我國房地產(chǎn)開發(fā)成本控制問題及措施研究

張琪

摘要： 成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動中最為重要的工作之一，貫穿于房地產(chǎn)項目的整個運作過程，因此是每個房地產(chǎn)企業(yè)都非常關心的問題。房地產(chǎn)行業(yè)具有建設周期長、專業(yè)性強、資金投入大、受市場影響比較大等特點，使其具有較高的風險。因此，成本控制對房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展起著非常重要的作用。為此，通過對目前我國房地產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)成本控制中存在的主要問題進行分析，提出了房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)各階段成本控制措施。

關鍵詞：房地產(chǎn)：成本控制；控制措施

中圖分類號：F83文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2016.14.060

1我國房地產(chǎn)開發(fā)成本控制存在的主要問題

1.1忽視項目前期成本控制

決策階段是一個項目成本控制的非常重要的階段，決策階段往往只占總成本非常小的比例，卻在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中起著至關重要的角色。但是在實際經(jīng)營中，房地產(chǎn)企業(yè)的策劃報告往往是為了融資目的，導致了其側重于項目的包裝，降低了其可操作性。造成這種現(xiàn)狀的主要原因是，一方面我國房地產(chǎn)商一直處于賣方市場，房地產(chǎn)高收益的特性使得房地產(chǎn)商過于重視圈地、建房、買房，而忽視了決策階段的成本控制，另一方面我國房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專業(yè)的成本控制人才，人員流動性也較高，導致了即使房地產(chǎn)企業(yè)想做一份科學合理的對成本控制具有指導意義的決策報告也缺乏必要的人才基礎。

房地產(chǎn)企業(yè)通常重視施工階段的成本管理，而忽視設計階段的成本控制。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏有關設計階段成本控制的有關規(guī)則制度，使得當設計費用超標時房地產(chǎn)企業(yè)無法采取相應的措施。缺乏設計階段成本控制的有關規(guī)則制度也使得有關工作人員和設計單位的權責和利益的不明確，相應管理人員缺乏成本控制的積極性。項目的成本管理是一項綜合性非常高的工作，需要相應人員具有豐富的知識和實際經(jīng)驗，但是目前設計人員普遍缺乏預算概念和知識，不了解各類建材價格及預算價格，無法對項目進行有效的預算。

1.2項目建設階段成本控制機制不完善

首先招投標階段存在嚴重的地方保護主義和行政干預，總是有一些實力次于其他公司，但卻能得到一些保留標段的情況，或者對外來企業(yè)區(qū)別對待，要求外來企業(yè)降級投標，地方保護主義在房地產(chǎn)投標中非常嚴重。招投標過程中一些不平等的外部條件使得招投標形式化，無法發(fā)揮其提供質量和降低價格的目的，部分房地產(chǎn)企業(yè)無法通過招投標實現(xiàn)有效的成本控制。招標市場的不規(guī)范，使得招投標無法真正地起到成本控制的作用。目前我國的房地產(chǎn)招投標體系尚不完善，招投標市場不夠成熟，監(jiān)督體制在房地產(chǎn)招投標過程中的作用還不明顯。部分單位本不具有招標資格，卻利用一些非常規(guī)手段獲取招標資格。

房地產(chǎn)項目的建設具有周期長，不可逆等特點，項目建設過程中經(jīng)常遇到返工、停工等增加項目成本的事件。很多房地產(chǎn)企業(yè)對項目建設的成本非常重視，但是往往將工作重心放在監(jiān)控項目質量和材料使用上，而忽視了項目變更的成本控制，主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)沒有一套健全的項目變更申請、測量和審核制度，導致了項目變更的權責不清，項目變成的執(zhí)行不力，項目變更隨意性較大等問題，缺乏行之有效的控制和監(jiān)督。這使得房地產(chǎn)項目施工階段的成本難以控制，支出經(jīng)常超出預算。

1.3房地產(chǎn)企業(yè)信息化水平落后

房地產(chǎn)企業(yè)信息化水平落后首先體現(xiàn)在合同的管理方式落后。合同控制是成本控制和資金控制的基礎，房地產(chǎn)企業(yè)需要處理大量的合同，需要核對的信息量非常之大，一旦出現(xiàn)差錯，糾正錯誤將損耗大量的人力。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)缺乏信息化的工具輔助合同的處理，使其效率較低，容易出錯。同時，隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模的不斷增長，其產(chǎn)品的類型也不斷多元化，其對成本控制的信息化要求也隨著增加。但是，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)仍主要依賴Office等常規(guī)軟件進行數(shù)據(jù)的整理和分析，無法進行詳細的具有參考價值的動態(tài)查詢分析，使得數(shù)據(jù)分析的準確性和可靠性無法保障。

1.4缺乏規(guī)范的成本控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)缺乏規(guī)范的成本控制體系主要體現(xiàn)在成本控制缺乏全面性和科學性，缺乏有效的責任考核機制兩個方面。我國許多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識到成本控制的重要性，專門設立了負責成本控制的部分，然而房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏規(guī)范化、制度化和程序化的成本控制體系，使得其成本控制仍然處于粗放式管理的階段。我國有各類房地產(chǎn)企業(yè)3萬余家，其中大部分房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模有限，這些企業(yè)受規(guī)模限制缺乏規(guī)范的現(xiàn)代企業(yè)制度，機構的設置不完整，崗位分工不夠明晰，導致了其成本控制缺乏的責任考核機制不完善。

2房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)各階段成本控制措施

2.1決策階段成本控制

決策階段的成本控制必須基于規(guī)范的項目可行性研究，科學且合理的可行性分析報告能為決策提供依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)的可行性研究應該從經(jīng)濟、技術和市場三方面著手，預測項目的前景，對其做出綜合評價，給出經(jīng)濟上是否合理、技術上是否可行的建議。可行性分析報告使項目決策可以程序化、科學化，提高項目決策的可靠性，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更透徹的理解項目特點和市場環(huán)境，有效規(guī)避項目風險，增加房地產(chǎn)企業(yè)對項目的把控能力。對于房地產(chǎn)項目的綜合評價應該基于一套科學的評價指標體系，這些指標應該充分考慮該項目的社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益等多種因素。通常房地產(chǎn)項目的可行性分析應該包括規(guī)劃評價、市場定位評價、設計方案評價和經(jīng)濟評價多方面。決策階段的還應該充分考慮項目風險，包括財務風險、政策風險、購買力風險等多重風險指標，防范風險事故的發(fā)生和建立有效的應對風險的機制。

2.2設計階段成本控制

設計階段是整個項目成本控制的重要階段。一個項目的設計對建設工期、項目造價、工程質量，以及其經(jīng)濟效益都起著至關重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)做好設計階段的成本控制首先可以推行設計招標的方式。通過使用設計招標的方式，房地產(chǎn)企業(yè)可以有效地防范設計階段不規(guī)范行為的發(fā)生，保障項目的設計工作交由具有足夠實力和資歷的單位進行，保證具有實力的單位在公平的競爭環(huán)境下競爭，這種方式不僅可以保障房地產(chǎn)企業(yè)設計的質量，而且可以盡可能地控制成本。

同時，房地產(chǎn)企業(yè)不僅應該重視設計單位的選取、成本的控制，還應該重視設計過程中的審核，使項目的設計時刻處于其監(jiān)控之中，保證項目設計的質量。加強設計過程中的審核可以將工程變更控制前施工之前，盡可能減少工程變更增加項目成本。對于設計的審核，房地產(chǎn)公司一方面可以聘請外部審圖公司對項目設計進行全方位的審核，另一方面可以利用公司內(nèi)部員工基于管理經(jīng)驗對項目設計進行審核。

2.3項目建設階段的成本控制

項目建設階段首先是對制定項目進行外包，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過招標的方式進行項目的外包，通過這種方式，房地產(chǎn)企業(yè)可以選出管理水平較高、技術能力較強的承包單位，同時可以盡可能地節(jié)約成本。對于項目外包的招標，應該建立公平的競爭環(huán)境，保證沒有任何承包單位會被區(qū)別對待，同時應該制定相應的招標程序和招標合同，以便對承包單位進行對比分析，從而做出可能的整體評價。招標的方式多種多樣，包括公開招標、邀請招標、議標等方式，每種方式有其特點和局限性，因此房地產(chǎn)企業(yè)應該綜合考慮招標項目的特點選擇招標方式。

設備采購和工程材料的管理是項目建設階段成本控制的難點和重點。工程材料是工程造價中的主要構成部分，通常占總工程造價的65%以上，對整個項目的開發(fā)成本有很大影響。設備采購和工程材料采購環(huán)境的成本控制核心是信息和計劃，通過基于大量價格信息制定明確的采購計劃，可以有效地降低采購環(huán)節(jié)損失的概率，從而有效地控制項目建設成本。

參考文獻

[1]袁靜梅.保定市學府花園房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本控制問題研究[D].長春：吉林大學，2010.

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