REITs收購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)提供部分融資。由于融資所需資金一般較大，需多家金融機(jī)構(gòu)提供貸款，商業(yè)銀行可參與開(kāi)展銀團(tuán)貸款，作為牽頭行或者其中的成員銀行。

3.擔(dān)保機(jī)構(gòu)

REITs的內(nèi)生現(xiàn)金流難以支撐整個(gè)房產(chǎn)信托基金發(fā)行，需要有外部現(xiàn)金流的支持。但是外部現(xiàn)金流一般要通過(guò)信用擔(dān)保、資產(chǎn)抵押等方式獲得，這就為銀行在REITs業(yè)務(wù)中作為擔(dān)保人提供了契機(jī)，通過(guò)開(kāi)立保函等形式可增加銀行中間業(yè)務(wù)收入。商業(yè)銀行也可根據(jù)客戶實(shí)際情況，在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下，為授信客戶的REITs出具擔(dān)保。

4.REITs資金托管人

商業(yè)銀行可作為REITs的托管銀行，開(kāi)立專用托管賬戶，在REITs款項(xiàng)募集完畢之后進(jìn)行封閉運(yùn)作。

5.REITs收益的監(jiān)管者

商業(yè)銀行可作為REITs收益的監(jiān)管者，監(jiān)管地產(chǎn)物業(yè)的相關(guān)收益，將租金收益按照投資者的認(rèn)購(gòu)比例及指令分配給投資者。

（二）商業(yè)銀行投資REITs可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施

一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)商業(yè)銀行在REITs業(yè)務(wù)中作為托管人與監(jiān)管機(jī)構(gòu)角色時(shí)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較小;當(dāng)商業(yè)銀行作為投資人或擔(dān)保人時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)較大，主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指因REITs投資標(biāo)的價(jià)格及市場(chǎng)利率、匯率等變動(dòng)而發(fā)生潛在損失的風(fēng)險(xiǎn)。通常包括影響所有公司或者市場(chǎng)的因素，這些因素與特定公司和行業(yè)相關(guān)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣狀況及自身特點(diǎn)等諸多因素決定著房地產(chǎn)的變現(xiàn)及獲利能力。隨著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的周期性變化，公眾對(duì)于城市建設(shè)、房地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)等需求也會(huì)發(fā)生相應(yīng)變化，可能影響土地、房產(chǎn)價(jià)格，而這些因素變化可能會(huì)使REITs的收益降低甚至出現(xiàn)虧損。這就要求經(jīng)辦人員或決策人員提高市場(chǎng)敏銳度，把握市場(chǎng)行情，在經(jīng)濟(jì)下行周期謹(jǐn)慎介入REITs項(xiàng)目或者退出REITs項(xiàng)目，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)REITs收益造成的不利影響。

2.政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政府政策變化對(duì)于REITs發(fā)展帶來(lái)的不利影響。我國(guó)目前尚未針對(duì)REITs的明確立法，建議商業(yè)銀行密切關(guān)注政策導(dǎo)向，持續(xù)跟蹤監(jiān)管動(dòng)態(tài)，制訂相應(yīng)的REITs投資策略，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前階段，我國(guó)REITs業(yè)務(wù)處于起步階段，僅在部分城市地區(qū)試點(diǎn)推廣，因此商業(yè)銀行開(kāi)展REITs業(yè)務(wù)的政策風(fēng)險(xiǎn)很小。

3.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指在REITs運(yùn)作過(guò)程中，在規(guī)范運(yùn)作的前提下，由于不可預(yù)知因素所造成的收益下降。在REITs業(yè)務(wù)發(fā)展過(guò)程中，項(xiàng)目選擇至關(guān)重要。規(guī)模較小的REITs，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的分散度低，會(huì)給組合投資帶來(lái)較大難度;規(guī)模大的REITs，其可供支配的資金量大，投資的回旋余地相對(duì)較大，比較有利于進(jìn)行組合投資、分散風(fēng)險(xiǎn)。但規(guī)模較大的REITs也有弊端，因?yàn)橘Y金量過(guò)大將會(huì)增大經(jīng)營(yíng)管理的難度，存在基金經(jīng)營(yíng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述，當(dāng)商業(yè)銀行通過(guò)自營(yíng)或理財(cái)資金管理投資REITs時(shí)，應(yīng)認(rèn)真履行盡職調(diào)查職責(zé)，對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、基金管理人、專項(xiàng)計(jì)劃管理人進(jìn)行全面識(shí)別、評(píng)估，同時(shí)制訂商業(yè)銀行自身的投資策略，從而避免投資存在風(fēng)險(xiǎn)的REITs項(xiàng)目，保障資金安全。

注：

1.REITs即Real Estate Investment Trustee。

2.權(quán)益型REITs是指通過(guò)持有房地產(chǎn)的股權(quán)，以租金和資產(chǎn)升值作為主要收入來(lái)源，此類型占REITs市場(chǎng)規(guī)模的絕大部分。

3.抵押型REITs是指投資資金用于持有房地產(chǎn)的債權(quán)，可以直接向房地產(chǎn)商提供信用貸款或通過(guò)投資抵押支持證券來(lái)間接獲取貸款利息或收入。

4.混合型REITs為上述兩種類型的混合，即可以通過(guò)租金和買賣收入獲取利潤(rùn)，又可以通過(guò)貸款方式賺取收益。

作者單位：中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行資產(chǎn)管理部

責(zé)任編輯：印穎 羅邦敏

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