基于信息交互的房地產(chǎn)電子商務(wù)O2O模式研究

文/周志炯、楊豪丞、顧鑫炳、陳晶晶 浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院 浙江杭州 310018

基于信息交互的房地產(chǎn)電子商務(wù)O2O模式研究

文/周志炯、楊豪丞、顧鑫炳、陳晶晶 浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院 浙江杭州 310018

房地產(chǎn)電子商務(wù)作為一種新的營(yíng)銷模式，在當(dāng)下的房產(chǎn)銷售中扮演著至關(guān)重要的角色，但是由于房地產(chǎn)這種商品的特殊性，導(dǎo)致房地產(chǎn)電子商務(wù)的應(yīng)用在國(guó)內(nèi)還處于探索階段。本文在總結(jié)現(xiàn)有房地產(chǎn)電子商務(wù)模式的基礎(chǔ)上，通過(guò)BIM、GIS等現(xiàn)代技術(shù)的應(yīng)用，搭建了基于信息交互的房地產(chǎn)電子商務(wù)O2O新模式，有利于改進(jìn)現(xiàn)階段房地產(chǎn)電子商務(wù)信息交互性、實(shí)用性不足，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的互利共贏。

房地產(chǎn)；電子商務(wù)；O2O；信息交互

一、引言

隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”的概念被越來(lái)越多的人熟知，利用互聯(lián)網(wǎng)為所在行業(yè)和領(lǐng)域服務(wù)已成為各行各業(yè)的共識(shí)。在如今的房地產(chǎn)行業(yè)中，互聯(lián)網(wǎng)憑借其方便、快捷、信息豐富等特點(diǎn)，已成為了解房地產(chǎn)信息的便捷途徑。且與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售模式相比，電子商務(wù)化的房地產(chǎn)銷售模式不僅能降低開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷成本，也能給消費(fèi)者帶來(lái)方便。同時(shí)，2016年9月，住建部印發(fā)《2016－2020年建筑業(yè)信息化發(fā)展綱要》，其中對(duì)勘察設(shè)計(jì)類、施工類、工程總承包類企業(yè)做了具體部署，積極探索“互聯(lián)網(wǎng)+”，推進(jìn)建筑行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)電子商務(wù)化切合時(shí)代潮流和消費(fèi)者心理，是未來(lái)房地產(chǎn)銷售的重點(diǎn)發(fā)展方向之一。

在我國(guó)，房地產(chǎn)電子商務(wù)領(lǐng)域起步較晚，并且由于各種原因不受房地產(chǎn)企業(yè)重視，直到2011年新浪樂(lè)居的房地產(chǎn)電子商務(wù)頻道――房產(chǎn)電商測(cè)試版上線，這種情況才得到改善。之后，以萬(wàn)達(dá)為代表的商業(yè)地產(chǎn)也開(kāi)始開(kāi)拓房地產(chǎn)電子商務(wù)領(lǐng)域，整合相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，打造“線上商業(yè)綜合體”。2013年新浪樂(lè)居推出房產(chǎn)電子商務(wù)3.0平臺(tái)“E信通”，通過(guò)該平臺(tái)，開(kāi)發(fā)商可根據(jù)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、項(xiàng)目的特點(diǎn)和營(yíng)銷計(jì)劃來(lái)選擇營(yíng)銷媒體或營(yíng)銷渠道。但即使經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，如今的房地產(chǎn)電子商務(wù)平臺(tái)仍有著諸多如信息不全面、交互性差等問(wèn)題亟待解決。在大力發(fā)展電子商務(wù)的浪潮中，房地產(chǎn)電子商務(wù)正在以全新的姿態(tài)改變著房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)模式、銷售模式和盈利模式，房地產(chǎn)電商平臺(tái)已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展規(guī)劃中不可忽視的重要組成部分?！?】

二、現(xiàn)有房地產(chǎn)電子商務(wù)平臺(tái)的問(wèn)題

目前，房地產(chǎn)電子商務(wù)化將房產(chǎn)營(yíng)銷從線下延伸到了線上，使消費(fèi)者足不出戶便能了解更多房源信息。然而，國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的房地產(chǎn)電子商務(wù)化僅限于傳統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)銷售，沒(méi)有考慮到房地產(chǎn)作為商品具有價(jià)格高、影響大的特殊性，銷售模式比較傳統(tǒng)，信息量小而雜，內(nèi)容簡(jiǎn)單，導(dǎo)致其信息交互性較差，具體表現(xiàn)在以下方面。

1.信息內(nèi)容簡(jiǎn)單，無(wú)法調(diào)動(dòng)消費(fèi)者的瀏覽興趣

目前，國(guó)內(nèi)的大中型房地產(chǎn)企業(yè)基本都建立了自己的官方網(wǎng)站，用以展示企業(yè)自身的發(fā)展?fàn)顩r及介紹所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的相關(guān)信息。但房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站上發(fā)布的信息內(nèi)容比較簡(jiǎn)單，且相關(guān)信息在數(shù)量和質(zhì)量上都沒(méi)有超過(guò)傳統(tǒng)媒體，大多仍以圖片和文字來(lái)展示，只有部分大型房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)以視頻的方式來(lái)介紹樓盤(pán)情況，交流方式也是僅限于提供售樓處電話號(hào)碼。而最新的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷信息技術(shù)，如三維虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)與Unity 3D的應(yīng)用還不到位?！?】總體來(lái)講，房產(chǎn)電商平臺(tái)的信息內(nèi)容過(guò)于簡(jiǎn)單，不利于調(diào)動(dòng)消費(fèi)者的瀏覽興趣。

2.信息實(shí)用性差，無(wú)法傳遞質(zhì)量信息

房屋質(zhì)量會(huì)對(duì)住戶產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響，毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)成為消費(fèi)者購(gòu)買決策中的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象。然而在現(xiàn)有的模式中，消費(fèi)者瀏覽網(wǎng)頁(yè)卻無(wú)法得知房屋質(zhì)量的具體情況，從而對(duì)電商平臺(tái)上所示商品房的質(zhì)量心存疑慮。而行業(yè)內(nèi)比較前沿的BIM技術(shù)（建筑信息模型），可以展示項(xiàng)目的部分施工過(guò)程，消費(fèi)者可以通過(guò)該技術(shù)獲取施工過(guò)程中的一些重要參數(shù)，了解所購(gòu)房產(chǎn)的質(zhì)量。但目前該項(xiàng)技術(shù)在房產(chǎn)電商平臺(tái)卻沒(méi)有得到很好的應(yīng)用。

3.價(jià)格數(shù)據(jù)不明確，無(wú)法滿足消費(fèi)者需求

當(dāng)前，電商平臺(tái)上的報(bào)價(jià)大多是均價(jià)或者起價(jià)，有些平臺(tái)甚至不會(huì)明確說(shuō)明這個(gè)價(jià)格歸屬于哪個(gè)時(shí)間段。同時(shí)，同一項(xiàng)目不同戶型的報(bào)價(jià)也比較模糊。不同月度、季度樓盤(pán)的價(jià)格變化、周邊類似商品房的價(jià)格信息也沒(méi)有得到很好的展示，導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)平臺(tái)上的報(bào)價(jià)心存疑慮。且消費(fèi)者從目前的電商平臺(tái)中獲取價(jià)格信息的途徑十分有限。而GIS技術(shù)基本功能是將表格型數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換為地理圖形顯示，便于與周邊商品房的進(jìn)行價(jià)格對(duì)比。但該項(xiàng)技術(shù)也沒(méi)有得到很好的應(yīng)用。

綜上所述，現(xiàn)有房產(chǎn)電商平臺(tái)理念陳舊，創(chuàng)新意識(shí)薄弱，沒(méi)有充分應(yīng)用諸多前沿科技技術(shù)，信息交互性較差，尚不能滿足消費(fèi)者在線上看房的要求。

三、基于信息交互的房地產(chǎn)電子商務(wù)O2O模式設(shè)計(jì)理念

所謂信息交互的房地產(chǎn)電子商務(wù)O2O模式，就是指利用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)對(duì)傳統(tǒng)的電子商務(wù)模式進(jìn)行優(yōu)化整合，彌補(bǔ)原有方式內(nèi)容單一、形式簡(jiǎn)單、信息實(shí)用性差、互動(dòng)性弱等缺陷，減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間的信息不對(duì)稱，增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者的聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)雙方多渠道的信息交互，滿足各自對(duì)所需信息的需求，從而促進(jìn)房地產(chǎn)電子商務(wù)的發(fā)展。具體來(lái)講，可以通過(guò)BIM技術(shù)（建筑信息模型）、VR（虛擬現(xiàn)實(shí)）、Unity 3D（建筑可視化）、GPS＆GIS技術(shù)和人工智能等科學(xué)技術(shù)，來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)電子商務(wù)的信息交互。

信息交互的房地產(chǎn)電子商務(wù)O2O模式的主要理念是“更豐富、更互動(dòng)、更實(shí)用、更方便”，從內(nèi)容、溝通、信息質(zhì)量和消費(fèi)者四個(gè)維度出發(fā)對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)電子商務(wù)O2O模式做了完善。以下詳細(xì)闡述了四個(gè)理念的具體內(nèi)容：

（一）“更豐富”，房地產(chǎn)電子與現(xiàn)有科學(xué)技術(shù)的結(jié)合，將會(huì)大大豐富瀏覽內(nèi)容，增加消費(fèi)者的體驗(yàn)感，突破現(xiàn)有模式局限于圖片、視頻的情況。

（二）“更互動(dòng)”，消費(fèi)者除了可以與樓盤(pán)銷售人員進(jìn)行電話溝通以外，還可以通過(guò)詢價(jià)系統(tǒng)進(jìn)行在線咨詢，也可以選擇與系統(tǒng)內(nèi)置的智能機(jī)器人進(jìn)行語(yǔ)音、文字交流，拓寬了消費(fèi)者的溝通渠道，促進(jìn)了消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商之間的聯(lián)系，有利于減少因溝通不暢而帶來(lái)的一系列問(wèn)題。

（三）“更實(shí)用”，改進(jìn)后的電子商務(wù)模式能夠給消費(fèi)者帶來(lái)信息實(shí)用性，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)現(xiàn)有的房地產(chǎn)電子商務(wù)所提供的信息多是樓盤(pán)外觀、地點(diǎn)、戶型、均價(jià)等信息，而諸如樓盤(pán)的質(zhì)量、各套房的具體價(jià)格、周邊樓盤(pán)的價(jià)格等關(guān)鍵信息則未提及，因此本文提出的模式對(duì)這些關(guān)鍵信息做了補(bǔ)充，從而使信息更加完整、有效。

（四）“更方便”，在對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)電子商務(wù)模式進(jìn)行優(yōu)化以后，無(wú)疑會(huì)給消費(fèi)者帶來(lái)時(shí)間、空間上的巨大方便，減少往復(fù)看房所帶來(lái)的各種成本。

總的來(lái)說(shuō)，信息交互的房地產(chǎn)電子商務(wù)O2O模式是利用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)對(duì)原有模式的完善、優(yōu)化，突出房地產(chǎn)電子商務(wù)的線上功能，從而更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間的信息交互，減少雙方的線下交易成本，為雙方的線下交易帶來(lái)切實(shí)方便。圖3.1為信息交互的房地產(chǎn)電子商務(wù)O2O模式框架圖。

圖3.1　信息交互的房地產(chǎn)電子商務(wù)O2O模式框架圖

四、基于信息交互的電子商務(wù)020模式運(yùn)行流程

1.BIM技術(shù)的運(yùn)行

BIM技術(shù)（建筑信息模型）作為當(dāng)下建筑行業(yè)最熱門的技術(shù)，以建筑工程項(xiàng)目的各項(xiàng)相關(guān)信息數(shù)據(jù)作為模型的基礎(chǔ)建立完整的、高度集成的建筑工程項(xiàng)目信息化模型，作用是實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目的信息化?！?】房地產(chǎn)商通過(guò)該電子商務(wù)平臺(tái)可以將房產(chǎn)施工過(guò)程利用BIM模型展示出來(lái)，實(shí)現(xiàn)進(jìn)度模擬與過(guò)程展示。同時(shí)基于BIM技術(shù)的業(yè)主方檔案資料協(xié)同管理平臺(tái)，可將施工過(guò)程、項(xiàng)目竣工和運(yùn)維階段需要的資料檔案（包括驗(yàn)收單、合格證、檢驗(yàn)報(bào)告、工作清單、設(shè)計(jì)變更單等）等導(dǎo)入BIM模型中，并將施工方和監(jiān)理單位的工程質(zhì)檢進(jìn)行安全數(shù)據(jù)存儲(chǔ)?！?】

消費(fèi)者利用BIM模型，可以深入了解所購(gòu)房產(chǎn)施工過(guò)程中的進(jìn)度情況、建筑過(guò)程中使用的材料質(zhì)量以及相應(yīng)的質(zhì)量合格情況，從而彌補(bǔ)消費(fèi)者無(wú)法利用網(wǎng)絡(luò)了解所購(gòu)房產(chǎn)質(zhì)量信息的缺點(diǎn)，使消費(fèi)者能最大限度地通過(guò)電腦了解所購(gòu)房產(chǎn)的施工以及質(zhì)量情況，圖4.1為BIM技術(shù)的作用框架圖。

圖4.1　BIM技術(shù)的作用框架圖

2.VR與Unity 3D技術(shù)的運(yùn)行

VR技術(shù)與Unity 3D（建筑可視化）的結(jié)合，能夠起到創(chuàng)新傳統(tǒng)房地產(chǎn)銷售模式的作用，打破消費(fèi)者無(wú)法遠(yuǎn)程感受房地產(chǎn)具體情況的障礙，滿足消費(fèi)者足不出戶就能清楚的了解到房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)外觀及布置情況，使購(gòu)樓者置身于與真實(shí)環(huán)境相差無(wú)幾的虛擬現(xiàn)實(shí)中隨意瀏覽, 體驗(yàn)全面真實(shí)的居住感覺(jué)?！?】

消費(fèi)者利用手中的鼠標(biāo)，戴上VR眼鏡，就可以身臨其境般地觀看不同樓層不同房間的立體全景，并結(jié)合開(kāi)發(fā)商放在平臺(tái)上的樓盤(pán)信息有目的性的選擇，重點(diǎn)挑選自己感興趣的部分進(jìn)行鑒賞。這個(gè)過(guò)程相當(dāng)于模擬了消費(fèi)者赴實(shí)地看房的過(guò)程，節(jié)約了購(gòu)房者實(shí)地看房過(guò)程中的各項(xiàng)花費(fèi)，大大簡(jiǎn)化了看房程序，為消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商都提供了便利，圖4.2為VR＆Unity 3D技術(shù)的作用框架圖。

圖4.2　VR＆Unity 3D技術(shù)的作用框架圖

3.GPS＆GIS技術(shù)的運(yùn)行

消費(fèi)者往往很關(guān)注樓盤(pán)的位置與周邊配套設(shè)施，而GPS＆GIS技術(shù)與電子商務(wù)平臺(tái)的結(jié)合可以幫助消費(fèi)者很好的了解到樓盤(pán)的地段位置以及周邊的配套情況。通過(guò)利用GIS＆GPS技術(shù)，可以為消費(fèi)者提供清晰逼真的地理信息圖片，消費(fèi)者可以足不出戶地了解到樓盤(pán)周圍的地理信息狀況、配套設(shè)施情況以及交通情況，這就節(jié)約了消費(fèi)者赴實(shí)地考察的實(shí)際成本，同時(shí)也減少了開(kāi)發(fā)商因接待看房客戶而帶來(lái)的人工成本，為雙方都帶來(lái)了實(shí)在的利益。圖4.3為GIS＆GPS技術(shù)在信息交互的O2O平臺(tái)中的作用框架圖。

圖4.3　GIS＆GPS技術(shù)的作用框架圖

4.智能詢價(jià)系統(tǒng)的運(yùn)用

一般來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)的價(jià)格敏感，往往會(huì)想了解不同位置房產(chǎn)的價(jià)格情況，而這些問(wèn)題的回答可以通過(guò)管理員設(shè)定好答案讓智能機(jī)器人自動(dòng)回答。對(duì)于其他問(wèn)題，則可以通過(guò)智能機(jī)器人將信息傳遞給后臺(tái)，讓平臺(tái)信息管理人員回答。當(dāng)消費(fèi)者問(wèn)到房產(chǎn)價(jià)格、戶型等較為重要的信息時(shí)，智能機(jī)器人首先通過(guò)后臺(tái)了解到該消費(fèi)者基本個(gè)人信息（在使用該平臺(tái)需要實(shí)名登記相關(guān)個(gè)人信息），然后將不同戶型的價(jià)格信息推送到聊天平臺(tái)上，并且自動(dòng)詢問(wèn)消費(fèi)者的意向價(jià)格與意向戶型。當(dāng)消費(fèi)者將自己的意向價(jià)格與意向戶型發(fā)送到聊天平臺(tái)上時(shí)，智能機(jī)器人就將收集這些信息，達(dá)到一定數(shù)量后便對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行分析處理。

當(dāng)然，這部分作為整個(gè)信息交互平臺(tái)最后也是最重要的部分，承擔(dān)著消費(fèi)者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交易的任務(wù)，客觀、獨(dú)立、公正、有約束力的第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)必不可少，第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)的存在要能夠有效保證交易雙方的公平，保護(hù)雙方利益不受到侵害。從這個(gè)角度來(lái)講相關(guān)只有政府部門適合扮演這個(gè)角色，一是對(duì)消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商都有約束力，二是能對(duì)整個(gè)交易過(guò)程起到監(jiān)督保障作用，三是能夠?yàn)橐恍┖贤暮炗啂?lái)程序上的便利。同時(shí)還要重點(diǎn)完善在線支付功能，保障在線支付的安全性。

圖4.4　智能詢價(jià)系統(tǒng)框架圖

結(jié)語(yǔ):

基于信息交互的房地產(chǎn)電子商務(wù)O2O模式創(chuàng)新，通過(guò)BIM、GIS等技術(shù)向消費(fèi)者展示了房地產(chǎn)多個(gè)層面的數(shù)據(jù)信息，提高了房地產(chǎn)電子商務(wù)的信息交互性和可靠性。當(dāng)然，現(xiàn)階段技術(shù)的聯(lián)合使用還存在一些問(wèn)題，在未來(lái)需要展開(kāi)更具體的工作，完善房地產(chǎn)電子商務(wù)模式軟件的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)。但隨著信息化地不斷發(fā)展和進(jìn)步，這些問(wèn)題會(huì)逐步得到解決，且房地產(chǎn)銷售電子商務(wù)化作為房地產(chǎn)銷售的未來(lái)發(fā)展方向，也將促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)電子商務(wù)平臺(tái)進(jìn)行更深入的研發(fā)優(yōu)化。最后，政府需要建立健全房地產(chǎn)電子商務(wù)法律法規(guī)，從而監(jiān)督和引導(dǎo)房地產(chǎn)電子商務(wù)模式健康發(fā)展。

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2015年度浙江省“新苗人才”項(xiàng)目