石門紅星美凱龍：專業(yè)市場投資的縣域樣本

文／程磊

石門紅星美凱龍：專業(yè)市場投資的縣域樣本

文／程磊

湖南石門紅星美凱龍，作為一個深入到縣一級城市的專業(yè)市場的熱銷，也許預示著縣域精品聚合型商業(yè)投資的時代已經(jīng)來臨。

專業(yè)市場的春天

專業(yè)市場一直都是商業(yè)地產的重要組成部分，中國人也一直有“一鋪養(yǎng)三代”的投資傳統(tǒng)。房地產高速發(fā)展的20年來，住宅和寫字樓及其商業(yè)的投資因體量龐大而更受關注。反而像建材、家居等專業(yè)市場商業(yè)的投資，并不常被普通投資人所關注，實際上，專業(yè)市場商鋪現(xiàn)在甚至比大城市的商業(yè)地產投資還要好賺。

目前住宅市場調控的不斷持續(xù)，城市寫字樓及商業(yè)地產的快速增長，體量已經(jīng)呈現(xiàn)出過剩且同質化競爭程度高。而在專業(yè)市場層面，商鋪的投資還有長足的空間。

最近兩年來，專業(yè)市場迅速在內地三四線城市崛起，并向縣一級地方蔓延。這一方面得益于中國城鎮(zhèn)化加速推進、中國經(jīng)濟迅速發(fā)展，各地方需要大量的專業(yè)市場作為配套；另一方面，沿海發(fā)達地區(qū)產業(yè)加速，內地一二線城市的產業(yè)同樣需要承載的地方，使得縣一級的產業(yè)逐漸豐富并崛起；更重要的是，三四線城市及縣城傳統(tǒng)的沿街商業(yè)、大棚式市場已無法適應城鎮(zhèn)化的發(fā)展，升級換代已迫在眉睫。

政策上更是趨勢明確，日前，國家商務部、國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部、交通運輸部、銀監(jiān)會共同發(fā)布《關于推進商品交易市場轉型升級的指導意見》，提出到2020年，形成一批轉型升級績效較好的百億級專業(yè)市場和千億級綜合市場，建設一批平臺化示范市場。中國大宗商品發(fā)展研究中心秘書長劉心田表示：該意見出臺，讓我們清楚國家對商品交易市場是鼓勵、支持的，并明確指出了未來商品交易市場的轉型與升級，是各地的趨勢。

正是在這樣的背景下，以家居建材大賣場進行連鎖經(jīng)營的紅星美凱龍，落子常德下轄的石門縣，并迅速在簽約開工的半年后便開啟了熱銷模式。不僅本縣投資客熱情高漲，也吸引了來自常德周邊城市的熱情，如張家界和湖北荊州的“看房團”，每個周末都會將體驗中心擠得人頭攢動。

盡管縣一級的專業(yè)市場看上去遠不如中心城市的大型購物中心豪華，但吸金能力超強。一旦形成成熟商圈的專業(yè)市場商鋪的租金，卻可以比肩市中心最旺的購物中心，在發(fā)達城市成熟的專業(yè)市場一個只有幾平方米的小檔口，租金可達幾萬元甚至十萬元一個月。

據(jù)石門縣紅星美凱龍公司總經(jīng)理熊衛(wèi)華介紹，和石門乃至湘西北傳統(tǒng)的建材家居市場相比，石門紅星美凱龍主要亮點，除了業(yè)態(tài)齊全，涵蓋了時尚家具、網(wǎng)衛(wèi)浴、木門地板墻紙、燈飾裝飾建材等多元業(yè)態(tài)。功能配套的組合來，也涵蓋了家居大賣場、雙首層公園式建材商業(yè)街、湘西文化美食街、精品酒店與時尚街區(qū)業(yè)等，倡導情景體驗式購物，倡導商業(yè)環(huán)境的友好。

“從建筑立面與商場內部規(guī)劃布局來看，我們項目總體相當于紅星美凱龍MALL的第八代產品。完全公園式的環(huán)保、休閑、娛樂環(huán)境打造，將是石門縣今后50年內都領先的家居專業(yè)賣場?！毙苄l(wèi)華說。

紅星美凱龍是中國經(jīng)營面積最大、商場數(shù)目最多、地理覆蓋面積最廣的家居裝飾及家具商場運營商。旗下專業(yè)商場超過185家，總經(jīng)營面積約超過1100萬平方米，覆蓋全國28個省、直轄市、自治區(qū)的126個城市。2015年6月26日，紅星美凱龍于香港聯(lián)合交易所有限公司主板掛牌上市。作為石門縣政府重點招商引資項目，石門的紅星美凱龍項目的定位，就是要成為石門新城區(qū)的城市中心，是以建材家居為主導產業(yè)的新型城市商業(yè)中心，11.4萬平方米將在2017年構筑未來石門最具活力的生活中心。

在進軍石門之前，紅星美凱龍做了詳細的市場調查：目前石門縣城區(qū)在經(jīng)營的建材家居商戶累計約為505戶，累計在經(jīng)營面積大約為57000平方米左右?？傮w經(jīng)營狀況不錯，但是布局比較分散，且規(guī)劃運營理念比較落后，亟待升級換代。

紅星美凱龍商場的續(xù)租率大約在85%到90%之間，紅星美凱龍會定期評估客戶的質素，通過這些機制，銷售能力或者信譽度有所欠缺的商戶都會被從商場中剔出，這也保證了紅星美凱龍商場中商戶的質素。確保了石門項目中自持的主力店鋪的運營穩(wěn)定性，從而帶動周圍商鋪的價值增值。

石門要突圍

項目地理位置是紅星美凱龍決心投資石門的主要信心基石。項目距石門縣政府4公里，是新城區(qū)進出石門的必經(jīng)之道，處于新舊城區(qū)接駁地帶，是石門“東城新城”建設核心位置，未來城市發(fā)展主軸區(qū)域。這就具備了成為新的城市中心的絕佳基礎。

城市中心的轉移，與當?shù)鼐用袷杖朊芮邢嚓P。目前，石門全縣的經(jīng)濟收入呈良好的遞增趨勢，根據(jù)當?shù)亟y(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)，預計今年城鄉(xiāng)居民年人均可支配收入將超過14000元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將超過21000元。

根據(jù)發(fā)達國家的經(jīng)驗，當人均GDP達到2000美元后，地方經(jīng)濟往往都能繼續(xù)保持較高的增長速度，而且持續(xù)時間較長。人們對經(jīng)濟前景將普遍看好，對經(jīng)濟發(fā)展的信心增加，投資將會保持良好的態(tài)勢。城市的商業(yè)中心，人流聚集的中心開始發(fā)生轉變，這一階段，居民的消費能力大大提高，消費結構也會變化。

清華大學經(jīng)濟管理學院教授武康平認為，這種消費結構的變化主要體現(xiàn)在居民對汽車和住宅這類代表著資產和財富的商品需求快速增長。居民對服務業(yè)的需求將大幅增加，富裕起來的居民投資需求也會加大，持有型資產的投資升溫開始逐漸走向快車道。

資產的升值，當然需要本地有足夠的“空間”進行支撐。石門一直在為打造湘鄂西邊界中心縣而努力。常德市委確定的“四縱三橫”沅澧快速干線，有兩條穿過石門境內；澧水航道整治已經(jīng)部署，易家渡千噸級航運碼頭業(yè)已啟動，安慈高速已開工建設；規(guī)劃中的宜張高速有近50km的路段經(jīng)過石門西北山區(qū)，這將打通石門的北部通道?？傮w來說，都將增強這個湘鄂西邊界中心縣的輻射能力。

抓緊培育各類市場，傳統(tǒng)市場要抓緊改造升級，本就是縣政府一直著力的城市發(fā)展內容，目的就是讓石門成為湘鄂西重要的物資集散地。政府也已意識到，關鍵在于能否建立輻射能力強的服務體系，充分匯聚人流、物流、資金流。石門縣已明確提出要推動服務業(yè)全面升溫，并作為未來五年的重中之重來抓。

石門確實已經(jīng)踏對了節(jié)奏，當前，中國正涌動著縣域市場階段性所特有的巨大生機與活力。據(jù)中國縣域市場研究報告顯示，中國有70%的人口分布在縣域，其GDP總值占全國的50%，在這些地方，經(jīng)濟的發(fā)展和城鎮(zhèn)化的進程正在同步。縣級市與縣城作為城市與農村的結合點，在新型城鎮(zhèn)化的浪潮下，扮演了更重要的功能，既是城鎮(zhèn)化率較低的區(qū)域，又是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的關鍵所在。有理由相信，現(xiàn)在乃至未來五至十年，將有一大批縣域經(jīng)濟體脫穎而出，人口大幅提升，城鎮(zhèn)化帶來的需求激增。

在后房產經(jīng)濟時代，一端是源自基層城鎮(zhèn)化進程的強大內生推動力，另一端則是來自一二線城市房地產調控政策的不斷收緊，這發(fā)自兩端的一擠與一壓，使得縣域城市的商業(yè)地產，尤其是專業(yè)市場迎來了井噴式的成長窗口期。石門縣面積3973平方公里，總人口約70萬。大型商業(yè)在這里落地，有利于滿足市場需求，引領和促進消費，為當?shù)亟?jīng)濟注入新活力。

專業(yè)市場、特色市場也是未來商業(yè)發(fā)展的趨勢，尤其是對于城市的新區(qū)發(fā)展來講，專業(yè)市場更是必要產品。目前石門家居建材行業(yè)分布零散、環(huán)境雜亂、管理混亂、服務缺位，已經(jīng)與石門快速發(fā)展的經(jīng)濟生活水平和城市形象極不相適應。

石門紅星美凱龍以“為走向新生活的石門人打造質感家居生活”為目標，以“打造石門首座第五代五星級家居建材市場，一統(tǒng)行業(yè)老商業(yè)形態(tài)”為立業(yè)使命，努力助推石門家居建材產業(yè)飛速升級，同時也是對城市功能升級的“補缺”，對城市未來走向的提前研判。對于投資者而言，通過“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運營”的運營手段，保障項目開發(fā)、運營的專業(yè)性，以達到永續(xù)經(jīng)營之目的。

一座城市商業(yè)綜合體的價值絕不僅僅是為城市增加了一個坐標或一個消費場所，從創(chuàng)造城市的就業(yè)、GDP、財稅，到提振一座城市的消費能級，再到開創(chuàng)和搭建一座商業(yè)百業(yè)供應鏈共贏平臺等等，商業(yè)綜合體的價值應該放在一個復合的價值坐標中去衡量。熊衛(wèi)華說：“石門需要有眼光的城市發(fā)展合伙人，一起來完成石門的突圍?！?/p>