“一房二賣”相關(guān)法律問題探析

籍薇

【摘 要】 文章對我國近年來關(guān)于“一房二賣”現(xiàn)象從法律角度進(jìn)行了探討。界定了一房二賣的概念，對審判實(shí)踐及其法律解決規(guī)則做了綜述：相關(guān)審判案例總結(jié)，審判中的法律解決規(guī)則。對完善未取得房屋所有權(quán)買受人的救濟(jì)方式進(jìn)行了探討：請求商品房合同變更，基于合同的損害賠償請求權(quán)，完善不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，實(shí)際占有情形下的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，從現(xiàn)狀出發(fā)，揭示現(xiàn)存問題，并為相關(guān)問題的解決提供方案。

【關(guān)鍵詞】 一房二賣;房屋買賣合同;房屋所有權(quán);權(quán)利救濟(jì)

一、一房二賣的界定

一物二賣現(xiàn)象自古有之，是指房屋出賣人在與先買受人簽訂房屋買賣合同后辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前，又與后買受人達(dá)成買賣該房屋的協(xié)議。出賣人因以同一標(biāo)的物訂立合同而成立了不同的債權(quán)，但出賣人只能實(shí)際轉(zhuǎn)移一個(gè)標(biāo)的物的所有權(quán)，所以這對未取得房屋所有權(quán)的買受人來說可能是債法上不能充分補(bǔ)救到的。因?yàn)榉课葸@類不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的特殊性，其不同于動(dòng)產(chǎn)當(dāng)合同的標(biāo)的物存在替代品時(shí)，一旦發(fā)生違約，法院通常會選擇損害賠償進(jìn)行違約救濟(jì)，受害人可以通過賠償重新購買替代品。而不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值高且具有很強(qiáng)的區(qū)位性與稀缺性，不可替代性或難以替代。在我國，由于特殊的體制，一些不動(dòng)產(chǎn)甚至還附帶某些特殊的利益，如坐落在重點(diǎn)小學(xué)或中學(xué)附近的所謂“學(xué)區(qū)房”。[1]因此買受人都希望出賣人實(shí)際履行合同以取得房屋的所有權(quán)。這也是本文之所以選擇討論一房二賣問題的原因。

二、審判實(shí)踐及其法律解決規(guī)則綜述

1、相關(guān)審判案例總結(jié)

通過對近兩年關(guān)于一房二賣案件的分析，可以得出以下結(jié)論：（1）此類案件案由多為房屋買賣合同糾紛;（2）當(dāng)事人的訴訟請求，有的請求確認(rèn)買賣合同效力，要求獲得該房所有權(quán);[2]有的請求解除買賣合同，要求返還購房款和利息，同時(shí)賠償一倍的購房款;[3]還有的請求出賣人在承擔(dān)賠償一倍購房款的同時(shí)也要賠償房屋漲價(jià)的損失;[4]此外，還有同時(shí)要求承擔(dān)違約金責(zé)任的。[5]（3）從法院的裁判結(jié)果來看，有后買受人的買賣合同不存在無效事由且完成登記從而取得房屋所有權(quán);[6]有因一方買受人事先已實(shí)際占有房屋居住而取得房屋的優(yōu)先權(quán);[7]有判決解除買賣合同，出賣人承擔(dān)返還購房款及利息的，[8]除此之外還有再賠償一倍購房款的;[9]有支持賠償房屋差價(jià)損失的;[10]還有在懲罰性賠償責(zé)任與房屋差價(jià)權(quán)衡之后擇一選擇的;[11]還有因后買受人于出賣人惡意串通判決買賣合同無效的;[12]還有因所賣房屋為小產(chǎn)權(quán)房判決買賣合同無效返還財(cái)產(chǎn)的。[13]

上述所提到的案件都是一房二賣中較為典型的情況，雖然案情各異，法院判決多樣，但都是圍繞著以下核心問題來爭議并解決的：（1）房屋買賣合同的效力如何認(rèn)定;（2）房屋所有權(quán)的歸屬問題如何確定;（3）未能取得房屋所有權(quán)的買受人的權(quán)利救濟(jì)。

2、審判中的法律解決規(guī)則

目前我國《物權(quán)法》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等等以及最高人民法院公布的各種相關(guān)司法解釋對審判實(shí)踐在法律處理上提供了一個(gè)較為整體的把握，在實(shí)務(wù)爭議中的相關(guān)處理規(guī)則主要有：

（1）關(guān)于房屋買賣合同的效力認(rèn)定。審判實(shí)踐中認(rèn)為只要一房二賣合同不具備《合同法》第52條規(guī)定的無效事由，房屋買賣合同就是有效的，買受人不能實(shí)現(xiàn)該合同目的時(shí)，可向合同相對方主張違約責(zé)任。最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》均對此表示肯定。

（2）關(guān)于房屋所有權(quán)問題，目前并沒有可以明確參考的法律法規(guī)。最高法《全國民事審判工作會議紀(jì)要》（2011）中第16條規(guī)定，數(shù)份房屋買賣合同均為合法有效且各買受人均要求履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。確定買賣合同成立時(shí)間，應(yīng)綜合考慮合同在主管機(jī)關(guān)備案的時(shí)間、合同載明的簽訂時(shí)間以及其他證據(jù)證明的合同簽訂時(shí)間等?？梢姡罡呷嗣穹ㄔ禾峁┝艘粋€(gè)審判實(shí)踐方面的參考。許多地方法院對此也有一些相似的規(guī)定，[14]例如，北京高院《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》（京高法發(fā)〔2010〕458號）第13條規(guī)定，房屋的順位是轉(zhuǎn)移登記，已合法占有，實(shí)際付款數(shù)額的多少及數(shù)額，是否辦理了網(wǎng)簽及合同成立先后等因素。[15]

（3）關(guān)于未能取得房屋所有權(quán)的買受人的權(quán)利救濟(jì)問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中第8條、第9條分別從違約責(zé)任和締約過失責(zé)任不同的的請求權(quán)基礎(chǔ)角度規(guī)定了如果開發(fā)商惡意違約和欺詐行為則可適用懲罰性賠償責(zé)任，即購房人在請求解除合同、返還已付購房款和利息、并且賠償損失的同時(shí)，還能要求不超過購房款一倍的懲罰性賠償。審判中，一般買受人要求返還購房款及利息、賠償損失的都會得到法院的支持;關(guān)于懲罰性賠償責(zé)任，若法院在查明事實(shí)后認(rèn)定確因開發(fā)商欺詐或惡意違約致使買受人不能實(shí)現(xiàn)合同目的時(shí)，一般也會判決出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任;關(guān)于如何確定懲罰性賠償責(zé)任的具體數(shù)額，最高法的解釋是不超過已付購房款的一倍，這就使得法院在適用該條時(shí)有一定的考量。[16]此外，對于是否支持房屋差價(jià)損失、同時(shí)適用懲罰性賠償責(zé)任與房屋差價(jià)損失，[17]因相關(guān)法律和司法解釋沒有明確規(guī)定，各地法院在審判中也有不同的實(shí)踐處理方法。一般法院會選擇其中之一來適用。[18]

三、完善未取得房屋所有權(quán)買受人的救濟(jì)方式

因出賣人只能實(shí)際履行其中一買受人的合同，未取得房屋所有權(quán)的買受人只能通過其他方式來請求救濟(jì)，維護(hù)其合法權(quán)益，致使救濟(jì)方式的完善就顯得尤為重要。

1、請求商品房合同變更

若是買受人不想要給付金錢的賠償方式，而是想要出賣人開發(fā)的同一小區(qū)內(nèi)、戶型、面積等與原合同相同或類似的另一套房屋，即買受人請求商品房合同變更，能否得到法院的支持嗎？本人認(rèn)為法院理當(dāng)支持買受人的變更請求。

首先，《合同法》第54條規(guī)定了在重大誤解和顯示公平兩種情況下有權(quán)請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷合同，并且當(dāng)事人請求變更，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷。后買受人若因出賣人隱瞞其已將該房屋出賣給他人的事實(shí)，而訂立房屋買賣合同，因出賣人已構(gòu)成欺詐，后買受人則有權(quán)要求變更該房屋買賣合同而不撤銷該合同，買受人提出變更請求的，則人民法院不能撤銷該買賣合同。

既然在先買受人取得房屋所有權(quán)時(shí)，后買受人可因出賣人隱瞞其將房屋賣給第三人的事實(shí)主張欺詐而將訂立的合同進(jìn)行變更，那么“舉重以明輕”，則對于后買受人取得房屋所有權(quán)的情形，先買受人因不能實(shí)現(xiàn)原合同目的自然就有變更原合同的權(quán)利，要求出賣人開發(fā)的同一小區(qū)內(nèi)、戶型、面積等與原合同相同或類似的另一套房屋，出賣人不得拒絕。

2、基于合同的損害賠償請求權(quán)

出賣人一房二賣的情況下，未獲得房屋所有權(quán)的一方可請求獲得賠償損失。在不存在《合同法》規(guī)定的無效事由影響時(shí)，關(guān)于后買受人未取得房屋所有權(quán)時(shí)，后買受人可以根據(jù)《合同法》第94條、第97條、第107條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第9條的規(guī)定請求解除合同、賠償損失;此外，后買受人還可以根據(jù)《合同法》第58條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第9條的規(guī)定，確認(rèn)后房屋買賣合同無效或撤銷合同，請求返還已付購房款和利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。這種情況下，會出現(xiàn)請求權(quán)的競合，需后買受人自行決定其請求權(quán)基礎(chǔ)是違約責(zé)任還是締約過失責(zé)任。有觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然二者的法律關(guān)系與請求權(quán)基礎(chǔ)不同，但在個(gè)案處理上，會出現(xiàn)相同的賠償范圍。[19]

關(guān)于先買受人未取得房屋所有權(quán)時(shí)，根據(jù)《合同法》第94條、第97條、第107條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第8條的規(guī)定，請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

（1）損害賠償范圍的確定。根據(jù)最高院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第15條規(guī)定“出賣人就同一標(biāo)的物訂立多重買賣合同，合同均不具有合同法第52條規(guī)定的無效情形，買受人因不能按照合同約定取得標(biāo)的物所有權(quán)，請求追究出賣人違約責(zé)任的，人民法院予以支持。”可見，不管是先買受人還是后買受人其請求賠償?shù)恼埱髾?quán)基礎(chǔ)都可為違約責(zé)任。根據(jù)《合同法》第一百一十三條規(guī)定損害賠償?shù)姆秶ǚe極損失和應(yīng)預(yù)見的可得利益。

在一房二賣中，積極損失一般包括訂立合同的費(fèi)用，違約造成的直接損失;對于可得利益，王澤鑒先生認(rèn)為“買賣標(biāo)的物之漲價(jià)部分系先買受人通?？善诖?，應(yīng)視為所失利益，列入賠償范圍之內(nèi)?！盵20]由于近年來，房價(jià)波動(dòng)較大，買受人若遇到出賣人一房二賣損失是非常大的，與該房屋相關(guān)聯(lián)的就業(yè)、入學(xué)、鄰里關(guān)系等等幾乎是得不到彌補(bǔ)的。只有將房屋價(jià)格上漲的部分彌補(bǔ)給買受人，其損失才能從金錢上得到補(bǔ)償。這樣對買受人再從當(dāng)前市場購買相同房屋有了相應(yīng)的保障，才能實(shí)現(xiàn)其期待的合同履行所達(dá)到的目的。對于房屋漲價(jià)部分的確定，實(shí)踐中，有的法官認(rèn)為是出賣人二賣價(jià)格與一賣價(jià)格之差;有的法官認(rèn)為是出賣人出賣時(shí)的價(jià)格與當(dāng)前市場價(jià)格差。本人認(rèn)為對于先買受人應(yīng)允許其選擇是要求賠償房屋轉(zhuǎn)售價(jià)格差還是當(dāng)前市場價(jià)格差。因?yàn)榉课莸霓D(zhuǎn)售價(jià)格受影響的因素太多，如出賣人與后買受人的親密關(guān)系、后買受人的談價(jià)技巧等等，這樣后買賣合同房屋的價(jià)格有可能高于市場價(jià)格也有可能低于市場價(jià)格，所以為了更好的保護(hù)先買受人的履行合同的預(yù)期利益，應(yīng)由先買受人自行選擇;而對于后買受人來說，由于不存在房屋再轉(zhuǎn)售價(jià)格，只能依當(dāng)前市場價(jià)格來確定房屋的漲價(jià)賠償。

（2）懲罰性賠償責(zé)任的適用。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第8條、第9條，承擔(dān)該責(zé)任的主體限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對于二手房的買賣卻不適用，但如今二手房的買賣日益普及，本人認(rèn)為，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外的出賣人也應(yīng)適用于該責(zé)任。

北京市高級人民法院公布的《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀(jì)要》（京高法發(fā)〔2014〕489號）第19條規(guī)定了房屋漲價(jià)損失可與一倍賠償并用。可見，一定程度上，房屋漲價(jià)損失與懲罰性賠償責(zé)任一并得到法院支持也逐漸被認(rèn)可。

3、完善不動(dòng)產(chǎn)的善意取得

我國《物權(quán)法》第106條規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度，這一制度適用的前提就是出賣人是無權(quán)處分人。在一房二賣中，先買受人若已實(shí)際占有該房屋，但出賣人將其再賣與后買受人且辦理了過戶登記的情形下，因房屋登記才會發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，出賣人二賣時(shí)仍舊是房屋所有權(quán)人，對此，后買受人是不能主張善意取得該房屋的。因先買受人現(xiàn)實(shí)入住已形成穩(wěn)定的生活秩序，此時(shí)若允許后買受人僅僅通過登記就簡單地取得房屋所有權(quán)，顯然是不夠公平的。登記構(gòu)成了對現(xiàn)存生活秩序的破壞，打破現(xiàn)存生活秩序必須要有足夠的、公正的理由和依據(jù)，登記的背后需要有其他的構(gòu)成要件來支撐。[21]所以一房二賣應(yīng)與善意取得制度相協(xié)調(diào)，才能更好的保護(hù)實(shí)際占有房屋人和通過登記的后買受人的權(quán)益。具有合法權(quán)源的占有使用應(yīng)受到合法的保護(hù)，這對于現(xiàn)存的、穩(wěn)定的生活秩序的保護(hù)非常重要。由于我國登記制度目前的不完善，在一房二賣中，尤其是二手房的交易，承認(rèn)交付占有為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的一種方式或者賦予占有使用的先買受人的債權(quán)以物權(quán)化的形態(tài)，來保護(hù)其已形成的合法的生活秩序，這樣在一定范圍內(nèi)可以對抗已知悉該占有事實(shí)的后買受人登記取得房屋的權(quán)利，后買受人也能通過適用善意取得制度取得該房屋，這樣是比較公正的。

4、實(shí)際占有情形下的瑕疵擔(dān)保責(zé)任

我國《合同法》第150條規(guī)定了出賣人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，第151條規(guī)定了權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的免除情形，可見，對于知悉先買受人已實(shí)際占有該房屋的后買受人來說，表明其自愿接受不能取得房屋所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)，因此在其不能實(shí)現(xiàn)合同目的時(shí)，不能要求出賣人對其承擔(dān)合同不能履行的違約責(zé)任。對于后買受人的損失，由其自行承擔(dān)。出賣人可以根據(jù)自身的過錯(cuò)予以合理承擔(dān)。