房地產(chǎn)市場影響因素及其周期波動理論分析

胡大洋，王沙力

（貴州工程應(yīng)用技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，貴州畢節(jié)551700）

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房地產(chǎn)市場影響因素及其周期波動理論分析

胡大洋，王沙力

（貴州工程應(yīng)用技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，貴州畢節(jié)551700）

摘要：房地產(chǎn)作為我國支柱產(chǎn)業(yè)之一，它的發(fā)展時刻都影響著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展。從1998年7月起我國全部取消福利分房，徹底實行公有制住房的商品化、貨幣化，使得中國的房地產(chǎn)市場逐步實現(xiàn)市場化，而正是這種市場化給冷清的房地產(chǎn)市場帶來了生機(jī)。近幾年，房地產(chǎn)市場一直在升溫，價格也一直以一種非理性上漲來表現(xiàn)自己。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場

一、相關(guān)概念與理論

1、含義

房地產(chǎn)，又稱不動產(chǎn)，是指房屋和土地兩種財產(chǎn)的合稱。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。地產(chǎn)是指土地（含水面、海域）及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施，地面道路等。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)密不可分的、相互依存的有機(jī)聯(lián)合體，一般來說是指有土地及定著于土地之上的各種建筑物及構(gòu)筑物和基礎(chǔ)設(shè)施形成的位置不能移動的財產(chǎn)實體以及由此所衍生出來的各種權(quán)利和相互關(guān)系的總稱。

2、特征

（1）房產(chǎn)、地產(chǎn)交易的不可分割性。在通常情況下，房地產(chǎn)商品由房產(chǎn)和地產(chǎn)構(gòu)成，兩者的交易具有不可分割性。房建于地上，地隨房走，房與地兩者是一個有機(jī)整體。

（2）先導(dǎo)性和滯后性。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)、材料工業(yè)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)有著十分密切的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以人們往往把房地產(chǎn)業(yè)稱為國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)行業(yè)。同時，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開整個經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，且一般滯后于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇與發(fā)展是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后固定資產(chǎn)投資增加的后果。當(dāng)經(jīng)濟(jì)開始衰退以后，房地產(chǎn)的保值增值性會使一部分工商業(yè)資金轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，從而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會掀起一個新的高潮，但這并不意味著經(jīng)濟(jì)已經(jīng)復(fù)蘇，而只是房地產(chǎn)業(yè)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的表現(xiàn)。

（3）風(fēng)險性和投機(jī)性。房地產(chǎn)業(yè)是一個高投入和高風(fēng)險的產(chǎn)業(yè)，其風(fēng)險主要包括外部因素和內(nèi)部因素。外部因素如國家或地區(qū)政治經(jīng)濟(jì)形勢的變化、政策的調(diào)整、城市規(guī)劃的變化等。內(nèi)部因素包括投資決策的失誤、資金短缺、經(jīng)營管理不善等。同時，房地產(chǎn)投機(jī)性也很明顯，房地產(chǎn)商品保值增值的特性和使用期長的功能，為房地產(chǎn)投機(jī)提供了基礎(chǔ)和可能。適當(dāng)?shù)耐顿Y可以成為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的“催化劑”，但過度的投機(jī)則會產(chǎn)生泡沫，影響房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用

1、國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)

所謂基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，是指其在國民經(jīng)濟(jì)中是社會再生產(chǎn)和各種經(jīng)濟(jì)活動的載體，是國民經(jīng)濟(jì)中不可或缺的組成部分，能較大程度地制約其他產(chǎn)業(yè)和部門的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化過程中興起、發(fā)展，形成了獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)，反過來房地產(chǎn)業(yè)也推動了工業(yè)化，城市化和現(xiàn)代化的發(fā)展，已經(jīng)成為現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)中一個重要組成部分。

2、國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)

所謂產(chǎn)業(yè)的先導(dǎo)性，是指該產(chǎn)業(yè)的內(nèi)在關(guān)聯(lián)度達(dá)到一定強(qiáng)度，它的繁榮與蕭條，成為其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的機(jī)遇、市場空間和條件，從而具有導(dǎo)向性的功能。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行周期中，各行業(yè)的簡單再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)都以房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為前提條件。同時，房地產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)，是提供最終產(chǎn)品的部門。它既有一定的前后銜接性，又有側(cè)向關(guān)聯(lián)性，從而形成以其為中心的產(chǎn)業(yè)鏈體系。

3、國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)

所謂支柱性產(chǎn)業(yè)，是指在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著骨干性支撐性作用的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有著舉足輕重的地位，其增加值在國內(nèi)GDP中比例超過5%，房地產(chǎn)業(yè)具有較大的市場發(fā)展空間和增長潛力。該產(chǎn)業(yè)符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)前進(jìn)的方向，利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，同時房地產(chǎn)業(yè)還具有關(guān)聯(lián)度高的特點(diǎn)，能帶動許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響因素

理論上來說，房地產(chǎn)市場的影響因素有自然條件和社會經(jīng)濟(jì)技術(shù)條件。這里主要是從社會經(jīng)濟(jì)技術(shù)條件方面來分析。

1、政府的相關(guān)政策、規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略

城市建設(shè)用地的性質(zhì)、位置、面積以及建設(shè)工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規(guī)劃管理。房地產(chǎn)成片開發(fā)經(jīng)營必須經(jīng)過總體規(guī)劃設(shè)計許可才能進(jìn)行工程建設(shè)。

2、當(dāng)?shù)氐纳鐣a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

由于國民經(jīng)濟(jì)中不同產(chǎn)業(yè)部門的生產(chǎn)率的不同，對房地產(chǎn)的地理位置和形態(tài)的需要也不同。例如，工業(yè)生產(chǎn)率低，需要布局于郊區(qū)的廉價廠房；商業(yè)生產(chǎn)率高，直接服務(wù)于廣大民眾的日常生活，需要布局于城市中心區(qū)人口流量大的商業(yè)物業(yè)；第三產(chǎn)業(yè)主要是社會服務(wù)性行業(yè)，主要需要寫字樓形態(tài)的物業(yè)。此外，社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展也提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金實力、技術(shù)水平和管理水平，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。同時，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級將推動房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的變化。

3、當(dāng)?shù)厣鐣慕煌ㄟ\(yùn)輸條件

交通運(yùn)輸是通過路網(wǎng)密度、運(yùn)輸方式及其運(yùn)輸量等來影響房地產(chǎn)開發(fā)的。一方面，交通路線的興建，改善了房地產(chǎn)開發(fā)的條件和結(jié)構(gòu)，刺激了沿路兩側(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)。另一方面，運(yùn)輸條件的變化影響土地的區(qū)位價值，隨著交通沿線兩側(cè)土地區(qū)位價值的提高，土地開發(fā)效益明顯得到提高，從而會促進(jìn)周邊地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)。

4、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的工程技術(shù)因素

土地利用工程技術(shù)主要是指開發(fā)和整治土地的工程技術(shù)。各項建筑工程技術(shù)的發(fā)明與應(yīng)用，以及鋼材、水泥等新材料的廣泛應(yīng)用，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了有利條件，大大開拓了房地產(chǎn)開發(fā)向空間擴(kuò)展的可能性。

四、房地產(chǎn)周期波動理論

1、房地產(chǎn)周期波動的定義

房地產(chǎn)周期，是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在運(yùn)行過程中，隨著時間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)運(yùn)動的過程。一方面同國民經(jīng)濟(jì)總的發(fā)展態(tài)勢密切相關(guān)，同時，又與同行業(yè)經(jīng)濟(jì)和國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)程度緊密聯(lián)系。從各國（地區(qū)）經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程看，房地產(chǎn)周期往往與該國（地區(qū)）的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，與市場對房地產(chǎn)的需求相協(xié)調(diào)。因此，由于各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程與政策不同，房地產(chǎn)周期波動的頻率也各不相同。房地產(chǎn)周期波動是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平起伏波動，表現(xiàn)為一定的周期循環(huán)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中交替出現(xiàn)和擴(kuò)張與收縮兩階段、循環(huán)往復(fù)為復(fù)蘇—繁榮—衰退—蕭條幾個環(huán)節(jié)。

這個描述，是被研究者公用的，用來分析房地產(chǎn)周期波動的一個基本結(jié)構(gòu)框架，也是房地產(chǎn)周期波動的外在表現(xiàn)形式。

2、房地產(chǎn)周期波動的成因

影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的因素一般有供求、投資、貨幣信用、利率、匯率和通貨膨脹率。此外還有經(jīng)濟(jì)體制、政策因素、心理預(yù)期因素、經(jīng)濟(jì)增長方式、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)、城市化進(jìn)程和技術(shù)進(jìn)步等。國內(nèi)外學(xué)者對房地產(chǎn)周期的波動和形成的解釋主要有以下幾種理論。

（1）蛛網(wǎng)理論。該理論認(rèn)為產(chǎn)生房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的原因歸結(jié)于供給與需求之間存在的時滯因素，時間不同，價格不一，市場圍繞均衡位置產(chǎn)生周期波動。Prichett認(rèn)為房地產(chǎn)供求之間的“領(lǐng)先/滯后”關(guān)系造成了周期波動。薛敬孝利用擴(kuò)散指數(shù)模型分析了美、日和我國的建筑周期，得出引起建筑業(yè)波動的最直接最重要的原因是供求狀況的變化，供求狀況由其不同的內(nèi)在機(jī)制所制約。

（2）貨幣主義周期理論。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受貨幣供應(yīng)量的影響，而貨幣供應(yīng)量的變動將導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動。貨幣供應(yīng)的變化是總量經(jīng)濟(jì)活動系列變化的主要決定因素，貨幣需求與不穩(wěn)定的貨幣供給之間的不協(xié)調(diào)是造成經(jīng)濟(jì)周期性波動的主要原因。

（3）心理預(yù)期理論。房地產(chǎn)投資者根據(jù)市場信息做出樂觀或悲觀的判斷，當(dāng)這種心理預(yù)期成為市場的主導(dǎo)觀點(diǎn)時，就會加劇房地產(chǎn)市場的波動。心理預(yù)期實際上是指買主對未來政局和經(jīng)濟(jì)前景的信心，心理偏好等，這些因素將影響人們的投資決策，進(jìn)而影響房地產(chǎn)周期。此外，開發(fā)商或信貸機(jī)構(gòu)對于市場狀況變化的預(yù)期也會導(dǎo)致房地產(chǎn)的周期波動。

市場景氣時，開發(fā)商人規(guī)模投資，信貸機(jī)構(gòu)放松房地產(chǎn)貸款；市場出現(xiàn)衰退景象時，信貸機(jī)構(gòu)全面收縮房地產(chǎn)貸款，開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)困難，紛紛壓價拋售房產(chǎn)，從而造成房地產(chǎn)市場的波動。Hoyt認(rèn)為房地產(chǎn)周期源于國家或地方政府的控制，是人多數(shù)人樂觀、沮喪情緒變化的結(jié)果。

（4）政策變化影響理論。對處于轉(zhuǎn)軌時期的中國來說，政府不但是經(jīng)濟(jì)體制改革的推動者和經(jīng)濟(jì)制度變遷的供給者，還是產(chǎn)業(yè)政策的制定者和宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控者。政府行為的確立與變動，也是影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要因素。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中，由包括房地產(chǎn)業(yè)體制和房地產(chǎn)業(yè)政策供給者、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理者構(gòu)成的政府行為，對房地產(chǎn)周期波動產(chǎn)生了重要影響。何國釗、曹振良、李展認(rèn)為中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的主要根源來自于外部沖擊—政策周期。他們列舉了我國1979-1995年間各階段的房地產(chǎn)政策，包括發(fā)展目標(biāo)、指導(dǎo)方針、政策內(nèi)容以及對經(jīng)濟(jì)的影響，發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策存在明顯的周期性特點(diǎn)，其經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張和經(jīng)濟(jì)緊縮政策交替與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的周期基本一致，同時還表明政策周期與房地產(chǎn)周期互成因果關(guān)系。

（5）建設(shè)滯后理論。建筑滯后理論認(rèn)為，房地產(chǎn)的特殊性在于建設(shè)周期比較長。當(dāng)市場上產(chǎn)生了對房地產(chǎn)的需求時，價格上揚(yáng)，很多開發(fā)商紛紛進(jìn)入這個市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)進(jìn)入上升階段。但是由于房地產(chǎn)有很長的建設(shè)周期，當(dāng)后來的一批開發(fā)商的房子上市以后，卻發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的供給早己經(jīng)超過需求，于是出現(xiàn)了供給過剩，價格下跌。Barrast認(rèn)為建設(shè)項目從開工到完工之間的建設(shè)滯后因素從根本上決定了建筑周期的性質(zhì)，其他外生變量只是增強(qiáng)或削弱了建筑市場的不穩(wěn)定。Grenadier認(rèn)為需求不確定性、物業(yè)改善成本、建筑工程的時滯是房地產(chǎn)周期波動的主要原因。

（6）基本面理論。基本面理論的一種方法是從國際的角度來解釋經(jīng)濟(jì)周期的波動。Bertrand研究了1985-1994年全球房地產(chǎn)周期的原因與結(jié)果。這個報告從全球房地產(chǎn)市場沖突入手，把影響全球房地產(chǎn)周期循環(huán)的國際因素與國家因素相結(jié)合進(jìn)行分析，對全球房地產(chǎn)市場的變化進(jìn)行全而的研究。Bertrand分析了形成周期的國際因素和國內(nèi)因素，認(rèn)為資本流動、各國資本市場自由化、金融管制的放松、扭曲的財政政策和土地利用制度是全球房地產(chǎn)周期波動以及泡沫崩潰的主要原因。這種方法把握住了在開放經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)周期己經(jīng)不再是一個純粹的區(qū)域現(xiàn)象這一事實，但是也只能為周期性波動找到部分原因，而不能從根本上解釋房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期。

（7）綜合因素。一般認(rèn)為，房地產(chǎn)周期波動是由綜合因素所造成的。Stephen E.Roulac指出，房地產(chǎn)周期是由社會經(jīng)濟(jì)變革引致的空間資源分配，即物業(yè)置換、更新改造和開發(fā)造成的。他提出五個因素，即經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、房地產(chǎn)市場的供給水平與需求水平、資本流向和投資特征（投資收益、投資風(fēng)險和投資價值）。而美國學(xué)者Downs認(rèn)為，房地產(chǎn)周期波動受三種經(jīng)濟(jì)周期的影響，即三十年左右的社會體制變革周期、年的技術(shù)革命周期、一百年以上的社會經(jīng)濟(jì)革命周期。

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（責(zé)任編輯：徐悅）