客廳閑話

文/李頻（上海）

文/胡巖（上海）

文/蕭火蓀（上海）

文/賈踐（上海）

文/勞勵(lì)（上海）

文/史雪輝(上海)

客廳閑話

文/李頻（上海）

房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展呼喚工匠精神

國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在今年的政府工作報(bào)告中提到，要“培育精益求精的工匠精神，增品種、增品質(zhì)、創(chuàng)品牌”?！肮そ尘瘛笔状螌懭胝ぷ鲌?bào)告，成為全社會(huì)矚目的一件重要事情。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史中，各行各業(yè)的興起和壯大，說到底都是以“工匠精神”作為安身立命的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也同樣如此。

什么是工匠精神？筆者認(rèn)為，其內(nèi)涵至少包含四個(gè)方面：一是精益求精，追求完美；二是嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致，一絲不茍；三是耐心專注，堅(jiān)持不懈；四是敬業(yè)永恒，不畏浮云。在工匠們的心目中，工作已不再是賺錢養(yǎng)家的手段，其中飽含著對(duì)更高層次技術(shù)的追求，對(duì)本職崗位的敬畏，對(duì)事業(yè)、企業(yè)、國(guó)家的責(zé)任。特別是在經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)的大背景下，通過創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已成為關(guān)鍵因素，而敬業(yè)專業(yè)、熱衷于技術(shù)與發(fā)明創(chuàng)造的工匠精神，則是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的不竭動(dòng)力。

房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展呼喚工匠精神。這些年業(yè)內(nèi)頻頻出現(xiàn)的“樓倒倒”、“樓歪歪”、“樓脆脆”，以及電梯“吃人”、甲醛超標(biāo)毒地板、熱水器爆炸、淋浴房門爆裂等事故，輕則給用戶生活帶來不便，重則傷害到住戶的生命財(cái)產(chǎn)，其背后的重要原因之一，就是缺乏具備“工匠精神”的工程管理者和高技能人才。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨諸多問題，需要在供給側(cè)改革中尋找出路，出路之一就是要樹立工匠精神，用百年住宅的先進(jìn)理念，改變傳統(tǒng)的房地產(chǎn)生產(chǎn)方式和消費(fèi)模式，以建筑全生命周期理念為基礎(chǔ)，采取新型工業(yè)化、信息化與應(yīng)用集成技術(shù)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建造、維護(hù)使用、再生改建等環(huán)節(jié)，全面實(shí)現(xiàn)建設(shè)產(chǎn)業(yè)化、建筑長(zhǎng)壽化、品質(zhì)優(yōu)良化、綠色低碳化，提高住宅全生命周期的綜合價(jià)值。

什么是供給側(cè)改革？

文/胡巖（上海）

從去年的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，再到今年的《政府工作報(bào)告》，“加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”均在中國(guó)經(jīng)濟(jì)政策表述中被重點(diǎn)提及。究竟什么是“供給側(cè)改革”？其實(shí)有不少人對(duì)此是不甚了了的，有的甚至把它作為一個(gè)筐，什么都往里裝。

其實(shí)，“供給側(cè)改革”是“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”的簡(jiǎn)稱，是指從供給側(cè)入手，針對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)問題的制度性矛盾而推進(jìn)的改革。目前社會(huì)各界將供給側(cè)改革的作用和功效涵蓋過寬，對(duì)其期望過高。把現(xiàn)在穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)的很多問題統(tǒng)統(tǒng)納入供給側(cè)改革之中，顯然失之偏頗。此外，人們對(duì)供給側(cè)改革的理解本身有問題。根據(jù)學(xué)理，供給與需求、供給管理與需求管理，永遠(yuǎn)是不可分離的統(tǒng)一體。一般而言，需求管理主要解決經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的短期、即期性問題，例如當(dāng)GDP下降過快、失業(yè)率過高、企業(yè)破產(chǎn)過多時(shí)，政府可以通過需求調(diào)控的工具箱，包括貨幣、財(cái)政政策等來刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。供給管理或者供給側(cè)改革則正好相反，除減稅外，主要解決供給方式和供給結(jié)構(gòu)的問題，即解決更深刻和更長(zhǎng)時(shí)間的經(jīng)濟(jì)問題。因此，供給和需求，供給管理與需求管理，二者相輔相行，互相協(xié)調(diào)、互相補(bǔ)充，哪一方面單獨(dú)發(fā)揮作用都是不可能的。

當(dāng)前，強(qiáng)調(diào)供給側(cè)改革，是因?yàn)楫?dāng)前發(fā)展中總量問題與結(jié)構(gòu)性問題并存，結(jié)構(gòu)性問題更突出，需要突出抓好供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，減少無效和低端供給，擴(kuò)大有效和中高端供給，使供給和需求協(xié)同促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。通俗地說：需求側(cè)就是“買”，主要是居民家庭的購買；供給側(cè)就是“賣”，主要是企業(yè)廠商的售賣。供給側(cè)改革就是要在市場(chǎng)總體層面上，讓企業(yè)廠商的售賣和居民家庭的市場(chǎng)購買互相匹配，做到“買賣對(duì)路，供求平衡”，提高全要素生產(chǎn)率，不斷發(fā)展社會(huì)生產(chǎn)力。

樓市分化需要因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控

文/蕭火蓀（上海）

2015年末，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的現(xiàn)狀提出的“去庫存”方針，其出臺(tái)的根本目的是化解三、四線城市的樓市高庫存，穩(wěn)定一、二線城市的樓市健康發(fā)展，從而為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展掃清障礙。然而現(xiàn)狀卻令人擔(dān)憂，近兩個(gè)月來，一線城市房?jī)r(jià)暴漲，千人排隊(duì)買房，引發(fā)恐慌情緒；而三、四線城市去庫存壓力陡增。

回顧2015年實(shí)施“3﹒30”政策以來，密集出臺(tái)的降首付、加杠桿、減稅費(fèi)等政策旨在消化一些城市的高庫存，卻也成了一、二線城市房?jī)r(jià)瘋漲的推手，其主要的原因是政策的一刀切，導(dǎo)致顧此失彼。這次全國(guó)人大的政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)“因城施策化解房地產(chǎn)庫存”，顯然是將調(diào)控樓市的主動(dòng)權(quán)放給了地方政府，讓地方根據(jù)樓市的實(shí)際采取有針對(duì)性的舉措，做到精準(zhǔn)調(diào)控，以求實(shí)效。

如何精準(zhǔn)調(diào)控？筆者認(rèn)為，針對(duì)一線和部分二線城市，國(guó)家應(yīng)該加大限購力度，提高首付門檻，嚴(yán)查購房者資格，嚴(yán)控加杠桿行為，切實(shí)防止投機(jī)行為哄抬房?jī)r(jià)。同時(shí)，應(yīng)加大土地供應(yīng)力度，加大普通商品房供應(yīng)力度，滿足市場(chǎng)需求，確保房?jī)r(jià)溫和上漲。針對(duì)三、四線城市庫存高企、消化不暢的實(shí)際，加大鼓勵(lì)市民購房和鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房的政策支持力度，包括戶籍改革、金融支持等。同時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格控制土地供應(yīng)，減少商品住房和保障性住房新開工率，進(jìn)一步疏通商品房與保障性住房的流通通道，實(shí)現(xiàn)保障與去庫存雙贏。針對(duì)部分二線城市和熱點(diǎn)三線城市，應(yīng)保持現(xiàn)有政策力度不減，有的放矢地進(jìn)行具體指導(dǎo)和總量控制，嚴(yán)防不切實(shí)際地再度發(fā)展“大而虛”的業(yè)態(tài)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。

德國(guó)的“被動(dòng)房”

文/賈踐（上海）

建造綠色、環(huán)保、智能的房地產(chǎn)商品，不僅是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展追求的目標(biāo)，更是房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的必然要求，而德國(guó)的“被動(dòng)房”就很值得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所借鑒。所謂“被動(dòng)房”，即低能耗建筑，是指基本無需主動(dòng)供應(yīng)能量的生態(tài)建筑，即必須在年熱能需求、熱負(fù)荷、空氣密度和基本能源需求等方面符合特定標(biāo)準(zhǔn)的建筑。從上世紀(jì)末起，德國(guó)就開始開發(fā)節(jié)能、環(huán)保型房屋，并作為國(guó)家能源戰(zhàn)略的重要部分，至今已積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

“被動(dòng)房”通過高隔熱隔音、密封性強(qiáng)的建筑外墻和充分利用太陽能、地?zé)崮艿瓤稍偕?，使采暖消耗的一次能源不超過15千瓦/平方米。在德國(guó)，“被動(dòng)房”消耗的外部能源一般只有普通房屋的10%，辦公樓每平方米一年的消耗為50度電的能量，僅相當(dāng)于其他辦公樓的四分之一。安裝在屋頂上的光能利用設(shè)備可以提供建筑所需電能的90%，而地源熱泵裝置則為整個(gè)建筑的制冷和供暖供給能量。“被動(dòng)房”的墻體用磚表面上看與一般紅磚無異，但其隔熱保溫性能極佳。窗戶采用3層特制玻璃，木質(zhì)窗架中有特別的隔熱材料，保溫和透氣性極好，這大大降低了冬季和夏季采暖、制冷的能耗。此外，陽光、人體或室內(nèi)電器等熱源能滿足屋內(nèi)大部分熱需求，中央通風(fēng)設(shè)備可以為所有房間提供經(jīng)過加熱或冷卻的除濕新風(fēng)。消費(fèi)者在購買住宅時(shí)，建筑開發(fā)商必須出具一份“能源消耗證明”，清楚地列明該住宅每年的能耗。

“被動(dòng)房”的建筑方式不受樓宇類型的限制，辦公樓、住房、校舍、體育館以及工業(yè)用房均可成為“被動(dòng)房”。存量建筑通過改建也能達(dá)到“被動(dòng)房”的標(biāo)準(zhǔn)要求。因此，“被動(dòng)房”具有廣泛的實(shí)踐意義和發(fā)展前景。

警惕養(yǎng)老地產(chǎn)的陷阱

文/勞勵(lì)（上海）

房地產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)的目的是為了盈利，無論其開發(fā)的是住宅物業(yè)，還是非住宅物業(yè)，都是要將物業(yè)出售，收回投資和獲得利潤(rùn)的。這是無可厚非的“房地產(chǎn)思維”。但是養(yǎng)老地產(chǎn)有其特殊性，一旦也陷入“房地產(chǎn)思維”，那就會(huì)使養(yǎng)老地產(chǎn)失去原本的目的和功能，反而成了房地產(chǎn)商獲利的捷徑。

養(yǎng)老地產(chǎn)不能陷入“房地產(chǎn)思維”，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商的行為邏輯是這樣的：先拿地，然后建房，再預(yù)售期房，再推銷現(xiàn)房，直至售罄，此為一個(gè)周期。雖然在理論上也把物業(yè)管理作為一個(gè)環(huán)節(jié)，但現(xiàn)實(shí)中屢遭業(yè)主吐槽的恰恰就是這一服務(wù)環(huán)節(jié)。如果說住房樓宇是硬件，物業(yè)服務(wù)是軟件，那么房地產(chǎn)商盯住的是硬件。而對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)，硬件并不是最主要的，實(shí)用就行，世界上有幾個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自詡五星、六星、七星的？房地產(chǎn)商的重點(diǎn)是要把房子賣掉，業(yè)主一旦入住即“游戲結(jié)束”；而對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言，老人入住，才是養(yǎng)老服務(wù)的開始。養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該盯住的是軟件，是讓老人安度余生的貼心服務(wù)，但不知從什么時(shí)候開始，房地產(chǎn)商造的住房樓宇，主要用途已經(jīng)不是為了居住，而是為了讓業(yè)主投資。

現(xiàn)在一些地方選擇在風(fēng)景秀麗的深山老林開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，以優(yōu)美的居住環(huán)境和優(yōu)厚的生活條件誘惑老人掏出一生的積蓄。有的一線城市甚至就像賣樓花一樣，開始賣“床花”，即所謂先花錢取得“會(huì)員資格”，取得會(huì)員資格的人并不是為了自己養(yǎng)老，而是為了投資，即期望將來養(yǎng)老床位變得稀缺時(shí)能賣個(gè)好價(jià)錢。在2015年，全國(guó)各地隔三差五就有一個(gè)所謂的“養(yǎng)老峰會(huì)”在那里忽悠，如果任憑這種“房地產(chǎn)思維”發(fā)展下去，對(duì)越來越多的真正有需要的老人而言，養(yǎng)老服務(wù)恐怕又將成為一個(gè)“畫餅”。

樓市“去虛火”也是當(dāng)務(wù)之急

文/史雪輝(上海)

當(dāng)前，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，在房地產(chǎn)交易所產(chǎn)生的稅收和對(duì)其他行業(yè)的帶動(dòng)緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力的同時(shí)，其造成的負(fù)面效應(yīng)或稱之為潛在的危機(jī)也不容忽視。

其表現(xiàn)之一是：這些城市的房地產(chǎn)泡沫抑制了制造業(yè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門的創(chuàng)新動(dòng)力，即經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的高利潤(rùn)和高回報(bào)，使得多數(shù)制造業(yè)企業(yè)喪失了專業(yè)化的精神，最終落入多元化陷阱，極大地抑制了制造業(yè)企業(yè)依靠自主創(chuàng)新能力獲得可持續(xù)發(fā)展動(dòng)力的內(nèi)在激勵(lì)機(jī)制的形成。

其表現(xiàn)之二是：在中國(guó)存在壟斷性銀行為主的典型金融抑制體制的情況下，以銀行機(jī)構(gòu)間接融資為主的金融體系偏向于將長(zhǎng)期貸款提供給房地產(chǎn)業(yè)，滿足其快速擴(kuò)張對(duì)金融資金的巨大需求，這加劇了金融體系的貸款期限結(jié)構(gòu)與微觀企業(yè)特別是制造業(yè)企業(yè)的創(chuàng)新活動(dòng)所需長(zhǎng)期資本之間的矛盾，對(duì)微觀經(jīng)濟(jì)部門的創(chuàng)新活動(dòng)造成進(jìn)一步的抑制效應(yīng)。

其表現(xiàn)之三是：連續(xù)快速上升且已遠(yuǎn)超過中國(guó)一般家庭收入水平的房地產(chǎn)價(jià)格，導(dǎo)致中國(guó)的需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了偏向于房地產(chǎn)業(yè)的扭曲效應(yīng)，而扭曲的需求結(jié)構(gòu)最終會(huì)反映到扭曲的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，造成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在一定程度上偏向于鋼材、水泥、家裝等這些創(chuàng)新水平較低以及產(chǎn)能過剩的產(chǎn)業(yè)部門，使得經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中出現(xiàn)低端需求結(jié)構(gòu)對(duì)應(yīng)低端產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，而低端產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)無法支撐創(chuàng)新能力提升的惡性循環(huán)，進(jìn)一步對(duì)微觀企業(yè)部門的創(chuàng)新能力造成嚴(yán)重的抑制效應(yīng)和拖累效應(yīng)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的“虛火”所導(dǎo)致的負(fù)面效應(yīng)絕不僅限于以上表現(xiàn)，而且其危害的后果也是嚴(yán)重的。因此，最近從中央決策層到一線城市政府紛紛出臺(tái)一系列政策，以抑制“虛火”，擠出“泡沫”，這與房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫存”具有同等的重要性，也是確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重大舉措。