去庫(kù)存需要?jiǎng)?chuàng)新住房金融體系

今年兩會(huì)期間，大家熱議“三去一降一補(bǔ)”，其中，7億平米住房的去庫(kù)存是一項(xiàng)重要任務(wù)，需要綜合施策，妥善化解。梳理和創(chuàng)新住房金融體系是相關(guān)政策組合的應(yīng)有之義。

一要完善商品房開(kāi)發(fā)的金融管理政策。在房地產(chǎn)過(guò)熱和普漲時(shí)期，房地產(chǎn)調(diào)控往往采取限制境內(nèi)融資的方式，但房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)通過(guò)信托等資管計(jì)劃籌資，或者直接在境外融資?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)進(jìn)入類(lèi)別分化、區(qū)域分化時(shí)期，住房融資應(yīng)當(dāng)更加透明化、市場(chǎng)化和均衡化。在政策設(shè)計(jì)上可采取“控信貸、放債券、促平穩(wěn)”的導(dǎo)向，即原則上不再對(duì)住房開(kāi)發(fā)融資作一刀切限制，而是適度控制商業(yè)銀行開(kāi)發(fā)信貸的增速和集中度，同時(shí)進(jìn)一步擴(kuò)大境內(nèi)債市容量，發(fā)揮債券市場(chǎng)的后備調(diào)節(jié)和信號(hào)導(dǎo)向作用。

二要完善棚改等保障房金融體系。為降低地方政府長(zhǎng)期債務(wù)負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)保障房可持續(xù)性，地方應(yīng)盡量按照“瀑布”原則安排保障房融資。即優(yōu)先考慮社會(huì)資本，比如納入商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合配套建設(shè)，或者考慮政府和社會(huì)資本合作；其次是在債務(wù)限額內(nèi)通過(guò)舉借地方政府債務(wù)融資；最后是政策性貸款支持。同時(shí)要完善保障房的配套制度。經(jīng)過(guò)一段時(shí)期的集中建設(shè)，保障房政策的主要焦點(diǎn)已不在于建，而在于促進(jìn)使用。因此建議從追求建成套數(shù)轉(zhuǎn)為追求實(shí)際入住套數(shù)；增量安排和存量改善時(shí)，進(jìn)一步提高項(xiàng)目決策的科學(xué)性，做好項(xiàng)目規(guī)劃和可研性評(píng)價(jià)等基礎(chǔ)環(huán)節(jié)；增加配套公共交通、產(chǎn)業(yè)和服務(wù)配置，千方百計(jì)提高保障房的租、售率。

三是發(fā)力住房貸款證券化，增加政策性金融安排。住房貸款是同質(zhì)性高、適于大規(guī)模證券化的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)資產(chǎn)，在去庫(kù)存背景下，盤(pán)活住房貸款存量尤為必要。美國(guó)超過(guò)一半的住房貸款都已證券化，金融危機(jī)前住房抵押貸款支持證券（MBS）是債券市場(chǎng)規(guī)模最大的品種，金融危機(jī)后也僅次于國(guó)債。我國(guó)MBS自2005年試點(diǎn)以來(lái)有所發(fā)展，但與發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有很大差距，迫切需要規(guī)?；㈤L(zhǎng)效化的良性循環(huán)機(jī)制。2015年我國(guó)商品房抵押貸款余額超過(guò)10萬(wàn)億元，而MBS發(fā)行量?jī)H為260億元。規(guī)模差異背后反映的是結(jié)構(gòu)差異。美國(guó)MBS中88%由“兩房”等政府支持機(jī)構(gòu)以統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi)商業(yè)銀行優(yōu)質(zhì)房貸后發(fā)行，具有政策性擔(dān)保性質(zhì)。而我國(guó)這一領(lǐng)域尚屬空白，MBS產(chǎn)品全部由商業(yè)銀行自身發(fā)起，非標(biāo)準(zhǔn)化提高了發(fā)行和交易成本，存在資產(chǎn)池標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、現(xiàn)金流預(yù)測(cè)基準(zhǔn)參數(shù)不統(tǒng)一、產(chǎn)品信用評(píng)價(jià)不統(tǒng)一、產(chǎn)品流動(dòng)性弱等問(wèn)題。為此，可考慮創(chuàng)設(shè)政策性機(jī)構(gòu)，對(duì)商業(yè)銀行住房貸款予以擔(dān)保和信用加強(qiáng)，再以標(biāo)準(zhǔn)化證券的形式出售，以此形成標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的MBS市場(chǎng)，促進(jìn)MBS規(guī)?；?、常態(tài)化發(fā)行，進(jìn)而支持合理住房需求平穩(wěn)釋放，促進(jìn)住房市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。

總之，進(jìn)一步改進(jìn)住房金融供給效率，將長(zhǎng)遠(yuǎn)機(jī)制建設(shè)和當(dāng)前政策需求有機(jī)結(jié)合起來(lái)，應(yīng)成為供給側(cè)改革的施策方向。

責(zé)任編輯： 宗軍 劉穎