基于供給側(cè)改革分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展

吳玲霞

摘 要：在我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨“三期疊加”的大背景下，國(guó)家提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的理論，同時(shí)針對(duì)目前較疲軟的房地產(chǎn)市場(chǎng)提出房地產(chǎn)去庫存的措施。通過比較分析需求側(cè)管理與供給側(cè)管理理論，著重分析供給側(cè)管理理論，從供給側(cè)角度分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過程中存在的主要問題，最后有針對(duì)性地提出相應(yīng)對(duì)策。

關(guān)鍵詞：供給側(cè)；房地產(chǎn)；供需結(jié)構(gòu)

中圖分類號(hào)：F2

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

doi：10.19311/j.cnki.1672 3198.2016.22.007

0 引言

供給與需求一直以來是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的兩大主要因素。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中暴露出結(jié)構(gòu)的有效供給不足、供需不匹配、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩、地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)累積以及房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存嚴(yán)重等問題，國(guó)家主席習(xí)近平就我國(guó)供給體系出現(xiàn)的問題于2015年11月10日在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上首次提出“供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革”，并強(qiáng)調(diào)“在適當(dāng)擴(kuò)大總需求的時(shí)候，要加強(qiáng)對(duì)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性的改革，提高工作效率和供求關(guān)系，增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力”。其中，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革，化解房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫存是該理論提出的主要原因之一。因此，如何化解我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫存問題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性、平穩(wěn)、健康的發(fā)展將成為當(dāng)前的主要議題之一。

1 供給側(cè)改革理論分析

供給側(cè)與需求側(cè)是相對(duì)的，相互聯(lián)系又相互影響。需求側(cè)是大家耳熟能詳?shù)模俏鞣浇?jīng)濟(jì)學(xué)的主流學(xué)派，其代表人物為凱恩斯，通過消費(fèi)、投資和出口三駕馬車刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，主要強(qiáng)調(diào)政府的宏觀調(diào)控，政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況相機(jī)抉擇采取反周期操作，即“逆經(jīng)濟(jì)風(fēng)向”而行，經(jīng)濟(jì)高度繁榮時(shí)采取緊縮的政策，如預(yù)算盈余，或提高利率與法定金率等措施以抑制經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象。反之，經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，則采取相反的政策。需求側(cè)管理理論過分強(qiáng)調(diào)有效需求（有支付能力的需求）在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用。

所謂“供給側(cè)改革”的理論源于19世紀(jì)初法國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家薩伊提出的“薩伊定律”，他認(rèn)為“供給會(huì)自行創(chuàng)造需求”。該思想強(qiáng)調(diào)了市場(chǎng)的主體地位，所倡導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)政策為放任自由與不干預(yù)，20世紀(jì)初在主要資本主義國(guó)家占據(jù)主導(dǎo)地位。

在1929-1933年資本主義國(guó)家發(fā)生了空前的經(jīng)濟(jì)大蕭條，“薩伊定律”受到了挑戰(zhàn)，逐漸由凱恩斯為代表的“有效需求不足”論所取代。典型的實(shí)踐為“羅斯福新政”通過采取凱恩斯的需求管理政策，使美國(guó)走出當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)蕭條。二戰(zhàn)后，該政策成為資本主義國(guó)家普遍采用的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策。

然而，在20世紀(jì)70年代，美國(guó)出現(xiàn)了“滯漲”現(xiàn)象，即高失業(yè)率與高通貨膨脹并存的局面，而凱恩斯的需求管理政策受到嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。由此，以羅伯特·蒙代爾（Robert A. Mundell）、亞瑟·拉弗（Arthur B.Laffer）等為代表的供給學(xué)派的思想又得以肯定，在實(shí)踐中，并成為“里根經(jīng)濟(jì)學(xué)”的理論依據(jù)。

目前，我國(guó)的“供給側(cè)改革”就是基于上述供給學(xué)派的理論而提出的，但是又區(qū)別于里根政府的經(jīng)濟(jì)政策。抑制通貨膨脹是“里根經(jīng)濟(jì)學(xué)”的首要目標(biāo)。而我國(guó)通貨膨脹壓力較小，首要問題是結(jié)構(gòu)性產(chǎn)能過剩較嚴(yán)重，因此，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、提升產(chǎn)品供給質(zhì)量與效率便成為我國(guó)目前改革的重點(diǎn)。我國(guó)的供給側(cè)改革主要是要抓好“三去一補(bǔ)一降”即去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板。其中去庫存成為供給側(cè)改革的重要任務(wù)之一，而房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支柱產(chǎn)業(yè)，且產(chǎn)能過高，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)改革也迫在眉睫。

2 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀

自我國(guó)住房制度改革至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷史雖然不足20年，但卻得到突飛猛進(jìn)的發(fā)展，并逐漸成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)，然而伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的同時(shí)也衍生了一系列的問題，例如房?jī)r(jià)上漲過快（尤其是一二線城市）、市場(chǎng)供求失衡、房地產(chǎn)的投資主體與需求主體具有盲目性、房屋結(jié)構(gòu)不合理等問題應(yīng)運(yùn)而生。這些都要求我國(guó)政府應(yīng)制定相應(yīng)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策以及完善相關(guān)法律制度，以促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序地運(yùn)行。

在2011年政府出臺(tái)限購、限貸等一系列措施后，雖然當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭在短期內(nèi)有效控制，但是效果甚微。自2015年以來，中央及各級(jí)政府針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)高庫存的現(xiàn)狀從土地、財(cái)稅、金融等方面先后采取了簡(jiǎn)政放權(quán)、減稅降費(fèi)、金融扶持等系列政策，但總體來看，這些政策的收效甚微。

2016年開始，我國(guó)多地政府針對(duì)“去庫存”問題拉開戰(zhàn)線，推出購房降稅、公積金貸款、降低首付比例、購房補(bǔ)貼、租售等方面入手制定一攬子政策。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)整體依然不見回暖的跡象。政府出臺(tái)的上述政策，其實(shí)質(zhì)依然是需求管理的政策，通過上述政策來刺激需求側(cè)，對(duì)于改善供給側(cè)的政策幾乎為零，而解決我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾不僅僅需要需求側(cè)的政策，更重要的是供給側(cè)方面的政策。

3 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的問題

3.1 供大于求

在過去的十多年里，伴隨著以城鎮(zhèn)化為驅(qū)動(dòng)力的房地產(chǎn)開發(fā)迅猛發(fā)展，開發(fā)商與中介商從中賺取高額利潤(rùn)，加之政府熱衷于土地財(cái)政，從而助推了我國(guó)房地產(chǎn)的過度投機(jī)化，過度支柱化。

改革開放后的30多年中城市人口增長(zhǎng)1倍，建成區(qū)面積增加了近4倍。665個(gè)城市幾乎無一例外地?cái)U(kuò)大城區(qū)建設(shè)，2008年世界金融風(fēng)暴之后尤為嚴(yán)重，政府4萬億的投資，使得房地產(chǎn)業(yè)也陷入了“三期疊加”。刺激樓市的一系列政策直接導(dǎo)致房地產(chǎn)存量增加，甚至一些城市出現(xiàn)了“空城”、“鬼城”。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2011年以來我國(guó)商品房待售面積逐年增長(zhǎng)（如表1）。如果以人均住房面積33平方米計(jì)算，這些待售住房可供2167萬人居住，而且還未計(jì)入在建住宅面積。

根據(jù)表1可繪制我國(guó)2011年—2016年6月我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房待售面積的雷達(dá)圖，由圖2可看出，近6年房地產(chǎn)的供需偏離現(xiàn)象較嚴(yán)重，距離平衡點(diǎn)的中心位置越來越遠(yuǎn)。因此，要解決這種現(xiàn)象，必須通過相應(yīng)的措施化解我國(guó)房地產(chǎn)高庫存。

3.2 缺乏有效供給，供需錯(cuò)位

有效供給是一個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)范疇，是指由各個(gè)微觀主體生產(chǎn)和提供的能最大限度地適應(yīng)各類購買者需求的總供給和供給結(jié)構(gòu)。它不僅要求產(chǎn)品在品質(zhì)上適應(yīng)市場(chǎng)需求，而且要求產(chǎn)品在價(jià)格上與購買者的支付能力和現(xiàn)實(shí)欲望相適應(yīng)，價(jià)格過高超過了消費(fèi)者購買欲望的產(chǎn)品便會(huì)造成無效供給，無效供給過度帶來的“供需錯(cuò)位”現(xiàn)象在房地產(chǎn)業(yè)中普遍存在，尤其一二線城市更為嚴(yán)重，隨著城鎮(zhèn)化速度的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)金融化，導(dǎo)致我國(guó)房?jī)r(jià)多年居高不下，高房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過消費(fèi)者的購買能力，因此無法形成有效需求。

與其他城市相比，一線城市與部分二線城市就業(yè)環(huán)境較好，配套設(shè)施完善，公共服務(wù)資源豐富，而其他二線城市及三四線城市在城鎮(zhèn)化過程中又缺乏產(chǎn)城融合，導(dǎo)致就業(yè)機(jī)會(huì)少，缺乏相應(yīng)的配套設(shè)施以及公共服務(wù)。從而，一線城市與部分二線城市人口聚集，對(duì)住房需求增加，而來自農(nóng)村以及三四線城市的就業(yè)者，又被限購政策的約束無法購房，加之城市的原著居民大肆炒房，導(dǎo)致這些城市的房?jī)r(jià)迅猛增長(zhǎng)，抬高房?jī)r(jià)收入比，城市原有的中低收入者以及外來人口被房地產(chǎn)市場(chǎng)邊緣化，限制了合理的剛性需求以及改善型需求。

此外，隨著生活水平的提高，人們對(duì)住房的需求也逐步升級(jí)，而我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)商依然停留在提供可安身之處的低端供給思維，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)失衡，有供給能力的產(chǎn)品，但是無需求；而有強(qiáng)烈需求，卻沒有供給能力，無法滿足國(guó)內(nèi)一部分消費(fèi)者的高端需求。一方面是房?jī)r(jià)過高，百姓無買不起，另一方面卻又是房地產(chǎn)開發(fā)商庫存嚴(yán)重，無力償還銀行貸款，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂。大量低質(zhì)量的房屋無法及時(shí)消化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的僵尸企業(yè)、跑路企業(yè)逐年增多，資源錯(cuò)配現(xiàn)象日益突出。

3.3 同質(zhì)化嚴(yán)重，創(chuàng)新不夠

目前，國(guó)內(nèi)有九萬多家房地產(chǎn)公司，而多數(shù)公司還停留在低端供給思維——修房子建小區(qū)階段，僅僅開發(fā)商品住房相關(guān)的產(chǎn)品，產(chǎn)品品種少，同質(zhì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，創(chuàng)新不足。而現(xiàn)階段需求量大的出租公寓、小規(guī)模辦公、養(yǎng)老院等產(chǎn)品供應(yīng)不足。

房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅產(chǎn)品種類同質(zhì)化，而且房地產(chǎn)公司在服務(wù)、營(yíng)銷、開發(fā)模式、風(fēng)格及理念等方面都十分相似，缺乏自身獨(dú)特的品質(zhì)。每套房屋的“獨(dú)特性”僅僅是體現(xiàn)在樓層、朝向的不同，而產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷主題、項(xiàng)目規(guī)劃、售后服務(wù)、物業(yè)管理等方面都具有趨同性。

4 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)改革

4.1 房屋去庫存，消化和優(yōu)化現(xiàn)存供給

供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革就是對(duì)已有的供給要優(yōu)化并去庫存，主要從以下幾方面著手：一是加快戶籍制度改革，政府應(yīng)有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)專業(yè)人口市民化、城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)均等化。目前大多數(shù)一二線城市的落戶門檻仍然較高，建議應(yīng)降低落戶門檻，加快實(shí)施工作落戶政策，使他們與城市戶籍的人員享受均等化的就醫(yī)、入學(xué)、就業(yè)等社會(huì)公共服務(wù)，從而使這部分的潛在需求轉(zhuǎn)化為實(shí)際需求。二是與棚戶區(qū)改造相結(jié)合，地方政府要解決住房保障性需求，可以通過購買商品住房的方式，避免重復(fù)建設(shè)拆遷房與安置房，對(duì)改造戶實(shí)施貨幣化安置，不僅可以去庫存，而且對(duì)于改造戶擁有更多的選擇權(quán)，同時(shí)也縮短了安置時(shí)間。三是不斷完善現(xiàn)有庫存周邊的綜合配套設(shè)施。大多數(shù)城市的房屋庫存高發(fā)區(qū)域主要集中在新城區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)縣，這些區(qū)域相應(yīng)配套設(shè)施不完善，交通不便，產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，很難吸引購房者的眼球。因此，對(duì)于這些區(qū)域，政府應(yīng)完善配套設(shè)施建設(shè)，在附近增加醫(yī)院、學(xué)校、銀行、商場(chǎng)超市等基礎(chǔ)設(shè)施，同時(shí)改善交通條件，將產(chǎn)業(yè)向這些區(qū)域轉(zhuǎn)移。

4.2 減少無效供給，提供新供給

隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程的加快，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給要求會(huì)提高。因?yàn)槌擎?zhèn)化率的提高意味著更多的農(nóng)民成為市民，市民則需要在城市居有其所，對(duì)供給側(cè)產(chǎn)生正向沖擊。為配合我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程，供給側(cè)一方面要想辦法，如與政府合作，或提供價(jià)格優(yōu)惠，為市民化的農(nóng)民提供可以“買得起，劃得來，住得下”的住房。同時(shí)，供給側(cè)在提供供給時(shí)一定要與政府的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略相配合，在政府規(guī)劃的區(qū)域和功能區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)，方便實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合。

政府應(yīng)增加保障性住房的供給，使住房資源的配置向利于中低收入群體傾斜。雖然目前我國(guó)家庭的居民收入在提高，但是遠(yuǎn)不及房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度。對(duì)于大多數(shù)的中低收入家庭，應(yīng)提供中低價(jià)位和中小套型普通商品住房，尤其是要保障經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的供應(yīng)，通過調(diào)整商品房市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)，一方面滿足中低收入群體的住房意愿，另一方面有效解決城鎮(zhèn)化過程中居民的住房問題。

4.3 打造新業(yè)態(tài)，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)

開發(fā)商應(yīng)進(jìn)行產(chǎn)品升級(jí)，為用戶創(chuàng)造浪潮之尖的生活體驗(yàn)，同時(shí)對(duì)服務(wù)進(jìn)行升級(jí)，為用戶打造全新的人居服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，開發(fā)商同行間可以組織學(xué)習(xí)參觀活動(dòng)，提高市場(chǎng)定位能力、產(chǎn)品創(chuàng)新能力、質(zhì)量監(jiān)管能力、成本控制能力、市場(chǎng)營(yíng)銷能力等。

同時(shí)，開發(fā)商可根據(jù)消費(fèi)者新的消費(fèi)理念，有針對(duì)性地發(fā)展旅游、養(yǎng)老、文化、餐飲、娛樂等地產(chǎn)，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的新業(yè)態(tài)。例如旅游地產(chǎn)可結(jié)合旅游景點(diǎn)，打造高品質(zhì)的旅游景區(qū)，通過旅游地產(chǎn)的開發(fā)，帶動(dòng)旅游業(yè)的發(fā)展，達(dá)到“一箭雙雕”的效果。為滿足老年人的高要求，可開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。亦可依托城市深厚的文化底蘊(yùn)，開拓文化地產(chǎn)。在中西部地區(qū)還可做好承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)各類產(chǎn)業(yè)的地產(chǎn)需求，進(jìn)而對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生積極影響。同時(shí)可借助人民幣加入SDR（特別提款權(quán)）事件，打造國(guó)際地產(chǎn)，使國(guó)外居民亦可在中國(guó)置業(yè)。

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