房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)與未來趨勢

蔡昌

房地產(chǎn)稅不僅與房地產(chǎn)市場緊密聯(lián)系，而且也與個人的財富管理息息相關(guān)。可以說，房地產(chǎn)稅與民生利益密切相關(guān)

社會誤讀房地產(chǎn)稅

追溯房地產(chǎn)稅的歷史，現(xiàn)在所謂的房地產(chǎn)稅，其前身是房產(chǎn)稅。1986年，中國頒布《房產(chǎn)稅暫行條例》，當(dāng)時只是對經(jīng)營用房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，而對住宅類房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。2011年，由于國內(nèi)房價的過快上漲，中國在上海和重慶開展房產(chǎn)稅試點，希望通過增加房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)以調(diào)控房地產(chǎn)市場。但從試點情況來看，這兩地的房產(chǎn)稅征收效果微乎其微，并未起到調(diào)節(jié)房價、配置資源的作用。2013年11月，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中有了“房地產(chǎn)稅”的明確表述。“房地產(chǎn)稅”這一概念的提出，是中國財稅體制改革的要求，而非調(diào)整房價的功利化手段。對房地產(chǎn)稅的理解，至少應(yīng)該包含對房產(chǎn)和土地的綜合征稅。社會傳言所謂的房地產(chǎn)稅是富人稅，政府是為了殺富濟(jì)貧，這實際上是一種誤讀；一些人認(rèn)為開征房地產(chǎn)稅就是為了控制房價、打壓房地產(chǎn)商，也是一種誤讀。

稅收是一種經(jīng)濟(jì)杠桿，對國民收入和宏觀經(jīng)濟(jì)具有調(diào)節(jié)作用。但是，隨著改革的進(jìn)一步深入，社會各界對房地產(chǎn)稅的期望值很高，希望能夠通過征收房地產(chǎn)稅實現(xiàn)反腐或遏富的功效。實際上，房地產(chǎn)稅不僅是對富人征收，中低收入群體也會成為納稅人。

房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

房地產(chǎn)稅會帶來各種經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，具體分析如下。

首先，房地產(chǎn)稅是一種財產(chǎn)稅，會對社會財富的存在形式、民眾的財富規(guī)劃產(chǎn)生影響。開征房產(chǎn)稅可能會造成民眾持有過多房產(chǎn)的積極性降低，拋售房產(chǎn)的現(xiàn)象會有所發(fā)生，但這僅限于拋售較差的房產(chǎn)，而優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)不會輕易出手。民眾的財富規(guī)劃會變得多元化，而非現(xiàn)在的房產(chǎn)、投資等少數(shù)幾種形式。

其次，開征房地產(chǎn)稅會對房地產(chǎn)市場造成一定程度的沖擊，由此可能引發(fā)一系列資源配置和產(chǎn)業(yè)波動的連鎖反應(yīng)。房地產(chǎn)稅的開征會降低房地產(chǎn)市場的熱度，抑制房地產(chǎn)的市場價格，由此會造成開發(fā)商、建筑施工企業(yè)、建筑材料供應(yīng)商，乃至勞動力市場的一系列連鎖反應(yīng)。由于房地產(chǎn)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，甚至?xí)鹑凇⒆C券、基金市場等融資渠道產(chǎn)生巨大沖擊。

第三，開征房產(chǎn)稅會增加政府管理和調(diào)控經(jīng)濟(jì)的難度。房地產(chǎn)稅涉及房產(chǎn)、土地的產(chǎn)權(quán)問題，稅基評估和產(chǎn)業(yè)平衡問題，也涉及國民收入再分配問題，所以，它是一個極為復(fù)雜的系統(tǒng)化社會經(jīng)濟(jì)問題。政府征收房地產(chǎn)稅會使很多社會矛盾和社會問題暴露出來，房地產(chǎn)稅背后所牽扯的諸多社會經(jīng)濟(jì)問題會使政府管理和經(jīng)濟(jì)調(diào)控變得異常復(fù)雜。

房地產(chǎn)稅的未來趨勢

社會各界普遍關(guān)注的第一個問題是，房地產(chǎn)稅能否近期開征？在我看來，可以得出以下結(jié)論：首先，對于個人來說，開征房地產(chǎn)稅無疑是增加了一種新稅，這意味著個人綜合稅負(fù)的增長，開征房地產(chǎn)稅會形成民眾的一種不滿情緒，大家會聯(lián)合起來反對政府增加稅收；其次，政府在目前經(jīng)濟(jì)呈下行趨勢條件下，一般不會輕易征收新稅，關(guān)注經(jīng)濟(jì)局勢變化、穩(wěn)定稅負(fù)，甚至降低宏觀稅負(fù)，可能是最佳選擇；再次，開征房地產(chǎn)稅，必須制定科學(xué)合理的房地產(chǎn)稅制，而目前只是起草階段，并未形成一套符合中國國情的實踐性方案；最后，開征地產(chǎn)稅，還需要一系列改革措施和配套政策的支持，譬如，還需要完成土地產(chǎn)權(quán)改革、房產(chǎn)確權(quán)登記、房地產(chǎn)評估等一系列配套工作，這使得房地產(chǎn)稅的開征時間并不明朗。

社會各界普遍關(guān)注的第二個問題是，房地產(chǎn)稅如果開征會怎樣設(shè)計稅制？在我看來，應(yīng)當(dāng)考慮以下幾個方面的問題：首先，未來的房地產(chǎn)稅在定位上應(yīng)被視同房產(chǎn)、土地的綜合征稅，即把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并一起；其次，房地產(chǎn)稅必須考慮房地產(chǎn)的地域因素，采取不同的稅率和征收方法，因為房地產(chǎn)的地理位置是質(zhì)量和價格的決定性因素；第三，稅率的制定不宜太高，而且還要配套實施各種減免優(yōu)惠政策，以對弱勢群體有意地進(jìn)行保護(hù)；第四，征收房地產(chǎn)稅，必須建立權(quán)威的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和仲裁組織，以面對各種接踵而來的因房地產(chǎn)稅征收而引發(fā)的社會問題。

因此，房地產(chǎn)稅的征收需謹(jǐn)慎，尤其是目前中國的現(xiàn)實條件不成熟，更應(yīng)該待以時日。我認(rèn)為最好先制造輿論，向社會各界廣泛征求方案，而不是由頂層設(shè)計者閉門造車。這樣一來，一方面，可以讓社會各界理解并支持中國的房地產(chǎn)稅改革；另一方面，可以讓社會各界出謀劃策，制定出一部嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)、符合社會現(xiàn)實的具有可操作性的稅收制度。

（作者為中央財經(jīng)大學(xué)教授、稅收籌劃與法律研究中心主任）